淺談房地產售后返租的經營模式和稅務處理

孫榮霞

摘要：房地產開發公司開發的商業項目，采用售后返租的形式進行促銷。該模式涉及的稅收關系比較復雜，本人根據工作實際對相關問題進行了整理，并舉例對售后返租的經營模式及稅收問題作一下分析、探討，以期拋磚引玉。

關鍵詞：房地產售后 經營模式 稅收問題

一、經營模式簡述

所謂售后返租，就是開發商在銷售商品房的同時與購房者簽訂該房的租賃合同，要求購房者在若干年的時間內將購買的房屋由開發公司統一經營，以保證商業項目成功運作及購房者的利益不受損失。

參與人：開發商、購房者、物業管理公司

第一步：開發商與購房者簽訂《商品房銷售合同》的同時與購房者簽訂《房屋租賃合同》；第二步：開發商與物業管理公司公司簽訂《委托租房合同》；第三步：物業管理公司與各商戶簽訂《房屋租賃合同》，管理商場的房產、物業。

二、經營模式詳述及稅務問題概

開發商銷售商品房時按銷售不動產交納營業稅，這點與一般的商品房銷售交納稅金一致，我們不做詳細分析，我們重點分析與其他業務不同的地方。

開發商與購房者簽訂《房屋租賃合同》，《房屋租賃合同》中會有這樣的約定：購房者將該房屋交付房地產公司管理后，無論該房屋實際出租與否，房地產公司均應按約定的租金標準向購房者支付租金。開發商此業務需要按“租賃業”繳納營業稅金及附加，營業稅是5%，城市維護建設稅是營業稅的7%，教育費附加是營業稅的3%，地方教育費附加是營業稅的1%或者2%，按1‰交納租賃業印花稅，扣除成本、費用、稅金后交納企業所得稅（由于開發商采取的是平價、折價出租，此項業務可能一直虧損），開發商不需要交納房產稅，土地使用稅，因為房地產公司不是房屋的所有權人，此項稅金由商戶繳納。

購房者也要交納“租賃業”營業稅金及附加，營業稅是5%，城市維護建設稅是營業稅的7%，教育費附加是營業稅的3%，地方教育費附加是營業稅的1%或者2%，個人出租商鋪按12%交納房產稅，按相應土地級次交納土地使用稅，按1‰交納租賃業印花稅，按20%交納“財產租賃所得”個人所得稅。

接下來開發商與物業管理公司簽訂《委托租房合同》，合同中要約定：物業管理公司代理開發商簽約下的所有商鋪；如實際出租該房屋的價格高于與開發商約定的租金標準（此標準與返購房者的租金金額一致），則高出部分做為物業管理公司受托租房的代理手續費收入歸物業管理公司所有；如果實際出租該房屋的價格低于與開發商約定的租金標準（此標準與返購房者的租金金額一致），則按實際出租該房屋的價格返給開發商。所有商鋪第一個月租金作為商業運營管理公司代理手續費收入，如果房屋未出租則不付任何費用。

根據《財政部、國家稅務總局關于營業稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號）第三條第十九款規定，“從事物業管理的單位，以與物業管理有關的全部收入減去代業主支付的水、電、燃氣以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金的價款后的余額為營業額。”此時商業運營管理公司僅就租出價高于租入價的商鋪交納“代理業”營業稅金及附加，營業稅是5%，城市維護建設稅是營業稅的7%，教育費附加是營業稅的3%，地方教育費附加是營業稅的1%或者2%，物業管理公司代理租房手續費不是印花稅列舉稅目，不用交納印花稅，扣除成本、費用、稅金后交納企業所得稅，也不需要交納房產稅，土地使用稅。

三、稅收問題詳解

假定每年返購房者租金12萬元，每個月租金是1萬元，則開發商與商業運營管理公司簽訂《委托租房合同》中的租金也為每年12萬，每個月租金是1萬元，高于12萬的作為受托租房的手續費歸商業運營管理公司所有；低于12萬的，按實際出租金額返給開發商。所有商鋪第一個月租金作為商業運營管理公司代理手續費收入。

四、開發商的會計處理

第一種情況以14.4萬一年的價格租出

物業管理公司的會計處理：

收到租金時：借：銀行存款144000 貸：其他應付款－開發商120000其他業務收入24000

向開發商支付租金時，按合同價格每年12萬支付，第一個月租金1萬做為手續費

借：其他應付款－開發商120000 貸：銀行存款 110000其他業務收入10000

計提營業稅及附加5.6%，其中營業稅是5%，城市維護建設稅是營業稅的7%，教育費附加是營業稅的3%，地方教育費附加是營業稅的2%（遼寧省葫蘆島市規定）

借：營業稅金及附加 1904 貸：應交稅費-應交營業稅1700 -應交城市維護建設稅119 -應交教育費附加51 -應交地方教育費附加 34

企業所得稅：收入24000+10000＝34000；成本費用1904；應納稅所得額34000-1904＝32096；應納所得稅額32096×25%＝8024。

房地產開發商的會計處理：

收到物業管理公司支付的租金110000元時，由房地產開發商向商場及獨立商戶開具房屋租賃發票144000元，物業管理公司向房地產開發商提供手續費發票34000元。

借：銀行存款110000銷售費用34000貸：其他業務收入144000

支付給購房者租金時，收取購房者的房屋租賃發票

借：其他業務成本120000貸：銀行存款120000

計提營業稅金及附加5.6%：借：營業稅金及附加 8064 貸：應交稅費-應交營業稅 7200-應交城市維護建設稅 504 -應交教育費附加 216 -應交地方教育費附加 144

房地產開發商按物業管理公司代理租出的的合同價款144000元和從購房者租入合同價款120000元的合計金額繳納1‰的房屋租賃業印花稅

借：管理費用－印花稅264（264000×1‰） 貸：銀行存款（或現金）264

企業所得稅：收入144000；成本費用34000+120000+8064+264＝162328；應納稅所得額162328-144000＝18328；應納所得稅額18328×25%＝4582。

第二種情況以低于約定價格租出，假定以8萬元租出，每個月租金6666.67元：

物業管理公司的會計處理：

收到租金時：借：銀行存款80000 貸：其他應付款－開發商80000

支付租金時：借：其他應付款－開發商80000貸：銀行存款73333.33其他業務收入6666.67

計提營業稅及附加5.6%：借：營業稅金及附加 4480 貸：應交稅費-應交營業稅4000 -應交城市維護建設稅 280 -應交教育費附加 120 -應交地方教育費附加 80

企業所稅稅：收入6666.67；成本、費用4480；應納稅所得額6666.67-4480＝2186.67應納所得稅額：2186.67×25%＝546.67

房地產開發商的會計處理：

收到物業管理公司支付的租金73333.33元時，由房地產開發商向商場及獨立商戶開具房屋租賃發票80000元，物業管理公司向房地產開發商提供手續費發票6666.67元。

借：銀行存款73333.33銷售費用6666.67貸：其他業務收入80000

支付給購房者租金時，收取購房者的房屋租賃發票

借：其他業務成本120000貸：銀行存款120000

計提營業稅金及附加5.6%：借：營業稅金及附加 4480 貸：應交稅費-應交營業稅 4000 -應交城市維護建設稅 280 -應交教育費附加 120 -應交地方教育費附加 80

房地產開發商按物業管理公司代理租出的的合同價款80000元和從購房者租入合同價款120000元的合計金額繳納1‰的房屋租賃業印花稅

借：管理費用－印花稅200 貸：銀行存款（或現金）200

企業所稅稅：收入80000；成本、費用6666.67+120000+4480+200＝131346.67；應納稅所得額6666.67-131346.67＝-51346.67；無應納所得稅額，無需繳納企業所得稅。

第三種情況沒有租出

物業管理公司沒有會計處理，房地產開發商會計處理如下：

支付給購房者租金時，收取購房者的房屋租賃發票

借：其他業務成本120000 貸：銀行存款 120000

房地產開發商按租入合同價款120000元繳納1‰的房屋租賃業印花稅

借：管理費用-印花稅 120 貸：銀行存款（或現金）120

企業所稅稅：成本、費用120000+120＝120120；應納稅所得額-120120；無應納所得稅額，無需繳納企業所得稅。