房屋質(zhì)量有話說(shuō)

說(shuō)到建筑質(zhì)量，英國(guó)霍華思·厄斯金設(shè)計(jì)公司可說(shuō)是楷模，該公司在2007年致信上海市政部門(mén)，提醒外白渡橋設(shè)計(jì)使用年限為100年，現(xiàn)已到期，請(qǐng)注意維修。對(duì)于英國(guó)公司，認(rèn)真與規(guī)則是建筑設(shè)計(jì)中最重要的準(zhǔn)則，而我們的建筑公司追求的是建筑工期，對(duì)于建筑質(zhì)量放在了次要位置。

在近期火爆的房產(chǎn)銷(xiāo)售中，普通購(gòu)房者陷入了極其被動(dòng)的局面，一個(gè)充斥著日光盤(pán)的市場(chǎng)，很難讓購(gòu)房者定下心來(lái)挑選比較樓盤(pán)，往往能拿到號(hào)買(mǎi)到房子就不錯(cuò)了。

俗話說(shuō)，蘿卜壞了不洗泥，在追求高速度施工，依靠壓縮工期來(lái)提高項(xiàng)目利潤(rùn)的房地產(chǎn)業(yè)，隱藏的問(wèn)題開(kāi)始慢慢浮出水面。有的小區(qū)交房后，業(yè)主群一片祥和，都是討論裝修、購(gòu)買(mǎi)家具、電器的話題；而有的社區(qū)氛圍明顯凝重，一期維權(quán)群、二期維權(quán)群紛紛成立，聲討開(kāi)發(fā)商的聲音不絕于耳。

當(dāng)我們想到普通購(gòu)房者辛辛苦苦花費(fèi)了畢生積蓄購(gòu)買(mǎi)一套房屋后，還要為建筑質(zhì)量耗費(fèi)無(wú)窮無(wú)盡的精力，心里不免有些傖然，滲水、裂縫不應(yīng)該出現(xiàn)在我們的周?chē)?/p>

滲水，還是滲水

近日上海開(kāi)始進(jìn)入梅雨季節(jié)，在走訪30家小區(qū)中，幾乎8成以上的社區(qū)都有滲水問(wèn)題，老房會(huì)漏水，新房也會(huì)出現(xiàn)大面積滲水，價(jià)值數(shù)百萬(wàn)元的別墅社區(qū)也不能逃脫。

徐匯某上百萬(wàn)平方米社區(qū)，a先生家里出現(xiàn)了墻壁大量被腐蝕，墻體脫落的現(xiàn)象；浦西某別墅社區(qū)的地下車(chē)庫(kù)出現(xiàn)積水；松江某社區(qū)出現(xiàn)書(shū)房“飄雨”的現(xiàn)象。

在裝修公司上門(mén)維修的時(shí)候，a先生氣憤的和施工人員吵了起來(lái)。“當(dāng)你報(bào)修幾個(gè)月都無(wú)人理睬，當(dāng)施工人員上門(mén)就說(shuō)’這家在網(wǎng)上投訴了，我們不受理’的話，你會(huì)忍的住心中的火氣么？”

在新交房的某小區(qū)，業(yè)主b女士抱怨窗戶與墻體連接不嚴(yán)，窗外的雨水會(huì)從窗戶縫隙中滲漏進(jìn)來(lái)，讓屋里濕漉漉的。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，建筑滲水和開(kāi)發(fā)商選用的新穎面磚不無(wú)關(guān)系，時(shí)尚的面磚容易吸水，會(huì)導(dǎo)致外墻面吸水，內(nèi)墻面發(fā)霉。當(dāng)然，防水工程造價(jià)是房屋滲水、漏水的最重要原因。有媒體報(bào)道稱，建筑工程滲漏率高達(dá)80%以上。這個(gè)數(shù)字沒(méi)有得到驗(yàn)證，

在上海，建筑屋面、地下室防水工程造價(jià)多年來(lái)一直維持在30～60元/平方米。雖然房?jī)r(jià)翻了幾番，但建筑防水工程造價(jià)一直在低位運(yùn)行。一般建筑防水工程平均造價(jià)占建筑工程總造價(jià)的1%～3%，而國(guó)外多為8%，日本為10%左右。

業(yè)內(nèi)人士坦言，即使是從事防水工程多年的人，也難以在購(gòu)房的時(shí)候判斷出房屋日后是否會(huì)滲水。

目前我國(guó)防水工程執(zhí)行的是5年保修期。2000年1月30日，國(guó)務(wù)院279號(hào)令發(fā)布《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》，其中第四十條規(guī)定，“在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期：屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房屋和外墻面的防滲漏為5年”，工程承包方“對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。”而5年以后，業(yè)主可以申請(qǐng)使用房屋維修資金維修。

問(wèn)題出在哪里呢

建筑質(zhì)量問(wèn)題的出現(xiàn)，本身不是技術(shù)問(wèn)題，而是態(tài)度問(wèn)題。如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)，處于完全的賣(mài)方市場(chǎng)，不管什么樣的房子，都能快速地銷(xiāo)售。購(gòu)房者也抱著某種僥幸心理，對(duì)質(zhì)量問(wèn)題選擇了回避的態(tài)度。

但是，期房的預(yù)售制度本身就埋下了某種隱患，在中國(guó)信用制度尚不健全的今天，為一個(gè)尚沒(méi)有出現(xiàn)的產(chǎn)品付出巨額資金，實(shí)在是個(gè)很難想象的事情。

在上海，房屋預(yù)售要求建筑主體完成三分之二以上才可以銷(xiāo)售，而在外地就沒(méi)有這么嚴(yán)格，僅僅是片空地，開(kāi)發(fā)商拉上一批銷(xiāo)售員就能大賣(mài)。至于未來(lái)的房屋質(zhì)量，則要看開(kāi)發(fā)商的良心了。

某知名房企的維權(quán)群中，為××忍無(wú)可忍的業(yè)主、被××傷害的受害者、急需幫助的××業(yè)主、××維權(quán)業(yè)主等id不時(shí)出現(xiàn)，中國(guó)漢字的魅力在業(yè)主群中得到了淋漓的展現(xiàn)，實(shí)在有些苦澀。

從建筑施工的角度出發(fā)，建筑工人的管理確實(shí)是個(gè)難題。工人在乎的是建筑施工速度，因?yàn)樗麄兏傻迷蕉啵嵉迷蕉唷Ｔ谀壳按笠?guī)模房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的背景下，技術(shù)工人顯得尤為稀缺。中國(guó)的農(nóng)民工有時(shí)候顯得特別頑固，他們不與施工方簽訂合同，往往看重包工頭或者老鄉(xiāng)的口頭約定，操作上的壞習(xí)慣更是根深蒂固。有的工程管理人員哀嘆，都說(shuō)裝修房子繁瑣，項(xiàng)目管理比裝修房要繁瑣一百倍。

為了有效管理，只能通過(guò)加強(qiáng)管理，來(lái)解決施工中的問(wèn)題。可是同技術(shù)工人一樣，那些有經(jīng)驗(yàn)的管理人員數(shù)量也不充足。以前，企業(yè)通常在每一個(gè)施工環(huán)節(jié)配備一名專業(yè)的管理人員，進(jìn)行質(zhì)量把關(guān)。現(xiàn)在，很少有管理人員是專門(mén)監(jiān)管一個(gè)環(huán)節(jié)的，整個(gè)建筑施工過(guò)程，不過(guò)一到兩名人員監(jiān)管。施工監(jiān)理方，因?yàn)樽陨淼睦嬉埠茈y擔(dān)當(dāng)質(zhì)量“把關(guān)人”。在歐洲，房屋質(zhì)量是個(gè)不斷維護(hù)監(jiān)管的過(guò)程，房屋每隔10年要進(jìn)行一次檢查，確保質(zhì)量達(dá)到交房要求。相比之下，國(guó)內(nèi)的監(jiān)管缺失就太嚴(yán)重了。

業(yè)內(nèi)都說(shuō)綠城集團(tuán)工程質(zhì)量好，其實(shí)也沒(méi)有別的竅門(mén)，就是增加工程監(jiān)管人員。開(kāi)發(fā)商如果在施工環(huán)節(jié)中安排更多的監(jiān)管人員，包括對(duì)每個(gè)工藝流程有明確規(guī)定，房屋整體質(zhì)量肯定可以得到大幅度提升。

可惜，開(kāi)發(fā)商缺乏主動(dòng)強(qiáng)化監(jiān)管的動(dòng)力，主要的原因是目前房屋預(yù)售合同對(duì)于消費(fèi)者權(quán)益保障不足。目前的預(yù)售合同通常規(guī)定，房屋只有出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的質(zhì)量問(wèn)題，或者說(shuō)房屋的質(zhì)量問(wèn)題影響到購(gòu)房者居住時(shí)，買(mǎi)房人才有可能退房。而對(duì)于一般的質(zhì)量問(wèn)題，僅僅是以維修費(fèi)用的一定比例作為賠償。而眼下市場(chǎng)上銷(xiāo)售的很多期房樓盤(pán)，甚至連賠償都不給。

預(yù)售合同對(duì)購(gòu)房者保障不力，讓開(kāi)發(fā)商不由自主的松懈。從大的監(jiān)管角度來(lái)講，政府和開(kāi)發(fā)商利益趨于一致，中立、公正的政府監(jiān)管，也會(huì)出現(xiàn)短暫的失靈。

開(kāi)發(fā)商的嘗試

對(duì)于建筑質(zhì)量的關(guān)注程度，也在逐漸的上升。品牌開(kāi)發(fā)商在這方面都投入了不少的精力。比如說(shuō)從2008年底開(kāi)始，萬(wàn)科開(kāi)始推廣實(shí)施實(shí)測(cè)實(shí)量，從主體工程開(kāi)始，每一步都做到實(shí)測(cè)實(shí)量。這幾年實(shí)施下來(lái)，萬(wàn)科內(nèi)部考量實(shí)測(cè)實(shí)量的分?jǐn)?shù)逐年增加。但是在第三方做的客戶滿意度調(diào)查上，客戶評(píng)分并不高，公司認(rèn)知與客戶認(rèn)識(shí)有著較大的不同。

在市場(chǎng)中，建筑質(zhì)量好壞公司說(shuō)了不算，客戶評(píng)價(jià)才是最終的結(jié)果。只有真正讓客戶滿意，才能算得上真正的好房子。

交互評(píng)估

萬(wàn)科集團(tuán)一方面改進(jìn)實(shí)測(cè)實(shí)量，另一方面在房屋交付前一個(gè)月，請(qǐng)第三方對(duì)房屋的觀感質(zhì)量、實(shí)用功能進(jìn)行數(shù)據(jù)化的評(píng)估，考核到每個(gè)公司、每個(gè)項(xiàng)目。這被稱為交互評(píng)估。集團(tuán)公司的考評(píng)由一張表變成兩張表，測(cè)量是在毛坯房施工過(guò)程中進(jìn)行，第三方可以發(fā)現(xiàn)所有的問(wèn)題，包括空鼓、開(kāi)裂、滲水等常見(jiàn)現(xiàn)象。

第三方評(píng)測(cè)的表格中，有99個(gè)子項(xiàng)，涵蓋了專業(yè)驗(yàn)房以及萬(wàn)科內(nèi)部的制度和標(biāo)準(zhǔn)，可以說(shuō)這張表格可以取代一般意義上的驗(yàn)房師。把項(xiàng)目的實(shí)情告訴給業(yè)主，讓業(yè)主依照標(biāo)準(zhǔn)來(lái)檢測(cè)項(xiàng)目，這對(duì)一個(gè)公司來(lái)說(shuō)確實(shí)需要很大的勇氣。令人欣喜的是，絕大多數(shù)的業(yè)主對(duì)于公司的舉措都是稱贊的。

建筑質(zhì)量“實(shí)名終身制”

新疆烏魯木齊逐漸推行建筑質(zhì)量“實(shí)名終身制”。凡竣工驗(yàn)收合格的房屋建筑，建設(shè)單位在建筑物明顯部位設(shè)置永久性標(biāo)牌，標(biāo)明五方責(zé)任主體的單位名稱及負(fù)責(zé)人名字。一旦出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，便能在其永久性標(biāo)牌上找到相關(guān)責(zé)任人，追究責(zé)任。

在第一家實(shí)施該要求的小區(qū)，上面載明了建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位等工程質(zhì)量責(zé)任主體的單位名稱和主要責(zé)任人姓名。另外還標(biāo)注了開(kāi)工時(shí)間和竣工時(shí)間。小區(qū)共有10棟樓，每棟樓單元門(mén)前設(shè)置了一塊標(biāo)牌。

通過(guò)這個(gè)標(biāo)牌，政府希望讓業(yè)主知道這個(gè)房子是哪家單位建設(shè)施工，未來(lái)如果有質(zhì)量問(wèn)題也能投訴。新疆的舉措，讓我想起了曾經(jīng)的萬(wàn)里長(zhǎng)城，在秦朝重大的工程建設(shè)中，每塊磚、每個(gè)工具都刻有工匠的姓名，已被追查。古代中國(guó)就有了質(zhì)量管控的意識(shí)，為什么現(xiàn)在就不能堅(jiān)持了呢？

業(yè)主質(zhì)量監(jiān)督小組

南京綠城集團(tuán)某項(xiàng)目面向業(yè)主、準(zhǔn)業(yè)主及媒體界、產(chǎn)業(yè)界等人士進(jìn)行監(jiān)督小組報(bào)名，選擇8-10位代表成為項(xiàng)目業(yè)主質(zhì)量監(jiān)督小組的成員。

公司表示：“建立‘業(yè)主質(zhì)量監(jiān)督小組’的目的在于著力拓寬項(xiàng)目與客戶間溝通交流的渠道，完善客戶對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品和服務(wù)品質(zhì)的監(jiān)督機(jī)制，促進(jìn)項(xiàng)目產(chǎn)品不斷提高。

誰(shuí)都知道，立場(chǎng)不同決定看問(wèn)題的角度不同，業(yè)主對(duì)于自身項(xiàng)目的質(zhì)量關(guān)注是最高級(jí)別的關(guān)注。監(jiān)督小組將自己的意見(jiàn)、建議與開(kāi)發(fā)商和施工單位進(jìn)行溝通，開(kāi)發(fā)商與施工單位通過(guò)業(yè)主質(zhì)量監(jiān)督小組就施工進(jìn)度和建筑質(zhì)量定期向業(yè)主進(jìn)行匯報(bào)。這種雙向的互動(dòng)將促進(jìn)業(yè)主、開(kāi)發(fā)商和施工單位共同進(jìn)步，確保打造出滿足業(yè)主需求的產(chǎn)品。

常說(shuō)換位思考，真能做到的開(kāi)發(fā)商確實(shí)太少。

怎樣選質(zhì)量好的房子

普通人一般面臨的是漏水、漏電、墻面脫落的問(wèn)題，雖然不是很?chē)?yán)重的建筑問(wèn)題，但也足夠讓人煩惱。為了不被質(zhì)量問(wèn)題煩惱，購(gòu)房者就需要多做一些功課，我相信在詳盡的資料分析基礎(chǔ)上，可以挑選出質(zhì)量?jī)?yōu)異的住房。下面，我們就教幾個(gè)小招數(shù)給購(gòu)房者。

A 打樁看基礎(chǔ)

一般建筑建造之初，都要進(jìn)行基礎(chǔ)打樁。耥形基礎(chǔ)多用于高層住宅，地下停車(chē)庫(kù)多采用箱形深基礎(chǔ)來(lái)建成的。

基礎(chǔ)承受了建筑物上所有的荷載，例如自重、家具、人等，并把所有的作用力傳到地基中，對(duì)于基礎(chǔ)的首要要求就是能抵抗住建筑物的不均勻沉降。

我們看到的房屋墻面開(kāi)裂、樓板變形、屋面滲水等問(wèn)題很多就是基礎(chǔ)的不均勻沉降，破壞房屋剛度而引起的。基礎(chǔ)和其他的鋼筋混凝土受力構(gòu)件在房屋建好后我們就能看到。往往有人評(píng)價(jià)樓盤(pán)說(shuō)，某某樓盤(pán)質(zhì)量最好，因?yàn)榈鼗虻纳睢Ｅc之相反，有的樓盤(pán)地基打得淺，建筑質(zhì)量就一般。

對(duì)于開(kāi)發(fā)公司來(lái)說(shuō)，基礎(chǔ)建設(shè)也是很耗費(fèi)資金的地方，是否真金白銀的投入，看基礎(chǔ)建設(shè)也能看出個(gè)大概了。如果買(mǎi)期房的購(gòu)房者，經(jīng)常去工地現(xiàn)場(chǎng)跑跑，問(wèn)問(wèn)施工工人，就能對(duì)房屋品質(zhì)有個(gè)大概了解。

B 滲水看墻體

磚混砌體結(jié)構(gòu)滲水是多層住宅的一個(gè)質(zhì)量通病，所有的建筑質(zhì)量問(wèn)題幾乎都和水有關(guān)，這是因?yàn)榻ㄖ须x不開(kāi)水，水泥澆注、構(gòu)件銜接都與水脫離不了干系。做的不好，體現(xiàn)在購(gòu)房者面前的就是開(kāi)裂、滲水。

外山墻滲水一般發(fā)生在樓板頂部，即罔粱與預(yù)制空心板搭接部位，因?yàn)樯虾５貐^(qū)刮東南風(fēng)較多，所以東山墻的滲水情況較為嚴(yán)重。外墻窗框滲水，主要是窗框與墻體之間的聯(lián)接不密實(shí)，防水性能不好而造成的。墻洞滲水，是施工中留下的腳手架洞沒(méi)有封補(bǔ)嚴(yán)密而造成的。看房時(shí)應(yīng)該選擇在雨天去觀察外墻的接縫處、墻而有無(wú)明顯的水印及霉點(diǎn)。

業(yè)內(nèi)人士一般觀察墻體的水平和垂直墻線是否是直線，在建筑上能做成直線很不容易的，這也是開(kāi)發(fā)商施工水平的重要標(biāo)志。

C 現(xiàn)場(chǎng)管理看水平

施工現(xiàn)場(chǎng)規(guī)范程度是可以用來(lái)推測(cè)建筑質(zhì)量的好壞，道理很簡(jiǎn)單，管理不好的建筑公司質(zhì)量管控水平肯定參差不齊。

如果你在一個(gè)建筑工地，發(fā)現(xiàn)施工現(xiàn)場(chǎng)出入口沒(méi)有設(shè)置任何企業(yè)名稱和企業(yè)標(biāo)識(shí)，沒(méi)有六牌兩圖（工程概況牌、安全生產(chǎn)、消防保衛(wèi)、環(huán)境保護(hù)、文明施工等制度牌和施工現(xiàn)場(chǎng)總平面圖），建筑材料、物料及建筑垃圾隨意堆放，現(xiàn)場(chǎng)臟亂，怎么可能會(huì)有一個(gè)好的建筑誕生呢？

如果購(gòu)房者不能進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，觀察建筑物上的施工平臺(tái)也能看出端倪。比如說(shuō)腳手架外側(cè)安全網(wǎng)、施工層的腳手板、平網(wǎng)等設(shè)施是否放置齊全，工程外側(cè)小橫桿數(shù)量是否足夠，塔吊與架空電線有無(wú)防護(hù)設(shè)施，這些都能說(shuō)明一些問(wèn)題。好的施工現(xiàn)場(chǎng)規(guī)范，物料堆放整齊，交通通道順暢，建筑物挺拔修長(zhǎng)，往往會(huì)給你帶來(lái)一種美感。

出現(xiàn)問(wèn)題不要慌

如果你購(gòu)買(mǎi)的房屋出現(xiàn)了質(zhì)量問(wèn)題，你也無(wú)須慌亂。不能小題大做，也不應(yīng)委屈求全，在法律的框架下，大多數(shù)問(wèn)題都會(huì)得到很好的解決。房屋質(zhì)量問(wèn)題大致可以分為三個(gè)等級(jí)：主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問(wèn)題、影響居住的質(zhì)量問(wèn)題和一般質(zhì)量問(wèn)題。

（一）房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問(wèn)題是指房屋主體結(jié)構(gòu)存在問(wèn)題無(wú)法通過(guò)驗(yàn)收導(dǎo)致不能交付或交付使用后房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格。

建筑物的主體工程是建筑物工程的重要組成部分。從技術(shù)角度看，所謂“主體結(jié)構(gòu)”是指房屋的主要構(gòu)件相互連接、作用的平面或空間構(gòu)成體。主體結(jié)構(gòu)必須具備符合技術(shù)要求的強(qiáng)度、韌性和穩(wěn)定性，以確保承受建筑物本身的各種載荷。如：地基、承重墻等，這些部位出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性迸裂、傾斜、坍塌等問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)視為主體結(jié)構(gòu)存在問(wèn)題。

最高人民法院民事審判第一庭編寫(xiě)的《<最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋>的理解與適用》認(rèn)為，對(duì)“房屋主體結(jié)構(gòu)”應(yīng)作廣義理解，應(yīng)當(dāng)包括房屋的地基基礎(chǔ)工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝工程，供熱、供冷系統(tǒng)工程等。

《建筑法》第六十一條規(guī)定：“建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。”這也就是說(shuō)，房屋交付業(yè)主時(shí)理論上講必須是主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量合格的。但由于房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收中的不規(guī)范行為和種種幕后交易，真正交付給業(yè)主的房屋仍然可能存在主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問(wèn)題。因此法律規(guī)定，商品房交付使用后，購(gòu)房人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。

房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購(gòu)房人有權(quán)拒收、解除合同和要求賠償損失。已收房的購(gòu)房人有權(quán)退房，給購(gòu)房人造成損失的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

（二）因房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住使用。 “嚴(yán)重影響正常居住使用”應(yīng)指由于房屋質(zhì)量問(wèn)題，嚴(yán)重影響購(gòu)房者享用房屋的正常使用功能和用途的情形。

如何判斷嚴(yán)重影響正常居住，法律沒(méi)有作出具體規(guī)定，司法實(shí)踐中一般一是看房屋質(zhì)量問(wèn)題是否能夠通過(guò)修復(fù)解決，如果通過(guò)修復(fù)能夠解決不影響正常居住，那么就屬于一般質(zhì)量問(wèn)題，可要求開(kāi)發(fā)商修復(fù)賠償損失。如果無(wú)法通過(guò)維修解決或經(jīng)修復(fù)后仍然存在問(wèn)題不能正常居住，購(gòu)房人可以解除合同并要求開(kāi)發(fā)商賠償損失。

（三）一般質(zhì)量問(wèn)題，是指房屋地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程之外的、未嚴(yán)重影響購(gòu)房人正常居住使用的質(zhì)量問(wèn)題，包括屋頂、墻壁漏水、滲水、地面空鼓、墻皮脫落等等問(wèn)題。這些不屬于房屋的主體結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，而屬于非結(jié)構(gòu)性的質(zhì)量瑕疵，這是允許存在的，也不應(yīng)視為嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)對(duì)此予以修復(fù)，購(gòu)房者不能因此拒絕收房并要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，更不能因此而要求解除合同。當(dāng)然，如果房屋因質(zhì)量瑕疵影響購(gòu)房者實(shí)際居住，開(kāi)發(fā)商因修復(fù)相應(yīng)瑕疵而延期交付，其自然應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。在保修期內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

律師建議

房屋質(zhì)量糾紛的解決，購(gòu)房人應(yīng)該注意在購(gòu)房和收房階段進(jìn)行把關(guān)。

合同簽訂階段，購(gòu)房人注意認(rèn)真閱讀合同中的質(zhì)量條款，對(duì)約定不明確之處進(jìn)行補(bǔ)充，必要時(shí)請(qǐng)先咨詢專業(yè)人士，如律師等。合同約定具體而明確才能為后期的維權(quán)打下良好基礎(chǔ)。

收房階段，也就是辦理商品房交接入住手續(xù)的階段，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)要求開(kāi)發(fā)商出示合格證明。至少應(yīng)當(dāng)要求開(kāi)發(fā)商出示由建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理五方共同出具的《工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》和消防驗(yàn)收合格證明。如果開(kāi)發(fā)商不能出示上述文件，就說(shuō)明該工程未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格，購(gòu)房人有權(quán)拒絕收房，由此引起的延期交房責(zé)任由出賣(mài)人承擔(dān)。如果出賣(mài)人超過(guò)約定的期限房屋仍然未能驗(yàn)收合格，購(gòu)房人可以解除合同并要求賠償損失。

商品房交付使用后，購(gòu)房人懷疑和認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量存在質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)積極委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。避免單純的空對(duì)空地交涉，畢竟是否屬于質(zhì)量問(wèn)題需要專業(yè)的回答。委托檢測(cè)也有成本支出，但確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，最終這筆費(fèi)用將由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。但要特別注意的是：委托核驗(yàn)的工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)必須具備相應(yīng)的資質(zhì)。發(fā)生爭(zhēng)議后，委托哪個(gè)機(jī)構(gòu)來(lái)檢測(cè)，最好買(mǎi)賣(mài)雙方須經(jīng)協(xié)商達(dá)成一致。如雙方協(xié)商不成，可以申請(qǐng)法院指定檢測(cè)機(jī)構(gòu)。

[房屋質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)]

有資質(zhì)的房屋質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)可通過(guò)

上海市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局 （http：//www.shzj.gov.cn/）

上海市住房保障和房屋管理局下屬上海市房屋檢測(cè)中心上海市司法局（http：//www.justice.gov.cn/）等途徑查詢

以下是較為知名的或者較近的幾個(gè)

1. 上海房屋質(zhì)量檢測(cè)站

地址：上海復(fù)興西路193號(hào)2號(hào)樓

郵編：200031

2. 上海市建筑科學(xué)研究院房屋質(zhì)量檢測(cè)站

3. 上海中測(cè)行工程檢測(cè)咨詢有限公司（前身為楊浦區(qū)建設(shè)工程質(zhì)量檢測(cè)站）

地址：民星路250號(hào)

在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：

（一）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；

（二）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；

（三）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。

建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。

后記：現(xiàn)實(shí)中的兩個(gè)世界

在購(gòu)房者心中，房子出現(xiàn)了問(wèn)題那就是攤上大事了，需要花費(fèi)無(wú)窮無(wú)盡的時(shí)間精力去處理。而在專業(yè)人士的眼中，普通的建筑質(zhì)量問(wèn)題算不上什么大事，既然質(zhì)量管控很難實(shí)施，出現(xiàn)些問(wèn)題也在所難免，只要不出現(xiàn)主體結(jié)構(gòu)的大問(wèn)題就可以了。

作為業(yè)內(nèi)資深的f先生，他對(duì)建筑質(zhì)量持樂(lè)觀的態(tài)度。他說(shuō)，上海的房屋質(zhì)量不會(huì)有太大問(wèn)題。因?yàn)橐坏┏鰡?wèn)題，業(yè)主、施工單位、監(jiān)理單位、質(zhì)監(jiān)站都會(huì)有責(zé)任，保證主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量這點(diǎn)覺(jué)悟大家還是有的，所以影響結(jié)構(gòu)的大問(wèn)題應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)。有的電視報(bào)道，某某建筑減少鋼筋用量，用劣質(zhì)混凝土等情況現(xiàn)在并不多了。

反而業(yè)主在裝修過(guò)程中，因?yàn)槠茐慕ㄖY(jié)構(gòu)而影響了建筑質(zhì)量的問(wèn)題屢見(jiàn)不鮮。有的裝修公司，排線管的時(shí)候切割地坪，掩埋線管。特別在靠近承重墻周?chē)瑯前逄幱谡龔澗刈畲蟮牟课唬材馨l(fā)現(xiàn)裝修公司在大膽操作。這樣的舉動(dòng)是非常非常危險(xiǎn)的，無(wú)論對(duì)業(yè)主還是對(duì)樓下業(yè)主都是極不負(fù)責(zé)的！至于敲砸剪力墻、承重墻等情況更是隨處可見(jiàn)，施工單位苦心建設(shè)的住宅就在這一點(diǎn)點(diǎn)的舉動(dòng)中被破壞。

上海做工程施工的g先生也持有類似的觀點(diǎn)。他認(rèn)為建筑墻壁滲水、開(kāi)裂不是大問(wèn)題，建筑結(jié)構(gòu)安全才是核心，在這方面上海建筑結(jié)構(gòu)安全還是有保證的，曾經(jīng)的蓮花路事件僅僅是個(gè)特例。有人說(shuō)中國(guó)的建筑標(biāo)準(zhǔn)低，而造成了建筑質(zhì)量問(wèn)題頻出的說(shuō)法并不正確。一般來(lái)說(shuō)，只要樓板鋼筋到位、混凝土標(biāo)號(hào)到位，符合設(shè)計(jì)要求，就不會(huì)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題。中國(guó)建筑標(biāo)準(zhǔn)是在原來(lái)蘇聯(lián)的標(biāo)準(zhǔn)上，根據(jù)國(guó)際要求來(lái)進(jìn)行更新的，起點(diǎn)不算很低。現(xiàn)在很多項(xiàng)目建筑結(jié)構(gòu)是由國(guó)外咨詢公司進(jìn)行設(shè)計(jì)，更不會(huì)出現(xiàn)建筑標(biāo)準(zhǔn)低的情況了。作為一個(gè)普通的購(gòu)房者，想選擇建筑質(zhì)量好的房屋，最好挑選準(zhǔn)現(xiàn)房社區(qū)，如果要買(mǎi)期房，只有參照開(kāi)發(fā)公司的以往樓盤(pán)質(zhì)量和總承包單位的施工質(zhì)量口碑。

其實(shí)，業(yè)主要求很簡(jiǎn)單，出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的房屋可以得到開(kāi)發(fā)商的妥善解決。但是，一般開(kāi)發(fā)商采取的訣竅就是一個(gè)字“拖”。業(yè)主藍(lán)月憤懣的說(shuō)，“總是承諾，維修10個(gè)月了目前一個(gè)沒(méi)兌現(xiàn)，維修方案里到處是法律陷阱，就是律師函加上工程部的填空，再加上點(diǎn)外交部的辭令和禮貌用語(yǔ)的大雜燴！”

說(shuō)到底，建筑質(zhì)量不是一個(gè)技術(shù)問(wèn)題，而是一個(gè)態(tài)度問(wèn)題。