花木副中心前途未卜

徐家匯、花木、五角場、真如被并稱為上海的四大城市副中心，各自形成了不一樣的副中心特色。徐家匯已經(jīng)晉升為城市中心，五角場后來居上，真如大型商業(yè)項目正在開發(fā)中，只有花木經(jīng)過多年的發(fā)展依然不溫不火。如今浦東前灘、世博、三林、周康、川沙蓬勃發(fā)展，未來它們都可能取代花木成為浦東城市副中心，花木的地位岌岌可危。

花木一直都很低調(diào)，從前如此，以后也如此。花木處于浦東新區(qū)的中心位置，屬內(nèi)環(huán)內(nèi)。該板塊東靠張江高科技園區(qū)，西鄰陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，南至世博園，北接碧云國際住區(qū)。因此，有人把花木稱為大浦東的“黃金分割點”。花木已經(jīng)逐漸蛻變成為集商務(wù)、生態(tài)、國際社區(qū)為一體的綜合性板塊。

花木擴容

去年浦東規(guī)劃和土地管理局發(fā)布 《上海市龍陽路樞紐地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃（草案）》，草案中稱，“北至龍陽路，南至王家浜，東至羅山路，西至滬南路，規(guī)劃總用地面積約201.12公頃”的地塊將打造為“上海市重要的公共服務(wù)設(shè)施集聚區(qū)”、“上海市公共活動與生態(tài)環(huán)境綜合開發(fā)的示范區(qū)”、“上海城市景觀的重要標(biāo)志區(qū)”，成為城市副中心的重要組成部分。龍陽路站將以交通樞紐為核心，創(chuàng)造立體綜合性的站場標(biāo)志空間，由內(nèi)向外布局商業(yè)、辦公、居住功能，結(jié)合商務(wù)辦公區(qū)域，形成T形樞紐活力地帶，成為花木城市副中心有力支撐。

龍陽路樞紐地區(qū)規(guī)劃4條軌道交通線（2、7、18、21號線）和1條既有高速磁浮線，將形成5線換乘的大型綜合交通樞紐。根據(jù)上海市軌道交通系統(tǒng)規(guī)劃，龍陽路樞紐是繼虹橋樞紐有5條軌道交通線以外，全市第二大、浦東最大的綜合交通樞紐。龍陽樞紐站擴容對板塊內(nèi)商業(yè)是個利好，僅是針對花木板塊，該區(qū)域功能格局?jǐn)U大，輻射力增強，也是對整個大浦東的交通擴容。

開發(fā)商搶地

花木少有地塊出售，每次地塊拍賣都引得眾開發(fā)商蜂擁而至。5月佳兆業(yè)控股子公司以15.05億競得上海浦東新區(qū)花木鎮(zhèn)46街坊16/2丘辦公樓地塊。佳兆業(yè)此番上海拿地，樓板價達(dá)到30163元/平方米，溢價率99.28%。參與上海浦東新區(qū)花木鎮(zhèn)46街坊16/2丘地塊出讓的有旭輝、佳兆業(yè)、南通銀洲及國家電網(wǎng)四家企業(yè)，而此辦公樓地塊此前為國家電網(wǎng)交政府收儲地塊。該地塊起始價格為76120萬，經(jīng)過140輪激烈競價后，佳兆業(yè)最終以15.05億高價勝出。獲取地塊的上海新灣投資發(fā)展有限公司為佳兆業(yè)子公司。

此前佳兆業(yè)多番在上海郊區(qū)拿地，而今年，佳兆業(yè)開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)上海市中心商業(yè)地塊。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，佳兆業(yè)此番拿地對周邊地價不會造成太多影響，雖然溢價率較高，但從地理位置來看，此商辦地塊樓板價也屬于合理范圍之內(nèi)。

多元齊備的硬件設(shè)施

浦東新區(qū)政府、公檢法、人大、政協(xié)都在這個區(qū)域落戶，同時還是上海市證監(jiān)會、保監(jiān)會、銀監(jiān)會的辦公地點；花木有東方音樂廳，有全國后備干部教育基地——浦東干部學(xué)院。凡是學(xué)習(xí)改革開放的經(jīng)驗都到浦東干部學(xué)院來學(xué)習(xí)，這里是省部一級干部培養(yǎng)基地；面積達(dá)25萬平方米的國際博覽中心，每年吸引約200萬名海內(nèi)外觀眾和2萬余名國內(nèi)外參展商；擁有麥德龍、百安居、證大大拇指廣場、聯(lián)洋廣場、證大喜瑪拉雅中心、嘉里中心等新興的商業(yè)，已有5家四到五星的賓館；區(qū)域內(nèi)有著名的聯(lián)洋國際社區(qū)，碧云國際社區(qū)的1/3面積也在花木街道。還有大氧吧世紀(jì)公園、有科技館；上海唯一的一條磁懸浮列車。

花木最大的優(yōu)勢在于其人居環(huán)境的優(yōu)越，這里是上海最悠久的‘后花園’，自然環(huán)境得天獨厚。花木這幾年的迅速發(fā)展很大程度上是在房地產(chǎn)上的崛起，大家都希望能在花木定居，在上海各個新興的高端住宅板塊中，花木顯然是各項指標(biāo)最優(yōu)。

花木缺少產(chǎn)業(yè)支撐

建立城市副中心，是為緩解大城市擴張，導(dǎo)致單核心中心城區(qū)人員壓力、交通壓力擴大，所以在城市周邊選擇，按照距離原則和聚集地原則。整個城市副中心跟城市中心距離隨著時代變化在不斷變化，隨著現(xiàn)代交通工具改善，原來城市副中心跟中心城區(qū)距離比現(xiàn)在要短一點，在一些歐美發(fā)達(dá)國家，城市中心和副中心相隔5-10公里的距離。城市副中心分散中心城市幾大功能：行政功能；商業(yè)金融功能；產(chǎn)業(yè)功能。單純行政功能不能讓一個地區(qū)完全成為城市副中心。最核心的價值一定要有產(chǎn)業(yè)，脫離生產(chǎn)辦公為主。所以城市副中心一般以產(chǎn)業(yè)園區(qū)加上辦公，加上商業(yè)為核心，這樣才具備城市副中心形成條件。

花木定位為行政和居住中心。它是行政和市民的公共文化空間。其他三個中心，徐家匯以商業(yè)、辦公、文化為核心定位，已經(jīng)具備了城市副中心的基本條件。五角場主要依托相關(guān)大學(xué)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，以產(chǎn)業(yè)為依托，距離也比較合適。真如整體是以開放性生產(chǎn)服務(wù)中心為核心，以產(chǎn)業(yè)為核心，這是成為副中心一個非常重要的因素。

商業(yè)項目分散難以形成合力

對整個浦東來說，缺乏服務(wù)本地居民的大規(guī)模商圈，浦東居民還是習(xí)慣到陸家嘴、八佰伴消費。地鐵能帶來人流同時也能帶走人流，花木距離陸家嘴大約三四站的距離，周邊居民出行方便。花木目前商業(yè)過于分散，缺少組團商業(yè)項目。

花木副中心定位于對陸家嘴的商務(wù)功能的延伸，未來開發(fā)大型商業(yè)項目的可能性很小。花木還是依托于現(xiàn)在大范圍的住宅，通過小型規(guī)模的區(qū)域性商圈、社區(qū)商業(yè)的類型，來逐步地發(fā)展小規(guī)模商業(yè)，所以花木的未來發(fā)展空間有限，除非政府在職能上有很大方面的轉(zhuǎn)變，對其定位也重新規(guī)劃。

現(xiàn)在唯一留給花木的機會就是現(xiàn)在規(guī)劃的龍陽路交通樞紐，有6公頃將近7公頃占地面積的商業(yè)配比，這些商業(yè)分散在了四五塊地上，可能形成步行商業(yè)街的概念。

聯(lián)洋社區(qū)的兩個商業(yè)廣場是目前花木最紅火的項目，證大大拇指廣場與聯(lián)洋廣場，這兩項目面積不大中端定位，走親民路線，有大賣場配套是聯(lián)洋居民主要的消費場所。每到周末這里的餐飲都需排隊等座。附近區(qū)域的居民也會來此消費。

新建商業(yè)廣場難聚人氣

芳甸路上有兩個新建商業(yè)綜合體，喜瑪拉雅中心、嘉里中心。這兩個項目定位高端，是花木甚至是浦東的新地標(biāo)。

喜瑪拉雅中心是由證大集團打造占地超過3萬平方米，總建筑面積18萬平方米的當(dāng)代中國文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的綜合商業(yè)地產(chǎn)項目。由證大·大隱精品酒店和證大藝術(shù)酒店、喜瑪拉雅美術(shù)館、大觀舞臺和商場共同組成。證大喜馬拉雅中心與一般的城市綜合體有很多不同之處，其中最顯著的區(qū)別，就是整個喜馬拉雅中心零售業(yè)只有3萬平方米，而項目中占比最大的是文化藝術(shù)場所。運用古老中國精神和哲學(xué)，從傳統(tǒng)中國文化中淬煉出屬于當(dāng)代中國的生活美學(xué)指標(biāo)，旨在打造體現(xiàn)當(dāng)代中國文化藝術(shù)的高品質(zhì)生活與服務(wù)。

喜瑪拉雅中心建筑整體由晶瑩透亮的立方體和自然質(zhì)樸的“異型林”構(gòu)成。晶瑩透亮、簡潔明快的方形體內(nèi)是證大·大隱酒店、證大藝術(shù)酒店和商場；中央不規(guī)則的“異型林”內(nèi)，包含喜瑪拉雅美術(shù)館與大觀舞臺。喜瑪拉雅中心不是一個單純的建筑，而是一座雕塑、更是一件藝術(shù)品。尤其是“異型林”結(jié)構(gòu)部分，承載了喜瑪拉雅中心的藝術(shù)性，不僅從外形上、更從內(nèi)涵上將藝術(shù)的渲染力源源不斷地擴散到整個建筑，使整座建筑的魅力隨異形體不斷生長。“異型林”猶如從地下自然生長出的“林”，支撐起整個喜瑪拉雅中心。

無論從外形還是內(nèi)在的設(shè)計上喜瑪拉雅中心都獨樹一幟，將中國文化精髓融入現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和營運，是喜瑪拉雅中心不斷思考的模式。2010年就已建成，目前中心購物廣場處于半開業(yè)的狀態(tài)，許多店鋪還未入駐。通常商業(yè)廣場都會在滿租的情況下開業(yè)，喜瑪拉雅最先經(jīng)營的是電影院，之后才開出些餐飲店，服裝零售店，開發(fā)商在打一場招商的持久戰(zhàn)，可能是對商戶的要求太高，所以進(jìn)展緩慢。

投資約5億美元的上海浦東嘉里中心，項目為總建筑面積將達(dá) 23萬平方米的多功能建筑群，成為浦東新國際博覽中心區(qū)域的嶄新地標(biāo)。該項目由香格里拉酒店公司管理的31層五星級酒店，39層寫字樓、26層的公寓式酒店、4萬平方米商場和上海新國際博覽中心的入口大廳組成。與喜瑪拉雅怪異的外形不同，嘉里中心建筑外形中規(guī)中矩。

嘉里中心跟市中心其它商業(yè)廣場相比，里面燈光設(shè)計、商場背景音樂，包括連廊各方面的設(shè)計，都是非常幽暗。可能不太適合家庭式消費人群，他們更喜歡在開闊明亮的環(huán)境中享受周末時光。嘉里中心也有超市，針對高端消費人群，以進(jìn)口商品為主，價格比較高，普通家庭不會在這里購物。這兩個項目的開發(fā)商在開發(fā)商業(yè)綜合體方面都功力了得，證大大拇指廣場、浦西嘉里中心都是他們成功的作品。

但這兩個項目叫好不叫座，定位高端很難聚集人氣，購物中心在項目中所占面積太小也是一個主要原因。零售及餐飲業(yè)態(tài)最聚人氣，喜瑪拉雅偏重于文化藝術(shù)氛圍的營造，定位超前，人氣還需時間累積。

前有圍堵后有追兵

浦西商業(yè)發(fā)展成熟每個區(qū)域都有自己的商業(yè)中心，浦東如今處于群雄逐鹿、諸侯爭霸階段，新的商業(yè)中心正在形成。目前浦東各板塊都新建了商業(yè)廣場，他們都希望能夠輻射周邊區(qū)域消費人群，成為新的區(qū)域商業(yè)中心。張江即將建成區(qū)域內(nèi)第一個大型城市綜合體長泰廣場，總建筑面積32萬平方米，地鐵上蓋，交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，設(shè)計理念超前，定位時尚、慢調(diào)、生態(tài)三大要素。將室外室內(nèi)空間有機結(jié)合，讓消費者充分享受“慢生活”。未來的國際社區(qū)唐鎮(zhèn)也將會建成一個大型商業(yè)綜合體，足以滿足該區(qū)域居民消費需求。三林地區(qū)已經(jīng)有三林商業(yè)廣場，金誼廣場兩個項目。北蔡除大華嘉年華、東郊百聯(lián)之外還在建一個大型商業(yè)項目；航頭將要建一個浦東最大的超過百萬平方米的城市綜合體，川沙因為有了迪斯尼商業(yè)配套也充足。如此看來花木前有陸家嘴、八佰伴老商圈的圍堵，后來三林、張江、北蔡、川沙等追兵，形勢不容樂觀。

花木從人口每天流動量考核，確實是很難達(dá)到城市副中心的指標(biāo)。國際博覽中心人流如同潮水般來的快去的也快。花木是繁忙的都市里面相對封閉的、慢節(jié)奏的生活區(qū)域，午后常常能看到在馬路上跑步的外籍居民，優(yōu)美的環(huán)境，安靜的街道這里更適合居住。也許當(dāng)初選中花木成為城市副中心就是一個失誤。

在欲取代花木的眾多板塊中周康可能性最大，周康地區(qū)位于大浦東的中心位置。該地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、制造業(yè)是原南匯最為發(fā)達(dá)的，產(chǎn)業(yè)和人口集聚已經(jīng)形成規(guī)模效應(yīng)，且有兩條地鐵線規(guī)劃的利好，新建住宅眾多，可開發(fā)空間大，是浦東重點發(fā)展區(qū)域，非常可能未來它將取代花木成為新的城市副中心。川沙依托迪斯尼的開發(fā)，未來有無限的可能，但位置實在偏遠(yuǎn)，成為副中心有些牽強。與其它區(qū)域相比花木發(fā)展空間不足，區(qū)域內(nèi)沒有在售住宅，可開發(fā)的面積少。其實即使花木失去副中心稱謂，它在浦東甚至上海的地位都不會改變。