旭輝城：遙遠(yuǎn)的羅涇火熱的盤

板塊供應(yīng)現(xiàn)狀

羅涇板塊目前有三個(gè)樓盤在售，最早的中星海上御景園是混合型社區(qū)，目前主要在售別墅，公寓僅剩142平方米大戶型，均價(jià)9500元/平方米，總價(jià)135萬元左右，現(xiàn)房在售。旭輝瀾悅灣曾是羅涇第二個(gè)商品住宅項(xiàng)目，隨著旭輝瀾悅灣銷售逐漸進(jìn)入尾聲，一期產(chǎn)品只剩下樓王位置的127平方米戶型。

隨后，2013年4月板塊內(nèi)出現(xiàn)了另外一個(gè)新盤，美蘭金色寶邸。這個(gè)位于羅涇鎮(zhèn)上的樓盤，成交的也挺火，究其原因還是總價(jià)便宜。在售戶型有60-66平方米1房，98-101平方米2房，均價(jià)12000元/平方米，別墅與公寓混合的設(shè)置比較符合當(dāng)?shù)馗纳菩再彿空叩男枨蟆?/p>

6月22日，旭輝城二期正式開盤以后，就在板塊內(nèi)與美蘭金色寶邸形成了分庭抗?fàn)幍木置妗＿@兩個(gè)樓盤相距不遠(yuǎn)，金色寶邸比旭輝城便宜1000元/平方米，而金色寶邸周圍的配套設(shè)施顯然比旭輝城要多，購房者肯定會(huì)拿這兩個(gè)樓盤來比較。

記者看下來覺得，這兩個(gè)盤的營銷模式和目標(biāo)客戶都存在很大的差別，其實(shí)沒有什么可比性。如果是從市區(qū)吸引過來的客戶大多是會(huì)喜歡旭輝城這種有品牌的精致小區(qū)；而當(dāng)?shù)厝说母纳菩孕枨笠欢〞?huì)選擇位于鎮(zhèn)中心的金色寶邸，雖然記者在看它沒加任何修飾，白墻加深色家具的居家型樣板房有種恍如隔世的感覺，但金色寶邸在當(dāng)?shù)氐南Ч€不錯(cuò)。在跟金色寶邸的銷售總監(jiān)溝通的過程中，他毫不避諱地對(duì)我們說，作為國企，他們的行事風(fēng)格不可能那么市場(chǎng)化，造什么樣的房子，定什么樣的價(jià)格，做什么樣的營銷都不是他們能決定的，他們也只能是“看菜上飯”。

市場(chǎng)化下的品質(zhì)樓盤

跟金色寶邸比起來，旭輝城從產(chǎn)品到營銷都更貼近市場(chǎng)，整個(gè)產(chǎn)品顯得更為精致。樓盤深知如此大體量的項(xiàng)目要想快速消化除了價(jià)格低以外還是要靠產(chǎn)品來征服大家。假如純粹是因?yàn)楸阋耍且恍﹫?bào)著看熱鬧心態(tài)來的購房者，在滿足好奇心之后，一定會(huì)悻悻地離去，而房子卻還在那里，所以樓盤在產(chǎn)品打造方面必定要能抓人眼球，品質(zhì)也就當(dāng)之無愧地代表了目前當(dāng)?shù)氐淖罡咚健?/p>

整個(gè)項(xiàng)目以主流的ARTDECO風(fēng)格貫穿始終，在整個(gè)板塊內(nèi)讓人眼前一亮。以多層電梯洋房為主的產(chǎn)品，打造了相對(duì)低容積率的生活環(huán)境，而搭配小高層的公寓產(chǎn)品也有效覆蓋了對(duì)價(jià)格較為敏感的剛需客們。樓盤雖然是小戶型為主，但也做到一梯兩戶，這樣不僅避免了一個(gè)樓層的人員眾多，也讓72平方米的小戶型可以南北通透，不必夾在大戶型的中間做不得已的全朝南戶型。

而在銷售造勢(shì)方面，旭輝城有在全市范圍內(nèi)的推廣，通過中介代客，免費(fèi)班車帶看，市區(qū)廣告營銷的多管齊下，讓樓盤在開盤前就引來諸多關(guān)注。開盤前一天我們看到售樓處人員都在忙著布置第二天給購房者排隊(duì)休息的椅子和帳篷，記者數(shù)了一下，大概有4個(gè)大帳篷，據(jù)說累計(jì)客戶已經(jīng)達(dá)到400多組。

“以價(jià)換量”的營銷模式

促使旭輝城熱銷的最主要原因自然是價(jià)格，樓盤在一期的時(shí)候打出了“最低68萬元/套，首付僅需20萬元”的廣告標(biāo)語，在市場(chǎng)上引來了太多關(guān)注。二期開盤依然采取低價(jià)的策略，均價(jià)13000元/平方米，76平方米戶型可將總價(jià)控制在100萬元以內(nèi)，這樣的價(jià)格不單吸引到實(shí)實(shí)在在有買房需求的人，連那些只是在考慮階段的人都慕名來到樓盤售樓處。

在旭輝城二期開盤的前一天，記者來到售樓處，這里來看房的人絡(luò)繹不絕，甚至找不出一個(gè)空閑的工作人員帶我們單獨(dú)去看樣板房，在等待跟隨看房者一起去樣板間的過程中，記者在售樓處采訪到一位買房人，他說：“我不一定這時(shí)候要買房子，只是有這個(gè)打算，等我真正要出手估計(jì)還早了，來這里就是看看現(xiàn)在100萬能買到什么房子，反正他們公司有看房班車也不用自己走路……”

如此“給力”的價(jià)格實(shí)在太具誘惑力，也難怪樓盤能夠在短時(shí)間內(nèi)取得如此成績。對(duì)買房人來說，在房價(jià)高企的市場(chǎng)環(huán)境下，這里就像是可以實(shí)現(xiàn)自己夢(mèng)想的一葉綠舟，不管這綠洲是否真的能夠載你靠岸，也終究是讓人充滿了希望。

適銷對(duì)路的公寓產(chǎn)品

在戶型設(shè)計(jì)上，即便是花園洋房的產(chǎn)品類型，依然做到了兩種72平方米的2房，90平方米和106平方米三房，一共四種房型。跟一期產(chǎn)品相比，原來60多的一房沒有了，增加了幾個(gè)平方米做成了兩房；原來90平方米的兩房現(xiàn)在做成了三房；137平方米的四房取消了，新開發(fā)出一種106平方米的三房兩廳兩衛(wèi)。整體來說，這樣的戶型設(shè)置更符合購房者的市級(jí)需求，如今熱銷也主要是“適銷對(duì)路”的剛需產(chǎn)品頗得人心的結(jié)果。

在參觀樣板房的過程中，記者和隨行同事都對(duì)其106平方米三房的房型贊不絕口。在這個(gè)大多數(shù)人眼里只能勉強(qiáng)做個(gè)三房的建筑面積內(nèi)，旭輝城的產(chǎn)品還有主臥套房設(shè)計(jì)，實(shí)在是令人稱奇，主臥里面的微型步入式衣柜也給人一種夢(mèng)幻的感覺。

底樓附送花園

很多人，特別是老人、小孩和女人都有一個(gè)花園夢(mèng)，在自家花園種種花、養(yǎng)養(yǎng)狗、曬曬太陽，生活就多了幾份愜意。但如今很多樓盤的一樓都沒有可以走出去的花園，可能是為了以后管理的方便，但這樣一來往往使大家傳統(tǒng)印象里陰暗潮濕的一樓成了被嫌棄的對(duì)象。

在旭輝城，一樓附送的花園不僅是客廳走出去的那一小塊，而是你房子的整體面寬有多大，花園的寬度就有多大，實(shí)在是一個(gè)能把一樓捧為熱賣產(chǎn)品的好主意，而且旭輝城的多層洋房產(chǎn)品注定一樓的采光不會(huì)成為大問題。不過，據(jù)售樓處人員稱，一樓帶花園的產(chǎn)品價(jià)格要稍微比樓上貴。

配套與出行之“困”

和很多低價(jià)樓盤一樣，旭輝城在區(qū)位上劣勢(shì)依然非常明顯。地處羅涇板塊，從郊環(huán)外的羅店美蘭湖開車至樓盤約需10分鐘左右，由此可見樓盤地理位置上和市區(qū)的距離。此外，整個(gè)羅涇地區(qū)目前僅三個(gè)商品住宅項(xiàng)目，整體的開發(fā)程度尚淺，除了羅涇鎮(zhèn)上之外，其他地區(qū)多為廠區(qū)、農(nóng)業(yè)用地，生活配套幾乎為零，和樓盤一街之隔便是一塊耕地，大片的農(nóng)業(yè)用地在樓盤附近也非常常見。樓盤周邊多為廠房，不過重工業(yè)污染倒沒有，近期也沒有大規(guī)模的搬遷計(jì)劃，短時(shí)間內(nèi)，住戶必然要與這些工廠為鄰。

距離旭輝城最近的生活配套全都集中在距離社區(qū)約5分鐘車程靠近羅涇鎮(zhèn)的新川沙路上，有羅涇醫(yī)院、好又多超市、郵局等基本生活配套，售樓處宣傳的羅森堡“商務(wù)”中心，絕非所謂的“商業(yè)”中心，對(duì)日常的購物等需求助力不大。

項(xiàng)目附近的公共交通則更為薄弱，去往中心城區(qū)的公交線路幾乎沒有，比較集中的公共交通出行配套也都集中于新川沙路上。就目前的情況來說若入住樓盤，那每天的上下班實(shí)在是個(gè)問題。好在目前樓盤安排了樓盤與軌道交通7號(hào)線間的接駁班車，以方便未來業(yè)主的出行。不過就記者采訪后發(fā)現(xiàn)，很多“看房者”并不太寄希望于僅僅靠這來解決實(shí)際問題。“班車你能寄希望的啊，上下班高峰，幾分鐘一班？等死你！”、“收費(fèi)不收費(fèi)也是問題，而且即便能方便上下班，萬一有什么急事呢，這附近連出租車都沒有……”這些是買房人現(xiàn)在對(duì)于接駁班車的看法。

在售樓處內(nèi)，記者看到樓盤制作的大幅區(qū)位圖“變形”太過夸張，從圖上看旭輝城與美蘭湖就跨一步的距離，共和新路似乎也只跟樓盤相隔一條馬路，整個(gè)社區(qū)的占地面積也是大的難以想象，記者在此提醒購房者，距離和配套最好還是在買房前去實(shí)地走一走看一看。

北區(qū)的客戶看過來

在開盤之前，曾有一個(gè)熟人向記者打聽旭輝城一樓帶花園的房型單價(jià)多少，當(dāng)我正要質(zhì)疑她干嘛買那么遠(yuǎn)的房子時(shí)，她說是單位新來的小年輕想買這里的房子。“剛參加工作的年輕人怎么辦啦，自己沒有積蓄，家里人也不能幫襯，只能買遠(yuǎn)郊的房子了，我們單位在大場(chǎng)，自己買輛小車，自駕車上下班還可以的。”這位朋友的同事可能具有買羅涇樓盤購房者的典型特征，工作在北區(qū)或者家里人在北區(qū)的剛需置業(yè)者，除了把眼光往北、往北再往北之外，還有什么選擇呢？

旭輝城如此低價(jià)的確“給力”，樓盤的品質(zhì)也還不錯(cuò)，戶型面積也恰到好處，但那些選擇買在羅涇的自住客們?cè)谖磥砗荛L一段時(shí)間內(nèi)都要面對(duì)配套和距離問題。羅涇鎮(zhèn)上的配套無疑將會(huì)擔(dān)負(fù)起滿足樓盤日常生活需求的職責(zé)，但并不盡如人意的生活設(shè)施能否真正讓業(yè)主滿意？和樓盤之間的距離又能否被業(yè)主接受？這些都將是您，下一個(gè)考慮置業(yè)這里的人需要考慮的問題。