農房改造集聚建設存在的問題及對策探討

【摘 要】 進入21世紀以來，黨和國家政策非常重視推動城鄉發展一體化。著重提出解決好農業農村農民問題是全黨工作重中之重，城鄉發展一體化是解決“三農”問題的根本途徑。要加大統籌城鄉發展力度，增強農村發展活力，逐步縮小城鄉差距，促進城鄉共同繁榮。隨著經濟社會的發展，廣大村民生活水平不斷提高，不僅要求“住有所居”，更渴望“住有宜居”，平等參與現代化進程、共同分享現代化成果。堅持把國家基礎設施建設和社會事業發展重點放在農村，深入推進新農村建設和扶貧開發，全面改善農村生產生活條件。加快完善城鄉發展一體化體制機制，著力在城鄉規劃、基礎設施、公共服務等方面推進一體化，促進城鄉要素平等交換和公共資源均衡配置，形成以工促農、以城帶鄉、工農互惠、城鄉一體的新型工農、城鄉關系。農房改造和建設是改善民生的頭等大事，也關系到經濟保穩促調的重大舉措。本文通過相關統計資料和實際工作管理經歷，分析了當前溫州和我縣的農房改造存在的主要困難和問題，并提出了農房集聚建設的幾點建議，以供探討。

【關鍵詞】 農房改造 集聚建設 問題 建議

為推進統籌城鄉發展，促進城鄉一體化，破解三農問題、加快轉型發展、建設全面小康社會，按照國家、省、市農村改革實驗區、農房改造建設、中心鎮建設工作部署要求，溫州市委市政府在“十二五”開局之年提出了加快推進全市農房集聚改造，抓好統籌城鄉綜合配套改革試點，努力推進農民向市民轉變、農村向社區轉變、傳統農業向現代農業轉變，努力讓農民過上現代化的生活。各縣、市黨委政府均把貫徹落實農房改造集聚建設列入政府工作重點和目標考核任務，要求全體工作人員統一思想明確目標落實行動。現階段，以農村住房改造集聚建設為切入點，以中心鎮和新社區建設為平臺，加快推進新農村新社區的小城鎮集聚建設，實現城鄉 “又好又快”的發展。

一、加快推進農房改造的必要性

（一）加快推進農房改造有利于擴大集聚規模，齊全設施配套。

集聚點按照高標準社區模式建設，配套設施齊全。農房改造集聚后，配套設施全了。將大力改變農村的居住環境，居住質量，提高了農民的舒適生活水平。

（二）加快推進農房改造有利于高度集約土地，拓展發展空間。

在集聚后，通過推進原有村宅基地的整理，可以節約很多的土地用于溫州大都市區、副中心城市城區發展用地空間，解決當前建設用地指標控制與不足的矛盾。

（三）加快推進農房改造有利于保證農民的利益。

在推進農房改造集聚建設的同時，通過“三分三改”確保農民原有的利益不損失。農民宅基地置換成新社區住房后，按溫州市鹿城區郊區每平方米l萬元的市場價，戶均面積200平方米來算，減去建房成本和宅基地及附著建筑物的價值等，農民戶均獲益超200萬元，同時改善居住條件。

（四）加快推進農房改造有利于資金平衡，持續發展。

農房改造后，原村莊的整片土地可以一起規劃、開發，用于下一批的農房改造集聚建設項目，形成滾動開發效應。部分多余出來的土地可以進入市場出讓，平衡前期資金投入，多余資金還將滾動到下一個新農房改造項目中。

二、存在的問題及如何解決

（一）農房改造建設需要的資金短缺。

新農房改造建設的資金是筆不小的投入，對于工程建設來講，尤其如此。就拿剛剛開工的泰順縣羅陽城關平安路無區域生態移民功能區和溪坪洋心崗農房集聚點兩大項目，總建設規模建筑面積約15萬平方米，總投資約3.0億元；泰順縣三魁鎮戩州村下溪坪農房改造集聚點項目，總建設規模建筑面積約3.5萬平方米，總投資約8200萬元；泰順全縣九個中心鎮均動工建設農房改造集聚建設項目，按時完成市政府下達目標任務。預計全泰順縣共需要資金達12億元以上。這么多資金，光靠財政支持顯然不現實。為此，泰順縣各級政府從以下三步，走出了資金鏈短缺的問題。第一步：政府先融資墊付建設資金。新農改房的第一個資金籌措渠道是政府融資后墊付。遵循“面向新農村建設、市場化運作、規范化管理”的原則及現代企業制度要求，將政府所有的辦公樓等房產打包抵押給銀行進行貸款。由財政墊付約30％資金，銀行貸款資金成立各中心鎮城投公司，各新農改房建設試點鎮均成立新農村投資有限公司，具體負責農改房資金運作和建設任務。第二步：置換地塊多余部分土地出讓金用于新農房改造建設資金的第二個籌措渠道，是置換地塊多余出來的部分土地出讓金。在新農改房建成后，各中心鎮政府將通過政策宣傳和搬遷激勵政策，鼓勵農民搬入新房。村民搬遷后騰出來的土地，會有多余部分。這部分土地出讓后，其資金將滾動到下一個新農房改造項目中。第三步：建設用地出讓財政分成，新農房改造建設資金的第三個籌措渠道是重點區域項目地塊建設用地出讓財政分成部分。

另外，一是積極爭取政策支持，建立“三農”投入穩定增長機制，加大新農村建設資金整合力度。財政持續安排并增加新農村建設專項資金，協調市級各部門重點支持“百村示范”工程建設。要認真研究制定吸引城市資本、社會資本投向新農村建設的優惠政策，綜合運用稅收、補助、參股、貼息、擔保等手段，為社會力量投資新農村建設創造良好的環境。同時充分發揮農民在新農村建設中的主體作用，引導農民發揚自力更生精神，籌資籌勞建設新農村。加大困難群眾參與農房改造集聚建設的住房救助。引導農民自愿提前交付集聚建房預付款。對農戶投資投勞興建直接收益的生產生活設施，給予一定的補助。同時，要積極編制申報一批重大建設項目，大力爭取國家和省上的多方支持，加大城市支持農村的力度，加快城市公共服務向農村覆蓋，城市基礎設施向農村延伸。二是爭取信貸支持和稅費減免。信貸支持，建立推動完善農村住房改造集聚建設的金融服務體系。要適當放寬農民改建住房的貸款期限，實行優惠利率，簡化貸款手續，及時發放信貸資金，確保滿足農房改造集聚建設的合理融資需求。稅費減免，新農村建設和農房改造集聚建設的規費要予以減免。對涉及到的能源、電力、水務、通信、互聯網、電視等相關收費按省有關農戶建設收費標準要予以優惠。

（二）農房改造建設需要的用地短缺。

像溫州這樣地處沿海、人口密度高、舊城舊村建筑密度高的區域，開展宅基地置換國有劃撥公寓的舉措，在全國也比較少見。溫州人多地少，沒有土地，那等于是“無米之炊”，那么，泰順縣主要從以下幾點解決建設用地的來源問題。第一是盤活“轉而未用”的土地。“轉而未用”的土地是指已經完成“農轉用”，但是尚未供應項目建設的土地。第二是滾動開發“滾”出來的土地。新農改房建成后，下一步縣政府和中心鎮政府會通過政策宣傳和搬遷激勵政策等措施，吸引農民入住新房，以便盡快拿到置換到手的這部分宅基地，滾動用于下一個新農改房項目或者配套工程建設。另外，在宅基地置換國有劃撥公寓集約用地的過程中，會有節約多出部分土地來，這部分土地也可以用于下一個新農房改造。

（三）農房改造建設拆遷安置難度大。

拆遷安置一直是農房改造存在的一個問題，如何使農民自愿拆掉自己的老房子，自愿地搬遷到新房。泰順縣政府在安置政策上，一是確定了三種安置方式計算建筑面積供農戶選擇：第一種是以合法人口每人50平方米計算所得面積，獨生子女按兩人計算；第二種是按合法建筑面積l：l比例計算安置面積；第三種是按照合法宅基地基比“l翻3”政策的面積置換。在這里，充分考慮農民現有住宅情況，讓他們選擇利益最大化的一種方式進行計算安置建筑面積。二是確定單方造價計算政策，在確定計算安置建筑面積內，成本價計價，合理超出部分以優惠市場價計算。通過以上兩種政策的拆遷安置方式，讓農民自愿選擇，從而有效地解決了拆遷難的問題。

三、農房改造的工作重點

（一）要抓好試點，大膽探索。

通過農房集聚改造，進一步帶動資源集約，帶動群眾居住環境改善，帶動體制的創新，實現農民生產生活條件質量的飛躍。

（二）要分類指導，把握政策。

在實際制定具體政策和實施方案的過程中，正確處理好農民可接受與政府可承受的關系，既要算好整個區域總體平衡的大賬，又要算好單個項目的中賬，還要算好每戶農民的小賬，在政府可承受、發展可持續的情況下，盡可能讓利于民，激發農民參與的熱情，確保農房集聚改造工作的可持續：處理好“依法、自愿、有償”與“集聚連片”的關系，突出啟發引導這個環節，吸引農民連片搬遷、集聚改造建設；處理好“集聚連片”與大拆大建的關系，因地制宜，不搞一刀切，分步分期實施、實現農村的有機更新。

（三）要加強統籌，和諧建設。

要把農房集聚改造與城鄉統籌其他各項改革結合起來，注重規劃對接，強化綜合協調，統籌合力推進。實施農房集聚改造一定要體現公平公正，不讓老實人吃虧，不讓滑頭滑腦者獲非法之利。特別要重視和保護無房戶、困難戶等弱勢群體的當權益，讓他們共享城鄉統籌的實惠、改革開放的成果。

欠發達地區并不是永遠不發達，生態文明大縣不應該是一個窮縣。泰順縣有著豐富的生態資源，要充分發揮生態優勢，樹立反超發展的理念和信心，把統籌城鄉推進城鎮化作為欠發達地區經濟社會發展的戰略重點，緊緊抓住統籌城鄉綜合配套改革的機遇，先行先試、先出經驗、先見成效，加快實現城鄉一體化，推進泰順發展大跨越。要進一步加大固定資產投資，發揮政府投資的主導和杠桿作用，加快建設龍麗溫（泰）高速公路等事關泰順長遠發展的重大基礎設施，打造發展平臺，優化發展環境，推進轉型發展。

四、結束語

綜上所述，農房改造集聚建設成功與否事關全縣農民切身利益，是關城鄉統籌發展，以及全縣社會經濟的可持續發展，建議各級政府要尊重群眾意愿，尊重客觀實際，尊重市場規律，要堅持“農民可接受、政府可接受、發展可持續”的原則，積極、穩妥、有序地推進農房改造集聚建設工作，真正為全縣百姓謀福祉。切實加強對農房改造建設工作的組織協調，采取有效措施，全面落實農村住房改造集聚建設任務。

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