楊浦濱江 厚積薄發 日漸升溫

漫長的轉型

蜿蜒曲折穿過上海的黃浦江，在東北部轉出一個“U”形彎，如同一張蓄勢待發的弓。滿弓所覆之處，便是楊浦，江灣一詞，由此而來。楊浦濱江，綿延著浦西中心城區最長的濱江岸線。這里有著輝煌的歷史，承載著上海工業發展的起點，同時也“銹跡斑斑”，產業結構落后，社會負擔沉重。

上海是中國近代工業的發源地，而楊浦區則是上海近代工業的搖籃。在120多年的工業化進程中，這里曾幾度輝煌。在19世紀末，英國、美國、日本的商人紛紛把目光投向這里，楊浦濱江地帶相繼建成了中國第一家發電廠，第一家煤氣廠、第一家水廠和第一家紡織廠。解放之后，這里更是上海最重要的工業集聚區，這塊濱水區域，車水馬龍，人頭攢動，熱鬧非凡。而在上世紀90年代，這里的各色工廠大量的關閉、搬遷，由此開始了艱難的轉型。

如今，楊浦濱江的變革仍在緊鑼密鼓地進行著，由于區域內工業遺留濃重，棚戶區和老廠房非常密集，楊浦舊城改造計劃可謂任重而道遠。筆者走在古舊的小道上，那些昏暗、狹小逼仄的老街坊依然隨處可見。弄堂緊挨弄堂，房子貼著房子。里面通道蜿蜒扭曲，前后左右都有蛛網般的岔道。無論陰天或是晴天，走進去，都會覺得天色一下子變暗。不少老人們拿著小竹凳坐在弄堂口，掄著扇子聊天，在路邊搭起小桌吃著飯；主婦拎著剛從菜市場買回來的新鮮果蔬走在回家的路上；小孩們在互相追逐打鬧嬉戲，一副老城區的安然祥和。

楊浦區作為目前上海的“棚戶大區”，尚存的二級以下舊里為全市最多。據筆者了解到，楊浦區今年的舊改征收目標是征詢6000戶、完成5000戶。位于定海街道的152街坊D塊房子大多建于上世紀50年代，居民至今還處于“拎馬桶”的生活。截至今年6月份，共有770產、近千戶居民簽約，簽約率達68.1%。被列為五大重點舊改地區的平涼西塊舊區改造早在2005年就已經正式啟動，涉及到14個獨立街坊、9個居委會和4.5萬動遷人口，直到2010年二期工程進入收尾階段。

對于未來要打造智慧型文化產業和總部辦公集聚地的楊浦濱江來說，這成片的老城區改建是非常必要的，就目前的情況來看，楊浦濱江大部分地區的壞境還是比較臟亂，離達到最終目標依然存在一定的距離。如今的楊浦濱江正處在轉型期的關鍵階段。

濱水的文化生活帶

在最近幾年，由于軌道交通匱乏，楊浦濱江算得上是一個比較封閉的區域，本地居民的日常生活也主要依托小區周邊的一些零零星星的小商販和小型超市。位于長陽路的歐尚超市、大連路的樂購和周家嘴路的卜峰蓮花超市是目前區域內最大的商業綜合體，居民們平時的消費也主要集中在這兩處。然而，經過初步估算，楊浦濱江區域大約有將近30萬的常住人口，僅憑區域內的這些商業設施顯然是不能夠滿足當地居民的消費力的，因此若要體驗更豐富高端的商業配套，只能坐公交車到五角場。

直到今年正式開業運營的上海國際時尚中心，這個集辦公、商業、餐飲為一體的綜合性創意園區，標志著東外灘區域邁入一線市場的第一步。由原上海十七綿廠改建，亞洲規模最大的時尚中心，同時具備時尚多功能秀場、創意辦公、時尚精品倉、時尚公寓酒店和市場餐飲娛樂等六大功能區域。面積達1500平方米的多功能秀場能夠同時容納800多名觀眾，在這里，已經成功舉辦了由華誼兄弟時尚文化傳媒和《時尚芭莎》攜手呈現的上海時裝周，以及來自美國、德國、澳大利亞、新西蘭等多個國家的幾十輛世界頂級收藏車的展覽會。除了以上這些頗具國際化色彩的東西，全上海最大的時尚運行休閑品牌OUTLETS更貼合居民的生活，你能夠在這里購買到各種樣式齊全的實惠型服裝。在園區的觀景平臺上，作為黃浦江最樸素的一段，你看不到什么摩天大樓，但復古的園區設計、舊時的工業煙囪、老式火車、兩岸的老房子和對岸的復興島，這些上世紀的古老元素，足以引起人們無限的遐思。買完衣服，品嘗一杯星巴克咖啡，再與黃浦江來個“零距離接觸”。在這個濱江帶的最深處，能夠發現這么一塊區域，著實讓筆者驚喜了一下，同時還有一絲愜意。

要說楊浦濱江未來最具標志性的建筑，自然非東方漁人碼頭莫屬了。前身為水產品批發交易市場的漁人碼頭項目，由水產集團和文廣集團聯手開發，一期二期項目將在今年年底完工。這項工程將著重突出漁文化、水產貿易歷史文脈，建設成為集高級商務、世界海鮮特色餐飲、國際旅游交易服務、海洋文化博覽等功能為一體的文化型旅游服務中心，預計將在2014年整體完工。到時候，楊浦濱江的居民們就能夠天天品嘗到美味的海鮮大餐了，這點對于像筆者這樣的吃貨而言實在是非常誘人！

未來的楊浦濱江，無論是商業、辦公、娛樂、文化等產業都將集聚在這條綿長的濱水帶，同樣也是居民生活重心的主軸線。江景辦公樓，國際飲食文化城，由水廠改建的自來水博物館等一系列設施，可以說楊浦濱江帶的開發建設承載著近30萬人豐富多彩的生活方式。據筆者了解到，漁人碼頭旁的沿江區域將設置寬度不小于50米的公共綠帶，整個長約500米的沿江岸線全部作為公共岸線首度開放，最快明年年底與公眾見面。

交通出行略顯尷尬

楊浦濱江在交通出行方面一直以來都存在一定的缺失。只有居住在大連路附近的人能夠通過步行到達軌交4號線站點。大部分的住民出行依然要依靠公交車。筆者曾在平涼路懷德路附近準備乘坐公交車前往楊樹浦路站，但是在上午過了早高峰時期的10點左右，公交車上依然處于非常擁擠的狀態，區域內的公共交通可謂承受著巨大的壓力。而位于定海社區的人們如果要乘坐地鐵，則是軌交8號線更方便。

在今年年底即將開通的軌交12號線，對于楊浦濱江的交通也能夠起到一定的疏導作用，但是依然處在有點尷尬的位置。據規劃顯示，軌交12號線有4個站點，愛國路、隆昌路、寧國路、江浦公園4個站點均勻分布在平涼、定海社區。但這些站點均坐落在長陽路上，根據目前新開盤的一些項目，距離該些站點依然有將近1公里以上的路程，說近不近說遠不遠。若未來的楊浦濱江定位為輻射整個浦西的文化旅游中心，沒有軌交上蓋這個優勢，可以說是非常不利的。楊浦區政府表示未來會有3條有軌電車接入，方便居民出行和旅客游覽，但還是無法改變軌道交通不能一站直達的狀況。

另外值得一提的是，楊浦濱江是所有浦西濱江板塊中最靠近自貿區的，與外高橋自貿區基本上等于隔岸相望。而且外高橋作為自貿區核心區域，隨著它的各種新制度的開放和大量福利政策的出現，究竟會對楊浦本地居民的生活產生何種具體影響我們還不能判斷，但產生利好因素基本上是可以肯定的。而且軌交12號線的開通，更拉近了兩地的距離。

低調而火熱的市場

縱觀近幾年來的楊浦濱江樓市，也許值得引起人們注意的地方確實不多。就眼下的現狀來看，楊浦濱江板塊生活氛圍最濃厚的地區，是位于大連路東側的建筑群，因為靠近地鐵，集聚了不少樓盤和辦公樓。大連路國際總部集聚區是當下楊浦濱江最集中的商務辦公區，周邊還有寶地東花園，上海大花園等比較知名的樓盤。

相比其他濱江地帶高調的宣傳，楊浦濱江一直默默無聞。但是只要一有新盤上市，卻無一例外的均是熱銷，即使這些項目幾乎沒有打過任何廣告。早在2007年，保利·香檳花園一期開盤，引起了購房者的排隊長龍。在2011年末，當時上海樓市正處于前所未有的“寒冬”之際，不少新盤都選擇延遲開盤的方法來觀望愈發蕭條的房產市場。位于內江路的東外灘1號卻在沒有過多宣傳的情況下破冰而出，開盤當日即熱銷百余套。在今年4月份新開盤的濱江晶典二期，也是沒有大規模宣傳，甚至是連樣板房都沒正式公布的情況下，吸引了大量購房者絡繹不絕的來訪。

水漲船高的房價

時過境遷，隨著限購政策逐漸疲軟，上海的房價仍然不停的上漲，楊浦濱江自然也不例外。從2009年起，區域內的新房均價為25000元/平方米左右，直到今年9月份上市的樓盤，均價已經悄然突破了50000元/平方米，漲了將近一倍。但相比其他濱江區域動輒80000元/平方米以上的單價，楊浦濱江還沒有達到那么遙不可及的程度。

根據網上的民意調查數據顯示，有意向在楊浦濱江置業的人群工作地點主要分布在南京路、靜安寺、陸家嘴等區域，另外有少數是在真如、五角場等城市副中心工作，可以看出，區域內的客群主要是白領階層，畢竟40000-50000元/平方米的價格已經脫離了剛需的范疇。而有60%的人群認為楊浦濱江的合理價格應該在40000元/平方米左右，有30%的被訪者覺得41000-60000元/平方米的價格也能夠接受，也反映出了購房者雖然覺得房價偏高（整個上海市場價格都偏高）但對未來的楊浦濱江依然看好。接下來，筆者為廣大讀者介紹下楊浦濱江近期新開的項目。

表面上，楊浦濱江作為市中心區域的價格洼地，具有較高的性價比，促使眾多購房者毅然決然的出手。而更深層次的信心來源于，他們認為眼下是“搶占濱江藍籌股”的最好時機。楊浦濱江的住宅，有別于其他區域的樓盤，不是剛需就是豪宅那樣的涇渭分明，這里的住宅有著剛需的價格，卻坐擁著市中心的地段。無論是作為剛需置業的婚房，還是改善型需求住房，都可以一步到位。

由于濱江資源的稀缺性，決定了東外灘今后的價值。從陸家嘴、傳統浦西濱江到北外灘，再到世博發力的世博濱江、徐匯濱江，“江”的盛宴已逐漸進入尾聲。雖然東外灘沒有其他濱江板塊的霸氣、時尚、高貴，有的是實實在在的生活，而這也是楊浦濱江最真實的氣質。

置業推薦翡麗云邸

翡麗云邸是保利置業在去年以32.59億元低價競得地塊，由保利集團與綠地集團聯手打造的大連路國際總部聚集區保利綠地廣場率先推出的高端住宅。項目坐落于霍山路遼陽路，緊鄰軌交4號線大連路站，將于今年年底正式開盤，主推125㎡3房、155㎡3房和190㎡4房精裝修房源，預計均價在55000-60000元/平方米。

該樓盤被評為綠色三星建筑，以節能環保為特色，盡量減少使用合成材料，充分利用陽光，節省能源，為居住者創造一種接近自然的感覺，并且還配備有智能家居系統。

置業推薦保利？香檳花園

保利？香檳花園在2007年推出的是一期項目，本月新推的為二期，以內環濱江法式住宅為賣點，主推91㎡左右2房及116㎡左右3房，總價在370-700萬之間，折合下來單價在40000-60000元/㎡，就毛坯房而言，價錢偏高，況且項目地處懷德路龍江路，步行至地鐵站略顯吃力。但該項目是學區房，對口懷德路第一小學，也為過高的定價提供了一定的理由。

置業推薦文通雅苑

在上個月末，文通雅苑可以說得上是毫無宣傳的就突然開盤了，項目是由民泰集團開發打造，坐落在遼陽路昆明路，主推91-95㎡2房，120-155㎡3房，全裝修交房，均價為50000元/平方米，步行6分鐘可達大連路地鐵站。

未來生活的猜想

某個平凡日子的晚上，一對年輕的夫婦做完了一天的工作，下班之后，一起前往附近的學校，接到了自己的孩子。小孩剛上小學，活潑可愛，就讀于離家很近的重點學校。年輕夫婦各自牽著自己孩子的一只手，慢悠悠的走向那個燈火輝煌的碼頭。忙了一整天，他們一家人打算吃一頓海鮮大餐，好好犒勞一下自己。晚餐過后，一家三口在江邊悠閑地散步，小孩子滿足的打著飽嗝。望著波光粼粼的水面，映照著各色燈光，五光十色，煞是好看。微風拂面，有點涼爽，卻又不讓人感覺到冷。天色漸漸暗了下來，小孩說困了要回家。這個年輕的家庭坐上了有軌電車，隨著電車緩緩的移動，巨大的自來水博物館慢慢的消失在身后，原發電廠高聳的煙囪進入眼簾，讓他們想到了自己父母年輕的時候也曾在這里打拼過。不消片刻，他們到了目的地，下了車，自家小區近在咫尺，和保安友好地打著招呼。走入家門，洗漱過后，丈夫摟著心愛妻子的肩膀，站在28層的陽臺邊，共同欣賞著寂靜的浦江美景，訴說著甜言蜜語。而他們身后的小孩，早已躺在床上，在朦朧夜色之中，沉沉睡去。