高端寫字樓“漲”勢洶洶

國內高端寫字樓市場行情連續兩年“紅火”，北京作為排頭兵，其高端寫字樓2012年的租金增長幅度居全國之首，目前已漲至326元/月·平方米。而在接下來的2013年中，北京高端寫字樓租金的漲幅將達到10.2%，繼續“奪冠”。

高租金促使企業“被搬家”

上午8：00，在北京某知名公關公司工作的小喬正在刷牙洗臉，做著上班前的準備。雖然比平時晚了1個小時，但是小喬一點也不擔心會遲到。

“年前公司‘搬家了’，離我住的地方更近了。”小喬說。

小喬所在的公司原來在北京東三環的艾維克大廈，現在搬到東五環的高井文化產業園。

“距離近了不只一點點啊，現在上班更方便了。”小喬高興地說，“早上不僅能多睡1個小時，而且路上也不怎么堵了。”

對于小喬來說，公司的搬家讓他考慮的是上下班交通的時間問題。而對于小喬所在的公司來說，更多的則是考慮到寫字樓的租金問題。

艾維克是一座5A級高端寫字樓，地處北京CBD核心地段。網上信息顯示，艾維克寫字樓的租金最高達到10元/平方米·天，最低也要6元/平方米·天。而高井文化產業園地處東五環，小喬所在公司的那棟寫字樓的租金在3.5～6元/平方米·天。

事實上，像小喬所在公司一樣，因為寫字樓租金大漲而離開繁華地帶，尋求租金較為低廉的寫字樓的公司不在少數。

2011年底，英特爾中國公司的辦公區域還是CBD核心區域嘉里中心的5、6、7三層樓，但半年前英特爾搬遷至北三環的環球貿易中心。甲骨文和路透社都已經把部分辦公面積搬遷到上地，奧林巴斯和燕寶汽車要部分遷址酒仙橋區域。同時，一些大企業在選擇新的辦公地點時，也開始刻意回避CBD等傳統商圈，向著上地、通州、大望京、石景山等區域擴散，中國煙草、卓越亞馬遜、惠普、尼桑等知名企業都在此列。

“在北京高端寫字樓租金高企和空置率低位運行的市場現狀下，企業普遍對轉租、擴租保持謹慎態度，在租約到期的情況下，大部分企業選擇接受業主提出的較高的續約租金條件。同時，一些難以承受高額租金的企業開始向外圍突破，有些企業選擇搬離核心商務區，或選擇搬到較低品質的寫字樓，以降低租金帶來的成本壓力。”戴德梁行華北區研究部主管及高級助理董事魏東說，“在這種情況下，核心商圈周邊區域如燕莎外圍、酒仙橋、北三環、南二環及一些工業園區，成為業主較為青睞的區域。”一線城市高端寫字樓租金直逼東京

盡管2012年外圍經濟的不確定性對國內高端寫字樓的租賃需求有一定的影響，然而整體強勁增長的趨勢仍然持續，特別是在北京和上海等一線城市。

“內地一線城市寫字樓的租金經過這兩年的大漲，其水平已經直逼香港、東京這一類的國際化大都市了。”魏東說，“截止到2012年第四季度，北京高端寫字樓的平均租金是294.5元/月·平方米（不含物業管理費，考慮免租期），東京高端寫字樓的平均租金為494元/月·平方米，而香港為528.43元/月·平方米。”

魏東表示，北京寫字樓自2010年開始逐漸走出金融危機帶來的陰影，并且租金在過去三年的時間里一路走高。在2011年，寫字樓租金的季度增長保持在10%左右的水平，全年的租金同比漲幅達到42%。經歷了兩年多的租金狂飆，進入2012年之后，由于租金已經達到了組合的承受極限，加之整體經濟形勢轉弱需求下降，因此北京寫字樓租金增長速度明顯放緩。從2012年第二季度開始，北京寫字樓租金的季度增長已經放緩至2%，到年底更有小幅下滑。事實上，除少數幾個城市以外，國內高端寫字樓市場在2012年都“漲”勢喜人。

據戴德梁行研究，2012年北京高端寫字樓租金增長居全國之首，為每平方米每月人民幣326元，與2011年同期相比上漲了22.4%。而上海高端寫字樓的平均租金為每平方米每月人民幣348元，位居全國之首。

在“漲”聲一片中，寫字樓開發投資的溫度也日漸升高。

不少房企看好寫字樓的前景，將業務擴展至寫字樓的開發。北京萬科副總經理肖勁表示：“從市場角度來說，北京現在的寫字樓市場可謂日新月異，商業利潤比住宅高。”而該公司在北京的寫字樓項目住總萬科·金域國際中心即將入市，該項目位于上地區域，面積26萬平方米，是區域內唯一的甲級寫字樓項目。

但是，來自第一太平戴維斯的數據顯示，2012年第四季度，北京甲級寫字樓資本值環比上漲1.2%，至每平方米62267元。鑒于同期租金漲幅亦放緩至0.9%，甲級寫字樓毛收益率穩定在6.12%。不過，第一太平戴維斯顧問部董事王瓊指出：“目前，持有性經營寫字樓的毛收益率為6%左右，扣除費用等項目后，實際的收益率為4%，這個數字難以令投資者滿意。如果將寫字樓散售，會面臨更大的風險，收益未必會好于住宅。”

供需失衡助推租金持續上揚

“北京甲級寫字樓在過去兩年多的時間里暴漲的主要原因是供需失衡。”魏東認為，相對于受政策影響較大的住宅市場，寫字樓市場受整體的經濟走勢及市場的供需關系影響較大，也是一個比較能夠真實反映市場情況的房地產板塊。

在過去三年的時間里，由于中國經濟的表現在全球經濟一片黯淡的情況下一枝獨秀，因此吸引了大量外資企業進入。同時，內資企業隨著自身的發展對于高端寫字樓的需求日益增加，導致寫字樓整體需求表現旺盛，而與之相對應的卻是北京寫字樓的工業短缺。

2010年北京全年的甲級寫字樓供應僅為44萬平方米，而當年的吸納量則達到了78萬平方米。2011年全年的甲級寫字樓供應僅為14萬平方米，而當年的吸納量則達到了66.5萬平方米。巨大的供需矛盾導致整體市場迅速由買方市場變為業主市場，業主在租賃市場的話語權逐漸增強，而由于可租賃面積的日漸減少（目前北京甲級寫字樓空置率為2.76%），租金也逐漸走高。

戴德梁行的研究表明，2012年全國寫字樓總吸納量達到204.9萬平方米，略低于2011年的水平，但延續了2010年全球金融危機以來的需求旺盛大趨勢。其中一線城市的需求尤其突出。

以廣州來說，2012年下半年投入使用的寫字樓項目，使得該城市當年凈吸納量達到507666平方米。然而，租賃客戶關注的重點還是在核心城市。如上海2012年寫字樓吸納量達481018平方米。同期首都北京的吸納量為344170平方米。由于華中地區物流業和高新產業的大發展，武漢寫字樓凈吸納量達110924平方米，幾乎是2011年的2倍。

在“胃口”巨大的需求面前，國內寫字樓的供應則有點“捉襟見肘”了。一線城市中，廣州2012年的新供應量為374800平方米，還遠遠不能滿足其半年的需求量；北京2012年的新供應量為283857平方米，也有著高達近10萬平方米的缺口。

一線城市寫字樓市場供需的嚴重失衡，導致寫字樓空置率非常低。如北京在所有城市中的空置率最低，僅為2.8%。上海總體空置率為7.4%。

2013年北京寫字樓漲幅或居去國之首

展望2013年，中國主要城色的租金上漲水平仍取決于相對供應量的幅度。北京和上海的租金增幅仍然將遠高于其他城色。

戴德梁行的研究報告指出，2013至2015年間，北京寫字樓市場將有1756429平方米的新供應量，但僅占現有存量的26.24%。同期，上海新供應量將達到5083457平方米，相當于現有存量的88.16%。

但是相對緊缺的供應量僅是硬幣的一面。2012年，優質寫字樓需求仍大部分集中在北京和上海，大型企業仍偏愛將這兩座城市作為業務發展的目的地。

戴德梁行預測，2013年北京租金上漲水平將居全國之首，達到10.5%。未來五年，北京和上海的高端寫字樓租金將分別平均上漲8.5%和6.2%。同時，大部分其他城市中，寫字樓租金上漲水平將保持穩定趨勢。

北京高端寫字樓租金漲幅今年很有可能領軍全國的預測并非無源之水，2012年北京高端寫字樓的“大好形勢”是這一預測的根據。

2012年第一季度，北京高端寫字樓的租金在經歷了2011年整年的強勁增長后依然沒有放緩的跡象，平均租金達到277.57元/月·平方米。在新增14.2萬平方米的情況下，全市高端寫字樓空置率依然繼續下行到歷史最低值3.55%。其中CBD商圈一躍成為北京高端寫字樓市場的排頭兵，租金上漲至304.91元/月·平方米，漲幅14.73%，空置率輕微上浮0.19個百分點至5.81%；東長安街/建國門商圈的漲幅最高，為16.25%，至277.78元/月·平方米；中關村地區上漲15.11%，至212.34元/月·平方米。

第二季度北京高端寫字樓市場空置率持續走低，環比下降1.10個百分點，至2.45%，平均資金環比增長3.96%，達到288.55元/月·平方米。東長安街/建國門商圈商戶由于部分業主租約到期遷出該區域，空置率環比上升2.09%，租金則繼續上漲至286.16元/月·平方米。其他核心商圈空置率有輕微浮動，租金表現平穩。

第三季度北京高端寫字樓市場無新項目入市，市場供需矛盾依舊突出，空置率環比下降0.27個百分點至2.18%，再創歷史新低，租金漲幅逐漸趨穩，環比增長2.30%至295.47元/月·平方米。其中CBD商圈環比上漲4.83%至333.20元/月·平方米，上漲幅度較其他區域明顯。

由于鮮有新項目入市，加之租金增幅較大，北京核心商圈高端寫字樓的吸引力已不如從前，原有租戶為了尋求充足租賃空間以及較低廉的租金價格，開始離開繁華地帶，向周邊區域突圍。這就導致了本文開頭企業“被搬家”的一幕出現。