房價與居民收入關系有多大

摘要：大學學者認為房價在消費需求、投資需求、投機需求的共同推動下不斷攀升，然而網(wǎng)民表示反對。本文通過查閱文獻資料和數(shù)據(jù)報告，以麗水地區(qū)為例分析居民收入與房價之間的關系，同時對比城市之間的各項數(shù)據(jù)，為買房難問題提出建議。

關鍵詞：房價收入比；麗水市

人民日報曾發(fā)表某大學兩位學者的文章，說居民收入增長是拉高房價的首要原因。文章稱，改革開放以來，我國居民收入大幅度增加，恩格爾系數(shù)明顯下降，消費結構不斷升級，投資能力越來越強。在住房制度改革的推動下，住房的有效需求得以釋放，家庭結構的變化和城鎮(zhèn)化的推進又擴大了住房需求。房價在消費需求、投資需求、投機需求的共同推動下不斷攀升。鳳凰網(wǎng)刊登了這則新聞，并在新聞后面附了一個調(diào)查，在問卷調(diào)查“你認為收入增加是房價上漲的主要原因嗎？”中，43037人（88.5%）選擇了“不是，收入增加和高房價沒有直接關系”。

對我而言，這份問卷的答案也是否定的。這最初不是來自論證而是來自體驗。我的家鄉(xiāng)麗水，是浙江西南山區(qū)的一個小城，雖然山清水秀，但人均GDP在浙江只排倒數(shù)第一，常被稱為“浙江的西藏”。然而，在這樣一個名不見經(jīng)傳的山區(qū)城市，房價卻不低，從初中起，我就時常聽到身邊的親人、朋友、老師等抱怨房價太高。麗水房價曾經(jīng)躍居浙江省前三，漲幅一度超過比它富裕得多的杭州、溫州、寧波等地，成了浙江樓市上跑得最快的領頭羊。這不禁讓人疑惑，房價與居民收入的關系有多大？從我的家鄉(xiāng)麗水的房價出發(fā)，希望能得到一些關于這個問題的解答。

一、麗水歷年的情況

麗水市的房價上漲開始于2000年，那一年麗水剛剛撤地建市，當時房價還是每平方米800元到1000元，之后麗水的房價開始慢慢上漲，在2007年，麗水的樓市出現(xiàn)井噴式上漲，市區(qū)許多房價超過萬元。

表1是麗水市2000-2007年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和市區(qū)商品住宅均價等相關數(shù)據(jù)。從表1中可以看出，2000-2007年，麗水城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和市區(qū)商品住宅均價都逐年增加。這或許就是某大學兩位學者認為居民收入增加是房價上漲的首要原因的原因。居民收入增加，恩格爾系數(shù)下降，消費結構升級，住房消費需求增加，同時在缺乏投資渠道的情況下，住房投資需求也增加，當房價超出與居住需求

相符的水平時，又會出現(xiàn)投機需求，這三大需求共同拉高了房價。顯然，這樣的分析放大了居民收入增加對房價增加的影響。以2007年為例，2006年麗水的恩格爾系數(shù)為33.6，而2007年為33.8，2007年的恩格爾系數(shù)甚至比2006年還上升了0.2個百分點，說明用于食品支出以及食品之外支出的份額基本沒有改變，2007年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增加了14%，而房價卻扎扎實實地上漲了46.5%，用14%的收入上漲來解釋46.5%的房價上漲，顯然是不明智的。通過城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和市區(qū)商品住宅均價的增長率的折線圖，我們可以看到更直觀的對比。

從折線圖中可直觀地看出，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長率圍繞10%上下波動，變化比較平衡，而市區(qū)商品住宅均價增長率波動非常大，并且波動情況與城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長率波動情況并沒有明顯的對應。因而，認為居民收入增加是房價上漲的主要原因顯然是不合理的。房價的增長率與其變動明顯大于居民收入的增長率及變動。

二、麗水與浙江其他城市的對比

居民收入的增加并不是導致房價上漲的主要原因。那么，居民收入的高低是房價高低的決定因素嗎？看似似乎是這樣的。北京、上海、杭州、深圳等經(jīng)濟發(fā)達的地區(qū)明顯房價高于其他地區(qū)。但是，為什么麗水人仍然會覺得房價高得難以負擔呢？這時候應該區(qū)分使用的房價的概念。通常我們說房價，都是指房產(chǎn)本身的市場價值。但是，當一些中小城市的居民也抱怨房價太高時，他們更可能是基于他們的房價收入比。房價收入比是住房價格與城市居民家庭年收入之比。在考慮居民的消費水平和生活水平的時候，或許使用房價收入比這樣的概念會更加合理，因為它更體現(xiàn)了城市居民購買住宅的支付能力。例如，年收入二十萬，在房價20000元/平方米的城市居住的人，與年收入兩萬的人，在房價2000元/平方米的城市居住的人的買房能力是一樣的。這或許就是為什么房價問題是一個全國性的緊迫問題的原因吧，高房價并不僅僅存在于大中城市。2010年7月，浙江省首次發(fā)布了對全省11個地級以上城市的房價收入比、房價房租比（即租售比）、房租收入比。通過麗水與其他城市的房價收入比，我們可以更加直觀地看到麗水人的高房價。

圖中數(shù)據(jù)是用2009年各城市城鎮(zhèn)人均可支配收入乘以3表示家庭年收入，用各城市市區(qū)上半年商品房成交均價乘以90表示購買一套90平方米住宅的總價，這個總價除以家庭年收入得出房價收入比。麗水的房價收入比值為14.3，即麗水一戶一家三口工薪家庭，不吃不喝需要14年多才能買得起一套90平方米的住宅。而這一數(shù)值在浙江省排名第三，超過了許多人均GDP均高于麗水的城市。這足可見在麗水買房的巨大壓力。這說明，在房價收入比這樣一個概念上，居民的收入并不決定房價的高低，或者說，并不決定購買住宅的支付能力。人均收入低的地區(qū)同樣可能面臨高房價的壓力。

結語

通過對麗水房價的一些對比分析，我們可以看出，居民收入增加并不是房價上漲的主要原因，抑制高房價應從其他更加重要的原因出發(fā)，積極尋求對策，否則，將會得出抑制高房價的主要方法是降低居民收入或者居民收入增長率的危險結論。同時，高房價問題并不僅僅存在于一些經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，許多二三線城市的房價壓力也非常大，買房難問題是一個全國性的問題。希望各級政府都能夠足夠重視，有效解決這個緊迫民生問題。

作者簡介：

范俊敏（1992.11- ），女，浙江麗水人，本科在讀，知識產(chǎn)權專業(yè)。