2013年全國房價降價因素分析

劉梟楠

摘要：房地產業傳說的“金九銀十”在今年沒有沒有九月和十月卻沒有體現出來，因此眾多開發商開始使出各種招數來吸引眼球，各種不同形式的降價出售，讓購房者越來越疑惑，難道2013年房價真的要下降嗎？下面本文就對2013年全國房價降價因素進行分析。

關鍵詞：2013全國房價 降價因素 分析

房價關系到我國的民生大計問題，中國的房子一直是世界上最貴的，上海的房價在最高的時候已經是日本東京的10～14倍，但是日本東京的房價已經下降了22年。我國房價從近兩年國家統計局的的統計來看，已有眾多大中城市住宅的銷售價格出現下降趨勢，全國房地產開發景氣指數也有所下降，更有新華社引入專業人士分析稱“全國房價已經進入了下行區間”。那么在2013年中國房價是否會降下來呢？我們就要從房價的不同影響因素進行分析。

我們首先來看看2012年各地市的房價：無錫太湖新城“金融第一街”最南端，出現了一次令人驚嘆的房子大降價，直接從1.6萬/m2降到了0.69萬/m2，這一樓盤名為無錫嘉業國際城，開發商是無錫嘉啟房地產開發有限公司，但是這一報價為“限時特惠”，直到7月份活動結束，目前這一樓盤仍處于暫停銷售狀態，沒有最新報價；另外有“炒房”大本營之稱的溫州，也上演了一幕房價下降畫面，矗立在溫州市中心最繁華地段的國際豪庭，自開盤就有人稱其住宅均價為50747元/m2，甚至還有最高價達到了10萬元/m2，但是一直無人問津，當有記者就這一報價向這一樓盤售樓處進行詢問的時候，其有關負責人稱，那些高房價只是個別房源，網上所顯示的是原價，現在可以打折優惠出售；還有珠海，由于“限購”+“限價”的雙重限制，珠海的房子成交量直線下降，從珠海市統計局所發布的數據局稱，珠海樓市已經進入了冰點時期，成交量也已經陷入的最低谷。

中國房價一直是最受關注的，特別是在各大中城市紛紛出現大降價之后，越來越多的專家稱在2013年全國房價即將出現大跌。牛刀在其微博上稱，中國樓市的投資資金在年終的時候會面臨償債這一鬼門關，11月會把最后一筆投資資金全部剿滅，2013年6月份就會迎來中國房價的大跌。謝國忠也表示中國房地產市場所經歷的就是一場價格泡沫，這些泡沫終有破裂的一天，稱其房價在未來3年內有可能會下降50%。其實關于2013年全國房價是否會下降，主要還是要從影響房價走勢的三大因素進行分析。

就目前來說，宏觀調控政策已經實行了一年多，但是房價不但沒有被有效得到調控，反而越來越變得撲朔迷離，甚至已經不再簡單的是投資者和消費者的問題了，已經關系到地方政府以及房企高層管理者。

首先我們從經濟基本面進行分析。就目前來說中國已經進入了城市化增長趨緩階段，根據中國的城市化特點來看，現今最主要的問題應該是消化已經被城市化的大量人口；如果從宏觀經濟調控方面來看，目前來說其政策已經比較趨向于穩態；就中國目前的經濟方磚狀態來看，是不會出現急劇的產業興衰的。所以說在經濟基本面這一因素來看，對房價影響最大的應該是GDP增速的主動下調，這一因素雖然不代表中國經濟增長能夠徹底擺脫房地產投資，但是已經表明中國經濟機構中去房地產化趨勢已經出現，并將會繼續發展。

其次從供應因素來分析。據了解中國500強房企的庫存在2012年已經達到了4.9945完億元，其存貨均值增長了50.34%，每家500強房企的平均存貨已經高達99.89億元，再創歷史新高。另外根據北京師范大學金融研究中心主任鐘偉的測算來看，2012年所開發的房屋庫存成本需要支付3450億元，但是在2011年房地產行業的總盈利也不過是5000億元左右，所以說如果在2012年的房屋銷售額再下降，也就會直接引起中國房地產行業整體盈虧趨近平衡。據統計2012年1～2月份，中國的房地產開發投資高達5431億元，增長了27.8%；之中的住宅投資為3713億元，增長率達23.2%；房地產施工面積為394901萬平方米，增長率達35.5%；住宅施工面積為297605萬平方米，增長率為32.8%；發瘋年地產新開工面積僅為20049平方米，增長率為5.1%；住宅新開工面積為14832萬平方米，和2011年同期基本持平；房地產竣工面積為10094萬平方米，增長率為45.2%；住宅竣工面積為7936萬平方米，增長率為47.9%。也就是說在2012年，不管是從房地產投資、施工，還是從其竣工面積來看都有所增長。但是從房屋銷售統計來看，在2012年1～2月份，全國商品房銷售面積為7004萬平方米，下降了16.2個百分點，其中住宅面積下降了16.0個百分點，辦公樓銷售面積下降了8.6個百分點；商品房銷售額下降了20.9個百分點，住宅銷售額下降了24.7個百分點。從統計數據上來看，房地產的投資、施工以及竣工面積在快速的增長，但是其銷售面積卻直線下降，所以說房屋庫存量也在不斷的增長。從供應方面來看，中國房地產越來越大的庫存量，不排除在2013年降價處理，以換取現金。

最后從需求因素來看，中國購買房屋的主要是結婚用房，也就是指要在家庭分裂期，所以說房屋需求量應該主要看25～30歲的人口是多少。目前來看房屋的主要購買力應該主要集中在80后身上，雖然說86～90年這5年是我國出生人口的最高峰，這些人也正屬于房屋主要購買力。但是隨著人們觀念的不斷變化，保障房不斷的增加以及租房供給的不斷擴大，這些80后們購房的剛性需求在不斷的降低。

由此來看，中國經濟結構對房地產的不斷脫離，中國防務庫存量不斷的增加，其需求量又在不斷的降低，在2013年全國房價下降幾乎已經成為了一種必然。那么要降，降多少合適呢？據漢宇地產市場研究部薛建雄稱，中國大多數城市其降價幅度的極限為30%左右，甚至一部分城市下降幅度只在10%。另外杜丙國也支持同樣的看法，認為房地產降幅不會超過30%，因為相對區域平均水平來說八折已經足夠能夠帶動房屋銷售。如果降價幅度過大，也會引起購房者的觀望，而遲遲不出手購買。