寶山：別墅銷售“老大難”？

而且這些社區(qū)通常不是純粹地由別墅組成，即使這樣這些混合社區(qū)里的別墅產(chǎn)品還是被剩到了最后，慢慢地變成了現(xiàn)房在售，由此可見寶山別墅的銷路長期以來就是個“老大難”。

撇開別墅產(chǎn)品受總價(jià)高和限購政策影響形成的普遍滯銷這一因素，寶山的別墅一直以來都沒有走進(jìn)大家的心里去。如果讓大家說出自己知道的別墅區(qū)，大腦里首先跳出的一定是青浦徐涇、長寧虹橋、閔行旗忠、松江佘山等老牌別墅區(qū)。提到寶山，非要找一塊別墅區(qū)的話估計(jì)也只能算上美蘭湖板塊了，只可惜美蘭湖的別墅之路走的也挺不順暢，這讓人不禁想問：寶山別墅之困，困在哪里，怎樣才能走出這個困局。

美蘭湖，從別墅到公寓的妥協(xié)

美蘭湖最早批出的5塊商品住宅用地中，別墅用地占到了3塊。當(dāng)時的美蘭湖是滬上少數(shù)幾個新興的別墅區(qū)。對于打造別墅區(qū)而言，美蘭湖與之匹配的規(guī)劃無疑是有利的。其最初以“人工湖”+“高爾夫”為主打概念進(jìn)行整體營銷，以36洞的高爾夫球場為主要賣點(diǎn)，非常順利地成為了整個寶山區(qū)最高端的板塊。美蘭湖的別墅一度以“城市第二居所”自居，意在營造一種假日揮桿的高端生活氛圍。

然而不知道是不是時運(yùn)不濟(jì)，雖然產(chǎn)品本身位居區(qū)域前列，但因?yàn)槭袌鲆蛩兀捞m湖在這個時期的產(chǎn)品，價(jià)格通常僅維持在5000-6000元/平方米左右，一張“剛需”的標(biāo)簽牢牢貼在了這個擁有滬上最大人工湖的板塊之上。

2008年年末，對房地產(chǎn)的抑制一下變成了對房地產(chǎn)的刺激，人們在驚訝宏觀政策變臉如此之快的同時也讓開發(fā)商們肆無忌憚地享受著利潤激增的紅利。這個時候開始，美蘭湖才真正確立自己在區(qū)域中的角色定位。從產(chǎn)品上看，大量的剛需房雖然和最初的別墅定位有所偏差，但卻實(shí)實(shí)在在讓人們記住了這個充滿異國風(fēng)情的北歐小鎮(zhèn)。在高端生活定位與中低端購買力妥協(xié)之后，美蘭湖終于被市場所熟知。

妥協(xié)之后的結(jié)果是大量公寓產(chǎn)品涌入美蘭湖并得到熱銷，比如遠(yuǎn)洋7號。純別墅社區(qū)如嶺域岸香里、萬科琥珀墅（僅剩3套面積230平方米左右的聯(lián)排別墅，總價(jià)650-820萬元/套。 ）進(jìn)入清盤階段，美蘭湖在售的別墅產(chǎn)品大多是存在于混合型社區(qū)內(nèi)。

香島原墅

金裝修倡導(dǎo)者

香島原墅在美蘭湖提出了金裝修的概念，售樓處人員介紹說此“金”非彼“精”。香島原墅的裝修房，除了裝修標(biāo)準(zhǔn)不低的硬件裝修以外，還融入全配置軟裝飾的理念，從窗簾、燈飾、墻紙到儲物柜等全部配置到位，房屋內(nèi)還包括有中央空調(diào)、全地暖系統(tǒng)、雙路凈水系統(tǒng)、軟水系統(tǒng)等配置，幾乎可以做到交房后立即拎包入住。

社區(qū)從房屋裝修風(fēng)格到建筑設(shè)計(jì)再到景觀規(guī)劃，貫穿了意大利托斯卡納風(fēng)格，在周邊的樓盤中顯得別具一格。會所內(nèi)設(shè)有翡冷翠SPA館、高級紅酒吧、意大利餐廳、游泳池、瑜伽館、健身房等設(shè)施，保證了業(yè)主入住以后較高的生活品質(zhì)。

香島原墅別墅目前為現(xiàn)房狀態(tài)，由于其比較高的定位和定價(jià)，公寓和別墅產(chǎn)品都還有剩余房源，別墅在售戶型為150-158平方米疊加別墅，上疊總價(jià)450萬送花園，下疊總價(jià)575萬。

信達(dá)郡庭

一線湖景

整個美蘭湖，信達(dá)郡庭是唯一的一個南部得以直面美蘭湖一線湖景的別墅社區(qū)，由于兩者之間毫無遮擋，這使得優(yōu)質(zhì)水景能夠做到開窗盡覽。另外還有兩條天然的河道組成信達(dá)郡庭雙水岸的景觀。

作為以疊加別墅為主的低容積率社區(qū)，信達(dá)郡庭在人居環(huán)境方面已經(jīng)比較成熟，四季常綠的各種植被，加上歐式設(shè)計(jì)思路主導(dǎo)的主題庭院構(gòu)成了社區(qū)內(nèi)部的景觀主體。一條景觀軸穿插南北，輔以環(huán)道、濱水帶、庭院……組成了產(chǎn)品的景觀格局。產(chǎn)品方面，也極為貼心地在別墅中加入了電梯，使得上疊空間的歸家路更具有品質(zhì)感、尊貴感，也大幅增加了產(chǎn)品本身的使用便利度。樓盤在售面積200平方米左右聯(lián)排別墅，總價(jià)最低450萬元/套起。

遠(yuǎn)洋博堡

某種程度上是一種象征

美蘭湖在褒貶不一的評價(jià)中迎來了板塊內(nèi)第一個定位高端的項(xiàng)目——遠(yuǎn)洋博堡。這個全區(qū)首個獨(dú)棟別墅項(xiàng)目，在拿地之時就是熱點(diǎn)話題。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)以樓板價(jià)過20000元/平方米的“地王”價(jià)入駐，用遠(yuǎn)高于當(dāng)時板塊內(nèi)主流別墅產(chǎn)品的定位和價(jià)格向市場展現(xiàn)出遠(yuǎn)洋的豪宅觀。它太急著證明自己了，急著想向全上海宣布：咱遠(yuǎn)洋在北方可是豪宅高手，不要因?yàn)槲议_發(fā)的遠(yuǎn)洋7號和遠(yuǎn)洋香奈都是剛需產(chǎn)品而小看我，遠(yuǎn)洋博堡就是我的象征。

恒溫泳池、SPA館、溫泉浴池……這些原本看似遙不可及的奢侈，現(xiàn)在成了每家每戶的標(biāo)準(zhǔn)配備；雪茄吧、電影院甚至酒窖也變成了每日生活的一部分。很顯然，這里營造的生活標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)脫離了板塊原本留給人的印象。在面積上，博堡在售600-1200平方米獨(dú)棟別墅，贈送600平方米花園、車庫、地下室，一個地下室的面積可能已經(jīng)超過普通別墅整套房屋的面積；從價(jià)格上看，博堡總價(jià)4000萬元/套起，樓王價(jià)格從1.2-1.4億元/套不等，與板塊內(nèi)所有在售房源形成鮮明對比的同時也顯得它有些曲高和寡。

顧村，當(dāng)公寓斷檔以后

顧村公園的房產(chǎn)市場曾經(jīng)在寶山甚至整個上海來講都是火熱的，這里有公園的環(huán)境，7號線的交通出行，華山醫(yī)院（北苑）的醫(yī)療條件，地鐵上蓋商業(yè)綜合體配套等一切生活必備的配套。隨著顧村板塊保利地產(chǎn)兩大樓盤的公寓銷售完畢，顧村的公寓供應(yīng)進(jìn)入了空白期，在售的只有零星的幾個樓盤里的別墅產(chǎn)品。

那么顧村是否進(jìn)入別墅時代，接下來會全力打造寶山下一個別墅聚集地？也不是，因?yàn)轭櫞暹€沒有形成營造板塊整體居住氛圍的概念，所以雖然有之前的旭輝依云灣等老別墅墊底，但這里有太多的地拿來造了配套商品房或動遷房，居住人員層次不齊注定顧村不會得到高端人士的認(rèn)可。

保利葉語

公園旁的別墅

紅色磚塊立面，白色橋廊、門廳勾勒出了一道濃濃的英倫風(fēng)情；藍(lán)色屋頂、圓形老虎天窗、淺色外立面交織出了一層厚厚的法蘭西韻味，錯位的排列使得各幢別墅之間的獨(dú)立性大大提高。不得不說，和中規(guī)中矩的公寓相比，保利葉語的別墅確實(shí)出彩了不少。但說到不足，記者認(rèn)為，保利葉語別墅自帶的花園是一大軟肋，乍一看很多人都會將其誤以為是公共綠地，而英式別墅地下室的采光不足也是其一大硬傷……目前在售的戶型面積有237-242平方米的聯(lián)排，總價(jià)750萬左右一套；260-276平方米的類獨(dú)棟總價(jià)750-900萬元一套，現(xiàn)房在售。

綠地公元1860

老上海風(fēng)情

整個項(xiàng)目包括聯(lián)排別墅、商街、辦公樓三種建筑類型，總建筑面積18萬平方米，別墅區(qū)域容積率僅0.9。為了保證在現(xiàn)代居住習(xí)慣的同時留住老上海石庫門的風(fēng)情，別墅、商街采用海派石庫門為建筑外立面，入戶大門為傳統(tǒng)風(fēng)格黑漆松木，窗戶采用特殊定制的鋁合金，外表特殊處理，展現(xiàn)自然木紋。

社區(qū)被沙浦路與荻涇河環(huán)抱，臨水而居，環(huán)境適宜，由上海納千擔(dān)任景觀設(shè)計(jì)，將歐式花園和現(xiàn)代花園的元素糅和起來。

產(chǎn)品方面，每戶均為雙車位并附送了大量使用面積，比如160平方米的戶型使用面積可達(dá)到260平方米，并且擁有360度全景觀設(shè)計(jì)。目前，聯(lián)排別墅剩余不多，面積160-250平方米，總價(jià)在500-600萬元/套之間。

羅涇，當(dāng)?shù)厝耸侵饕徺I力

羅涇這個大家眼里“郊區(qū)的郊區(qū)”板塊，要說別墅能成氣候似乎有點(diǎn)癡人說夢，這一點(diǎn)也跟某別墅售樓處的銷售經(jīng)理達(dá)成共識。板塊內(nèi)的別墅產(chǎn)品主要針對的是當(dāng)?shù)氐闹挟a(chǎn)階級，外區(qū)導(dǎo)入的客戶大多也是來自于江蘇啟東或者崇明，因?yàn)閺牡乩砦恢蒙蟻碇v，羅涇離這兩個地方的距離比上海市區(qū)要近，自駕車來上海，這里是必經(jīng)之地。

北郊御墅

純別墅社區(qū)

北郊御墅為純別墅社區(qū)，建筑延續(xù)地中海風(fēng)情的新古典主義風(fēng)格，古典淡雅的立面色彩，天然石材的巧妙混搭，建筑之間從容的距離以及與水岸的完美結(jié)合，雍容大度的外立面，都體現(xiàn)出新古典主義的神髓。社區(qū)內(nèi)倚伴天然活水河流，園林內(nèi)中央景觀軸由大小不等的山墻綠化通廊組成，綠化率達(dá)到40%。運(yùn)動區(qū)有羽毛球、青少年活動區(qū)，另有花草區(qū)、郁金香花園、漫步區(qū)、果園、沉思園等。

聯(lián)排別墅200-240平方米，每戶有地下一層和地面三層，每戶贈送采光地下一層、星光露臺等約100平方米超值奢享空間，另有戶外花園贈送。部分戶型客廳和餐廳挑高6米，大開大闔格局，彰顯主人身份。疊加別墅160-180平方米，總價(jià)288萬起，現(xiàn)房在售。

美蘭金色寶邸

別墅下半年上市

離北郊御墅不遠(yuǎn)有個新盤美蘭金色寶邸，最近公寓賣的挺火，主要是因?yàn)楸阋恕τ诮酉聛硐掳肽陼_的別墅房源，記者為他們捏了一把汗，售樓處工作人員也表示心里沒底。由于別墅還沒有對外公開資料，記者還沒了解到具體的房型和面積段，只知道類獨(dú)棟的價(jià)格要上800多萬元。真到這個價(jià)位，購房者可以有很多選擇不是嗎？對此工作人員表示，國企的體制決定即使是項(xiàng)目處的領(lǐng)導(dǎo)他們也管不了蓋什么樣的房子，定什么價(jià)格，只能“看菜上飯”地做營銷。

西城區(qū)，別墅眾多卻不成氣候

多年來，西城區(qū)開發(fā)的別墅項(xiàng)目也算不少，但一直都難成氣候。雖然這里有地鐵1號線橫貫，似乎具備城市別墅的交通第一要素，但停滯不前的生活配套和缺乏的自然資源共同促使這里沒能躋身成熟別墅區(qū)之列。曾經(jīng)承載很多希望的北上海商業(yè)中心，如今除了樸蜂蓮花和永樂家電外，還有“東方商廈”撤離之后留下的蒼白招牌。

榮域

地鐵旁的聯(lián)排別墅

榮域（飄鷹錦和花園）地處西城核心位置，1號線寶安公路站。公寓房源已售完，別墅由地中海風(fēng)格聯(lián)排組成。項(xiàng)目以“國際建筑品質(zhì)，高尚生活品位”為理念，以國際化的視野對樓盤進(jìn)行全方位的品質(zhì)打造，大到項(xiàng)目的整體風(fēng)格，小到戶型設(shè)計(jì)、高檔建材配套、STUCCO古法砂漿工藝的石材、陶土手工泰山磚的立面、完善的鄰里活動中心、智能電子密碼入戶鎖、松下空調(diào)等，無不是經(jīng)過一番精雕細(xì)作。目前在售220-249平方米聯(lián)排別墅，售價(jià)27000-28000元/平方米。

春江美廬

使用面積翻番

社區(qū)在去年首推公寓房源，公寓房源沿北、西兩個方向排列，一定程度上是為了替別墅區(qū)阻擋灰塵和噪音。C組團(tuán)為聯(lián)排和類獨(dú)棟別墅，整體全開挖，配地下車位；景觀設(shè)計(jì)沿江楊北路作坡地式綠化，種植高大的喬木或其它植物，中間設(shè)計(jì)有網(wǎng)球場、迷你高爾夫球場等設(shè)施。 主力戶型別墅得房率較高，138平方米的別墅有南北雙庭院，實(shí)用面積高達(dá)338平方米并贈送全明地下室，每戶配雙車位。目前聯(lián)排別墅總價(jià)580萬元起，現(xiàn)房銷售中。

除了以上兩個樓盤外，西城區(qū)還有其他別墅在售，不過大多是現(xiàn)房尾盤。比如友誼路上的東方麗都梧桐山莊，在售疊加別墅，戶型面積為226平方米，總價(jià)450-518萬/套。1號線富錦路西側(cè)的招商臻邸是一個將近十年的老別墅項(xiàng)目，可最近主推的是其公寓房源招商海德公館，別墅部分還剩有前期的330平方米獨(dú)棟別墅，總價(jià)1200萬/套，目前還剩4套，預(yù)計(jì)后續(xù)還會有新推。

商務(wù)別墅 限購衍生產(chǎn)品

如今市面上很多“商務(wù)別墅”還是一種擦邊球行為，其產(chǎn)證是商業(yè)的，一般都是在開發(fā)區(qū)或工業(yè)園區(qū)拿下土地后蓋起了別墅，實(shí)際上就相當(dāng)于獨(dú)棟的商務(wù)樓。價(jià)格比周邊純住宅別墅要低一些，自然也會吸引部分想圓別墅夢、但是資金又不是很雄厚的購房者。所以我們才會看到，雖然屬于商業(yè)項(xiàng)目，但是其使用用途絕對是按照別墅來建設(shè)，很多樣板間的展示中，臥室、書房、娛樂室這些住宅別墅具備的因素全部都有。所以商務(wù)別墅算是一種限購政策下，在夾縫里求生存的特殊產(chǎn)品。

總體來講，商務(wù)別墅的優(yōu)勢和缺點(diǎn)參半，不管是作為投資或者是自住，都可以根據(jù)自己的需求而選擇，畢竟在目前限購的情況下，很多人的資金并無流向。當(dāng)然，50年的產(chǎn)權(quán)對商務(wù)別墅來講是最大的硬傷，但是也因?yàn)檫@個原因，這類產(chǎn)品才不被限購。

上坤公園天地

公園旁的辦公空間

作為為數(shù)不多地被顧村公園圍繞的樓盤，上坤公園天地位于朝南直面公園的第一排絕佳位置，和公園真正零距離，讓公園成為自家的私享花園。除了被顧村公園環(huán)繞這一稀缺資源以外，還有兩條天然河道環(huán)繞，將樓盤圍合成一個“半島”，“半島”之上，38套院墅沿河道走向排列。縱觀整個上海，能同時具備公園零距離、雙河圍繞雙重自然資源的樓盤應(yīng)該也不多。

上坤公園天地145-150平方米聯(lián)排商務(wù)院墅，不僅能讓購房者得到排屋的居住空間，還能使三口之家的人均居住面積控制在50平方米左右，免去房產(chǎn)稅。150平方米，單從數(shù)字上看似乎小了點(diǎn)，但上坤公園天地的實(shí)際使用面積能達(dá)到330平方米左右，通過很多縱向的空間巧妙設(shè)計(jì)，給購房者更多可以改造的余地，在樓盤提供可參考的樣板房里，是將挑空改房間的作用發(fā)揮到了極致，同時還配備了雙首層地下室及環(huán)氧地坪雙車庫，目前價(jià)格400-700萬元/套，現(xiàn)房在售。

復(fù)地領(lǐng)館

立足寶山鋼鐵產(chǎn)業(yè)

復(fù)地·領(lǐng)館位于寶山區(qū)友誼西路，離寶鋼廠區(qū)非常近，這一得天獨(dú)厚的天然條件讓這個園區(qū)吸引了很多鋼鐵相關(guān)行業(yè)。據(jù)項(xiàng)目營銷經(jīng)理介紹，其一期產(chǎn)品復(fù)地鋼領(lǐng)入駐的企業(yè)有80%是做鋼材貿(mào)易的，還有 20%是物流運(yùn)輸?shù)认嚓P(guān)服務(wù)產(chǎn)業(yè)。二期領(lǐng)館客戶主要還是以寶鋼的上下游企業(yè)為主，比如建筑安裝行業(yè)。

社區(qū)地上面積約13萬平方米，地下面積約7萬平方米，花園式獨(dú)棟建筑75幢，獨(dú)棟商業(yè)大樓23幢，配套青年公寓2幢，集園林辦公、生態(tài)獨(dú)棟等多種業(yè)態(tài)于一體。獨(dú)棟建筑群落組成圍合式景觀坡地，依托1.5萬平方米濱河景觀公園，蜿蜒水系與超大花園庭院、層層主臥套房、陽光地下室動靜交映。

領(lǐng)館約400-800平方米獨(dú)棟商務(wù)別墅，總價(jià)1000萬元左右。內(nèi)部共分為地上三層，地下一層。一層挑高6.9米，進(jìn)門就能感受一股撲面而來的大氣，樣板房一樓室外還設(shè)置了游泳池。在這里，這一層可以當(dāng)創(chuàng)意研發(fā)中心，那一層可以是私人酒店套房，樓上是自己的愛好收藏，樓下是公司最新作品展示，地下室是招待客戶的紅酒咖啡雪茄吧……有多少想法，就有多少種可能。

羅馬非一日建成

傳統(tǒng)印象中的別墅與區(qū)域之間的關(guān)系可謂是密不可分，那些意欲走向高端的產(chǎn)品除了產(chǎn)品自身的精雕細(xì)琢之外，必須還要有外部因素支撐其高端生活的價(jià)值：要么可以傍上優(yōu)質(zhì)的稀缺地段優(yōu)勢；要么就是依靠周邊不可復(fù)制的自然資源優(yōu)勢；最重要的，還要有成熟的居住氛圍，此氛圍的形成是需要高質(zhì)量的人來帶動，而假如缺少以上兩種優(yōu)勢，高品質(zhì)人群自然不會聚集于此。

套用一句俗語說“羅馬不是一日建成的”，別墅豪宅底蘊(yùn)的形成絕不會因?yàn)槟骋粋€項(xiàng)目而形成，它應(yīng)是幾個，甚至更多同類產(chǎn)品天長日久共同累積出的價(jià)值效應(yīng)。寶山很多板塊在這方面可以說才剛剛起步，寶山別墅想要走出銷路之困局，還有很長的路要走。

延伸閱讀：亦公寓，亦商業(yè)LOFT

既然是供應(yīng)調(diào)查，那自然也不能少了酒店式公寓，這種產(chǎn)品游離在公寓產(chǎn)品和商業(yè)產(chǎn)品之間，是一種商務(wù)用地的住宅用途產(chǎn)品。這類產(chǎn)品產(chǎn)權(quán)或40年，或50年的特殊性，在當(dāng)前限購的政策影響下，都悄然打起了不限購，不限貸的吶喊大旗。預(yù)算不多又不想跑太遠(yuǎn)的購房者可以考慮買此類產(chǎn)品作為暫時性的過渡。

7號線美蘭湖站

上置美蘭優(yōu)湖位于7號線美蘭湖站旁邊，交通方便，朝南直面美蘭湖，環(huán)境尚可。在售主力戶型42-140平方米，為精裝全配商住樓，均價(jià)14500元/平方米，裝修標(biāo)準(zhǔn)每平方米約3000元。美蘭優(yōu)湖的北面即是遠(yuǎn)洋7號，該盤公寓成交在去年一整年都比較火熱，目前公寓已售罄。預(yù)計(jì)7月中上旬推出最后108席soho小戶型，準(zhǔn)現(xiàn)房拎包入住，面積28-51平方米，首付25萬起，目前已經(jīng)認(rèn)籌過半。

7號線顧村公園站

7號線顧村公園上蓋的綠地北郊廣場尾盤在售中，主力戶型43-58平方米左右，4.5米挑高河景SOHO，產(chǎn)權(quán)50年，均價(jià)17000元/平方米，毛坯現(xiàn)房。站點(diǎn)的西北方向，上坤公園天地酒店式公寓，尾盤在售中，中低層精裝48-73平方米，均價(jià)12000元/平方米，總價(jià)60萬元起，產(chǎn)權(quán)40年。米蘭公館位于站點(diǎn)的東北方向，旭輝依云灣對面，這里離地鐵較遠(yuǎn)。但樓盤也宣傳自己是軌道房。不過周邊樓盤眾多，配套設(shè)施較完善。米蘭公館體量較小，在售62-65平方米一房二廳，剩余少量64平方米房型，均價(jià)13500元/平方米，總價(jià)85萬元起。