我國養老地產開發模式的15個先鋒設想

養老地產在我國是新興事物，許多開發者都看到了其中的商機，但具體到落實層面會面臨許多實際問題，例如應當采用何種方式進行開發建設，以及產品類型和建筑形式的科學、合理選擇等。近年來，我們對于養老地產的開發模式處于不斷研究和探索過程，一方面實地考察了眾多國內外成功養老項目，對其發展模式及特征全面剖析、借鑒；另一方面接觸了某些正待開發的養老項目，掌握了市場狀況與趨勢。由此，提煉出15種適應當前國內市場的養老地產開發模式。

模式1

專門建設綜合型養老社區

綜合型養老社區是指專為老年人提供各項服務的場所，包括養老住宅、養老公寓、養老設施等多種居住類型的居住社區。它不僅為老年人提供居住建筑，還設有老年活動中心、康體中心、醫療服務中心、老年大學等各類配套設施。

通常來講，由于城市土地資源緊張，一些較大規模的養老社區會選在城市近郊或郊外，通過選擇低密度開發形式來實現與郊外環境的相互協調。在規劃設計時，應注意將不同類型的居住產品合理分區，保證各自獨立性，避免相互干擾。開發大規模綜合型養老社區，完全可以考慮分期建設，例如先建自理型養老住宅和部分服務設施，并且預留出一定發展用地，等整體條件成熟后再建護理型養老公寓及相應配套設施。

模式2

在新建大型社區中開發養老組團

一些房地產開發企業在開發大型居住樓盤時，會考慮劃分出一部分區域專門建設養老組團，這種開發模式有助于帶動企業轉向新客戶群，順利走產品差異化路線。由此，養老組團與社區其他組團能夠共享配套服務資源，降低配套設施的建設量。

具體開發時，一方面應注意將老年人的比例控制在適當范圍內，不宜過少也不宜過多；另一方面要控制養老組團規模，盡量劃分為多個小型居住組團，以營造社區歸屬感。

模式3

普通社區中配建各類養老產品

普通社區中可配建的老年住宅類型，主要有老少戶住宅、老人專用住宅、養老公寓等。老少戶住宅，是同一樓層中相鄰或相近的兩套住宅，或者同一單元內上下層相鄰的兩套住宅，其中一套為老人居住、另一套為子女家庭居住。老人專用住宅套型，是將普通住宅樓棟中的一部分套型進行適老化設計，例如增加扶手、滿足輪椅通行需求、考慮護理人員陪住等。養老公寓，則通常為社區中專門的樓棟，其居住對象既可以是自理老人也可以是需要護理的老人。在規劃設計時，建議將養老公寓靠近小區出入口或社區邊沿布置，一方面人員、車輛（例如救護車）出入方便；另一方面養老公寓底層可以設置商業或公共設施，兼顧房地產投資與對外經營，同時便于對養老公寓單獨管理。

模式4

成熟社區建多功能老年服務設施

據資料顯示，目前大部分城市都存在城區老人就近入住養老機構困難情況。以北京市為例，城六區老年人口總量和比例均高于遠郊區縣，老齡化程度嚴重，但城六區的養老床位數量卻低于遠郊區縣，可見城區養老設施的需求迫切。城市社區往往年代久遠，周邊配套設施成熟，具有良好的區位條件，但是社區周邊用地資源緊張，尤其一、二線城市可謂寸土寸金。因此，有效的開發模式是在幾個社區之間插建養老設施，既可以利用零散地塊新建，也可以通過對既有建筑（如舊診療所、賓館）改建等方式建設。在成熟社區周邊插建多功能老年服務設施，這種開發模式投資相對較少，同時易于復制和實現連鎖經營。

模式5

與醫療機構結合設置養老設施

當下，國內一些養老機構希望與醫療機構建立合作關系，讓養老設施或養老社區與醫院就近設置、共同聯手。這種“醫養結合”模式的特色在于將優質醫療資源引入養老項目，從而提升項目的核心競爭力，令老人感覺居住其中非常有安全保障。

另外，還有一些醫院直接劃分部分閑置床位，用于開辦醫院內部的養老院，這樣既能提高醫療資源使用效率，又能滿足一些需要護理程度較高、普通養老機構無法收容或服務的重病老人。

模式6

養老設施與幼兒園并設

養老設施與幼兒園共同設置是一種創新模式，這在日本十分常見。它不僅能滿足老人渴望與兒童相處的親子心理，還可以將養老設施和幼兒園統一建設、規劃、管理，節約建筑與和管理成本。幼兒園在居住區中的配置密度與老年日托設施類似，若將這類養老機構與幼兒園完美結合，則可以更好實現社區內部的和諧緊湊，同時圓滿完成單一的社區養老服務需求。

模式7

與教育設施結合建養老公寓

與大學等教育設施結合的養老社區，也是受時代風靡的產物。很多“高知老人”在退休后希望繼續學習、發揮余熱，養老社區、老年公寓若能鄰近大學周圍，并讓老人免費享受部分教育資源，將與他們的心理需求更吻合。養老地產項目開發，除了硬件設施等物質條件的營造，還應從老人精神和價值需求方面考慮，讓老人能夠“老有所學”、“老有所為”，追求知識活到老學到老，真正實現自我上進的價值。

模式8

在旅游風景區開發養老居住產業

養老地產與旅游、休閑、養生產業相結合，也不失為一種新型創意模式。目前，市場上有開發商正嘗試在開發旅游地產同時，加入老年養生、康復保健、長壽文化理念。這類養老項目，多會選址在具有優美風景資源及特色文化風俗地區，例如海南、廣西、云南等地。此類項目用地規模較大，各類居住產品、服務設施容易形成分散，規劃時要將養老居住產品集中布置，就近搭建配套服務設施、節省服務管理成本，避免出現交通路線過長、服務不到位或老人出行障礙等困難。

模式9

與商業地產結合開發老年公寓

在城市中心區等繁華地段投資商業地產，并搭配建設老年公寓。對于居住在北京、上海、香港等大城市的老年人而言，他們希望享受城區中便利的商業、休閑配套資源，同時更需要優質醫療與護理資源。特別是高端養老客戶群，他們具備相應經濟實力，能夠在城市中心區養老、消費。此時，在繁華地段建設高端養老公寓，則能滿足這些老年人的居住訴求。由于城區內的土地價格昂貴，開發商通常選擇較為集約的開發模式，例如將老年公寓與普通住宅共建于一棟高層建筑中，只需設計時專門為不同人群規劃獨立出入口，以便集中分配、單獨管理。

模式10

引入外資建世界型連鎖老年設施

當今某些國際養老機構或投資企業試圖開拓中國市場，建設連鎖型老年設施以緩解其國內養老壓力。例如歐洲國家，其養老服務成本很高，因此希望在勞動力相對低廉國家拓展市場，選擇地域和氣候條件較好的地區建立養老設施，令老人在健康年齡段來這養老。對我國而言，能夠借此機會引入外資并學習國外先進護理技術與管理經驗，可謂有百利而無一害，某種程度上還能促進就業、拉動消費。

模式11

聯手國際知名養老品牌共同開發

引進國外老年運營管理團隊，或者與國外知名養老品牌共同開發模式也非常可行，但要注意將其適合中國國情的“本土化”與“中國特色化”。雖然發達國家的養老產業發展成熟，但完全移植到中國卻不完全相宜，中國老人的生活習慣、經濟條件和思維方式與外國老人差別較大，必須適當轉化方可運行。例如我國老年人居住習慣重視房間朝向與節能，喜歡南向、陽光和自然通風，不習慣長時間使用空調。這些因素都會對養老項目的規劃、設計、運營模式產生影響，如果直接生搬硬套，容易產生難以逾越的文化鴻溝。

模式12

與保險業結合投資養老地產

保險資金介入養老地產的情況已不再新鮮，從險資特征來看其資金規模大、回報低、周期長，比較適合投資養老地產，也有利于養老地產的靈活經營。未來，保險業可能成為養老產業的重要投資主體之一。

模式13

將護理優勢注入養老地產

在對日本養老產業的研究中發現，一些企業從為老年人提供上門洗浴、上門護理等服務開始，逐步向養老地產方向轉型，并最終獲得全盤成功。可以說，這些企業在最初護理服務方面積累的豐富經驗和客戶人脈，才是項目運營成功的關鍵因素。

模式14

利用獨特資源轉型開發養老地產

如今最為新銳的養老地產模式，是個別酒店管理公司希望轉向投資養老地產項目。這類公司具有自身獨特資源優勢，一方面酒店的服務管理形式與養老設施有異曲同工之處，很多經驗都能直接運用到養老設施的服務管理中；另一方面也嘗試利用舊酒店改造，將其變身為新型養老公寓，并打造在酒店中提供養老服務的分支項目。

模式15

舊國有資產盤活改造老年設施

常變常新，是投資風向與基本規則。如果將一些閑置的國有資產，例如城里的舊醫院、辦公樓、小學、幼兒園、私人物業用房等盤活改造為老年設施，也堪稱一項養老創新。這些國有資產大多所在區位較好，在城市中的分布合理均勻，適合進行規劃與改建。隨著我國人口結構逐漸向高齡化、少子化發展，部分幼兒園和小學很可能逐漸空置，將它們適當改造為老年公寓也是勢在必行。