贛州市棚戶區現狀研究

□文/李 華 李玉菁 王成元

（江西理工大學 江西·贛州）

棚戶區在不同的地方具有不同的含義，中國科學技術名詞審定委員會審定公布:棚戶區為在城市中個人或群體以非常規方法占用空地及空房而造成某一區域的發展。從2005年開始國家就努力對棚戶區進行改造。江西政府制定的《贛州市土地利用總體規劃（2006-2020年）》明確提出，要進一步完善城鎮體系，至2020年城鎮化水平為52%。

一、贛州市概況

贛州位于江西南部，贛江上游，東接福建省三明市和龍巖市，南臨廣東省梅州市、河源市和韶關市，西靠湖南省郴州市，北連本省吉安、撫州地區。處于我國東南沿海地區向中部內地延伸的過渡地帶，是內地通向東南沿海的重要通道之一。國土面積3.94萬平方公里，約占江西土地面積的1/4；人口897萬（2010年），其中常住人口830萬，約占江西總人口的1/5。目前，中心城區國有土地人口74.26萬，建成區面積81.2平方公里。

二、當前棚戶區現狀研究的迫切性

1、棚戶區改造的矛盾。由以上數據可以看出國家和各級政府對棚戶區改造的高度重視，然而由于土地征收具有公共目的性、強制性、屬權轉移性和補償性，加上協調不一致等原因，政府和農民的矛盾銳化，頻頻出現由于棚戶區征收產生的事故。隨著贛州市大規模棚改工作的啟動，如何更好地維護被征收人的合法權益，盡可能地贏得群眾的支持配合，是棚改推進組必須考慮的問題。

2、評估方法。目前，贛州市各評估機構主要是用市場比較法、成本法和收益法等三大基本方法對棚戶區的房地產進行評估。盡管這三大方法應用非常廣泛，但卻有它的缺陷，如一個評估師在有限的時間內只能對少量的房地產進行評估，這就導致效率低下，浪費社會財富。不同房地產評估機構甚至不同時間對同一房地產或同一類型房地產的評估結果可能會不同，因為他們所選取的指標、權重等會有所差異，這就導致了不公平性，加重社會矛盾。

3、當前棚戶區現狀研究的迫切性。可以看出，贛州市當前棚戶區改造的突出問題不僅是贛州市棚戶區的問題，而是全省乃至全國都存在這樣的問題。究其根本原因，就是沒有對棚戶區的現狀進行一個全面、詳細的研究，如實地掌握棚戶區的各方面資料。要掌握的棚戶區資料不僅僅是各個片區中棚戶區的分布情況，更要擁有大至各片區、小至各家各戶的戶數和人數，等等。只有全方位地了解定位研究對象的情況，我們的研究才有意義，從而制定出準確、有針對性的政策和方針。

三、贛州市棚戶區現狀研究

1、改造現狀。2011年江西省政府給贛州市下達的城市棚戶區（危舊房）改造需完成數為16，811戶，結合贛州市實況，市政府將改造需完成數追加至29，060戶。如此贛州市的棚戶區（危舊房）改造總數達到江西省總數的30.91%。2011年以來贛州中心城區棚戶區（危舊房）和城中村綜合改造工作穩定有序地進行，并取得了初步成效。截至2011年12月，已全面啟動了水泵廠、贛南造紙廠、章江新區、潮泥灣、藕塘里等綜合改造地塊征收工作，共完成征地6，358.57畝，達成拆遷協議18，189戶，征收（拆遷）房屋面積約4，104，000平方米。

2、贛州市棚戶區概況。為了保證數據的真實性，本文結合贛州市國土資源局提供的資料，在贛州市范圍內做了全面的調查。贛州市棚戶區主要分為5大片區，包含的鎮、街、需改造地塊、單位個數、涉及戶數和涉及人口如下:

河套老城區:解放包含的改造地塊有新贛南路區域，涉及村（居）有新贛南路居，涉及戶數2，908戶，人口8，353人。贛江包含的改造地塊有東橋路、東郊路等和東郊路區域，相關企業、單位個數分別有0和6個，涉及戶數分別有1，036和303戶，人口分別有4，112和1，061人。贛江解放包含的改造地塊有歷史街區，相關企業、單位個數0個，涉及戶數3，445戶，人口12，058人。南外包含的改造地塊分別有西郊路、氣壓機廠潮泥灣、紅旗村蔚藍半島東側城中村、紅旗村杉木樹下城中村、冶金汽修廠西側、稼軒路棚戶區，相關企業、單位個數分別有 0、3、1、4、0、1 個，涉及戶數分別有 160、747、357、1，238、35、820 戶，人口 721、2，980、1，608、5，498、156、2，240 人。東外包含的改造地塊分別有文明大道東延、肉聯廠周邊地塊、贛州酒廠周邊地塊、黃屋坪路至營角上路、黃屋坪路、贛州水泵廠周邊地塊，相關企業、單位個數分別有 8、1、4、0、0、1 個，涉及戶數分別有1，294、242、583、178、134、135 戶，人口 4，249、811、1，957、535、402、540 人。拆遷總面積約為209萬平方米，土地面積約為2，340畝。

章江新區:水南包含的改造地塊有章江新區B、G、J、K、H 地塊，涉及村（居） 有長塘、高樓、臘長、南橋，相關企業、單位個數1個，涉及戶數2，508戶，人口8，825人。拆遷總面積約為226萬平方米，土地面積約為4，300畝。

水東片區:水東包含的改造地塊有東河大橋—和諧公園（贛儲路以西）、虔東大道兩側，相關企業、單位個數分別有16和23個，涉及戶數分別有2，001和1，385戶，人口分別有6，498和4，880人。拆遷總面積約為167萬平方米，土地面積約為9，430畝。

開發區、水西片區:水西包含的改造地塊有西河橋至橡膠壩（八境臺可視范圍），該區域涉及村（居）有水西、水西居，相關企業、單位個數5個，涉及戶數981戶，人口3，336人。湖邊包含的改造地塊有錦江國際至西河大橋、楊梅渡公園至理工大學，相關企業、單位個數分別有2和0個，涉及戶數分別有285和384戶，人口分別有990和1，200人。拆遷總面積約為60萬平方米，土地面積約為1，840畝。

峰山片區:沙石包含的改造地塊有火車站至樓梯村，該區域涉及村（居）有吉埠，相關企業、單位個數5個，涉及戶數1，100戶，人口4，100人。拆遷總面積約為62萬平方米，土地面積約為3，550畝。

四、結語

棚戶區現狀研究是棚戶區改造的首要任務和基礎性工作。為緩和棚戶區改造過程中遇到的各種矛盾，本文在縱觀贛州市概況的情況下，對贛州市棚戶區現狀進行研究。為選擇更好的棚戶區征收補償評估方法做準備，為政府制定相關的政策和措施、科學地規劃棚戶區改造工作提供基礎性研究。

[1]董成珍.棚戶區改造建設的項目管理[J].中國城市經濟，2011.12.

[2]江西省土地利用總體規劃（2006-2020年）[S].江西人民政府，2009.10.

[3]王偉星，樓江.房產稅稅基批量評估方法研究[J].上海房地，2011.8.