房地產項目成本影響因素

林龍輝

(聯發集團有限公司，福建 廈門 361000)

筆者從事自1996年從事房地產行業以來，已經在這個行業從業近18年的時間，親歷了大大小小數十個地產項目，并見證了房地產行業的高速發展，作為一個從事工程建設與成本控制的管理人員，也積累了不少經驗與教訓，現把影響房地產項目成本的因素作一泛泛之談，以饗讀者。

一、房地產項目的成本構成要素

房地產項目的全過程成本，包括土地費用、前期費用、建安工程費、配套工程費、間接費用（財務費用、稅收、營銷費用、管理費用等），其中，最復雜、最難以控制的當屬建安工程費，下面就影響建安工程費的幾大因素作一總結。

圖1 ：2008年4季度到2011年1季度平均日工資（來源：筑龍網）

二、影響建安工程費的因素分析

為了便于敘述，讓大家對成本因素有一個直觀的了解，我從天時、地利、人和三個方面進行分析。

天時，在這里指市場價格波動對成本的影響；地利，指地理位置和地方政策法規對成本的影響；人和，指管理因素對項目成本的影響。

首先說天時。一提起市場價格波動對成本的影響，大家感受最深的莫過于這幾年“民工荒”所帶來的建筑人工費的上漲，由于人口老齡化的影響及通貨膨脹的因素，這幾年人工費出現飚漲，圖1對人工費的水平作了一個統計，大家可以看到這幾個人工費上漲的程度。

加上這幾年來，由于以鋼材、水泥為代表的建筑材料上漲，帶動了建筑安裝費的上漲，圖2的統計大家可以看到這一趨勢。

其次說地利。具有同樣建筑立面與建筑平面的房子，建在不同的地區，即使扣除地區人工、材料、定額水平的差距，仍然會有不同的建筑成本，這是為什么呢？影響最大的因素有兩個，一是抗震等級，二是建筑氣候。

根據GB50011--2010《建筑抗震設防規范》，把全國各縣區分成不同的抗震分組，按抗震列度的高低依次按第一組、第二組向上進行分類。如天津漢沽、寧河地區的抗震設防列度按八度抗震設計，屬我國設防等級最高的第一組。由于其設計地震基本加速度為0.20g，為最低取值0.05g的4倍，因此在計算建筑地震荷載上面，其取值遠高于六度抗震地區，導致柱梁板的有效截面面積要加大或配筋量增加，表現在成本指標上是每平方米鋼筋含量和每平方米砼含量增加，從而導致建筑成本的增加。

圖2 ：2008年下半年到2010年下半年全國住宅建安成本造價走勢圖（來源：筑龍網）

圖3

二是建筑氣候的影響。建筑氣候的影響主要在建筑的節能計算上。為了便于說明這個問題，以下附我國的建筑氣候分區圖（見圖 3）

由于這幾年房地產行業的區域性擴張，筆者有幸同時在廈門、南昌、武漢、桂林、南寧、重慶、揚州、天津等八個城市同時進行房地產項目營造，對建筑氣候分區對建筑成本的影響有深切體會，由于近年來國家號召進行節能型住宅的建設，對建筑節能的審查極為嚴格。因此建筑氣候分區對建筑成本的影響便逐步體現出來。以廈門和天津的住宅對比來講，廈門所處的建筑氣候分區為夏熱冬暖地區，外墻保溫的做法一般為多孔磚+2厘米厚的內保溫砂漿，門窗結合隔音考慮用普通中空玻璃即可；天津所處的建筑氣候分區為寒冷地區，砌體一般采用砂加氣砼砌塊，外墻為3厘米厚的聚笨顆粒外保溫砂漿+外墻內側2厘米厚內保溫砂漿，外墻門窗采用斷熱型材配中空low-e玻璃，因此，同樣建筑平面的住宅，就節能方面，天津地區的造價要比廈門地區高出300元每平方米左右。另外，在地區因素上，另一個有顯著影響的因素是風壓系數，它的影響原理和抗震烈度的影響原理是一樣的，這里就不再贅述了。

最后講的是人和篇了，顧名思義，人和即指主觀因素對建筑成本的影響，就影響的幾個方面，大致有結構選型、建筑選型、住宅建筑戶型等三方面。

結構選型，這個比較好理解，目前我國較常用的建筑結構形式有磚混結構、框架結構、框架剪力墻結構、框筒結構、鋼結構等，它們一般適用于從低到高的建筑結構，當然，在一些臨界點上，建筑結構造型是可以有所選擇的，比如六層的住宅，可以考慮用磚混結構，也可以用框架結構，它們的建筑成本一般是由低到高。有人認為鋼結構是例外，有時候同樣高度的建筑，由于鋼結構的重量較輕，它的營造成本會比采用砼結構的建筑成本要低，但如果考慮到鋼結構的后期維護因素，在建筑壽命期內，鋼結構的成本是要遠高于砼結構的。舉個大家都清楚的例子，美國的雙子塔，在911事件中轟然倒塌，其實并不是恐怖分子駕駛的飛機帶來的沖擊力撞塌了大樓，而是飛機上攜帶的燃料引發的熊熊大火使鋼構件迅速升溫，導致鋼構件喪失承載力并致使結構失穩而最終倒塌的。因此鋼結構的其建筑壽命期內要不停地做防火和防銹蝕的維護，導致其后期成本居高不下。附911圖片（見圖4）。

圖4

圖5

第二個因素是建筑選型。

建筑選型對建筑成本的影響，比較難以敘述，下面選一個比較極端的案例做一個分析。在上海陸家嘴金融區，有兩棟著名的大樓，金茂大廈和環球金融中心。從建筑外形上看，可以看到金茂大廈是一個塔形建筑，其截面是由下往上逐漸收窄的；而環球金融中心則不同，有一個面從下到上都是一個面積，即立面的投影為長方形，這樣形狀的建筑，由于其非同尋常的高度，在風壓計算上，是非常不經濟的，這就是建筑選型帶來的成本差異。當然，環球金融中心的設計師的非常聰明的，他在建筑頂部開了一個大洞，對減少風壓的影響帶來巨大的好處，同時也使建筑立面變漂亮了很多（見圖5）。

第三個是戶型因素。

一般來講戶型越大，建筑成本越低，因為戶型大，其分戶墻少，在單位面積上其衛生間、廚房等相應防水、排水設施要少，分戶門、配電箱等設備也相應減少。筆者在武漢徐東大道上曾開發一個房地產項目，4#樓為33層的高層住宅，5#樓為45層的高層住宅，兩棟樓的標準層面積基本相等，計算標底的時候發現兩棟樓的單位成本基本接近，與原來的預計大相徑庭，后來通過深入的分析，發現4#樓以80平方米的小戶型為主，5#樓以120平方米的大戶型為主，大戶型因素減少的成本居然抵消了結構及消防帶來的成本增加，也是我們始料未及的。

戶型影響的另外一個因素，是這幾年在營銷上風行的“送面積”作法，即利用挑高、飄窗等可變空間，嚴格來講，就建筑面積為基數計算來講，這些因素是不會帶來單位成本的增加的，但是由于在房地產成本核算上，是以可售面積為基數來計算單位成本的，因此增加面積的建筑成本都要分攤在可售面積上，看起來建筑單位成本是增加了。

結語

以上談了影響建筑成本的幾個因素，客觀上講，房地產項目成本構成的另外成本因素，如土地費用、財務成本、稅收占的總成本比例要比建筑成本要高許多，但這些因素是工程之外的因素，與國家的經濟政策、市場競爭相關，在此就不再論述。

[1]GB50178－93，建筑氣候區劃標準[S].

[2]GB50011-2001,建筑抗震設計規范[S].