“后世博”的機會

夜幕降臨，華燈初上，世博源內人流如織，世博軸燈火輝煌，餐廳饕餮，咖啡館音樂悠揚，電影院大片正酣，好一派盛世繁華景象，仿佛是當年世博會高潮的延續。殊不知，如此早該出現的場景，足足等了近三年。2010年世博會戛然而逝，7000萬的人流仿佛一夜之間消散在了上海的上空，沒留下一點回聲。從此，世博遺址竟成了“死城”，人去樓空的場館大門緊閉，寬敞的馬路門可羅雀，隨風飄揚的旗幟也似在嘲笑這人走茶涼的尷尬境遇。三年間，除了世博公園、文化中心、中華藝術宮、新上海美術館偶有人氣外，整個世博原址就這樣靜靜地等待著后世博的來臨。終于，步入2013年，時隔三年，世博遺址規劃終于陸續出臺，土地集中上市，藍圖仿佛逐步呈現，走在前面的世博源能為后世博帶來機會嗎？

世博園區規劃一覽

世博園區遺址開發由市屬國企“上海世博發展集團”主導。根據規劃，原世博園區5.28平方米公里范圍和1.4平方米公里后灘拓展區被納入整體規劃。劃分為“五區一帶”，分別是會展及商務區（原浦東一軸四館）、后灘拓展區、國際社區（原世博村）、城市最佳實踐區、文化博覽區，以及濱江生態休閑景觀帶。

☆會展及商務區是目前世博園區開發的中心，核心為保留的“一軸四館”和3個新建項目。“一軸四館”目前開始的現狀是：中國館改名為“中華藝術宮”； “世博展覽館”（原世博會主題館）和“世博中心”沿用會展功能；世博演藝中心冠名成為集大型文化演出、商業、休閑于一體的“梅賽德斯-奔馳文化中心”；世博軸被百聯集團改造為以零售、餐飲、娛樂為主體的“世博源”商業中心。

另外，利用未保留場館形成的土地，世博商務區還將新建3個重大項目，分別是：位于B片區的“央企總部”項目，2011年至今已出讓15幅地塊；位于A片區的“企業總部綠谷”項目，今年5月份出讓6幅，并創造4萬元樓板價；總投資超過30億元的“世博酒店群”項目，包含4家酒店，2011年已經動工。

☆城市最佳實踐區定位為國內首個白金級創意街區，以綠色的理念，將改造為創意型辦公、文化創意街區、文化休閑等功能。今年6月份部分功能將會開放。

☆文化博覽區將結合江南造船廠整體工業遺產保護保留，新建國際展覽局唯一官方博物館“世博博物館”，形成與華盛頓史密斯國家博物館群、柏林博物館島相類似能級的、世界一流博覽文化集聚區。

☆后灘拓展區定位為園林式總部服務商務區，目前已有數個項目啟動開發。

☆世博村由一座五星級世博洲際酒店、17幢8-20層居家型公寓式酒店、3家經濟型酒店、7幢服務型公寓式酒店，以及商業、辦公、郵局、停車場等服務配套設施組成。目前已由錦江、洲際、東湖等酒店開放經營。

另外，除了世博園區規劃，前灘地區規劃在去年公布后也備受市場關注。前灘地區定位為國際級中央商務區，與虹橋商務區、世博園區、國際旅游度假區等同屬上海六大重點功能區。

如何解讀政府對于世博遺址的后世博規劃？

漢宇地產董事總經理施宏叡

后世博規劃體現的三個重要意義：

1、影響上海產業結構轉型。世博園區作為上海市中心最大的成片土地，其二次開發將承載上海經濟發展轉型的重要責任，加速上海文化、商務等高端服務型產業聚集，提升上海經濟發展質量；

2、為土地市場贏得機遇。世博園區土地出讓為政府帶來豐厚土地出讓收入的同時，也拉動了巨額社會投資；同時，也將為房地產企業帶來發展機遇。

3、改變上海中央商務區、商圈格局。世博園區開發將提供大量優質的商辦土地，會新建大量高檔商務樓，將有不少大型企業總部進入世博商務區。

上海中原研究咨詢部總監宋會雍

目前一些新興區域的規劃中，市場參與進越來越多的力量。很大程度上，一個規劃實線的質量以及在推進過程中的優化調整，往往取決于政府意圖跟市場的配合度。

在現行規劃中，世博園區未來將成為城市新的公共文化活動中心，對一軸四館將進行局部改造和再利用，浦西的D、E片區將主要承擔文化博覽的職能。而在A、B片區，將發展總部商務，希望引入的企業真正代表中國，代表上海。此外，這一區域中還將會有高級國際社區，主要在世博村結合現有設施改造而成。

這一規劃體現出世博板塊未來將會是對浦西濱江和浦東陸家嘴商業的承接，中心區居住空間的拓展，新的城市生活樣板平臺。

市場對于世博區域的文化、會展、商務、居住定位方向是持有較高認可的，但對于具體如何來填充這些內容，以及填充后的運行情形，還并不是非常清楚。土地競買只是一個開始，后續的路程還很長，也會存在一定變數。

克而瑞上海機構研究總監薛建雄

世博的發展類似當年陸家嘴，在中央的全力支持下，大批央行進入。而且中國今天的經濟實力與20年前開發陸家嘴時不可同日而語，所以世博的定位和層次也會更高。比如，除了大批的央企總部外，還有大批的國家級文化、博覽設施，未來還會有一批世界級的商業廣場。

如果拿陸家嘴的潛力與紐約的華爾街對比，是世界經濟的心臟的話；那世博未來就是百老匯、第五大道，將是匯集世界先進企業、文化、購物休閑的場所，是世界商業、文化的中心，是人類經濟和文明的左右腦。

前灘、后灘、世博村、浦西世博遺址各具怎樣的優勢？

漢宇地產董事總經理施宏叡

從目前的規劃來看，世博園區各片區，及周邊的前灘、后灘等地區存在明顯的差異化定位，這將有利于世博板塊協調發展，并體現出各自優勢。

世博會展及商務區主要體現會展、總部經濟等產業優勢；浦西世博遺址主要體現文化展覽優勢；世博村主要體現商務居住優勢；后灘地區主要體現生態環境優勢；前灘地區的最大優勢是土地是一張白紙，當定位起點高，可塑性最強。

上海中原研究咨詢部總監宋會雍

世博版圖，借著世博會的名義，不僅清理了上海城市東南部的發展阻礙，更提供一個新的開發建設空間，其結果是該區域從城市運行的死角，流動更加順暢，并站上了發展的前沿。世博版圖內和版圖臨近區域，自然也隨之受益。在價值方面，前灘、后灘、世博村、浦西世博遺址的優劣，主要看能夠從世博的概念中，從后世博的規劃中搶得怎樣的頭籌。具體來說，前灘發展起點最低，但空間也更開闊；后灘屬于緊鄰區域，對于輻射力承接最為順暢。世博村和浦西世博區作為世博版圖的組成部分，更多的會參與到世博規劃的實現中來，自然也是更為高亮的角色。

根據傳統城市區域發展秩序，浦西世博遺址我認為走在發展最前面，方向也最為定型；世博村則可以成為局部核心，串聯區域功能。

克而瑞上海機構研究總監薛建雄

后世博以舉國資源進行開發的主要是原浦東的世博遺址。后灘作為后世博的蓄備用地，將成為后世博的擴展空間。浦西世博遺址主要還是靠上海政府招商引資為主，層級相對低。前灘跟世博沒有直接關系，是由市政府主導、浦東新區全力推進開發的一個新興板塊。所以，其能級與當年陸家嘴舉國資源開發不可相提并論。主要是浦東政府為了前期招商引資的推廣宣傳需要將其拔高到與陸家嘴相當的規劃層次。但對前灘的合理預期：應該類似世紀公園板塊，未來檔次像聯洋社區，商業像花木路。

后世博時代有哪些亮點值得期待？

德佑地產董事長邵非

隨著世博區域后期規劃的啟動，各個規劃區域的土地陸續出讓，并且逐步開工建設，整個世博及周邊地區正在進入后世博時代。從規劃上看，未來世博區域中將形成“一區三片、一軸兩帶、一核三點”的功能和空間結構，世博大道將配置有軌電車。其中特別提到了幾個關鍵詞，分別是高效政務、活力辦公、宜人居住和生態濱水。綜合來看，可以預計其中的活力辦公很可能成為世博地區未來發展的亮點之一，增加了活力兩字可以說和目前上海其他傳統CBD地區在概念上有很大的區別，如何體現出活力兩字值得關注，很有可能在辦公區域周邊環境、空間布局、聯動性和休閑娛樂等多個方面相結合，形成上海全新概念的示范商務區。

漢宇地產董事總經理施宏叡

后世博時代的最大亮點是充分體現了21世紀城市可持續發展理念，實現了人、城市、環境之間的融合。無論是從滿足人的工作、商業、居住、文化、娛樂等各方面需求的角度來看，世博園區的規劃和開發都值得借鑒和期待。

上海中原研究咨詢部總監宋會雍

世博留下了很好的“熟地”基礎和開放的城市空間，可以成為現代城市生活很好的示范樣板區。很期待該區域未來在文化、產業、人居上的造詣及融合。行政手法歷來在此類區域的發展中起到關鍵作用，個人更樂意看到市場自發式的融合與調整，而不是行政之手的指派與安裝。后世博時代，不僅僅帶給大家硬件上的炫目；更應該在軟性領域上體現出活力。

克而瑞上海機構研究總監薛建雄

正如陸家嘴10年成型，10年繁榮的20年開發周期；后世博最快要到2020年才會有成型的商、辦硬件提供，更加優質、頂尖的商、辦設施還需要等到2025年左右才能看到，而2030年左右這個區域才能全面繁榮。屆時的中國經濟總量可能超過美國，后世博的繁榮程度可能超過美國的百老匯、第五大道。

但是后世博擁有上海世博會的遺產，中華藝術宮、奔馳文化中心、世博洲際酒店已經成為文化地標；2015年之后15家央企總部和4家酒店群建成時，這里就會成為一個繁華的辦公場所。

境外對于大型活動遺址利用有哪些值得借鑒的地方？

漢宇地產董事總經理施宏叡

大型活動遺址的利用，個人認為國外最值得借鑒的部分應該是對文化的傳承。最典型的比如19世紀巴黎世博會的埃菲爾鐵塔。

上海中原研究咨詢部總監宋會雍

國外對大型活動場館遺址的利用，多從舉辦之前就已經有清晰的規劃。因為大型活動的舉辦時間，相比這些場館的使用壽命，都是非常短的，甚至可以說是一次性的。奧運會、世博會都是如此，下一次再輪到北京上海，不知要等到猴年馬月。為了避免浪費，提高這些場館后續的利用效率，就需要在活動籌辦中，充分考慮它們在城市中的未來使用要求。

克而瑞上海機構研究總監薛建雄

借大型活動開發新城、改造老城，使得產業和城市能在短時期內實現轉型升級是世界各大型活動發展的慣例。倫敦、巴黎、紐約是舉辦世博會和奧運會最多的城市，這些城市從大型活動中獲得了巨大的擴張和改造機會，促進了這些城市的高速發展和引領城市。倫敦著名的海德公園和水晶宮就是第一屆世博會的舉辦地；1889年的巴黎世博會也留下了埃菲爾鐵塔。

當然，日本的愛知、瑞典馬爾默、德國杜賽爾、美國西雅圖等二、三級城市，他們在舉辦大型活動前后規劃因地制宜，也都使城市發展獲得了巨大提升。

如何理性看待后世博時代對于房地產的影響？

德佑地產董事長邵非

后世博時代的到來，為房地產發展引來巨大的契機無可厚非，而到底影響有多大，就目前來看規劃區域及周邊地區的房地產項目都在主打世博概念，以未來預期和概念性的東西成為了在售項目的最大賣點。就目前世博地區的現狀來說，發展成規模甚至成型還需要較長的一段時間，由于區域發展成型到底多久？未來前景到底如何？等等諸多問題還有待一步一步的發展，短期來看還是需要理性看待世博板塊的未來前景，不宜過度的炒作和透支未來區域價值空間。

比如前期上海迪士尼引入時期，周邊區域的樓市出現過一輪明顯的上漲，透支了短期內周邊區域房價上漲空間，之后的很長一段時間都處于滯漲階段，成交量出現了明顯的下滑。引以為鑒，更需要我們理性看待世博地區的房地產。

上海中原研究咨詢部總監宋會雍

對樓市來說，世博會帶給了上海一個毗鄰城市中心圈層的，新的開發建設平臺，同時也藉此機會掀起城市配套的建設高峰，如地鐵、公路、城市風貌建設等等。

我認為，后世博發展中，首先會掀起新一輪區域的規劃、投資熱潮，土地拍賣已經宣告了這一風潮的啟動。在相當長的一段時間內，世博概念的影響力都是集中在板塊內部。因為現在世博園區不管人口、產業都還沒有導入，是空的。需要從外界吸納能量，還不到向外界輻射能量的階段。

在未來，世博有開啟新的城市產業模式、生活模式、商業模式的機會。可以視為上海未來城市生活的潛在風向標。

漢宇地產董事總經理施宏叡

就像大虹橋、迪士尼一樣，后世博規劃絕對是一個毫不遜色的投資題材。世博園區毗鄰黃浦江，位于上海黃金地段；世博盛會遺留的大量場館和文化財產不可復制；后世博規劃導入高端型產業、人口和消費。一句話來說，世博園區未來的發展具備良好基礎，并且潛力十分巨大，將吸引不少實力開發商和投資者。

我們認為，后世博開發對于上海房地產市場的影響集中體現在兩方面：其一是由于軟硬件及環境提升，世博板塊現有土地和房產短期內會獲得超出一般水平的土地溢價；其二世博園區尤其是中央商務區開發，會帶動區域投資和需求升溫。使得周邊房地產市場容量無限放大。

克而瑞上海機構研究總監薛建雄

后世博主要是國家經濟繁榮發展的集中體現，因為經濟能量的聚集，世博板塊周邊未來的房價上漲也會相對較快。所以世博周邊房價只是國家經濟繁榮的集中表現，真正影響房地產的是經濟發展下國民收入水平和房產持有成本的綜合因素。

購房者、投資客該如何認清后世博規劃的升值潛力？

德佑地產董事長邵非

就世博地區的潛力來看，在上海市政府大力支持下，世博整體規劃的出臺和世博地區及后灘、前灘等地區成為今年甚至很有可能成為近幾年上海重點發展區域，在政策及規劃的大背景下，世博及周邊地區的房地產升值潛力十分可觀。雖說升值成為必然，但何時升值的快？投資周期及投資回報要多少時間有多少空間？等等都需要大家權衡。

世博地區的升值潛力到底如何發展，這方面可以參考和借鑒很多重大規劃從公布到落實再到發展最后成型的過程中，地區房地產升值的走勢。一般來說在重大規劃公布后，由于重大利好的刺激和區域發展的美好前景，將刺激區域內房價短期出現明顯的上漲，在落實后開始建設漲幅逐漸減緩，而特別是時間周期較長的建設發展時期，雖說隨著區域內設施的逐漸完善，房價也會逐步上漲，但是漲幅相對較緩。而在區域建設成型，特別是交通環境或者標志性建筑完成之后房價又會出現明顯的一輪上漲，到后期隨著人氣的逐漸旺盛、區域被更多的人認可，區域房價呈現出穩步上漲的長陽形態。

從這種房地產的升值走勢來看，目前的世博及周邊地區正處于落實發展階段，結合目前整體樓市在宏觀調控的影響下，而且短期調控難有放松的可能，短期世博地區房價出現快速上漲的可能性很小。投資置業可能考慮更多的是長期收益，未來升值空間還是很大的，但投資周期將較長。

漢宇地產董事總經理施宏叡

對于普通購房者而言，我們認為升值潛力不應該成為購置房產所考量的首要因素，在符合自身居住和使用需求的前提下，任何選擇皆是合理。如果眼下購房者要在世博園區周邊置業，應該了解清楚置業的成本和代價。

當機會被多數人發現時，往往就已經很難抓住。世博園區未來將供應大量的商辦物業，對于投資者而言，正確審視未來這一區域同類物業的供需關系和租金，才能確定長期的投資價值。投資回報合理的產品才具備真正的升值潛力。

上海中原研究咨詢部總監宋會雍

從近期世博地區地塊出讓的結果來看，已經直追現有項目價格，價格預支的跡象非常明顯。除了短期內，一些價格低谷的地段還可以繼續借勢拉高一把之外，留給購房者、投資客的升值空間并不多。因為接下來，該區域會進入一個投資注入開發的平臺期，這個階段價格上拉的速度會明顯放慢。建成后，該區域的價格能達到什么高度，要看跟周邊產業帶、商業居住圈的融合程度。這里面會存在一些變化因素。

參照陸家嘴區域長達十幾年的開發周期，必須得承認，世博地區的成熟遠不像概念炒作那樣迅速。

克而瑞上海機構研究總監薛建雄

從區域房價來說，前期主要是規劃利好的炒作，會使房價上漲過快；但遇到調整時也會領跌；到后期主要是優質人口導入的需求推動，那時房價上升會比較平穩，抗風險能力也會比較高。

現如今房產轉讓的各種稅收比較高，而且限購、限貸條件也很嚴厲，失去財務杠桿和短期套利后的房產，也已經失去短期投資炒作的空間。長期投資者，就需要考慮溢價與租金收益的共同效果，只有像陸家嘴、花木、張江、南京西路這些租金回報率較高，也還有一定上升空間的區域，才是最理想的長期投資板塊。世博地區前期漲的快，跌的也快，而且租金回報低，還不具備長期投資價值；要到2020年的穩定成長期后才具備較強的長期投資價值。