自貿區落地 拷問大虹橋

9月29日，“李克強經濟學”開山之作——中國（上海）自由貿易試驗區正式揭牌。上海版圖最東邊的這條沿海發展軸上，以外高橋保稅區為核心，輔之以機場保稅區和洋山港臨港新城，成為中國經濟新的試驗田，其意義不亞于30多年前開創“深圳經濟特區”。自貿區從提出到落地不到半年，外高橋房價已上漲了3-4成，毫無疑問成為上海乃至中國未來10年改革開放的最前沿。而前兩年以“國際貿易中心”為核心定位的大虹橋商務區，在自貿區鋪天蓋地的宣傳攻勢下，不禁黯然失色。金融、航運、自由貿易3把“頭香”皆被浦東拿去，“虹橋”手中還有什么王牌？無論是開發商，還是曾經看好“大虹橋”的購房者，如今多少會對“大虹橋”的錢景打一個問號了！

上海劃分“四個世界”，虹橋當屬“第三世界”

自貿區一落地，明眼人都清楚，中央把它視為“撬動中國新一輪改革開放”的風向標，加上比鄰自貿區的上海國際旅游度假區（迪士尼）項目、“臨港30條”重點扶持的“特區中的特區”臨港新城，自貿區+迪士尼+臨港所組成的沿海發展軸，已然成為上海乃至全國新一輪對外開放的新窗口，猶如上海的“門面”，可標榜為“第一世界”；

黃浦江兩岸的上海傳統中心城區，在“后世博時代”，以世博園區、前灘和徐匯濱江開發為重點，形成上海新的公共活動中心、行政文化和對外交流中心，猶如上海的“中庭”，可謂“第二世界”。

大虹橋領銜的滬西地區（虹橋商務區+嘉青松），談政策，不及浦東新區、自貿試驗區來得優越；論地利，不及浦江兩岸的傳統中心城區來得方便，和前兩者比，充其量只能算是上海輻射長三角、服務內地的“后臺”，當屬“第三世界”。

上海的其他地方呢，寶鋼月浦、金山石化、還有“宇宙中心”奉賢南橋，是集卡橫行、煙囪林立、夜郎自大的“典型代表”，套用一句上海話，就是“一天世界”（意即一塌糊涂）。還不如買到已經開通地鐵的江蘇花橋去，倒也“柳暗花明又一村”；抑或登陸上海的“外太空”崇明島，享受與世無爭的隱居生活吧。

一問“大虹橋”

“空鐵聯運”到底有多少輻射半徑？

在國內開創了先河的“空鐵聯運”算是大虹橋的第一張“王牌”。無奈與高鐵站毗鄰的虹橋機場2號航站樓只有國內航線，咫尺相依的1號航站樓每天有幾班飛港臺日韓的扳手指都數得清?？纯锤哞F站旁長途汽車西站的線路圖便能一窺究竟，大虹橋的服務半徑其實就是蘇錫常、南通、嘉興、湖州這些以虹橋為圓心，150公里半徑內，缺乏大型機場的城市。再往外圍走，南京祿口、杭州蕭山都有大型國際機場，那里的人沒必要為了乘坐國內航班舍近求遠跑到虹橋來。

伴隨著自貿區的落地，連接外高橋、浦東機場、臨港、洋山港4大自貿試驗區板塊的滬通鐵路浦東段、高鐵東西聯絡線（虹橋/松江南-閔行-周浦-上海東）、上海機場聯絡線（虹橋-上海南-世博園-龍陽路-浦東機場）都將加快上馬，未來處在迪士尼與浦東國際機場之間，“左右逢源”的高鐵上海東站，必將取代虹橋高鐵站，成為上?！翱砧F聯運”的頭牌。毫無疑問，浦東的“國際航線+國內高鐵”，相比虹橋的“國內航線+長三角城際高鐵”，更能發揮“空鐵聯運”的優勢。畢竟，國內只有北京、上海、廣州三大國際樞紐航空港，二線省會城市在國際航班的覆蓋面上與北上廣永遠存在很大差距，以上海浦東為國際樞紐航空港的服務半徑，至少有800公里，也就是整個華東和華中地區，先通過4個小時之內的高鐵抵離浦東，再轉國際航班出入境，將大有“市場空間”。

二問“大虹橋”

城市中央被超大空鐵樞紐阻隔是利還是弊？

上海開埠百多年來，“（蘇州）河北”與“（蘇州）河南”的差距始終存在，而且很大。原因在于一條鴻溝（蘇州河）的阻隔，而地處西北的普陀區，更多了一條滬寧鐵路的阻隔，這“一河一路”的阻隔，讓整個普陀區路網銜接相當不暢，成為上海話中“又破又堵”之區，普陀區的GDP也因此長期居于浦西8個中心城區末席。

如今，一條由26平方公里超大空鐵樞紐和閔行七莘發展軸組成的，南北綿延20公里的“腸梗阻”正悄然形成。從地圖上看，26平方公里的虹橋商務核心區（相當于3.7個靜安區的面積），穿越機場的只有仙霞西路、迎賓西路2根地道；放大到廣義的大虹橋區域（含嘉青松三區）來看，“（虹橋機）場西”的青浦、松江到“（虹橋機）場東”的上海中心城區（長寧、徐匯），又被滬杭鐵路外環線再攔一截，綿延20公里，只留下北青、崧澤、滬青平、滬松、顧戴5個口子，不僅斷頭路無數，連非常容易穿越的地鐵，14、13、2、10、9、12號線六條東西向的軌交，只有2、9兩條線深入“場西”的青松，另外4條皆被機場和鐵路擋住戛然而止。

未來全世界規模最大的國家會展中心也好，趙巷國際商貿中心也好，重固中央商務區也好，青浦淀山湖新城也好，佘山國家旅游度假區也好，松江長三角節點型城市也好，橫亙于“場西”與“場東”之間的“腸梗阻”會否成為滬西三區（嘉青松）發展的新瓶頸呢？如果說蘇州河天然劃分了上海的富人區（上只角）和平民區（下只角）；黃浦江天然劃分了上海的老城（浦西）和新區（浦東）；那么有了26平方公里超大空鐵樞紐虹橋機場的阻隔，“場東”市區與“場西”郊區的天然鴻溝，恐怕也是一百年不會變的。

三問“大虹橋”

你和“前灘”，誰是第二個“陸家嘴”？

上海幾乎每年都會出現一個新概念地名，今年毫無疑問是“自貿區”，2012年是“前灘”，2011年是“新黃浦”（盧灣并入黃浦），2010年是“世博”，2009年是“大浦東”（南匯并入浦東）。

2012年，上海將東方體育中心周圍，黃浦江以東、川楊河以南、濟陽路以西、中環（華夏西路）以北的2.83平方公里區域命名為“前灘”。這塊落在黃浦江邊上形似“金靴子”的區域，走盧浦大橋、上南北高架到人民廣場僅15分鐘左右，走耀龍路、世博大道、浦明路到陸家嘴的車程同樣僅約15分鐘，另外還匯集了6、8、11號三條已經開通的軌交線，區位優勢可謂得天獨厚。

浦東新區政府正在計劃用3到5年時間，將前灘打造成第二個“陸家嘴”。浦東新區區長姜樑曾以“24小時城市”和“立體城市”來形容未來的前灘。所謂“24小時城市”，就是指未來前灘匯集的跨國公司總部，在任何一個時段都將與不同時差的國家發生聯系；而適合工作，也適合生活的前灘，晚上也將有萬家燈火?！傲Ⅲw城市”，則是指前灘的開發一開始就會將地下、地上和空間三個層面同步考慮。陸家嘴集團為前灘前期開發將一次性投入100億元，遠期帶動的投入將超過1000億元。從功能定位上看，陸家嘴是金融城，主要是金融機構集聚，而前灘未來吸引的主要對象將是非金融類的跨國公司總部。此外，迅速成長中的“跳變型”企業，也是前灘試圖吸引的類型之一。因為陸家嘴商辦樓宇目前的租金已經很高，成長中的企業不一定能承受這么高的租金，前灘將為他們提供一方新天地。除了匯集眾多的跨國公司總部，前灘還將有國際社區、超級購物中心、全世界排名靠前的國際學校和醫院進駐，包括籃球、橄欖球、棒球、板球場等在內的體育公園也將在此落成。

前灘的目標，不只是“第二個陸家嘴”，更要超越陸家嘴。和陸家嘴不一樣，如果把上海的城市建設分為三種版本，老外灘一帶可稱為‘1.0版’城市，無論是人還是車，要進入大樓都有所不便；改造前的小陸家嘴是‘2.0版’，車易進、人難行；那么未來的前灘由于是整體規劃、一次性大手筆投入，將會是一個既適合工作、也適合居住的‘3.0版’城市。這里不僅會有辦公大樓，也將有大量的商業、生活配套設施，還有景觀極佳的濱江大道和大片綠地。當年的陸家嘴是劃地為界，每個地塊上由不同的開發商開發，每幢高樓之間如何連接和綜合利用沒有考慮，包括地下空間的利用也是后來再補課的。前灘從一開始就是以城市綜合體的形式組團開發，辦公、商業、酒店、文娛設施等都會包含。辦公樓宇方面，前灘將重點打造美國中心、歐洲中心和亞太中心三大主體，這些樓宇不僅硬件設施上會盡量切合對應群體的需求，還會在文化設施及軟件方面考慮未來租戶的喜好。比如說亞太中心的日本租戶區域，可能就會考慮雇傭日籍服務人員，對進出人員行鞠躬禮，和當地的文化無縫對接。

上海有了比大虹橋更近、更美（濱江生態）、更先進的“前灘”，2.83平方公里小巧玲瓏的世界級中央商務區，處在飛機跑道、高鐵軌道旁的“大虹橋”繼續自詡為“第二個陸家嘴”，也許底氣會越來越不足。

大虹橋仍是西上海的“龍頭”

盡管國際貿易中心的“頭香”被自貿區奪去，“第二個陸家嘴”的愿景遭前灘阻截，但大虹橋領跑西上海、輻射長三角的“龍頭”地位和功能猶在。以上海一年一個“新概念”的推陳出新，未來幾年，以86平方公里虹橋商務區為核心，調整周邊長寧、閔行、青浦、嘉定松江等區行政區劃，設立一個新的“虹橋新區”，可能性還是比較大的。

目前虹橋商務區周邊的一些樓盤，在宣傳時都清一色的打著“大虹橋”旗幟。如果說，徐涇、華漕、九亭這些離商務區近的板塊稱自己為“大虹橋”倒是名符其實。也有不少松江、南閔行、青浦淀山湖甚至嘉定、安亭、花橋等離開虹橋八只腳的樓盤都紛紛搶著要抱“大虹橋”的大腿。

購房者們看到這樣的宣傳，怕是要很混亂了，“大虹橋”到底有多大？“大虹橋”有多大？至少有3個版本。最小的版本是86平方公里的虹橋商務區，目前僅有一期（核心區）正在建設中，其他片區及拓展區要建成還需等待許多時日。最可能實現的版本是長寧區+虹橋商務區，一度盛傳大虹橋將以長寧區為母體，改名為“虹橋新區”。終極的版本是虹橋商務區+嘉定、青浦、松江三區，形成一個面積和經濟總量與大浦東相當的“虹橋新區”，一統滬西。

虹橋商務區土地市場成交如火如荼

據統計，虹橋商務區核心區一期1.4平方公里10個地塊總出讓土地面積為50.3萬平方米，土地出讓金總額201.8億元，約占2011年上海市全市土地出讓金總額的20%。

虹橋商務區僅在今年上半年，就已經成功出讓了8幅土地，成交金額超過133億元，堪稱上海的“財政奶牛”。這樣“大躍進”式的土地成交，也表明開發商們對于虹橋商務區價值的高度認同。

徐涇鎮會展中心3地塊起始價從13.68億元飆升至44.23億元，直接上漲223%，曾經引發業內一片嘩然。但該地塊盡管飆升幅度較大，但綠地拿地后的起始樓板價只有8539元/平方米，仍屬于較為合理的范圍。虹橋商務區比市中心其他區域的地價低一些，憑借虹橋樞紐提供的便捷交通服務，可輻射至長三角、港澳臺，有利于發展總部經濟。另外，商務部和上海市合作的國家會展中心項目的啟動，也會給該商務區及周邊區域帶來極大的商機。

虹橋商務區已啟動開發的項目和片區介紹

虹橋商務區雖然在賣地上讓上海的其他板塊望其項背，但商務區的主體骨干并不是這些地塊上的商業項目能撐起來的。由政府主導的重點項目和區域建設才是虹橋商務區的頂梁柱。

1、國家會展中心

國家會展項目（又名：中國博覽會會展綜合體）國家商務部和上海市共同合作項目。由中國外貿中心和上海東浩集團共同投資成立上海博覽會有限責任公司，負責國家項目的建設和運營管理。

總建筑面積147萬平方米（其中地上建筑面積127萬平方米，地下建筑面積20萬平方米）；展覽面積50萬平方米（其中室內展覽面積40萬平方米，室外展覽面積10萬平方米），集展覽、會議及辦公、商業、酒店等多功能于一體，是目前世界上規模最大的建筑單體和面積最大的會展綜合體。項目建成后，將夾破上海會展業發展瓶頸，成為助力上海國際貿易中心建設的重要平臺，同時必將給世界展覽格局帶來深遠的影響。

國展中心項目交通便捷，處于G50滬渝高速、G15沈海高速、嘉閔高架路和松澤高架路環抱之中；地鐵2號線徐徑東站位于地塊內，規劃輕軌20號線、23號線在項目區域內形成三線四站的軌道交通格局。

2、虹橋商務區東片區

東片區作為虹橋商務區的組成部分，是上海航空服務業的重要功能區，對完善和擴充虹橋商務區服務功能具有重要意義。

虹橋商務區東片區的建設實質上就是指對T1航站樓進行“脫胎換骨”的綜合改造，從而使虹橋商務區的航空服務水平有著“革命性”的提升。

一是對T1航站樓的系統性改造，以滿足航空運輸業務的發展需求；二是以T1航站區為先導，并分階段實施周邊區域的綜合改造，逐步將東片區改造建設成為集聚航空總部、航空要素交易、航空資源配置和航空產業延伸的場所；三是對區域市政基礎設施進行系統改造，完善道路交通體系，升級改造雨、污水管網系統和水、電、氣供給系統，推進“三網融合”，提升區域市政基礎設施能級。

3、新虹橋國際醫學中心

上海新虹橋國際醫學中心是在國家衛生部支持下，經上海市人民政府批準建設的現代化高端醫療服務產業為核心的國際醫學中心。占地面積1500畝，首期開發600畝。位于上海虹橋交通樞紐商務區內，在閔行區華漕鎮區域內。

首期開發面積中，500畝設計規劃為3所綜合性醫院，床位數1800張；一個公共支持保障中心為首期醫療機構共用的病例中心、實驗檢驗中心、影像中心、消毒中心、中心藥房、IT中心、后勤保障中心等；33個特色門診大樓；綜合配套大樓—園區辦公樓、會議中心、醫療器械展示中心、培訓中心、用于從事藥物、醫療器械貿易公司的辦公用房。

一期引進的兩家綜合性國際醫院分別是新加坡百匯、新加坡萊佛士醫院；特色?？漆t院分別是法國Noalys婦產醫院、復旦萬科兒科醫院、韓國白家美萊整形醫院等。兩家三甲醫院分別為華山醫院和腫瘤醫院，一期預計2015 年投入運營。

4、西虹橋商務區

2010年3月，青浦區委、區政府制定“一城兩翼”發展戰略，成立上海西虹橋商務開發有限公司，全面負責推進西虹橋商務區19.02平方公里的開發建設任務。

西虹橋商務區產業功能“以會展為中心、以商務為主、商業為輔”，形成了“一核、三區”的產業空間布局。其中：“一核”為中國博覽會會展綜合體及其配套產業集聚區，“三區”為西部總部基地與現代金融服務業集聚區、北部蟠龍文化休閑與創意產業集聚區以及南部特色居住產業集聚區。

5、北虹橋商務新市鎮——江橋鎮

江橋位于上海西郊，全鎮面積42.8平方公里，常住人口25萬，下轄16個村，33個社區。根據虹橋商務規劃，江橋鎮12.96平方公里屬于虹橋商務區范圍，以打造“北虹橋商務新市鎮”為發展目標。著重建設10個重點項目，分別為：

1、創意產業園之一——北虹橋中心；2、創意產業園之二——西郊總部經濟園；3、創意產業園之三——時尚服飾創意園；4、創意產業園之四——海歸人才創業園；5、創意產業園之五——康德菜醫療科技園；6、商業文化新地標——萬達廣場；7、生態文化新地標——北虹橋生態體育公園；8、特色商業街——高端汽車4S店一條街；9.綠地五星級酒店；10.汽車綜合體——北虹橋森茂汽車文化廣場。

未來虹橋商務區軌道交通還將升級

虹橋商務區范圍內現在已經開通的地鐵有2號線、10號線、13號線。規劃中的地鐵線路有17號線、20號線、23號線，屆時整個虹橋商務區將有6條地鐵軌道連接上海各個區域，這里也將成為上海地鐵密度最高的交通樞紐。

目前上海市區直達虹橋樞紐的地鐵有2號線和10號線，但2號線為大小交路運營，10號線為主支線運營，這意味著這兩條地鐵都只有一半的運載能力為虹橋商務區服務，當主功能區的大型項目建成時，這兩條線的運力恐怕不能滿足需求。

此外，17號線（虹橋火車站—東方綠舟）預計將于2017年以前通車；20號線一期（莘莊—虹橋火車站—寶山工業園）將于2020年以前通車；23號線（嘉定華亭—國家展覽中心—閔行開發區）也已經編制進上海地鐵的遠期規劃（2020—2030年）。

虹橋商務核心區里的住宅彌足珍貴

2015年虹橋商務核心區建成后，虹橋商務區的配套能級將超越全市任何一個成熟區域。但核心區未來規劃住宅體量極小，占比不足5%，并且沒有純住宅項目?？梢钥隙ǖ氖?，虹橋商務區核心區的住宅將會十分稀缺。

但整個虹橋商務區內并不缺少住宅，規劃居住用地規模達1900萬平方米，還有大量的別墅社區，包括已經成熟的徐涇別墅區及西郊別墅區。由于虹橋商務區對外交通的便利性，這里還有不少國際社區。目前距離核心區最近的在售新房就是靠近國展中心項目的招商虹橋華府。

2012年萬科以20.32億元底價競得核心區含住宅用途的北片區11號地塊（萬科時一區），為商住辦公用途，當時成交樓板價為11395元/平方米。然而不到1年的時間，成交樓板價則出現超過7成漲幅。核心區的一手房未來的價格在3-4萬/平方米甚至更高是極有可能的。

大虹橋樓市往西看，青浦的明天會更好

大虹橋往西看，隨著17號線的開工在即，青浦徐涇、趙巷、重固三大板塊正在開墾上海樓市美好的明天。在未來，也許可以如此形容，徐涇好比大虹橋中的“花木”，趙巷恰似“世紀大都會”，重固宛若“小陸家嘴”。

三者之中，最值得投資的當屬徐涇板塊，它扮演著大虹橋中心的角色，也是目前青浦區唯一通行軌交2號線的板塊。在未來，徐涇東面是政府辦公與企業園區所在地，西面主要為低密度住宅建筑群。從目前來看，徐涇樓市已完全步入中高端路線，新盤集中在明珠路沿線與高涇路沿線，諸如金地天御、觀庭、御品園林這樣的千萬級別墅大盤成為市場主角。事實上，早在大虹橋之前，徐涇已是上海西部的一個傳統別墅聚集地，擁有上海最豐富的國際學校網，而大都會高爾夫場、銀濤高爾夫球場、上海馬術運動場等高端配套林立，深受外籍人士的青睞。大虹橋后，徐涇的板塊價值更可媲美碧云聯洋國際社區。

在大虹橋的愿景下，以往最生態宜居的趙巷平添了一份國際大都市的氣息，成為上海西區的一個超級商貿中心。諸如奧特萊斯、吉盛偉邦、在建中的珠江國際中心等都將給趙巷帶來國際級的生活體驗，這其中，預計龍年上市的米格天地綜合體項目值得關注，該案毗鄰規劃中的17號線趙巷鎮站，地段位置頗佳。當然，趙巷最值得吸引的是板塊內的低密度規劃，香水灣、凱迪赫菲莊園、金地佘山天境、龍湖滟瀾山等特色別墅項目比較值得入手。

至于重固，目前雖是一片空曠之地，但未來將聳立許多摩登寫字樓和高鐵青浦站，不過這個發展年限至少為10年，投資此地只能是放長線釣大魚。值得留意的是，板塊內的萬科尚源項目，不失為一個抄底的好時機。

虹橋商務核心區的標志性項目

虹橋商務區主體框架由政府主導的項目和片區來搭建，這個建設的歷程比較長，各個區域的發展速度也不盡相同。目前集中發力的項目全都集中在虹橋商務區4.7平方公里的核心區范圍內。未來虹橋商務區中承擔大多數商務功能的項目皆聚集于此，目前已經有10大商業綜合體項目完成規劃，堪稱虹橋商務區的扛鼎之作。

核心區分為核心區（一期）、南片區、北片區三部分。核心區（1期）11塊土地已經全部出讓完畢，其中10塊土地已完成項目規劃，部分已經開工建設；南片區5幅土地也已經全部出讓；北片區14幅土地已經出讓7幅。