中國房?jī)r(jià)影響因素分析

□文/徐春娥

（云南省宣威市房地產(chǎn)監(jiān)理所 云南·宣威）

一、引言

2003年國務(wù)院頒布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》首次提出：“以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”。房地產(chǎn)業(yè)以其對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)大帶動(dòng)效應(yīng)、對(duì)維持經(jīng)濟(jì)安全和政治安全所起到的重要作用，成為支撐中國經(jīng)濟(jì)大廈的巨大基石。自1998年房地產(chǎn)改革以來，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展歷經(jīng)“泡沫”與“寒冬”。2009年下半年起，房?jī)r(jià)又面臨新一輪的居高不下。進(jìn)入2010年，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲10.7%，海口、三亞的房?jī)r(jià)更是分別上漲了58.4%和56.1%。終于，在歷經(jīng)了19個(gè)月的三番五次調(diào)控加碼后，房?jī)r(jià)只漲不跌的神話在2011年10月破滅。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了最新一期的70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)，統(tǒng)計(jì)測(cè)算顯示：2011年10月份，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)平均環(huán)比下降0.14%，首次實(shí)現(xiàn)整體回落。房?jī)r(jià)是漲是跌，政府怎樣通過宏觀調(diào)控使市場(chǎng)得以良性發(fā)展，成為目前廣為關(guān)注的問題。

二、高房?jī)r(jià)原因探析

1、我國人口基數(shù)大，人地矛盾尖銳。我國城鎮(zhèn)居民約有5.6億人，約1.9億戶家庭。其中住房困難戶（人均住房面積低于10平方米）約有1，000萬戶，僅保障這部分人的基本住房需求就是一項(xiàng)非常艱巨的任務(wù)；另一方面城市建設(shè)用地又嚴(yán)重缺乏，我國雖然有960萬平方公里國土面積，但適合城市化發(fā)展的平地面積只占12%，人均平地面積不到900平方米，與日本相當(dāng)。平地資源的高度稀缺，意味著我國擁有很高的占有土地的機(jī)會(huì)成本，人地矛盾十分尖銳。

2、我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)失衡，低價(jià)位住房供給不足。有學(xué)者認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效供給不足是房?jī)r(jià)居高的根本原因。土地資源的稀缺性以及人口總數(shù)的增多必然會(huì)造成住房供給不足。另外，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)中的供給結(jié)構(gòu)存在失衡現(xiàn)象，研究證明從住宅與非住宅比例來看，我國非住宅投資增幅明顯高于住宅投資增幅。而縮小到住宅市場(chǎng)，低價(jià)位商品住房供應(yīng)量下降，高檔商品房供應(yīng)增加，使得我國房地產(chǎn)市場(chǎng)存在供求總量的階段性失衡，由此導(dǎo)致商品房平均價(jià)格上揚(yáng)。

3、居民投資渠道單一，對(duì)商品房特殊需求過度。房地產(chǎn)市場(chǎng)本身存在剛性需求。作為一個(gè)具有保值、增值功能的消費(fèi)品，房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息不充分以及高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的特點(diǎn)也使得房地產(chǎn)業(yè)具有很強(qiáng)的投資性。據(jù)研究推測(cè)，都市中投機(jī)性持房量不低于同期一手房總數(shù)量的1/3～1/2，投資、投機(jī)需求看中的是龐大的剛性需求群體，這類群體已然成為房?jī)r(jià)拉動(dòng)戰(zhàn)中重要的一環(huán)。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)上由于過度預(yù)期所帶來的炒房、購房的羊群行為將需求進(jìn)一步擴(kuò)大，推動(dòng)房?jī)r(jià)的攀升。

4、房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈導(dǎo)致成本上揚(yáng)。商品房成本基本上由土地購置費(fèi)和建筑成本兩部分構(gòu)成。雖然有學(xué)者認(rèn)為目前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)是房?jī)r(jià)決定地價(jià)，但仍不可否認(rèn)地價(jià)上升對(duì)房?jī)r(jià)的影響。同時(shí)，房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)原材料價(jià)格的上升以及各種稅費(fèi)的繁雜增多都使得房地產(chǎn)成本上揚(yáng)，推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的升高。

三、研究方法

以各地區(qū)的商品住房?jī)r(jià)格作為被解釋變量，根據(jù)影響房?jī)r(jià)的因素分析，選取以下幾個(gè)變量作為解釋變量做一個(gè)簡(jiǎn)單的擬合。

1、地區(qū)人均GDP。GDP即國內(nèi)生產(chǎn)總值，反映的是一定時(shí)期內(nèi)，一個(gè)國家或地區(qū)所生產(chǎn)的全部最終產(chǎn)品和服務(wù)的市場(chǎng)價(jià)值。它是衡量一個(gè)經(jīng)濟(jì)體中產(chǎn)出價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)，所以我們通常用它來衡量一個(gè)國家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)的繁榮程度。由此可見，商品房的房?jī)r(jià)與該地區(qū)的人均GDP應(yīng)該有顯著的聯(lián)系，而且理論上應(yīng)當(dāng)呈現(xiàn)正相關(guān)的關(guān)系。

2、人均可支配收入。人均可支配收入指居民家庭人均可用于最終消費(fèi)支出和其他非義務(wù)性支出以及儲(chǔ)蓄的總和，即居民家庭可以用來自由支配的收入。它是用以衡量居民收入水平和生活水平的最重要和最常用的指標(biāo)。因此，人均可支配收入可以直接反映該地區(qū)居民的購買力，結(jié)合商品房市場(chǎng)的實(shí)際情況可以得出，房?jī)r(jià)與該地區(qū)的人均可支配收入有顯著聯(lián)系，而且理論上也應(yīng)當(dāng)成正相關(guān)的關(guān)系。

3、人口密度。人口密度指單位面積土地上居住的人口數(shù)。它是反映某一地區(qū)范圍內(nèi)人口疏密程度的指標(biāo)。從引起房?jī)r(jià)增長的因素中可以得出，我國由于人口基數(shù)大、人地矛盾十分尖銳，因此人口密度將會(huì)在一定程度上影響房?jī)r(jià)，理論上成正相關(guān)關(guān)系。

4、房屋造價(jià)。商品房成本主要由土地購置費(fèi)和房屋造價(jià)兩部分組成。由于不同地區(qū)的市場(chǎng)環(huán)境不同，因此由于工程造價(jià)、建筑材料價(jià)格以及營銷手段的不同造成了房屋造價(jià)的差異。所以，該地區(qū)的房?jī)r(jià)與房屋造價(jià)應(yīng)該有顯著關(guān)聯(lián)，理論上同樣呈現(xiàn)正相關(guān)的關(guān)系。

5、土地購置費(fèi)。土地的稀缺性造成了土地價(jià)格的不斷上漲，此時(shí)，土地購置費(fèi)就成了影響房屋價(jià)格的一個(gè)關(guān)鍵因素。因此，該地區(qū)的房?jī)r(jià)與土地購置費(fèi)應(yīng)該有一定的關(guān)系，而且理論上呈正相關(guān)的關(guān)系。

6、隨機(jī)誤差項(xiàng)。影響房?jī)r(jià)的因素還有很多，這里就把其他的影響因素納入隨機(jī)誤差項(xiàng)。

設(shè)定計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型如下：

Y＝β0+β1X1+β2X2+β3X3+β4X4+β5X5+μ

其中，Y為各地區(qū)的商品住房平均價(jià)格（元/平方米）；X1為地區(qū)人均GDP（元）；X2為人均可支配收入（元）；X3為人口密度（人/平方公里）；X4為房屋造價(jià)（元/平方米）；X5為土地購置費(fèi)（元/平方米）；μ為隨機(jī)誤差項(xiàng)。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行擬合并進(jìn)行T檢驗(yàn)，最終回歸方程的形式為：Y＝β0′+β2′X2+β3′X3+β5′X5，這說明，人均可支配收入（X2）、人口密度（X3）、土地購置費(fèi)（X5）與房屋價(jià)格呈現(xiàn)出正相關(guān)的關(guān)系，這與我們理論得出的結(jié)論相符，也符合經(jīng)濟(jì)意義。

四、政策建議

綜上所述，要有效控制高房?jī)r(jià)，可以考慮以下幾點(diǎn)政策建議：

首先，從調(diào)控人均可支配收入的流向入手。隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人均可支配收入也在不斷增長，而由于銀行的存款利率較低，居民的投資渠道單一，致使大量的閑余資金流向了房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的上升。因此，大力發(fā)展股票市場(chǎng)、債券和保險(xiǎn)市場(chǎng)，促使居民投資多元化，減少資金向房地產(chǎn)市場(chǎng)的流入，是控制房?jī)r(jià)的有效手段。

其次，確定商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)的合理比例。通過這樣的措施，可以使人口密度較大地區(qū)的人均住房面積有一定程度的保證。政府根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展不同階段的目標(biāo)和居民收入水平，對(duì)不同收入群體采取不同的住房政策，切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，建造中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房。對(duì)低收入家庭，主要通過廉租房等政策保障其基本的居住需求；對(duì)高收入家庭，主要通過市場(chǎng)來滿足其合理的居住和投資需求，但政府要通過間接調(diào)控來維護(hù)樓市的穩(wěn)定；對(duì)于中等收入家庭，則需要擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)來解決。

再次，政府應(yīng)該采取對(duì)策以穩(wěn)定土地的購置費(fèi)用。通過市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)和買地限價(jià)的方式實(shí)現(xiàn)對(duì)土地購置費(fèi)的指導(dǎo)，盡可能限制土地購置費(fèi)的畸形增長。同時(shí)，政府對(duì)于土地出讓和規(guī)劃應(yīng)有更清晰的預(yù)測(cè)和預(yù)估，對(duì)未來市場(chǎng)具有有效的控制力。

[1] 包有或.我國樓市高房?jī)r(jià)的成因及對(duì)策研究.河北科技大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2010.1.

[2] 金三林.建立適合我國國情的住房政策體系[J].北方經(jīng)濟(jì)，2007.21.

[3] 房?jī)r(jià)只漲不跌才會(huì)是大問題[N].經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)，2011.11.28.