宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)價(jià)格影響因素及其趨勢(shì)研究

王娟

（渤海大學(xué)，遼寧 錦州121000）

1 宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

1.1 房?jī)r(jià)構(gòu)成要素分析

房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展帶動(dòng)了投資及經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但其也吸引了其他領(lǐng)域的資金過(guò)度地向這一領(lǐng)域聚集，直接導(dǎo)致了商品房?jī)r(jià)格上漲，甚至出現(xiàn)了泡沫跡象。同時(shí)，房?jī)r(jià)的上漲與通貨膨脹交織在一起，進(jìn)一步助長(zhǎng)了房地產(chǎn)的投機(jī)性需求，這不但危害著房地產(chǎn)業(yè)自身的安全，而且也成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中不穩(wěn)定的重要因素。在當(dāng)前復(fù)雜的社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素眾多，且其構(gòu)成也相當(dāng)復(fù)雜。在實(shí)際操作過(guò)程中，主要是根據(jù)房地產(chǎn)從最初土地的取得，到竣工、驗(yàn)收及完成銷售，這期間發(fā)生的稅費(fèi)項(xiàng)目、支付標(biāo)準(zhǔn)等，并在此基礎(chǔ)上對(duì)其實(shí)際項(xiàng)目的發(fā)生情況確定價(jià)格構(gòu)成的金額及比例[1]。房?jī)r(jià)構(gòu)成的主要要素包括土地獲得的成本、開發(fā)過(guò)程中的成本及各項(xiàng)費(fèi)用等。在當(dāng)前的房?jī)r(jià)構(gòu)成上，土地購(gòu)買占了相當(dāng)大的比例，土地成本幾乎占據(jù)直接成本的百分之六十。根據(jù)國(guó)土資源部相關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成中，地價(jià)占據(jù)了四分之一的份額。同時(shí)，從實(shí)證分析說(shuō)據(jù)來(lái)看，決定房?jī)r(jià)高低的因素并不是地價(jià)，其僅僅是房?jī)r(jià)構(gòu)成因素之一[2]。房?jī)r(jià)的構(gòu)成要素還包括建安成本、營(yíng)銷稅費(fèi)、開發(fā)商利潤(rùn)等要素，且這幾種要素在房?jī)r(jià)構(gòu)成上占有絕對(duì)部分。另外，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)價(jià)格不但受價(jià)格構(gòu)成要素的影響與制約，而且還受市場(chǎng)供求關(guān)系的作用。

1.2 政府調(diào)控政策

隨著緊縮銀根、房地產(chǎn)稅的開征及一系列限購(gòu)措施的實(shí)施，這被視為中國(guó)宏觀調(diào)控房?jī)r(jià)的一個(gè)重要舉措。在這幾年出臺(tái)的房地產(chǎn)政策中，被動(dòng)的去校正市場(chǎng)的占多數(shù)，而主動(dòng)來(lái)引導(dǎo)市場(chǎng)的則偏少。因此，這就需要根據(jù)市場(chǎng)的變化主動(dòng)地提出相應(yīng)的政策調(diào)整，并有著中長(zhǎng)期的發(fā)展目標(biāo)，因?yàn)椋》坎坏且粋€(gè)長(zhǎng)期性的耐用消費(fèi)品，而且還是一種投資品，所以，房地產(chǎn)政策就需要一定的超前性及穩(wěn)定性。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策實(shí)施的目的是要遏制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)及炒房行為，同時(shí)還要保持房地產(chǎn)市場(chǎng)投資量及銷售量的均衡。

1.3 住房保障制度：公共租賃房應(yīng)該成為我國(guó)保障性住房供給的主流

基于地價(jià)、建材價(jià)格穩(wěn)重有升及物價(jià)總體水平的剛性，尤其是人們對(duì)住房改善性需求及收入水平的提高，房?jī)r(jià)在短期內(nèi)不可能呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。雖然政府正在推行保障性住房、經(jīng)濟(jì)適用房在價(jià)格上相對(duì)便宜，可以在一定程度上緩解中低收入家庭的需求，但是，并不是所有適合其待遇的人都能夠享受到這種福利，且還有相當(dāng)部分人群連最基本的經(jīng)濟(jì)適用房也消費(fèi)不起[3]。根據(jù)聯(lián)合國(guó)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2011年中國(guó)的基尼系數(shù)突破了0.55，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于0.4的世界基尼系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)。因此，在這種情況下，對(duì)低收于人群來(lái)說(shuō)，通過(guò)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房或普通商品房來(lái)滿足其住房需求具有一定的困難。

2 商品住宅價(jià)格影響因素分析

2.1 改善性需求及消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí)

首先，隨著恩格爾系數(shù)的不斷降低，城鎮(zhèn)居民對(duì)自己的住宅需求進(jìn)入到一個(gè)新的時(shí)期，有很多人開始將自己的房屋變賣或出租，進(jìn)而購(gòu)買自己需要的商品房。其次，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中不少富裕起來(lái)的居民開始購(gòu)買第二套房，且這種現(xiàn)象逐步普遍起來(lái)，成為時(shí)下較為流行的現(xiàn)象。再次，隨著城鎮(zhèn)化的飛速發(fā)展，很大一部分城郊居民開始進(jìn)入城市，并成為城市房地產(chǎn)市場(chǎng)中主要的租房者或購(gòu)買者，進(jìn)而使得房地產(chǎn)市場(chǎng)有了新的發(fā)展動(dòng)力。最后，房地產(chǎn)還成為重要的投資工具，同時(shí)這些新特點(diǎn)在慣性的長(zhǎng)期作用下，使得我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上需求剛性總體上在今后十年甚至更長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)不可逆轉(zhuǎn)。需求強(qiáng)勁導(dǎo)致房?jī)r(jià)在剛性基礎(chǔ)上呈現(xiàn)拉上態(tài)勢(shì)，這是價(jià)值規(guī)律在房地產(chǎn)市場(chǎng)上作用的必然趨勢(shì)和表現(xiàn)。

2.2 收入增長(zhǎng)及家庭小型化的需求

城市居民收入水平的提高增強(qiáng)了居民的購(gòu)房能力，購(gòu)房需求得到釋放。居民收入水平的不斷提高，更多的人有能力置購(gòu)房產(chǎn)。一些人“有房住”的愿望得到實(shí)現(xiàn)，另一些人“住好房”的愿望也逐步實(shí)現(xiàn)。居民住宅觀念和需求也在發(fā)生變化，整體上從“生存型”向“舒適型”轉(zhuǎn)變[4]。家庭戶數(shù)的增長(zhǎng)是支撐住宅需求增長(zhǎng)的重要因素。根據(jù)中國(guó)的實(shí)際情況分析，家庭戶數(shù)的增加一方面是來(lái)自于外來(lái)人口形成的移民家庭戶數(shù)的增多；另一方面是由于家庭小型化的結(jié)果。從城市人口聚集度的不斷提高及家庭小型化趨勢(shì)不斷增強(qiáng)的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，家庭戶數(shù)的增長(zhǎng)對(duì)住宅需求的支撐將會(huì)穩(wěn)步發(fā)展。

2.3 國(guó)際化趨勢(shì)及人民幣升值的壓力

本文以某樓盤2009年12月至2012年6月期間的實(shí)際交易數(shù)量為研究樣本，其中有效樣本數(shù)據(jù)為1043個(gè)，包含住宅成交時(shí)間、成交價(jià)格、居民收入、家庭小型化量、通貨膨脹率等信息[5]。由于成交的住房都來(lái)自于同一個(gè)住宅小區(qū)，小區(qū)環(huán)境、區(qū)域社會(huì)治安、公共交通通達(dá)程度、基礎(chǔ)設(shè)施和商業(yè)配套設(shè)施完善程度以及賣方的特征等這些對(duì)住房?jī)r(jià)格有明顯影響但又難以收集和量化的解釋變量得以控制，使得我們的模型相對(duì)簡(jiǎn)潔，提高了估計(jì)的準(zhǔn)確性。

表1 Hedonic模型估計(jì)結(jié)果

從表1中可以看到，居民收入、家庭小型化量、通貨膨脹率等及時(shí)間趨勢(shì)變量對(duì)住宅銷售價(jià)格都具有顯著影響。以Hedonic模型為基礎(chǔ)，我們得到樣本所包含住宅的內(nèi)含價(jià)格PE，進(jìn)而得出住宅實(shí)際銷售價(jià)格與內(nèi)含價(jià)格的偏離度PDI。就樣本總體均值而言，樣本實(shí)際銷售價(jià)格基本接近其內(nèi)含價(jià)格（僅高于內(nèi)含價(jià)格0.2個(gè)百分點(diǎn)）。但是，部分住宅實(shí)際銷售價(jià)格相對(duì)于內(nèi)含價(jià)格的偏離程度較大，其中，折價(jià)最大的房屋銷售價(jià)格僅為內(nèi)含價(jià)格的50%，而溢價(jià)最高的住宅實(shí)際售價(jià)為內(nèi)含價(jià)格131%[6]。

3 房地產(chǎn)價(jià)格的回歸模型

作者選取城市化率、改善性住房需求、舊城改造需求、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、居民收入、家庭小型化量、國(guó)際化、通貨膨脹率、投資等十個(gè)參數(shù)，數(shù)據(jù)來(lái)源于2011年的《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》、中經(jīng)專網(wǎng)數(shù)據(jù)庫(kù)和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站數(shù)據(jù)，并經(jīng)過(guò)作者整理和換算所得。

為了剔除通貨膨脹的影響，模型中的每一個(gè)參數(shù)的名義值都除以消費(fèi)品物價(jià)指數(shù)CPI以得到其真實(shí)值，以提高模型預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性。

3.1 回歸結(jié)果分析

表2 回歸結(jié)果

因?qū)amember這一變量進(jìn)行t檢驗(yàn)得到p=0.826，即使在很大的顯著性水平上也不顯著，故可剔除這一變量，則新的回歸方程為：

表3 剔除變量后的回歸結(jié)果

表4 Eviews輸出結(jié)果分析

F(5,13)=277.4,故回歸方程聯(lián)合分布顯著，擬合系數(shù)R2=0.9907，故回歸方程中各自變量較好地解釋了因變量——住房?jī)r(jià)格。

3.2 模型檢驗(yàn)

在對(duì)時(shí)間序列數(shù)據(jù)做回歸分析時(shí)，模型的隨機(jī)誤差項(xiàng)εt有可能存在自相關(guān)性，違背關(guān)于εt（對(duì)時(shí)間t）相互獨(dú)立的基本假設(shè)。為此，我們進(jìn)行εt的自相關(guān)性的診斷。

殘差εt=yt-可以作為隨機(jī)誤差εt的估計(jì)值，畫出et-et-1的散點(diǎn)圖，如圖1所示：

圖1 殘差散點(diǎn)圖

為了對(duì)εt的自相關(guān)性作定量診斷，建立如下模型：

同時(shí)我們進(jìn)行D-W檢驗(yàn)。D-W檢驗(yàn)是一種常用的診斷自相關(guān)現(xiàn)象的統(tǒng)計(jì)方法，DW統(tǒng)計(jì)量如下：

當(dāng)n較大時(shí)，DW≈2(1-ρ＾)，其中，自相關(guān)系數(shù)ρ的估計(jì)值為；通過(guò)計(jì)算，我們求得=-0.15415 DW=2.3083。對(duì)于顯著性水平為0.05，n=19，k=7，查D-2分布表，得到檢驗(yàn)的臨界值dU=1.08。現(xiàn)在dU＜DW＜4-dU,我們可以認(rèn)為隨機(jī)誤差不存在自相關(guān)，所以，回歸模型是適用的。

由此，可用上述回歸方程求的住房?jī)r(jià)格的擬合值：

對(duì)模型中的六個(gè)參數(shù)運(yùn)用二次指數(shù)平滑法得到其自2011～2020年的預(yù)測(cè)值：

式中，at為t時(shí)期的數(shù)據(jù)均值，bt為t時(shí)期的平均增長(zhǎng)量，τ為t時(shí)期到需預(yù)測(cè)時(shí)期的間隔期數(shù)。

由此我們可以預(yù)測(cè)出2011～2020年中國(guó)的房?jī)r(jià)的參數(shù)值（如表5）。

由表5可以看出，由于通貨膨脹、人民收入、國(guó)際化趨勢(shì)、城市化進(jìn)程等多方面影響，盡管政府正不斷加大調(diào)控力度，但在未來(lái)十年里，房?jī)r(jià)仍會(huì)有所上升。理論與實(shí)踐都充分表明：房地產(chǎn)價(jià)格的上漲是由多種因素共同作用的結(jié)果，其根本動(dòng)因是需求的持續(xù)性。同時(shí)，隨著新型城鎮(zhèn)化、工業(yè)化及農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的不斷推進(jìn)，這都將對(duì)中國(guó)的消費(fèi)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生重要影響，特別是房地產(chǎn)消費(fèi)成為城鄉(xiāng)居民消費(fèi)的重要內(nèi)容。

表5 2011～2020年回歸模型參數(shù)二次指數(shù)擬合值

4 房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析

4.1 房?jī)r(jià)構(gòu)成：無(wú)明顯下跌空間

(1)建安費(fèi)用與營(yíng)銷費(fèi)用仍有升幅

當(dāng)前，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷費(fèi)用主要是指為了促進(jìn)物業(yè)收入而出現(xiàn)的費(fèi)用，主要包括廣告費(fèi)用、促銷費(fèi)用、樣板房費(fèi)用等。同時(shí)，隨著消費(fèi)者理性購(gòu)房行為的日趨增強(qiáng)，房地產(chǎn)開發(fā)商要想要吸引消費(fèi)者，其營(yíng)銷手段日趨增多，投入的資金規(guī)模及資源也會(huì)不斷增多。因此，我國(guó)房?jī)r(jià)逐年呈階梯狀上漲，成本推動(dòng)是主因，在房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系既定，地價(jià)不變的情況下，建筑安裝成本與營(yíng)銷費(fèi)用、規(guī)費(fèi)與稅收仍有上升的幅度。

(2)政府規(guī)費(fèi)與稅收有增無(wú)減

伴隨2009年末的新一輪房?jī)r(jià)飆升，房產(chǎn)稅、物業(yè)稅等房地產(chǎn)稅收政策呼聲見(jiàn)高。稅收政策的根本目的在于規(guī)范市場(chǎng)，然而，“十二五”及未來(lái)十年稅收政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的短期調(diào)節(jié)將顯著，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)供需矛盾情況下，政府規(guī)費(fèi)與稅收將有增無(wú)減。

(3)開發(fā)商讓利空間有限

我國(guó)的房?jī)r(jià)構(gòu)成大致可分為四個(gè)層面：一是樓面地價(jià)，即土地價(jià)格攤到房屋單位面積中的價(jià)格；二是建筑安裝成本與營(yíng)銷費(fèi)用；三是規(guī)費(fèi)與稅收；四是開發(fā)商利潤(rùn)。在前三個(gè)層面都在增長(zhǎng)的情況下，開發(fā)商的讓利空間就很有限。

4.2 市場(chǎng)的剛性需求仍處于釋放區(qū)間

(1)城鎮(zhèn)化水平不斷深入

當(dāng)前，中國(guó)正處于城鎮(zhèn)化迅速發(fā)展的時(shí)期，城鎮(zhèn)化率每增長(zhǎng)一個(gè)百分點(diǎn)，就約有一千萬(wàn)的人口從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市。同時(shí)，隨著城鎮(zhèn)人口不斷增長(zhǎng)，城市建設(shè)的規(guī)模不斷擴(kuò)增，其房地產(chǎn)業(yè)也將進(jìn)一步增長(zhǎng)。但是，過(guò)去幾年中中國(guó)城鎮(zhèn)化及房地產(chǎn)也明顯滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，特別是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期，新建住房占據(jù)房地產(chǎn)存量的一半左右。今后一段時(shí)期，城鎮(zhèn)化進(jìn)一步發(fā)展及居民的改善性需求等仍是推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展及繁榮的重要力量。

(2)改善性住房需求

隨著中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力的發(fā)展及居民生活水平的不斷提高，很多居民已經(jīng)從過(guò)去的居者有其屋，逐步轉(zhuǎn)變?yōu)榫诱摺皟?yōu)”其屋，購(gòu)房者日益注重其住房的品質(zhì)，這就使得改善性住房需求不斷釋放，并呈現(xiàn)一種上升的趨勢(shì)。購(gòu)房者主要分為兩類人群，一是對(duì)當(dāng)前的居住環(huán)境并不滿意，特別是家庭人口的不斷增多，迫切需要小房改大房，改善其現(xiàn)有的居住環(huán)境；二是一部分人群收入可觀，他們?yōu)榱俗非蟾叩纳钯|(zhì)量而去選擇購(gòu)買周邊配套齊全、綠化率高等重要因素的房源。

(3)“十二五”及未來(lái)十年消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)

今后一個(gè)時(shí)期內(nèi)，中國(guó)的房地產(chǎn)消費(fèi)將呈現(xiàn)如下幾個(gè)方面的新趨勢(shì)。第一，城鎮(zhèn)恩格爾系數(shù)降低后，城鎮(zhèn)居民住房進(jìn)入一個(gè)新的更換期，許多居民將其原來(lái)的住房或租賃或出售，然后購(gòu)買自己需要的商品房；第二，很多富裕起來(lái)的城鄉(xiāng)居民開始購(gòu)買第二套住房，這就產(chǎn)生了所謂的“第二居所”現(xiàn)象；第三，城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速使得更多的郊區(qū)居民或農(nóng)民工進(jìn)入市區(qū)，成為城市住房主要購(gòu)買者或租賃者，進(jìn)而使得房地產(chǎn)市場(chǎng)更具有活力及需求動(dòng)力；第四，房地產(chǎn)成為城市居民重要的投資工具，并在這一長(zhǎng)期的慣性趨勢(shì)下，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上需求剛性總體上在今后十年甚至更長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)不可逆轉(zhuǎn)。需求強(qiáng)勁導(dǎo)致房?jī)r(jià)在剛性基礎(chǔ)上呈現(xiàn)拉上態(tài)勢(shì)，這是價(jià)值規(guī)律在房地產(chǎn)市場(chǎng)上作用的必然趨勢(shì)和表現(xiàn)。

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