股市暴跌后，樓市會崩盤？

滬深股市6月24日重挫，滬指跌5.30%報(bào)1963點(diǎn)，創(chuàng)近4年最大單日跌幅，自去年12月5日以來再回“1”時代，百點(diǎn)長陰也直逼年前建國底。深成指跌6.73%創(chuàng)出2009年12月8日以來新低，兩市近200只個股跌停。股市暴跌后，下一步會是樓市崩盤、房價(jià)下跌嗎？

流動性依舊寬松

從筆者觀察來看，大多數(shù)人都持有這樣的一個觀點(diǎn)：無論股市還是房市，漲跌背后一個共同的邏輯：資金供應(yīng)量。之前房價(jià)暴漲最根本的原因是貨幣超發(fā)。現(xiàn)在來看，外圍量化寬松退場，內(nèi)部央行不會再繼續(xù)放水。資產(chǎn)價(jià)格是船，貨幣量是水，潮水將退，股市跌了，房市會不跌嗎？

但是筆者認(rèn)為，資金供應(yīng)量僅僅是宏觀市場基本面的指標(biāo)，僅能提供一個大概率的判斷，還應(yīng)該更多參考房企資金面、市場供求關(guān)系、利率變化對于成交量的影響等多因素。

從目前來看，從國內(nèi)環(huán)境來看，央行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2013年1-5月份中國國內(nèi)M2同比增速為16%左右，均高于政府工作報(bào)告中提及的廣義貨幣增長13%的目標(biāo)。其中，5月末，廣義貨幣（M2）余額104.21萬億元，同比增長15.8%，比上月末低0.3個百分點(diǎn)，比上年同期高2.6個百分點(diǎn)。

根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對100個城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2013年5月，全國100個城市（新建）住宅平均價(jià)格 為10180元/平方米，環(huán)比4月上漲0.81%，自2012年6月連續(xù)第12個月環(huán)比上漲，漲幅比上月縮小0.19個百分點(diǎn)，其中77個城市環(huán)比上漲，22個城市環(huán)比下跌，1個城市與上月持平。

從以上數(shù)據(jù)分析可知，2013年1-5月份中國國內(nèi)M2同比增速為16%左右，資金供應(yīng)量確實(shí)對于房價(jià)上漲起到推動的作用。

那么，即使M2 2013年同比增長13%，按照政府政策制定之初的目標(biāo)執(zhí)行，這仍然表明市場流動性仍然相對寬松，只不過下半年的流動性要明顯比今年上半年要緊張一些。但是，今年總體上穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及仍然相對較為寬松的貨幣政策一定程度上使樓市價(jià)格不會出現(xiàn)大幅下滑的機(jī)會。

大多房企資金面并不緊張

從微觀層面來講，還和房企的資金面有關(guān)系。同策咨詢研究中心數(shù)據(jù)顯示，2013年一季度140多家上市房企中48%的企業(yè)速動比率在0.5以下，盡管部分企業(yè)仍然資金面相對緊張，行業(yè)整體償債能力較差，如果沒有充裕的現(xiàn)金流回收，資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)加大，但是，相比去年第三季度約60%左右的房企速動比率在0.5以下來說，大部分房企資金面有所改善，這也就導(dǎo)致開發(fā)商在定價(jià)上會相對比較靈活，不會再受制于資金面緊張的局面。

筆者認(rèn)為，如果要使企業(yè)速動比率再回到2012年第三季度的流動性相對緊張的狀況，央行流動性持續(xù)收緊的政策至少也需要持續(xù)6個月左右的時間，過了這6個月左右的市場過渡期，開發(fā)商資金面才可能資金面會出現(xiàn)緊張問題，屆時才會有降價(jià)跑量、以價(jià)換量的現(xiàn)象。

但是，央行政策還需進(jìn)一步觀察，并不能因此就確定今年下半年就是收緊的階段，因此，企業(yè)資金面緊張與否現(xiàn)在還不能下定論。

從理論上講，銀行利率下跌，樓市銷售量增加，量增加導(dǎo)致房價(jià)上漲，反之，利率上漲導(dǎo)致購房需求下降，房價(jià)會下跌，以此刺激銷售量。

當(dāng)前銀行出現(xiàn)“錢荒”，也就是開發(fā)商的開發(fā)貸款或購房者的按揭貸款有可能難貸出來，這個時候銀行的利率會上升 ，購房者為了爭奪貸款額度1-2個月短期內(nèi)房價(jià)會因此上漲。如果這個時間持續(xù)超過6個月以上， 由于銀行的利率偏高，導(dǎo)致購房成本增加以及需求下降，理論上開發(fā)商讓利才可以激活銷售，因此，房價(jià)會下跌。但是，房價(jià)下跌的幅度不會太大， 應(yīng)該以基本抵消利率上漲的幅度、可以刺激銷售量增加為度。同樣，央行政策還需進(jìn)一步觀察，并不能因此就確定今年年底就會出現(xiàn)房價(jià)下跌的這樣的狀況。

供需關(guān)系決定房價(jià)

事實(shí)上，房價(jià)降不降還是得看樓市供求關(guān)系“基本面”，總體上一線城市供不應(yīng)求，二線城市相對健康，三四線城市有供大于求的風(fēng)險(xiǎn)。

以一線城市上海為例，從短期內(nèi)來看，截止6月23日，一手商品住宅市場基本回歸到去年下半年20萬平方米左右的平均周交易量，市場成交量趨于理性。

從庫存角度來說，截至6月23日，今年上海市商品住宅庫存為955萬平方米，總量較之前的1000萬平方米左右有所下降，從市場存銷比來看，如果按照今年1-5月平均交易量100萬平方米左右來計(jì)算，當(dāng)前市場存銷比降為9.5個月左右，同策咨詢研究中心研究結(jié)果表明，當(dāng)商品住宅市場存銷比低于10個月時，房價(jià)則面臨持續(xù)上漲的壓力。而當(dāng)存銷比持續(xù)高于15個月時，房價(jià)則面臨持續(xù)下跌的壓力。因此，目前來看，存銷比還難說會導(dǎo)致一線城市房價(jià)下降。

此外，中指系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，2013年5月十大城市住宅均價(jià)為17202元/平方米，環(huán)比上月上漲1.05%。具體來看，廣州上漲2.52%，漲幅最大，成都漲幅為2.10%，北京、深圳、南京漲幅在1%-2%之間，重慶（主城區(qū)）、杭州、上海、天津漲幅在0.1%-1%之間，武漢微幅上漲0.08%，漲幅最小。從年內(nèi)市場表現(xiàn)來看，上半年總體上一線城市供不應(yīng)求，二線城市相對健康，房價(jià)持續(xù)上漲，到下半年由于供求關(guān)系基本面短期內(nèi)難以改變的原因，一二線城市基本還難以出現(xiàn)房價(jià)下跌的狀況。

但是，三四線城市則難免會出現(xiàn)供大于求的市場狀況，由于三四線城市大規(guī)模造城，大規(guī)模的開發(fā)導(dǎo)致市場供應(yīng)量大幅增加，如果短期內(nèi)沒有辦法去化，則有可能導(dǎo)致供過于求，導(dǎo)致房價(jià)出現(xiàn)下跌的風(fēng)險(xiǎn)。

總體來看，由于流動性相對寬松，大多數(shù)房企資金面短期內(nèi)還不太缺資金，以及一二線市場供求關(guān)系相對合理性，這些城市在當(dāng)前還不會出現(xiàn)下跌的風(fēng)險(xiǎn)，即使下半年市場流動性稍微收緊，下半年仍然不會出現(xiàn)大范圍的“以價(jià)換量”的“降價(jià)潮”，但是，不排除個別房企由于經(jīng)營不善資金面的問題或今年上半年在土地市場用力過猛，投入資金過多，周轉(zhuǎn)不開而導(dǎo)致的局部降價(jià)的現(xiàn)象。

從房地產(chǎn)市場政策調(diào)控趨勢來看，6月19日，李克強(qiáng)主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署金融支持經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級的政策措施。會議研究確定，加大對“三農(nóng)”和小微企業(yè)等薄弱環(huán)節(jié)的信貸傾斜，支持居民家庭首套自住購房、大宗耐用消費(fèi)品、教育、旅游等信貸需求。

在宏觀經(jīng)濟(jì)“觸底階段”，國務(wù)院再次提出支持居民家庭首套自住購房，盡管是老生常談，沒有什么新意，但是，其中透露出當(dāng)前政策層面的特征及趨勢的三方面信號，筆者認(rèn)為：

第一、無論政策怎么調(diào)整，支持居民家庭首套自住購房仍然是調(diào)控政策唯一不變的話題，政策調(diào)整的核心仍然是保證居民家庭首套房需求，讓商品住宅市場回歸居住屬性；

第二、新國五條細(xì)則發(fā)布后，其中二手房交易20%所得稅“懸空”，并沒有嚴(yán)格執(zhí)行，和宏觀經(jīng)濟(jì)“觸底”的階段特征密不可分，在宏觀經(jīng)濟(jì)尚未明顯好轉(zhuǎn)之時，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不會有太大變化。

第三、在限購、限貸等政策延期執(zhí)行的市場背景下，通過支持居民家庭首套自住購房需求，為樓市長效調(diào)控機(jī)制出臺爭取更多的時間，這個時間預(yù)計(jì)在今年年底或明年年初，在這個時間段之前應(yīng)該不會有特別大的政策出臺。