基于社會成本域的房產價格財富再分配效應研究

龐曉波，邢 戩，王作文

（吉林大學商學院 數量經濟研究中心，長春 130012）

0 引言

國內外相關研究表明房價上漲造成了收入分配差距加大以及家庭儲蓄和投資行為的改變，但是并沒有闡明房價上漲對財富再分配效應的影響途徑，也沒有從理論上明晰房價上漲對不同類型家庭福利的影響機制。因此，本文意在理清財富再分配效用的作用機制以及度量由此引發的家庭、社會福利的損失。

1 房價上漲的“馬太效應”

房價的上漲使得本已富裕的有房家庭固定資產價值增加、融資能力增強、總效用增加。而對中低收入無房家庭，房價上漲意味著每期支付的租金成本增加、未來買房的機會成本增加和預防性儲蓄增加，進而導致家庭可支配收入減少、總效用降低。富裕的家庭更加富裕，貧困的家庭更加貧困，此即為房價上漲的“馬太效應”，其結果是加大貧富差距，擠出正常消費，社會總效用降低。為了考察房價上漲的馬太效應生成機制和作用途徑，本文在生命周期模型的基礎上建立一個考慮兩類家庭行為和住房資產價值的理論模型，通過比較靜態分析來解釋房價上漲如何引起馬太效應及其作用強度。

2 住房價格上漲的社會成本

2.1 房價上漲與基尼系數

基尼系數是國際上用來綜合考察居民內部收入分配差異狀況的一個重要分析指標，基尼系數最大為1，最小為0，通常把0.4作為收入分配差距的警戒線，一般發達國家的基尼指數在0.24～0.36之間。中國從2001年起就再沒公布過基尼系數，有關中國的基尼系數一般都是通過統計局發布的數據來計算而得到，但是由于計算方法和數據選取的問題，計算結果與聯合國和世界銀行公布的數據都有較大差別。如據聯合國數據顯示，2010年中國的基尼系數為0.52，2011年中國的基尼系數將突破0.55，。但是根據統計局公布的數據，無論用什么方法計算，我國的基尼系數都比聯合國公布的要低很多。本文意只討論房價上漲與居民收入分配差距變動趨勢之間的關系，因此不嚴格考察基尼系數的絕對數值，只要能反應趨勢特征即可。2005年是831大限之后的第一年，因此本文分析從2005～2010年的住房價格與基尼系數之間的關系。由于沒有權威數據，本文根據根據聯合國發展報告推測我國近年的基尼系數。結果見圖1。

圖1 房價增長率與基尼系數的關系

從圖1中可以看出基尼系數與房價增長率基本保持同向關系，2005年我國出臺“國八條”之后房價上漲迅速，但是到了2006年，全球性金融危機使得房價在近20年中首次出現了下滑，到了2007年初房價下降到10年中最低點。基尼系數的趨勢在此期間與房價變動吻合度很高，尤其是當2006年房價下行時，基尼系數也隨之向下，這表明房價的下降導致有房家庭的住房財富縮水，而無房家庭可以減少房租和儲蓄，兩類家庭的財富差距因此減小。這種情況只持續到2009年初，我國出臺了包括4萬億救市的一系列寬松政策，住房和股票等資產價格迅速上漲，隨之而來的是基尼系數的加大，達到了0.5以上，已經達到了嚴重的貧富差距狀態，很容易導致整體福利降低和威脅社會穩定。

2.2 房價上漲對社會福利水平的影響

本文所指的社會福利是一種集合概念，即全體社會成員在生產和消費過程中所體驗到的滿意程度的集合，是全體社會成員的效用總和，是效率和公平的函數，社會總效率提高會提高福利，收入分配和生存機會平等同樣決定著社會福利水平。庇古曾經說過,社會總福利的大小,不僅取決于國民收入總量的多少,而且取決于國民收入在社會成員之間的分配。觀察社會福利函數的演進過程，盡管不同的社會福利函數有不同的價值標準和道德基礎，但是都對收入分配公平性問題有所體現。例如阿馬蒂亞·森(Amartya K.Sen）社會福利函數：

其中μ代表社會收入平均水平，G是基尼系數，從（6）中可以看出G變大，即收入分配差距加大會直接導致社會福利水平的降低。雖然高收入家庭收入的提高會使得社會平均收入水平μ提高，但一般情況下這種提高為中低收入家庭的財富向少數最高收入家庭的轉移，而且最高收家庭體占總人口比例很小，因此μ提高的幅度非常小，可以視其為常數，所以當G增加時，社會福利水平W會降低。從以上的分析中可以看到，房價的上漲加大了有房家庭和無房家庭的收入和效用差距，使得基尼系數隨著房價上漲而升高，從而引起社會整體福利水平和居民幸福感的降低。

2.3 實證分析

社會福利函數是對全體社會成員幸福感進行抽象和量化的工具，但是各種福利函數在假設條件和函數形式上都不盡完美，如古典福利函數沒有考慮到個體差別，精英者福利函數僅考慮效率而忽視了公平，羅爾斯福利函數過分強調公平而忽略了效率，福斯特社會福利函數忽視了低收入階層。在各種形式的福利函數中，伯努利—納什社會福利函數既體現出了效率和公平而且又便于計算，其基本形式為：

其中R代表低收入家庭與高收入家庭的人均收入比，收入分配越不公平，R值越小。Y代表產出，作為衡量經濟增長的指標。在這種度量方法下，倘若一項公共政策在一定限度內通過犧牲社會公平或經濟效率，以換取經濟增長或社會公平程度的大幅提高時，社會福利水平仍會得到提高，因此在考察社會福利水平在一定時間段動態變動連續性方面，伯努利—納什社會福利函數形式更適合一些（謝喬昕，2011）。由（7）可以看出，R代表高低收入家庭的人均收入比，當分子大于分母的時候，分子代表的家庭變為高收入家庭，分母變成低收入家庭，因此分子分母應改變位置，所以社會福利水平的最大值為絕對平等時的社會福利，也就是R=1時W最大。從這個角度來看，（7）式表明收入分配的不平等使得社會福利水平低于最優值，因此本文使用社會福利最優值與實際值的差來代表福利損失水平，以此來考量房價變動和社會福利損失水平變動的關系。本文變量采用的數據區間為1991～2010年，共20個觀測值，數據來源為中經網數據庫和相應年度中國統計年鑒。本文對GDPt和房價 pt以1990年為基期利用價格指數進行平減，所得結果見圖2。

圖2 福利損失水平與房價正相關

從圖2中可以看出社會福利損失水平與房價存在著相同方向的變化趨勢，但是并不能判定二者存在長期的均衡關系以及是否存在正的相關性。因此需要對數據作進一步處理，對兩組數據進行協整檢驗可以發現福利損失和房價之間存在著協整關系，即長期均衡關系，見表1。

表1 福利損失水平與房價存在協整關系

在驗證了福利損失與房價之間存在長期關系之后，就可以對二者進行簡單的回歸分析，以此來發現房價作為自變量，福利損失作為因變量時兩者之間的因果關系，所得結果為：

其中Y代表福利損失水平，HP代表房價，調整后的R2為0.962，表示擬合效果較好，觀察HP前面的系數為104.61，說明房價與福利損失水平存在正向的協調關系，即福利損失隨著房價的上漲而加大。

3 結論

本文構建了一個考慮兩類家庭行為和住房資產價值的靜態模型，通過比較靜態分析，發現住房價格上漲對無房家庭和有房家庭的影響方向截然相反，無房家庭在房價上漲過程中損失了財富和效用，而有房家庭獲得了財富和效用的增加，這導致了兩類家庭收入分配差距加大，形成了關于房價的“馬太效應”。但是模型機制表明，這種馬太效應是隨著房價的上漲呈現邊際遞減趨勢，既房價引起的財富再分配效應是有限的。同時，本文發現房價與我國基尼系數存在正相關性，證明了房價上漲對我國貧富差距加大的確具有促進作用。最后通過分析社會福利函數，認為房價上漲不利于社會總福利的改進，并利用實證分析證明了房價上漲與社會福利損失存在著長期均衡關系，會造成全社會福利總水平的下降。

本文認為，住房作為居民的基本生存資料，其價格上漲必然會對全體社會成員產生影響，其中最直接的影響就是社會財富再分配，但是這種房價上漲造成的這種財富再分配只能加劇社會矛盾，阻礙經濟發展。這種現象產生的根源在于住房橫跨了實體和金融經濟兩個部門，對其的需求同時具有消費和投資雙重屬性，既能滿足家庭的消費需求，又能作為投資獲利工具使家庭財富增加，這種性質是其他任何商品都不具有。因此房價上漲會造成家庭財富和福利水平同時變化，解決這個矛盾的根本途徑是切實施行住房市場供給雙軌制，通過供給保障房來割裂住房的雙重屬性，首先保障房滿足了住房的第一屬性，也就是消費性，讓真正需要居住的家庭可以享受到住房。其次，在第一屬性滿足之后，住房的投資性需求也可以滿足，當人人有房住時，房價上漲只會對有房家庭產生財富效應，其替代效應自然會消失，財富再分配和影響的因素由雙向變成單向，而從社會整體福利水平來看，由于不存在無房家庭的福利損失，總的社會福利會隨著房價的上漲而改進。

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