周浦三盤爭霸記

周康板塊目前是浦東最熱門的區域之一，與浦東其它郊區板塊相比，它距離市中心最近，房價也最合理，就位置而言這里是首置與改善置業購房者不錯的選擇。

在周浦同一個區域有三個新建樓盤在售，御沁園、明天華城、中金海棠灣三個樓盤高層公寓房價格相關無幾，都以剛需為主，戶型面積相當，品質就成為其比拼的利器。

周浦成為開發熱土

南匯轍區之后周浦成為浦東的正中心，周浦萬達商業廣場的建成開業更讓周浦成為浦東南部區域的商業中心。歷史上周浦就被稱為小上海，如何得名現在已不得而知，但這足以證明周浦的繁華非今日才有。萬達商業廣場沒來之前，周浦小上海商業廣場，是周浦最大的商業設施，雖不算高檔但也非常熱鬧，各種業態一應俱全，小城鎮的生活悠閑而自在。

周浦萬達商業廣場是萬達繼成功經營五角場之后，進入上海的第二個項目。萬達的進駐為周浦注入了時尚的元素，讓周浦人也擁有了現代化生活方式。萬達廣場提供一站式的服務，購物、餐飲、娛樂、電影，萬達對于周浦區域的影響勿庸置疑。自從萬達開業圍繞在它周邊的項目無論是商業還是住宅價格紛紛上漲，周浦已經不是周浦人的周浦，隨著眾多開發商的進駐，新建樓盤吸引了許多外區域購房者，未來的周浦更加多元化，更具現代都市的氣質。城市化的發展讓上海的邊界快速擴展，上海周邊老城鎮無一幸免，都將走上被城市化的道路。如此好還是不好只有留給時間來評判。

另外周浦還擁有二條軌道交通線，還都未開通。這也是其受購房者關注的一大因素。軌道交通18號線，即原來的輕軌L5線，起訖點為場北路-航頭。走向全長44.3公里，共設30站，走向大致為自場北路起，經長臨路、長江西路、長江南路、何家灣路、國權北路、國權路、江浦路、民生路、白楊路、御青路、康沈路、滬南公路至航頭。從楊浦經花木、三林、周浦到航頭。大約在2020年通車，這個有點遙遠。

軌道交通16號線，即原11號線南段，北起龍陽路站，經羅山路、周康鎮、航頭鎮、新場鎮、宣橋鎮、惠南新城至滴水湖站，全長約59公里。從龍陽路到臨港新城最快只需30分鐘，這也是工作在浦東張江、金橋的購房者選擇在周浦置業的重要原因。軌道交通16號線基本已經完工，預計年底將通車。

三盤周邊生活配套成熟

遺憾的是周浦的這三個項目距離軌道站點都超過3公里，步行去地鐵站至少要30分鐘以上的時間，不太現實。還是要通過公交接駁，如此一來時間成本增加，如果社區內開通短途接駁車出行就會很方便。三個樓盤距離萬達商業廣場大約15分鐘的路程，萬達是它們最大的商業配套。

這三個樓盤周邊有許多動遷房，被稱為四高小區，“高起點規劃、高水平設計、高質量施工、高標準管理”叫“四高”小區，現在已經很少有人知道這個名詞。也有人說四高小區就是小區空置率高，群租比率高，失竊率高，低收入群體比率高?？赡苡惺H，不過也反映了一種現狀。區域內動遷房數量眾多，因而房屋租金難以提高，如果靠租金賺取回報率不現實。

樓盤周邊區域內有重點中學——周浦中學、長寧國際學校等多所學府，教育資源充足。在醫療方面有上海第九人民醫院、周浦醫院等多家醫院和衛生所方便就近看病。

御沁園與中金海棠灣社區都以聯排別墅為主，明天華城以公寓房為主。

大品牌御沁園

御沁園為和記黃埔地產在周浦打造的大型住宅社區，整個御沁園總建筑面積約35萬平方米，規劃為聯體別墅、豪華會所及幼稚園、商業綜合樓。整個項目環繞天然水系和人工景觀河，涓涓流水與園林景致自然相融。泛公園的景觀設計，47%的超高綠地率，讓生活回歸自然，項目建筑密度為22.78%，容積率1.33，其中別墅區容積率僅為0.84。社區內建有兩個共占地約5000平方米的主題花園以及6000平方米商業綜合樓。御沁園公寓物業管理費為2.8元/月/平方米，別墅的物業管理費為3.5元/平方米/月。從物業管理費可以看出該物業的品質。

項目內將建約2500平方米的豪華會所，設施一應俱全，包括室內泳池、多功能廳、健身房、乒乓球室、桌球室及兒童游樂室等。御沁園一期約有178棟三層連地下室聯體御墅，錯層設計，建筑面積168-240平方米不等。戶戶朝南，陽光地下室，超大雙露臺設計，采光通風尤佳更為舒適。目前小戶型都已售完，只剩約200平方米的大平層，單價大約為16000元/平方米，總價約350萬元。

香港和記黃埔善長開發高端房地產項目，以御翠園品牌最為知名，其中位于浦東花木的御翠園，是現在已經絕跡的獨棟別墅，單價約90000元/平方米。

與御翠園相比御沁園就相當貧民化，公寓的價格18000元/平方米，別墅的價格約30000元/平方米，用售樓小姐的話來講：這個價格能買到李嘉誠的房子，太劃算了?？赡苁卿N售情況太好了，銷售小姐的態度是相當的傲慢，一副愛買不買的腔調，樣板房也不讓看，只說沒有，可以看模型。感覺如今的市場又回到了求大于供的局面，買房子又要找關系排隊搖號了。

香港開發商真是會精打細算節約每一分錢，其它樓盤終歸都要建個體面的售樓處，門面工程首先要做好。御沁園連售樓處都沒有建，它的售樓處是在一棟聯排別墅內，很隱蔽，之后這里還會被賣掉，香港人的精明體現的淋漓盡致。

讓人有點吃驚的是香港和記黃埔居然做毛壞房，這與它的知名度不相匹配，在香港應該已經沒有毛坯房了，在上海中高端的樓盤幾乎全是裝修房，這也算是和黃入鄉隨俗吧！它周邊的另外兩個盤也同樣是毛坯房。如今裝修房已經成為一種趨勢，也是發展的必然，雖然裝修房會出現質量問題，開發商的誠信遭到質疑，但裝修房的優勢還是很明顯。雖然毛坯房給了業主更多的選擇但如今裝修材料不斷上漲，裝修公司良莠不齊，裝修質量同樣難以保障，業主是費財費力費時，終于裝修好了入住了鄰居陸續又開始裝修了，至少有兩年時間生活不得安生。裝修噪音、甲醛氣味時時侵擾，令人煩不勝煩。

別墅社區中金海棠灣

中金海棠灣位于浦東新區周浦鎮鎮中心的東南部，北至周祝公路，西至周東路，東至周園路，南至規劃紅線。小區總建筑面積約46萬平方米，一期總建筑面積約237124.33平方米。中金海棠灣項目主推兩房、三房戶型，現均價18000元/平方米。整個小區預計分三期開發，主要包含別墅、合院、精裝公寓等業態，社區以聯排別墅為主。

一期主推1、2、4號樓，現主推戶型有72m2的1房2廳1衛、98m22房2廳1衛、140m23房2廳2衛戶型適合剛需改善型客戶。目前小區同時正在開發別墅，別墅外觀基本已經成型，預計2014年可開盤銷售。二期與三期目前待定，會根據客戶的需求進行改善加推。待小區三期全開發完后會把售樓處裝修成會所，可以讓業主不出小區即可享受到游泳館、羽毛球等一系列娛樂設置。因別墅區與住宅區都在建設中，從售樓處出來只有一條路可通往搭建的樣板間。住宅緊鄰別墅區，都在同一小區，綠化率上要比普通住宅偏高。建筑工地所在建樓盤已經成型，可以看到大致的輪廓和內部的一些大概戶型，別墅與住宅開發商分兩家公司建筑，如此品質應該是有所差別的。許多人喜歡選擇別墅社區內的公寓房，雖然買不起別墅但可以享受與別墅同等的社區服務，同等環境，也算是一種安慰。如果社區把公寓與別墅分成兩個小區，公寓房的優勢就不明顯了。

該樓盤高層公寓為2梯4戶設計，中間兩戶為小面積2房邊套為大面積3房。中間戶型廚房與衛生間通過通風井采光通風，在居住的舒適度方面肯定會受影響?，F在很少看到這種設計，許多剛需盤可以做到一梯一戶，電梯入戶，相比之下，該盤的品質不太高。另外同一樓層兩戶距離太近開門就是隔壁住戶，公攤面積相對較小，但私密性不夠，容易互相打擾，隔壁開關門的聲音，清晰可見。

小區附近就是座公墓，其實也應該沒什么問題，但在意風水的購房者可能會有所顧忌。小區的北面及東面都有高壓線，北面的已經要拆掉，據銷售講東面的也會拆。希望能盡快拆掉。在遠郊區域總會出現這些不利的因素，也正因為此價格也相對便宜，就看你如何選擇。

人工景觀房明天華城悅湖

明天華城占地面積約16.7萬平方米，總建筑面積30萬平方米。均價在18000元/平方米，與之前的價格相比略有上漲，漲幅不大。提到明天華城不得不說它的人工湖，明天華城悅湖中央水域面積多達上萬平方米，不單單圍湖建房，更把社區大面積水系與外在城市水脈相互連接構成完整活水循環體系，沿湖造設以場面和氣勢著稱的歐洲皇家園林，結合精心布置的棧橋、步道、小品、景觀組團、親水平臺等等互動設施，把湖與人、與生態、與生活、與城市巧妙構建，形成水環境、綠環境、居環境的和諧統一。以經典ARTDECO與湖交相輝映。恰當的距離感，保持著觀湖的最好效果，圍湖而建，枝狀組團布局，從每個角度都能觀賞湖的美景。修建人工湖投入大，后期維護成本高，對物業管理要求高。中國人對山水有特殊的感情，山不能造，引水容易些，從前的樓盤不論大小都會社區內修建一個人工湖，后來因為社區人工湖常常發生一些意外，后期維護不當演變成蚊蟲滋生的污染源，大家也不熱衷于此了。

明天華城之前的項目已經入住，較之前期推出的產品，悅湖沿用之前定位但品質有提升，三期推出90-98平方米2房 142平方米3房 163平方米4房目前只剩3房。開盤當天2房房源就已售完，許多購房者沒有買到心儀的房子。在該區域總價150萬元的房子最受歡迎。

區域房價還有上升空間

周康板塊區域優勢明顯，在售項目較多，16號線即將開通帶動板塊價格上升，周康板塊共有20個新建商品房項目在售，實際銷售均價為20000元/平方米。自南匯并入大浦東區域以來，周康板塊成為大浦東的中心區域，也是原南匯距離市區最近的板塊，再加上板塊內購房需求不斷增加，致周康板塊房地產市場持續回暖，房價也逐漸上漲，如今，板塊內均價直逼2萬元大關，降價樓盤持續減少，平均折扣幅度也有所萎縮；目前，板塊內的康橋工業園作為市區首批9個市級開發區之一，吸引了眾多國內外高新技術企業入駐，而與浦東新區合并之后，這一區域的產業發展還將有進一步的加速；加上開發時間較早，周邊配套已非常成熟，如小上海商城、秀沿路步行街都具有相當規模，還有尚德試驗學校、英國國際學校、申花足球學校等教育配套設施。

此外周康板塊還是南匯別墅開發最早最成熟的區域，如康橋半島別墅、羅山綠洲別墅、綠寶園等；板塊在售項目較多，新房房源相對充足，在近幾年發展過程中，周康居住區一手房市場表現得相當活躍，板塊內大盤云集，早期的綠洲康城、康橋半島、中邦城市園、東方晶華園等大盤。目前板塊內以小高層公寓房為主，并有部分別墅項目，產品較為豐富，能滿足各個層次購房者的需求，公寓類產品以2房和3房為主，2房面積為90-130平方米，三房面積為110-140平方米；別墅類產品以雙拼別墅為主，面積在200-400平方米，售價約30000元/平方米； 軌道交通16號線貫穿整個板塊，預計于今年年底正式通車，隨著板塊內交通的不斷發展和配套設施的不斷完善，價格應該還有上升空間。

這三個樓盤當屬御沁園品質最高，銷售情況最好，無論是房屋的品質還是社區環境的設計都高出同區域其它樓盤。周浦整體的環境氛圍還不太好，但御沁園從走入社區的馬路開始就營造出一種高檔社區的儀式感，如同走進另外一個世界。這是高端樓盤慣用手法，如同浦東的星河灣、唐鎮的綠城玉蘭花園，也許周邊環境并不太理想，但開發商可以自己打造尊貴的感覺。