新形勢下房地產企業納稅籌劃淺談

戚明坤

摘要：在對房地產企業納稅籌劃的基本概念進行論述的基礎上，對新形勢下房地產企業納稅籌劃必要性進行闡述。結合房地產企業的實際情況，提出了房地產企業納稅籌劃的幾點策略，為促進房地產企業經營效益的提高起到一定的參考作用。

關鍵詞：房地產 稅收籌劃 合理避稅

一、房地產企業納稅籌劃概述

房地產企業的納稅籌劃是指在企業的納稅行為之前，納稅方在法律所允許的范圍之內，通過對企業生產、經營和投資活動的統籌安排與管理，達到適當免除、減少或者是遞延納稅義務的目的，以實現企業利潤最大化或者是現金流最大化的目標。

尤其是近些年來，我國政府為控制房價過高，抑制投資過熱而帶來的房地產泡沫，已經開始集中力量對房地產行業進行宏觀調控，房地產調控政策與稅務細則的出現對房地產的利潤進行了有效控制，讓房地產企業的納稅籌劃工作變得更加必要。

二、新形勢下房地產企業納稅籌劃的必要性

通過合理的稅務籌劃可以有效的降低企業在稅收方面的壓力，提高企業利潤率，使企業的市場競爭力得到提升。政府對房地產行業進行調控之后，房價上漲的空間受到限制，降低生產成本，合理避稅成為了房地產企業保利潤的重要途徑。同時，通過合理的稅收籌劃能夠有效改善企業的財務狀況。企業通過合理的稅務籌劃能夠將企業的納稅額度降到最低、遞延納稅，增加企業現金流的改善極為有利。這不但提高了企業資金的有效利用率，同時還增加了企業的可支配現金量，改善了企業的財務狀況。

三、房地產企業納稅籌劃策略

在房地產企業進行納稅籌劃之前，企業的財務人員必須對國家稅務征收的內容、形式以及方法等有一個具體的了解，然后才能在合法的范圍內進行合理的納稅籌劃，為公司達到納稅額度，降低經營成本的目的。

（一）利用相關稅金進行納稅籌劃

根據新頒布的稅法，可以通過公益、救濟性捐助而減少部分納稅額度的是企業年度總利潤的12%，超過的這部分則不予免除。因此，房地產企業可以通過一些營銷策劃活動與捐贈活動相結合的方式進行統一安排。例如，企業可以通過向紅十字會，福利性、非贏利性機構，農村義務教育以及青少年活動場所進行捐贈等。

企業在繳納所得稅時，可以通過采用分月、分季度的方式進行征收。房地產企業在繳稅的過程中，其繳納所得稅中的“應納稅所得額”部分是將會計利潤作為計算基礎，而在一個完整的會計年度結束之后再將企業的總收入以及費用列支等計算出來。因此，在所得稅的預繳過程中，不管是以上一財年的“應納稅所得額”的比例進行預繳，還是以納稅期的實際數目進行預繳，都難以對當年所得稅的額度進行準確計算。這時，房地產企業可以在法律所允許的范圍內，通過綜合考慮、統籌安排的方式，對有限的資金進行統一安排，使其在企業內部充分流動，為企業帶來更多的利潤。

房地產企業可以新設置與母公司相互關聯的企業，利用這些企業資金的運轉來將利潤進行轉移。例如，企業可以成立園林景觀設計、建造公司，成立廣告公司和房地產銷售公司等。這可以有效的將房地產母公司的利潤進行轉移，降低房地產企業的征稅點。

（二）合理利用土地增值稅率優惠進行納稅籌劃

我國稅法規定，房地產企業選擇進行普通住宅的建造和銷售時，當其增值額度低于扣除項目金額的20%時，可以享受免征土地增值稅的優惠。且當納稅企業在建造普通住宅的過程中，如果同時并行的進行其他類型的房地產開發項目，則應該將兩者進行區分，通過分別核算的方式繳稅；而沒有通過分類核算的方式來確定增值額，或者是所采取的方式不能準確予以核算時，房地產企業則不能享受稅法所規定的稅收優惠。基于此，企業為了達到降低繳納稅金，提高企業經濟收益的目的，可以通過采用分類核算增值額的方式，將普通住宅的增值額控制在扣除項目金額的20%之內，這樣就能實現稅收籌劃的目的。

例如：某房地產企業，其2007年度房地產銷售總收入是1.5億元，其中高檔住宅收入為5000萬元，標準住宅收入為1億元。根據國家稅法中的規定，計算過程中可以扣除的項目金額為1.15億元，其中高檔住宅可扣除的額度為3000萬元，標準住宅可扣除的額度為8500萬元。

當不分類核算時，該企業應該繳納的土地增值稅為：

增值額與所扣除項目金額的比例：（15000—11500）÷11500×100%=30.43%

當采用30%的稅率時，應繳納的土地增值稅額=（15000-11500）×30%=1050萬元

若分開核算，則該企業所繳納的土地增值稅：

標準住宅：增值額在可扣除項目金額中所占比例為：（10000-8500）÷8500×100%=17.65%，企業的增值額及可扣除額低于20%，企業可以享受免稅的優惠。

高檔住宅：增值額在可扣除項目金額中所占比例：（5000-3000）÷3000×100%=66.67%，當采用40%的稅率時，應繳納的土地增值稅額=（5000-3000）×40%-3000×5%=650萬元。

兩者相比，通過稅收籌劃可以降低繳納稅賦400萬元。

四、結束語

房地產企業的納稅籌劃可以通過稅金籌劃以及享受土地增值稅優惠政策兩個主要的方面予以實現。同時，還可以利用臨界點和稅法空白點等進行籌劃，在籌劃的過程中應該根據當地稅法的相關具體執行標準予以執行。企業的財務人員應該在認真掌握好稅收籌劃的基礎上，合理的利用稅收政策，為企業降低稅收成本，增加企業利潤作出貢獻。尤其是在相關部門對房地產企業的管理更加規范的情況下，房地產企業的發展遭遇了發現的瓶頸，而企業通過稅收籌劃是增強企業自身生存能力的一個有效手段。

參考文獻：

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[2]司宏慶.房地產企業營業稅的納稅分析與籌劃.科技風，2009

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