180 萬元 寶山置業方案

從需求出發 制定合理方案

性價比，這個讓無數購房者糾結的名詞，一直被拿來衡量某套房子是否有優勢，記者認為這事兒不甚合理。買房子這事不看性價比，只看個人的個性需求，相同價格也許買到的是不同面積的房子，但面積較小的那個通常比面積大的那個生活便利性高；即使相同價格買到的是差不多面積的房子，不同的地段潛力有異，房子的未來發展空間也就不同。所以記者很難推薦他想要的性價比高的房子，提供幾套置業方案可能對張先生更有幫助。

張先生的買房需求是這樣的：原來跟父母住的兩室戶老公房，現在家里添了寶寶，要換一個大一點的兩房，一定是要帶客廳的，給寶寶長大后預留充分的活動空間。地段沒有什么絕對原則，只要離地鐵不是太遠，周邊有一定的生活設施就行。張先生笑稱“連青浦我都去看過，還有什么地段不能接受的？不過，學校是我考慮的重要因素之一?！?/p>

針對張先生的置業需求，我們在北區給出了他兩套方案——寶山買兩房，或者嘉定買三房。

寶山，曾經的剛需戰場

寶山，在擺脫大家固有印象方面做了很多努力工作，幾個特色區域的環境打造，讓寶山這個北上海供應大區深受購房者的青睞，而且吸引進來的基本都是首次置業的剛需一族。作為上海剛需置業的主戰場，寶山的熱度已經持續了好多年。東、中、西三條軌道交通全面開花。2012年，寶山成為住宅成交面積的第三名，這跟2010、2011年第一第二的成績比起來，是有了下滑的趨勢。隨著滬上房價的集體走高，加上去年年末的那一撥翹尾行情。很多剛需樓盤開盤即售罄，加推房源漲價仍然遭遇搶購，房價就在不知不覺間被購房者自己推高了。這又有什么辦法，購房需求就這么實實在在地擺在那里，可供選擇的房源卻是越來越少，也越來越遠。寶山，已不是低價的代名詞了，值得慶幸的是，某些板塊還有一些符合張先生需求的房源。

西城區，1號線的價格洼地

寶山境內老牌的1號線沿線沉寂一段時間后，供應量去年下半年在西城區集中發力。西城區作為1號線的終點站，常被拿來跟另外一端的莘莊來做對比，莘莊周邊與梅隴、七寶、顓橋相鄰，是閔行區政府所在地，也是閔行區行政和文化、公共活動中心所在地，周圍的配套非常齊全，這些是富錦路站無論如何也追不上的，并且從上海火車站到富錦路站的大交站，在高峰時間大概可以達到5分鐘一班，而非高峰時期間隔時間會有8分鐘左右。但是，相對于莘莊大量人口導入。導致早高峰時間地鐵1號線莘莊站臺人滿為患，甚至出現吊車、扒門現象，富錦路站顯然要好很多。

重要的是，西城區的房價在1號線沿線算是絕對的價格洼地，跟同樣位于北區的大寧板塊明園森林都市比，要便宜太多了。所以，位于西城區的遠洋香奈會在去年一舉斬獲北上海銷售冠軍，而且還有兩個單價比遠洋香奈低的樓盤與之形成競爭局面。對于在火車站上班的小張來說，1號線直達非常方便。

成熟配套都有點遠

西城區在售的樓盤基本都集中在1號線富錦路站附近，在周邊走一圈，印象最深的還是1號線旁邊的小攤頭，目前附近除了這些以外，步行十分鐘范圍內還真找不到什么集中、大型的生活配套。

蘊川路上來往的集卡太多，“招商海德坊”商業街的招商一直未見起色，很長時間來都屬于空置階段；楊泰路友誼路口的麗都廣場或往南的楊泰路一條街路邊商業，商家比較單一，輻射范圍較小，最靠譜的還是要數楊鑫路上的北上海商業廣場。

北上海商業廣場離富錦路地鐵站有兩站的距離，記者跑盤過程中經常來這里解決中飯，只有肯德基和味之都可選。對于大多數來這里消費的人來講，第一感覺應該是反差大吧——遠遠地看到“東方商廈”的招牌，內心一定充滿期待，近看才發現商場早已搬離，留下的只是“東方商廈”四個大字和曾經入駐的高檔品牌廣告，而路兩邊擺攤的多是在城鄉結合部才會出現的所謂“大降價、大甩賣”店鋪。東方商廈的來和走正顯現出這個地段的消費水平，也反映出附近居住人群的結構。

再遠一點，東面牡丹江路商圈或者6、7站地鐵以外的寶山萬達商業廣場，都離樓盤很遠，周末去消費還行，對于日常生活來說并不方便。

這些小張還都能接受，有自駕車的他說可以周末集中采購，平時也就父母帶小孩在家。他最關心的是小孩上學問題。目前西城區的學校有楊泰小學、華東師范大學附屬楊行中學，都集中在楊泰路萬科老社區那一片，除了距離問題外，是否對口也是一個問題。眼前最迫切需要的幼兒園，最方便的在眉星路七彩夢和友誼西路上寶鋼幼兒園。

遠洋香奈，區域標桿

均價：22000元/平方米

去年10月份，遠洋香奈最先開盤的一批房源單價約17000元/平方米，之后隨著一波一波的漲價-消化-再漲價-再消化，到今年的4月份，遠洋香奈的價格已經漲至22000元/平方米，供應的是裝修房源。這個樓盤開發商拿地樓板價11378元，在去年上半年的寒春里，開售定價17000元/平方米，算是貼著成本咬牙在賣，如今形勢一片大好，漲價是每個商人都會做出的決定。那些看著它在半年時間里價格漲了近5000/平方米的人，一定非常后悔前期沒有抓住先機，弱勢的購房者除了接受還能做些什么呢？

遠洋香奈這個占地27萬平方米的大盤，憑著遠洋在寶山的影響力、緊靠地鐵富錦路站的位置和不錯的樓盤品質，儼然充當著板塊地標的重要角色。社區外自帶的商業風情街；社區內有近5000平方米下沉式廣場，集運動健身、景觀于一體；有號稱百米的大棟距（大部分都是50米左右，也算比較寬闊）；在普通公寓里面最流行的ARTDECO建筑風格；小戶型里不常見的3米層高，這些優勢共同構成遠洋香奈的“類豪宅”氣質，稱它為區域標桿絕對實至名歸。

180萬元的預算在遠洋香奈只能買到其最小面積80平方米兩房，這個房型算是分布比較合理，空間的利用率也較高，幾乎沒有明顯浪費的空間。缺點是所有2梯3戶結構里中間那套小房型，采光和通風問題有待商榷。小房間的采光也成問題，僅靠南邊角落的一條狹長的陽臺采光，外面的陽臺有點長（估計至少有5、6米），光線沒法進來，陽臺上還有衛生間的窗戶也開在這里。

在售的兩房為裝修房源，送全屋地暖，省去了自己裝修的麻煩，交房離房屋裝修完成有一定時間，通通風就可以住，避免讓小孩受到過多的空氣污染。同時也不用小張拿出10萬左右的現金來裝修，相當于裝修也做了按揭。

招商海德公館 別墅里的公寓

均價：18000元/平方米

海德公館是招商海德花園別墅里面的公寓房源，海德花園在寶山也算是一個別墅的老盤，大盤了，前期別墅房源還剩少量在售。此次推出公寓房源在社區環境方面占盡優勢，以50%高綠化率，0.75低容積率的高規格讓其成為北上海罕見的低密度大型社區。當然，這一點源自它是一個混合型社區，純公寓房要有這個配置幾乎不可能，所以與“別墅為鄰”又為其增加了一個亮點。除此之外，招商海德獨自在蘊川路的西面，自帶商業街運營不佳，周圍土地開發還未成氣候，從目前的狀況看有點孤掌難鳴的意思。樓盤離地鐵站的距離約800米左右，不過記者覺得這個距離遠離噪音和污染，倒是剛好。

社區的房型設置比較簡單，主打88平方米兩房，133平方米三房兩個戶型，就兩房來講，招商海德的通透性和采光性稍好，并且考慮到兩房在中間套的緣故，特意做了客廳連主臥的超寬陽臺，增加主臥的采光面；次臥朝南的飄窗也增加了居住的舒適性。

180萬元在海德公館同樣只能買到兩房，但能買到90平方米左右的兩房，面積上能寬敞很多，從樣板房看，還增加了主臥朝南和廚房外面兩個陽臺的空間，大大增加可利用性。

萬業紫宸苑 現房在售

均價：20000元/平方米

作為西城區的一個老盤，萬業紫辰苑獨特之處在于其南面正對規劃約35萬平方米綠龍公園，該公園建成以后北面將呈圓弧狀與萬業紫辰苑無縫對接。這個綠龍公園真的算是雷聲大雨點小，從2006年開始就說即將動工，到現在更名為白沙公園后還未全面動工，記者在現場看到，這一大片地仍然處于荒廢的狀態。所以說紫辰苑的環境有可能更有前景，也有可能因公園計劃的擱置而失去最大的競爭優勢。

社區如今已經交房，現房交付讓其成為了優于其他兩個樓盤的優點。離地鐵的距離，萬業紫辰苑相對來講就有點遠，而且目前到地鐵站需要繞路，等規劃綠龍路修到小區門口才可稍微緩解這一問題。

萬業紫辰苑目前在售戶型有80-106平方米2房。以及133-230平方米大戶型，大戶型均價16500元/平方米，小戶型均價20000元/平方米。180萬元的預算可以買90平方米左右的兩房。

上大，走中高端路線

上大板塊，在很長一段時間內，板塊的供應都是由錦秋花園和經緯城市綠洲所“壟斷”。自去年下半年以來，該局勢有所改變，諸多新盤如雨后春筍般冒出，有的是老盤新開，有的是新盤首開，供應量急劇攀升帶動了整個板塊的熱度，一時間，盤多價漲，成交活躍。

去年年底，隨著錦秋花園前期房源售罄，保利葉之林前一批房源所剩無幾，整個板塊進入供應缺失期，而與此時相對應的市場情況是，樓市正迎來年末的一波“翹尾”行情。經緯城市綠洲作為板塊老大哥也按捺不住了，緊趕慢趕趕在了今年3月新開四期房源。在記者去年早些時候去售樓處探訪的時候，售樓處只留有一個接待人員，工作人員還告訴記者，四期產品要等到2013年下半年。幾乎同時開盤的還有同濟城市陽光和剛剛正式亮相的聚豐府邸，接下來還將有一個全新的樓盤——大華·錦上城。

在板塊活起來之前，大場的公寓單價一直保持在20000元/平方米以下，隨著板塊熱度的不斷升溫，定價紛紛都往上走。經緯城市綠洲和聚豐府邸都是22000元/平方米左右，但經緯供應的都是大戶型，最小的是108平方米兩房；保利葉之林和同濟城市陽光單價都在25000元/平方米左右，同濟是裝修房，保利的檔次更高。即使這樣，同濟城市陽光也喊出“沒有兩百萬預算不帶看”的口號。

一站式教育體系

不知不覺間，上大板塊邁向了中高端的康莊大道，要么是單價高，要么是戶型面積大，這里跟小張搭界的唯一一個樓盤只有聚豐府邸了，但這里也有小張最看重的教育設施。所以也將該板塊的小戶型作為一個推薦方案。

上大板塊的房地產發展主要以教育地產為特色，上大新校區的入駐，給這里帶來了濃郁的學府氣息。經過多年的耕耘，如今的上大板塊幼兒園有徐悲鴻幼兒園；小學有上大附小，祁連二小等；中學有上大附中、錦秋學校；大學有上海大學，可謂是給板塊居民提供一站式教育體系。對于小張來說，一旦選擇這里，未來上學的問題就不用發愁了。

聚豐福邸 無硬傷無亮點

均價：22000元/平方米

聚豐府邸周邊的生活配套主要聚集在祁連山路，尤其是祁連山路聚豐園路路口，這一塊已經發展成為聚豐園路商圈，各大配套比較成熟。這里匯聚著沃爾瑪、弘基廣場、聚豐菜市場等，肯德基、麥當勞等快餐店。聚豐園路商圈距離聚豐福邸項目直線距離約1公里，不算太遠。再往北一點的錦秋路上也有一些配套，雖然這一塊規劃了錦秋新天地，但招商并不成功，只有些零星的門面鋪開張，很多的商鋪目前仍是空置狀態。

聚豐福邸離7號線上海大學站直線距離約2公里，從上海大學站穿過上海大學和上大附中校區內可直達小區門口，但是如果走祁連山路再到環鎮北路的話，步行則需要30分鐘左右，所以聚豐福邸這個項目算不上軌交房。在軌交規劃方面，有15號線和17號線的環鎮北路站離聚豐福邸相對較近，只是具體開通時間待定。在公交出行方面，記者在社區正門附近200米之內都沒有見到公交，不過與聚豐福邸緊鄰的是同濟城市陽光這個住宅區，同濟城市陽光緊鄰的又是大場鎮醫院，小區交房入住之后、醫院正式營業之后，環鎮北路應該會有更多的公交線路規劃過來。

聚豐福邸在建筑風格方面打造的是歐式風情社區，在小區的中部結合歐式中庭花園，形成中央集中綠化帶。1-3號樓高層公寓建筑外立面1、2、3層為干掛大理石、仿石涂料。首先推出的是1、2號樓內的房源，即最靠近環鎮北路的兩幢公寓，由于這一批房源是緊鄰項目的要道環鎮北路，在安靜程度上不及3號樓，因此也可能是整個社區均價相對較低的一批房源，預計后期3號樓價格有上揚的趨勢。

180萬的預算在這里只能買到75平方米的一房，房子的面積小了點，但未來的生活可能會便利一點?？傮w來講，這個項目沒有硬傷，但是也沒有絕對的突出的亮點。最值得購買的還是價格上的相對優勢，以及小戶型房型設置。

寶山已不是原來那個寶山

可能有些人會問：寶山不都是便宜房子嗎，怎么選擇還這么少？記者要非常遺憾地告訴你，寶山現在已經不是大家一貫印象里那個便宜房子一把抓的時代了。記者分板塊羅列一下大家就明白了，同時也感嘆原來的剛需供應大戶產量都這么少了，整個上海的房價它能不漲嗎？

美蘭湖，現在是大戶型的天下

遠洋7號公寓售罄，后期供應房源為40年產權的酒店式公寓；信達郡庭和美蘭湖中華園小戶型全部賣完剩余房源都是至少130平方米起；美蘭湖畔雅苑的三期——鉑玨公館即將發售的是160平方米起的大平層。陽光城等開發商新拿的地塊現在都沒有動靜。

顧村，公寓供應青黃不接

顧村保利的兩個姊妹盤在前年、去年兩年的時間里一直霸占著寶山甚至上海的銷售排行榜，如今保利葉語以進入別墅主銷期，整個顧村的公寓進入銷售空白期，無新房可售。接下來中鐵和上坤的新盤集中在寶安公路上，開盤尚早。

淞南高境，成熟價高

淞南高境有著不可否認的成熟，但價格也直沖25000元/平方米。恒盛豪庭去年12月開盤（22000元/平方米）當天即售罄，品牌、地段和價格都共同起了作用，后續房源預計要到下半年，價格不會低。三花現代城三期金蘭苑還有房源在售，單價25000元/平方米。

月浦、羅涇，實在有點遠

按照張先生的預算，在寶山的羅涇、月浦選擇余地還是很大的，曾以低價創造銷售熱潮的旭輝瀾悅灣下半年要開二期了，價格不會離譜；中冶尚園已經交房，單價13000元，小張可以買到120平方米左右三房；最近成交火爆的美蘭金色寶邸雖然便宜，但那地段的購買人群基本都是本地置換人群。鑒于小張180萬元買兩房的購房預算也不至于到這么偏遠的地方安家，這兩個區域記者就沒有做推薦。