淺析房產(chǎn)測量的作用和方法

【摘 要】 當(dāng)前房屋的測量成為了賣房人和買房人非常關(guān)心的重要問題，文中首先分析了房產(chǎn)測量的管理、經(jīng)濟(jì)以及法律方面的作用，在房產(chǎn)的測量方法討論了房地產(chǎn)圈點的測量方法、房地產(chǎn)圖的成圖方法以及數(shù)字化成圖測量的方法，由分析可知，房產(chǎn)測量是一個系統(tǒng)工程，需要各方面充分重視細(xì)致工作才能更有效的實現(xiàn)測量。

【關(guān)鍵詞】 房產(chǎn)測量；測量作用；測量方法；成圖測量

引言

現(xiàn)今，住房成為我國國家和人民共同關(guān)心的問題。在房地產(chǎn)企業(yè)和開發(fā)商的大力推動下，房屋的價格以非常快的勢頭向上增長。在這種情況下，房屋的測量已經(jīng)成為賣房人和買房人非常關(guān)心的重要問題。本文基于這一背景，分析了房產(chǎn)測量的作用和與方法，這一研究對于房產(chǎn)測量進(jìn)一步規(guī)劃化具有一定的意義。

1 房產(chǎn)測量的作用

房產(chǎn)測繪是房地產(chǎn)業(yè)結(jié)合普通的測繪技術(shù)而加以應(yīng)用和升級的一種技術(shù)。由于其在房屋的測量中有著非常重要的作用，如房屋產(chǎn)權(quán)的永久性標(biāo)識，面積的大小等的方面都有著非常明顯的法律效力。對于我國的法律，財政以及對于地方的規(guī)劃都起到非常關(guān)鍵的作用，其作用主要包括以下幾點：

1.1 管理方面

在我國的社會主義現(xiàn)代化建設(shè)的進(jìn)程中，住宅和房產(chǎn)的管理與建設(shè)都是其中非常重要的內(nèi)容。社會各個部門中，都必須對于房產(chǎn)的各種信息進(jìn)行有效的明晰和管理，才能夠?qū)τ谡麄€房產(chǎn)的安置或者規(guī)劃的過程中做到合理運(yùn)行，和安排，對于房產(chǎn)的調(diào)配和建設(shè)能夠更合理利用，更有計劃地對于城區(qū)中的老舊住宅進(jìn)行改造，以便發(fā)展成為高標(biāo)準(zhǔn)的城市社區(qū)。同時，對于房產(chǎn)的面積和其他信息進(jìn)行的測量也是對于城市管理和規(guī)劃建設(shè)的重要的內(nèi)容。

1.2 經(jīng)濟(jì)管理

房屋的測量對于房產(chǎn)的規(guī)劃和建設(shè)提供了很多準(zhǔn)確的信息，能夠?qū)τ谙嚓P(guān)部門掌握和了解城鎮(zhèn)的房產(chǎn)規(guī)劃以及土地的合理利用的現(xiàn)狀，房產(chǎn)的規(guī)劃面積以及房產(chǎn)的規(guī)劃數(shù)量，并且能夠根據(jù)相關(guān)的信息對于與房屋相關(guān)的各類信息都進(jìn)行有效的規(guī)劃，并且為城鎮(zhèn)的房產(chǎn)合理化改建能夠提供多重，重大的相關(guān)文件。并且房產(chǎn)測量還能夠提供國家各個部門對于土地政策，住宅政策等制定的重要信息，確保國家各個部門各個環(huán)節(jié)都能夠有效運(yùn)行。

1.3 法律方面

房產(chǎn)圖能夠?qū)τ诿總€住戶的房屋的產(chǎn)權(quán)信息進(jìn)行有效的歸納和明確的調(diào)整，并且在相關(guān)的部門進(jìn)行登記，從而具有了法律的效力。當(dāng)房產(chǎn)信息發(fā)生糾紛時，可以通過房產(chǎn)圖來對于其法律方面的產(chǎn)權(quán)問題進(jìn)行有效解決，對于房屋的管理，產(chǎn)權(quán)的核定等又有著非常重要的意義，能夠最大程度上保護(hù)房產(chǎn)所有人的合法權(quán)益。

2 房產(chǎn)的測量方法

2.1 房地產(chǎn)圈點的測量方法

圈點測量有著非常多的方法，由于圖的構(gòu)成的形態(tài)有著很多的種類，如數(shù)字圖，坐標(biāo)圖，支導(dǎo)線圖，極坐標(biāo)法，半導(dǎo)線法，前方交會法，等的多種形態(tài)和結(jié)構(gòu)。主要的有以下幾種：

（一）方位與方位交會

方向交匯法分為前方，側(cè)方，后方三種類型的交會法則，最中間的方向交會有著一下幾種可供選擇：如圖1，設(shè)已知點A、B到未知點P的方位角分別為AP、 BP，由已知點坐標(biāo)可利用公式XA、YA、XB、YB解出未知點坐標(biāo)Xp、Yp：

圖1 方向交會法

（二）方位與距離交會

在所有的距離交會法中，極坐標(biāo)是其中最為常用到的方位與距離交會法則，由于此類法則中，距離和方位是重合進(jìn)行測量的，所以有著非常高的精確性。在圖2中可以看出，已知點A到未知點P的方位角 和已知點B到P的距離S，交會公式可以如下圖中所示進(jìn)行計算。在第一個公式中，YP和XP的第一組解，如果t>p，，則能夠通過公式來得到解。

圖2 方位與距離交會

2.2 房地產(chǎn)圖的成圖方法

在房產(chǎn)圖的測繪中，其方法也有著很多的種類，主要有平板儀，數(shù)字化，編繪法，航測等的集中成圖方式，在我國的科技不斷發(fā)展，并且呈現(xiàn)出越來越高的效用之時，地面測繪成圖手段越來越高，并且對于以前經(jīng)常被利用的方式進(jìn)行改進(jìn)，逐步用數(shù)字化測繪法對其進(jìn)行取替。

（一）平板儀測量法

平板儀測量是指大平板儀或小平板儀配合皮尺量距測繪，它是一種傳統(tǒng)的測繪方法。

如圖3，設(shè)地面上有A、B、C三點，將此三點的平面位置，按一定比例尺縮繪在圖紙上，可在B點處安置一塊水平圖板，圖板上鋪圖紙，在紙上用對點器定出b點，使與地面的B點在同一鉛垂線，再沿DA和BC兩方向作兩鉛垂面，與圖板上的交線為be和bf，從而得到ABC在圖板上的水平投影ebf，在be和bf兩方向線上，按BA、BC的水平距離，依一定比例尺縮繪取點a和c，則圖上abc三點所組成的圖形和地面上ABC三點，投影在平面上的圖形相似，這就是平板儀測量原理。

圖3 平板儀測量法

（二）編繪法成圖

編繪法是利用已經(jīng)存在的地圖來進(jìn)行房產(chǎn)圖的編繪。在這種方法的應(yīng)用中，其所需要進(jìn)行編繪的資料必須要對于《規(guī)范》中所要求的精度進(jìn)行有效的檢測，并使其與之相符。并且比例尺的大小要和成圖的比例尺大小相符或者比之成圖的比例尺為大。在編繪工作進(jìn)行的過程中，必須要以二底圖或原圖為基礎(chǔ)，并且各個方面要與之相符。查核補(bǔ)測亦要在二底圖上進(jìn)行，并且查核補(bǔ)測之后，其編繪的圖形的精度要與實際的規(guī)范要求相一致。補(bǔ)測后在二底圖上進(jìn)行成果的描繪，并且對于重要信息進(jìn)行標(biāo)注，在整個過程中，必須要對于編繪的圖形進(jìn)行有效的分析，并且必須對于成圖盡心有效的整合和修飾。

2.3 數(shù)字化成圖測量的方法

數(shù)字化測量是通過半站儀和全站儀對于房產(chǎn)進(jìn)行的測量方式，所以其測量的繪圖多采用支導(dǎo)線，極坐標(biāo)和自由測站發(fā)進(jìn)行。這些方式已經(jīng)在上文中經(jīng)過了闡述。在一些測繪條件不發(fā)達(dá)的地點，需要用到延長線，支距法等的方法對于測繪進(jìn)行輔助。

（1）支距法

如圖4（a），AB為以測定的房屋邊線，A和B點的平面位置已經(jīng)確定，C為待定的屋角點或地物點，用皮尺丈量C點到朋所引垂線的長度b及A點到垂足D的距離a，就可以定出C點的位置，這種定點方法叫做支距法。

（2）距離交會法

如圖4（b），AB為已知測線，C為待定點，用皮尺分別丈量自A點、B點到C點的距離a和b就可以定出C點。

（3）延長線法

當(dāng)房屋角點不能通視，或不能直接測定時，可以引出房屋邊線的延長線，測定延長線后，再在延長線上定取房屋角點的位置。分三種情況：

a．如圖5（a），因房屋角點C不能直接測定時，可先測定房屋邊線上的B，用皮尺丈量B到C的距離，再在A到B的延長線上定出C點位置。

b．如圖5（b），A、C不能通視，可先測AC延長線上B、D 的距離，再在延長線上丈量BC，先定出點C，丈量AC邊長，定出A。

c．如圖6（a），ABCD為已測定房屋，EPCH為待測房屋，可利用已測房屋邊線的延長線延長到待測房屋邊線上兩交點1和2，丈量A2和D1的距離，再量H2和E1的長度，定出E、H兩點，則根據(jù)E、H，丈量EP或HC，定出F、G兩點。

d．如圖6（b），將待測房屋邊線延長與已知測線AB交于C點，CC線稱為方向線；丈量BC、AD和交線CP的長度，先定出C、D，再丈量DP長度，然后以DP、CF相交，定出F點，并由方向線上CP的長度定出C點，同理可定出E、H兩點。

3 小結(jié)

當(dāng)前房產(chǎn)關(guān)系到各階層的實際利益，文中分析的方法和作用，在實際當(dāng)中還應(yīng)進(jìn)行更細(xì)致的工作才能確保不出現(xiàn)紕漏現(xiàn)象。

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