基于生態足跡的房地產開發評價

王 莉

（吉林大學商學院，長春130012）

0 引言

近些年，房地產的大規模開發，在促進地方和國家經濟增長的同時，引發了一系列的環境問題。在房地產開發的設計、施工和運行等階段存在設計時不注意空間合理設計，大量占用綠地、耕地，施工時不采用節能環保材料，運行時不采用可再生能源等一系列問題。因此，各大城市陸續出現城市噪音加大、綠地面積減少，郊區垃圾填埋場增加，二氧化碳排放量進一步上升等問題，城市居民生活質量大大下降，不利于城市房地產開發的可持續發展。目前，生態足跡方法廣泛應用于各級區域可持續發展評價中，但較少應用與房地產開發評價，而房地產開發本身具有明顯的生態特性，在房地產開發生態系統中，因此將生態足跡理論與方法引入到房地產開發評價研究中，并構建相應的生態足跡模型，以期實現在滿足房屋使用者需求的基礎上，順應低碳環保需要，達到房地產開發的可持續發展。

自從生態足跡理論提出之后，該理論得到了廣泛關注，被應用于各個領域，并且得到了很好的發展，學者們的研究主要集中在擴大生態足跡理論的應用范圍和改進模型本身，同時也認識到房地產可持續開發的重要性，但鮮有對房地產可持續性評價的研究。針對房地產開發具有依賴于生態的特點，本文將生態足跡理論與分析方法引入房地產開發評價研究，利用其構建區域房地產開發生態足跡和生態承載力計算模型。利用生態足跡理論對房地產開發進行評價研究，使房地產開發企業走上可持續發展之路，有利于房地產開發過程中增加綠地面積，降低空氣、水和噪音的污染，起到綠化環境的作用，防止出現“城市荒漠”；可以促進生態平衡，進行林地、公園和湖泊建設，保證房地產業健康地發展；可以使得道路面積率高、建筑面積合理、公共配套設備完善，而且在房地產開發和再開發過程中充滿足夠的文化、藝術氣氛。

1 房地產開發評價生態足跡模型構建

1.1 房地產開發的生態足跡

1.1.1 房地產開發類型

辦公建筑開發、商業建筑開發、住宅建筑開發和其它建筑開發等構成了房地產開發的主要內容。我國房地產開發消費的主要項目包括土地、鋼材、木材、水泥、玻璃、標準磚、混凝土和建筑垃圾。

根據當前我國房地產開發的主要業態，房地產類型包括住宅建筑、辦公建筑、商業建筑以及其他建筑。

(1)住宅建筑的生態足跡主要是指在建筑中消耗的水泥、鋼材、土地、木材和建筑垃圾的生態足跡之和。

(2)辦公建筑是指辦公樓，一般是框剪結構，每一層的布置可以都一樣也可以在分成開場大空間或獨立空間，造型較規整。

(3)商業建筑主要是指用于服務業的建筑，可以是旅館、商業中心、超市、零售百貨商店等，主要是以服務手段盈利的建筑。

(4)其他建筑是指在房地產開發中，除住宅建筑、辦公建筑和商業建筑之外的零星建筑。

1.1.2 房地產開發生態足跡的計算公式

公式（1）為住宅建筑、辦公建筑、商業建筑以及其他建筑的房地產開發生態足跡公式：

其中：EF為住宅建筑、辦公建筑、商業建筑以及其他建筑的房地產開發生態足跡；aaj為人均第i中消費折算的生產地域面積；ci為i種消費品的人均消費量；ef為人均生態足跡；rj為均衡因子；i為投入消費品類型；N為人口數；j為生態生產性土地類型；pi為第i種消費品的平均生產能力。

公式（2）、（3）為房地產開發生態足跡公式：

其中，EFR為總的房地產開發生態足跡；n為房地產開發類型；Sn為第n類房地產開發建筑面積；rj為第j類土地的均衡因子；ci為第i種消費項目的單位面積消費量；Pi為第i種消費的平均生產能力。

1.2 房地產開發的生態承載力

為了簡化計算，本研究假定房地產開發占用建成地，因此用區域建成地生態承載力代替房地產開發地生態承載力進行替代，公式（4）表示房地產開發生態承載力。

其中：EC為某一類型房地產開發的生態承載力；ec為人均生態承載力；aj為第j類房地產開發的人均生態生產面積；yj為第j類土地產量因子。

其中，EC為某一類型房地產開發生態承載力；w為調整系數；S1為房地產開發建筑面積；S2為區域建成地面積。

1.3 房地產開發評價的生態足跡模型計算步驟

本文主要計算土地、鋼材、木材、水泥和建筑垃圾的房地產開發生態足跡。

（1）計算研究區域的產量因子

（2）結合國家統計局的統計年鑒資料計算鋼材、木材和水泥的平均生產力

鋼材平均生產力=鋼材生產量/建成地面積

木材平均生產力=木材生產量/建成地面積

水泥平均生產力=水泥生產量/建成地面積

（3）各區域造價信息管理中心定期公布建筑工程造價估算指標，我們可以依據這個估算指標，對不同類型的房地產開發的生態足跡進行估算，其中垃圾的生態足跡是依據房地產開發中建筑材料損耗計算的。

主要估算出房地產類型中住宅建筑、辦公建筑和商業建筑生態足跡，并最終匯總得到該區域的生態足跡。

（4）計算研究區域房地產開發的生態承載力。研究區域房建成地生態承載力就是研究區域建成地的面積、產量因子與均衡因子三者乘積。

研究區域房地產開發的生態承載力=某區域建成地生態承載力×（1-12%）×w

其中w為調整系數，即某區域房地產開發建筑面積與某區域建成地面積之比。

（5）計算研究區域是生態盈余還是生態赤字。

EF-EC＜0和EF-EC＞0分別表明區域房地產開發處于可持續發展和不可持續發展狀態。

2 黑龍江省房地產開發評價

2.1 黑龍江省房地產開發現狀

根據2010黑龍江統計年鑒，2009年黑龍江房地產開發投資達563.9億元，增長了28.2%。雖然黑龍江房地產行業取得了較快的發展，但我們也發現了由于速度過快發展而引發的一系列生態環境問題。目前，黑龍江房地產開發中使用的材料還主要集中在木材、水泥和鋼材等“三材”上，垃圾的處理方式還主要是集中填埋、焚燒兩種方式，較少采用資源化處理方式。根據歷史資料可知，每堆積10000t建筑垃圾大約需占用0.067國家公頃（nha）土地，每10000M2的房地產開發建設中可產生水泥、廢磚等建筑垃圾約600t，。因此，黑龍江房地產開發的生態評價勢在必行，通過對黑龍江房地產開發的生態評價，找到黑龍江房地產開發的生態問題，進而提出解決對策。

2.2 生態足跡模型在房地產開發評價的應用

關于生態足跡的核算中是采用全球公頃，還是國家公頃，很多學者進行過相關研究，研究結論為使用全球公頃計算數據處理復雜、難度大；而且計算出的生態足跡誤差較大；適用于國際間生態足跡比較，而單獨針對某個國家進行生態足跡核算不具有優越性，因此本文在對生態足跡進行核算時采用國家公頃（gha）做為計量單位，這樣規避了運用全球公頃作為計量單位出現的平均產量難以體現產品之間的屬性差異等一系列問題，更能真是反映黑龍江省的生態負荷和生態容量狀況。2009年全國各類土地面積及其產量數據來源于國家統計局、國土資源部的相關統計數據，具體見表1。

表1 2009年全國各類土地面積及其產量

2009年黑龍江省各類土地面積及其產量數據來源于2010年黑龍江統計年鑒和省國土資源廳，具體見表2。

表2 2009年黑龍江省各類土地面積及其產量

2009年黑龍江省房地產開發生態足跡計算過程，見表3所示。

表3 2009年黑龍江省房地產開發的生態足跡

由公式（3）、（4）和（5）可知：

2009年黑龍江省房地產開發生態承載力=2009年黑龍江省建成地生態承載力×( )1-12% ×w=1722456.326×5.19×0.615×0.88×w=102242.145nha

3 小結及建議

通過上文的計算可以得出，2009年黑龍江省房地產開發的生態足跡是生態承載力的161倍，處于嚴重赤字狀態，其房地產開發處于不可持續狀態。同時我們也應注意到，這個結論還是基于小高層來計算的生態承載力，若以高層房屋來計算的話，生態赤字可能更高。降低生態赤字的具體建議如下：

（1）降低生態足跡

第一，建設階段，房地產建設階段應注意積極進行技術改革與創新，采用新型環保材料，研究建筑廢料、垃圾的可持續回收利用問題，通過少投入，少使用物質投入，和減少廢物產出來實現房地產建設階段的低碳環保。

第二，運行階段，房地產建成之后的使用運行階段可能消耗大量的能源，而運行階段環保水平的的高低與前期設計和施工關系非常密切，因此，在房地產開發建設前期的設計、施工充分降低能源消耗的基礎上，運行階段也要考慮能源的利用效率問題，大力倡導低碳能源消費，優化能源消耗結構，大力提高能源利用效率。

第三，拆除階段，房地產項目拆除階段除了采用傳統的地下填埋方式以外，大力倡導廢舊資源的可持續再生利用，減少能源的消耗與垃圾造成的污染。

（2）提高生態承載力

第一，提高生態承載力標準，西方發達國家現行房地產開發的生態承載力標準為我國房地產開發制定生態目標和戰略提供參考，但應綜合考慮我國與西方國家經濟發展水平、技術水平、居民環境訴求等方面存在的廣泛差異，在借鑒學習發達國家房地產開發生態承載力標準確定的經驗同時，不要只是簡單的套用西方發達國家現行標準，應根據黑龍江省房地產開發現狀制定符合現狀的生態目標，提高生態承載力，促進黑龍江省房地產開發的可持續發展。

第二，深入研究生態足跡相關理論，進一步揭示水域、草地、林地、可耕地等與房地產開發生態生產土地，通過交互利用如何降低生態足跡，研究其內在關系和具體作用，使研究得以深化和發展，以便更好利用。

4 結論

本文將生態足跡模型應用于房地產開發評價研究，引入可耕地、林地、牧草地、建成地、水域、化石能源地等指標首次系統分析黑龍江省房地產開發的狀況，并基于生態足跡模型預測生態赤字。本研究從定性和定量兩個方面來分析預測房地產開發未來發展態勢，為其他區域或城市房地產開發生態評價提供借鑒方法，具有現實指導意義。

本文的主要研究結論如下：

（1）構建了房地產開發評價的生態足跡模型，利用該模型可以對住宅建筑、辦公建筑和商業建筑進行生態評價。

（2）給出了利用生態足跡模型進行房地產開發評價的計算步驟。

（3）利用房地產開發評價的生態足跡模型對黑龍江省房地產開發進行評價，結果表明黑龍江省房地產開發處于嚴重赤字狀態，進而提出了降低生態赤字的建議。

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