房地產泡沫問題研究與分析

羅輯

摘要：房地產泡沫會給國民經濟和群眾生活帶來嚴重的影響。本文首先闡述了房地產泡沫的定義，進而論述房地產泡沫的誘因、影響以及防范措施，旨在充分認識和控制房地產泡沫現象，確保房地產行業健康穩定發展。

關鍵詞：房地產泡沫 房地產 誘因 影響 舉措

作為我國國民經濟的重要支柱產業，房地產既可以為國家資金儲備提供重要來源，還可以帶動其他相關產業迅速發展，但房地產行業往往容易產生泡沫現象。基于我國房地產市場持續升溫，房價居高不下的現象，下面就房地產泡沫問題展開研究與分析：

一、何為“房地產泡沫”

從經濟學的角度分析，泡沫指的是資產價格不斷偏離其基本價值，投機者從中牟利使價格推高，最終產生超預期的價格暴跌。房地產泡沫則是指投機購買需求激增使房地產價格嚴重脫離其基礎價值而持續上漲的一種形態。從目前的情況來看，我國房地產市場的供求關系長期處于失衡的狀態，房地產業自身已形成較為固定的交易模式，其交易成本普遍較低，說明了我國房地產已來到出現泡沫的前夜。

二、出現房地產泡沫的誘因

（一）房地產行業投機過度

目前，土地交易制度仍存在不少漏洞，房地產行業的管理亦不盡完善，為投機行為提供了“鉆空子”的機會。大量投機行為使土地需求激增，而土地資源的稀缺性導致其需求彈性大于供給彈性，造成土地價格飛漲，遠超其基礎價值而出現地價泡沫。房地產投資的增速遠快于城市化進程，加劇了市場供求關系的不平衡。

（二）金融監管不力

房地產的行業性質決定了開放商要手持大筆資金，但隨著開發規模的擴大，自有資金已經無法滿足實際需求，開放商轉而向銀行貸款。很多銀行看重房地產的高回報而違反規定大量放款，降低了行業準入的門檻，助長了過度開發帶來的金融風險。

（三）住房需求與日俱增

城市化進程不斷加快，外來人口大量聚集在經濟發展快的城市，農村人口也大量向城市轉移，城市原有的破舊房屋、小區被拆改，進一步刺激了住房需求。另一方面，消費者的購房理念不斷更新，激發了住房消費潛力，購置房產成為時下實現資產價值最大化的可靠途徑。

（四）有限的土地資源

土地資源承載著所有的經濟活動，除了具有稀缺性和不可再生性，還具有壟斷性、需求多樣性、投機性等外在特點。房產價格依附于土地價格，加上大量熱錢流入房地產市場，勢必引起房產價格飆升而產生泡沫。

三、房地產泡沫造成的影響

（一）加劇社會矛盾

房價越高，房地產存在的利潤空間越大，因為房地產成本相對穩定。這意味著消費者要拿出比房產實際價值更高的資金。富人利用金元優勢趁機介入房地產業，通過參與投資或購置房產獲得暴利，普通消費者則無力購買或僅僅滿足實際住房需求，無法回避房價上揚帶來的風險。此外，政府調控力度不足，開發商無視中低收入群體的住房需求，為求高額利潤一味開發高檔商品房，反而造成大批商品房閑置。這些因素都加劇了社會矛盾。

（二）威脅金融安全

有調查顯示，我國房地產業的資產負債率高達7成。目前房地產融資缺乏風險共擔的機制，間接融資的銀行成為房地產公司的大債主，房地產的風險和銀行緊緊地系在一起。市場一旦出現風險，銀行必定首當其沖。如果對房地產收緊銀根，銀行先前發放的貸款就會成為不良貸款；反之，房地產市場繁榮背后嚴重的供需失衡，將導致其泡沫的破滅，銀行同樣要承受風險。這就使銀行系統在宏觀調控政策下面臨兩難的局面。

（三）企業步履維艱

一些行業的發展受制于房地產泡沫，房地產價格的上漲會加大企業生產成本。企業不得不處處壓減開支，縮小生產規模，以維持運營，但同時失業率上升。泡沫一旦破滅，房價下挫，造成大量房地產企業及相關企業退出市場，房建工程被迫停止。鋼鐵、水泥等企業對房地產業的原材料輸出大幅減少，生產能力嚴重過剩，原材料供應企業的發展變得艱難。

四、防范房地產泡沫的舉措

（一）加大房地產市場的宏觀調控力度

宏觀上，要加大對經濟形勢的監控力度，建立全方位監控機制，改善稅收、就業、民生等政策環境，及早預防房地產泡沫。微觀上，要強化房地產市場投資管理，以收入水平定投資規模，維持產銷平衡；強化房地產二級市場管理，打擊過分炒樓行為；優化房地產開發結構，拓展安居型房源。

（二）完善金融監管體系

要豐富金融監管手段，提高金融監管的能力和水平，加大對銀行系統的監管力度；要加大對信用總規模的控制力度，防止社會信用惡性膨脹而超出市場經濟的要求；要調控好投資結構，借助利率、產業政策等手段合理引導資金流向；要管理好外資外債，盡量利用外資直接投資和長期外債。

（三）科學化控制管理土地資源

加強土地資源供應量的管理，從市場需求出發，穩定土地的合理供應量與供應比例，切實執行土地出讓公開招標制，控制部分城市偏高的地價；嚴格高檔商品房的批建程序，防止大批過剩商品房引起新的積壓；嚴厲打擊非法圈占土地或為追求短期收益而擅自占用、交易土地的行為，對于逾期未開發的土地一律收回管理。

（四）穩步推進保障性住房建設

擴大保障性住房的建設規模，滿足普通老百姓的住房需求，確保中低收入群體有房可買、有房可住；利用限價、強制拍賣等手段，對長時間閑置的商品房進行干預，加快閑置商品房的市場消化，平抑商品房價格。

總的來說，政府宏觀調控力度不足、行業管理不善、金融監管不力等等因素，致使房地產市場投機行為趁虛而入。房價虛高的同時，群眾購買力未能進一步提升，房地產供需失衡最終引起群眾預期的下降，房地產只呈現表面的繁榮景象。要防止房地產泡沫，必須在宏觀調控、金融監管、土地管理、保障住房等方面下大力氣，才能使房地產市場真正回暖，促進國民經濟健康穩定發展。

參考文獻：

[1]陳怡，陳秀紅.國內外房地產泡沫研究綜述[J].現代商貿工業，2012（06）：112-113