蓄勢(shì)中的旅游地產(chǎn)

當(dāng)人們的旅游方式從觀光旅游發(fā)展到休閑度假，并繼續(xù)產(chǎn)生養(yǎng)老、養(yǎng)生、學(xué)習(xí)等一系列需要的時(shí)候，旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必將變化，產(chǎn)業(yè)升級(jí)勢(shì)在必行。 ？

納米魔幻城開(kāi)了一扇窗

挑戰(zhàn)地下空間的佘山“深坑酒店”正式開(kāi)工，以向下近百米的設(shè)計(jì)理念挖掘著上海的深度。世茂集團(tuán)由此全新的產(chǎn)品形態(tài)向市場(chǎng)傳達(dá)“旅居地產(chǎn)”的模式，與傳統(tǒng)的旅游地產(chǎn)有所不同。深坑酒店是納米魔幻城的標(biāo)桿建筑。

定位度假、休閑、居住為一體的納米魔幻城是國(guó)內(nèi)少見(jiàn)的復(fù)合地產(chǎn)，它的理念顛覆著人們對(duì)于旅游地產(chǎn)的傳統(tǒng)定義。社區(qū)占地面積為42萬(wàn)平方米，容積率0.47，綠化率50%；由低密度精裝城堡、五星級(jí)的深坑酒店以及親子主題商業(yè)構(gòu)成。其中，兒童商業(yè)中心命名納米假日城，是華東最大的室內(nèi)親子主題商業(yè)中心，以家庭生活體驗(yàn)為核心，包括國(guó)際體驗(yàn)與早教中心，IMAX影院，兒童玩樂(lè)王國(guó)，美食及購(gòu)物區(qū)等。其中的旅居項(xiàng)目稱為納米魔法小鎮(zhèn)，占地面積為28萬(wàn)平方米，容積率為0.515，綠化率37.91%，共分為兩期開(kāi)發(fā)，由32棟地中海風(fēng)格的精裝城堡組成。

在項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前。世茂集團(tuán)對(duì)于納米魔幻城顯露出足夠的信心。個(gè)性化體驗(yàn)式度假區(qū)是社區(qū)的標(biāo)簽，也將項(xiàng)目與國(guó)內(nèi)大多數(shù)的旅游地產(chǎn)區(qū)別而來(lái)，開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)期持續(xù)的投入讓購(gòu)房者更有信心。

在正式開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售后，火爆的局面出乎很多人的意料。在開(kāi)盤(pán)當(dāng)天的中午，預(yù)推房源就全部售罄。售樓處臨時(shí)加推西區(qū)的整排房源，來(lái)滿足購(gòu)房者的需求，在十幾分鐘內(nèi)也被搶購(gòu)一空。在網(wǎng)上的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)顯示，項(xiàng)目三月銷(xiāo)售124套，四月銷(xiāo)售439套，這樣的銷(xiāo)售速度在上海已經(jīng)有一段時(shí)間沒(méi)有看見(jiàn)了。

為什么納米魔幻城會(huì)如此火爆呢？良好的區(qū)域配套及強(qiáng)大的項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)成就了項(xiàng)目的銷(xiāo)售奇跡。佘山在上海一直是個(gè)有代表性的區(qū)域，建有佘山國(guó)家森林公園、佘山圣母大教堂、秀道者塔、月湖、佘山天文臺(tái)、辰山植物園、天馬山國(guó)家森林公園、天馬山高爾夫以及華僑城歡樂(lè)谷等諸多旅游設(shè)施。納米魔幻城主打親子主題，并有著長(zhǎng)期持續(xù)的投入，引發(fā)了購(gòu)房者的熱情。

有的客戶看完樣板房，被現(xiàn)場(chǎng)的場(chǎng)景布置所吸引，在佘山有一套mini小別墅，多么吸引人的念頭。

新思路 新發(fā)展

業(yè)內(nèi)人士對(duì)于旅游地產(chǎn)的建議很直接：轉(zhuǎn)變思路，提供多元化的旅游設(shè)施和旅游產(chǎn)品，做成有特色的旅游地產(chǎn)。道理簡(jiǎn)單，做起來(lái)卻很難。每個(gè)人都知道作為一個(gè)創(chuàng)新者是困難的，而作為一個(gè)追隨者是容易的。因此，千篇一律成為旅游地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的普遍現(xiàn)象。

世茂集團(tuán)提出的“旅居生活模式”很有新意，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)是依托周邊豐富的旅游資源修建一個(gè)復(fù)合型社區(qū)，社區(qū)有旅游、休閑、度假、居住等多種功能，酒店、購(gòu)物中心、兒童樂(lè)園等成為產(chǎn)品配置的必備模塊，甚至是主角。

在一般的旅游地產(chǎn)操作模式中，無(wú)外乎是在旅游景點(diǎn)旁修建一片住宅區(qū)，開(kāi)發(fā)商習(xí)慣用住宅操作的手法來(lái)營(yíng)銷(xiāo)旅游地產(chǎn)。在世茂集團(tuán)的旅居地產(chǎn)模式下，住宅成為配角，僅是人們休閑、度假、生活的必備配套。

值得一提的是，世茂集團(tuán)對(duì)于納米魔幻城項(xiàng)目的投入和規(guī)劃均是長(zhǎng)期的、持續(xù)的。與傳統(tǒng)意義上的圈地蓋別墅回籠現(xiàn)金流的開(kāi)發(fā)模式不同，長(zhǎng)期持續(xù)的項(xiàng)目投入，保證了項(xiàng)目品質(zhì)，也激發(fā)了購(gòu)房者的信心。作為追求資金利潤(rùn)最大化的開(kāi)發(fā)商，能夠采取文火煲湯的方式，真是百中無(wú)一。

隨著生活水準(zhǔn)的提高，中國(guó)人的生活從觀光旅游發(fā)展到了休閑度假，而當(dāng)人們家庭情感需求的升華，短期的走馬觀花度假將不能滿足家庭的深層精神需求時(shí)，人們將會(huì)找到一處可以在城市之外，一處讓家人停下來(lái)享受天倫之樂(lè)的場(chǎng)所。

旅游地產(chǎn)的吸引力

在房產(chǎn)市場(chǎng)限購(gòu)的大背景下，開(kāi)發(fā)商對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)的熱情突然高漲起來(lái)。在2012年上半年，旅游地產(chǎn)投資全國(guó)接近9000億，幾乎百?gòu)?qiáng)房企中的一半企業(yè)都已經(jīng)進(jìn)入旅游地產(chǎn)，包括萬(wàn)達(dá)、富麗、萬(wàn)科、恒大、雅居樂(lè)都是赫赫有名的大企業(yè)。

在開(kāi)發(fā)商的眼中，中國(guó)旅游地產(chǎn)迎來(lái)了它最好的時(shí)機(jī)。作為一家大企業(yè)，進(jìn)入市場(chǎng)過(guò)早無(wú)人關(guān)注，進(jìn)入市場(chǎng)過(guò)晚將失去市場(chǎng)份額，現(xiàn)在這個(gè)時(shí)間段，正好是品牌企業(yè)可以密集發(fā)力的時(shí)候。

國(guó)家在政策層面上，明確提出將旅游業(yè)培育成國(guó)家戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)，旅游地產(chǎn)作為旅游業(yè)與房地產(chǎn)的聯(lián)姻產(chǎn)物，一定會(huì)成為投資熱點(diǎn)。嗅覺(jué)靈敏的開(kāi)發(fā)商們?cè)谌珖?guó)投下了上萬(wàn)億元的資金。

萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、保利、龍湖、雅居樂(lè)、佳兆業(yè)等地產(chǎn)巨頭都在競(jìng)相發(fā)力旅游地產(chǎn)。像富力地產(chǎn)在“國(guó)際旅游島”海南囤地2萬(wàn)畝，豪賭未來(lái)。恒大地產(chǎn)的旅游項(xiàng)目北至天津、大連，南及北海、海南，涉及到觀海、避暑、名人故里等諸多旅游概念，董事局主席許家印表示：“公司20%的投資在旅游地產(chǎn)上?！?/p>

萬(wàn)達(dá)集團(tuán)斥資千億元圈地，先后投資長(zhǎng)白山、大連金石、福州瑯岐島、南平武夷山、云南西雙版納等旅游度假區(qū)，其中長(zhǎng)白山項(xiàng)目占地面積約2.7萬(wàn)畝、瑯岐島項(xiàng)目擬建10座星級(jí)酒店、西雙版納項(xiàng)目號(hào)稱西部投資額最大。

作為房企“老大”的萬(wàn)科，自然不會(huì)缺席這場(chǎng)盛宴，其惠州的雙月灣項(xiàng)目，定位就是集居住、休閑、購(gòu)物、運(yùn)動(dòng)、娛樂(lè)、自然探險(xiǎn)、海灘假日于一體的家庭旅游度假勝地。

某地產(chǎn)集團(tuán)總監(jiān)表示，投資旅游地產(chǎn)一定要拿大的地塊，越大越好，土地規(guī)模在千畝以上最好，因?yàn)檫@樣才能有整體完善的項(xiàng)目。由此看來(lái)，各地屢屢出現(xiàn)的千畝大盤(pán)自然有著必然的規(guī)律。

在投資熱度不減的情況下，旅游地產(chǎn)該采取何種模式進(jìn)行發(fā)展，成為了人們關(guān)注的問(wèn)題？是旅游帶動(dòng)地產(chǎn)，還是地產(chǎn)帶動(dòng)旅游？眾多的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目中，產(chǎn)品如何避免同質(zhì)化？動(dòng)輒投資金額超過(guò)百億元的項(xiàng)目將采取怎樣的開(kāi)發(fā)節(jié)奏？眾多的問(wèn)題在困擾著地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。

混沌中的旅游地產(chǎn)

旅游地產(chǎn)的概念最早產(chǎn)于法國(guó)，當(dāng)時(shí)地中海沿岸開(kāi)發(fā)了大量海濱別墅，歐洲、北美的游客紛紛在此購(gòu)房度假，地中海由此成為歐洲乃至世界的休閑度假中心。20世紀(jì)60年代法國(guó)阿爾卑斯山的別墅度假村首先以分時(shí)銷(xiāo)售的方式招攬客戶。再后來(lái)，分時(shí)度假酒店、高爾夫度假村、山地度假村、休閑別墅等新型物業(yè)形態(tài)層出不窮。

在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的進(jìn)程中，旅游和房地產(chǎn)這兩個(gè)完全不同的行業(yè)，相互交叉、滲透，形成了許多邊緣性的全新綜合結(jié)構(gòu)，如產(chǎn)權(quán)酒店、分時(shí)度假項(xiàng)目、商業(yè)步行街、 shopping mall等模式。其中，很多新穎的操作手法讓人眼前一亮。

與商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合的中央游憩區(qū)、濱水休閑區(qū)、餐飲街區(qū)、娛樂(lè)街區(qū)、古文化古建筑街區(qū)、 shopping mall等，成為了城市休閑娛樂(lè)及購(gòu)物的場(chǎng)所；旅游小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)及旅游城市開(kāi)發(fā)——這種將區(qū)域開(kāi)發(fā)與城市經(jīng)營(yíng)全面結(jié)合的旅游地產(chǎn)提升模式，逐漸流行。像云南麗江、昆山周莊、湖南鳳凰都是成功例子，經(jīng)營(yíng)成功的小鎮(zhèn)也帶動(dòng)了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的提升。

不過(guò)，一些人也認(rèn)為旅游地產(chǎn)存在著很大的泡沫。他們的依據(jù)是社區(qū)的空置率和超大的供應(yīng)量。每當(dāng)想起曾經(jīng)海南爆發(fā)的地產(chǎn)泡沫，就會(huì)有一絲驚心。不過(guò)，若是換個(gè)角度看問(wèn)題，也許旅游地產(chǎn)泡沫沒(méi)有這么可怕。

前幾年旅游地產(chǎn)失敗的項(xiàng)目，更多的原因來(lái)自于開(kāi)發(fā)商的運(yùn)營(yíng)和操作上的短板，與宏觀大背景并不相干。中國(guó)經(jīng)濟(jì)總量已經(jīng)相當(dāng)驚人，隨之轉(zhuǎn)化而來(lái)的置業(yè)需求也將是非常巨大的。

國(guó)家旅游局公布的數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)人境內(nèi)外旅游的人數(shù)每年都在迅猛的攀升，人們對(duì)于旅游的需求也在發(fā)生著改變，更精細(xì)、更舒適的旅游方式將是人們的追求目標(biāo)。如果旅游地產(chǎn)能改變傳統(tǒng)住宅操作中粗放型的方式，提升旅游地產(chǎn)的技術(shù)含量，比如說(shuō)業(yè)主物業(yè)的服務(wù)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)定位的服務(wù)，相信發(fā)展前景將會(huì)很廣闊。畢竟政府的大力支持對(duì)于一個(gè)行業(yè)的發(fā)展來(lái)說(shuō)，至關(guān)重要。

在海南的一些旅游大盤(pán)操作中，雖然規(guī)劃都做的很漂亮，五星級(jí)的酒店層出不窮，六星級(jí)、七星級(jí)酒店也不鮮見(jiàn)，但是你總會(huì)感覺(jué)到開(kāi)發(fā)過(guò)程中存在一些缺陷。比如項(xiàng)目的地產(chǎn)元素大大重于旅游元素。在樣板區(qū)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)房子非常好，但是你真正住在社區(qū)里就會(huì)覺(jué)得有些乏味。出行不便、日常購(gòu)物不便，都在困擾著購(gòu)房者的決策。

即使社區(qū)的房型再優(yōu)秀、景觀設(shè)計(jì)再美麗，當(dāng)你想到自己未來(lái)的朋友聚會(huì)、家人團(tuán)聚、養(yǎng)生保健等一系列問(wèn)題的時(shí)候，就會(huì)覺(jué)得純景觀社區(qū)不能滿足自己的真實(shí)需求。有時(shí)候，人需要一片很安靜的場(chǎng)所，比如說(shuō)當(dāng)年創(chuàng)作《非誠(chéng)勿擾》劇本的時(shí)候，作者就在海南島住了三個(gè)月。但是多數(shù)人還是希望親朋好友聚在一起，快樂(lè)生活。這樣，一些旅游項(xiàng)目就不能滿足購(gòu)房者要求了。

旅游跟地產(chǎn)其實(shí)是一個(gè)深入融合的過(guò)程，它們兩個(gè)其實(shí)是不能分割的，分割是做不好的，旅游地產(chǎn)本身對(duì)開(kāi)發(fā)商就提出了更高的要求，不像住宅一樣，住宅是建了房子賣(mài)了實(shí)現(xiàn)利益，旅游地產(chǎn)是包括對(duì)旅游設(shè)施以及旅游資源的運(yùn)營(yíng)，還有一個(gè)就是資金投入比較大，投入的時(shí)間長(zhǎng)，要有持續(xù)的資金注入，這是經(jīng)營(yíng)管理上的。再有就是技術(shù)方面，技術(shù)的實(shí)現(xiàn)上面也是有要求的。最后一個(gè)是資源的問(wèn)題，旅游地產(chǎn)要占有旅游資源，無(wú)論這個(gè)資源是山岳型的也好、濱海型的也好、湖泊型的也好，或者有自建的主題公園、高爾夫球場(chǎng)的這種類型也好，包括古鎮(zhèn)，這都是對(duì)于旅游資源的占有，從這幾個(gè)大的方面來(lái)看其實(shí)是對(duì)開(kāi)發(fā)商提出的更高的要求，可能在開(kāi)發(fā)的過(guò)程當(dāng)中需要協(xié)調(diào)的東西更多，比如說(shuō)是以旅游產(chǎn)業(yè)的身份去介入還是以地產(chǎn)商拋售物業(yè)的形勢(shì)介入旅游地產(chǎn)，經(jīng)營(yíng)的話是養(yǎng)了一個(gè)下蛋的雞，對(duì)于銷(xiāo)售來(lái)講是要資金回籠，你站在什么角度看這也是很關(guān)鍵的。

調(diào)查一：海南島

在海南島上，你幾乎可以看見(jiàn)市場(chǎng)中所有知名的房地產(chǎn)企業(yè)。海南島1528公里長(zhǎng)的海岸帶上，一個(gè)“旅游房地產(chǎn)群”已悄然出現(xiàn)，萬(wàn)科、富力、恒大、魯能、新世界、中信、華潤(rùn)、雅居樂(lè)等企業(yè)先后開(kāi)發(fā)建設(shè)了一批濱海居住區(qū)、旅游度假酒店、高爾夫球場(chǎng)、游艇設(shè)施、主題公園等旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目。可以說(shuō)，海南島東線的黃金岸線已經(jīng)全部被開(kāi)發(fā)商瓜分完畢。在建設(shè)中的五星級(jí)酒店就不下數(shù)十家的規(guī)模。

與傳統(tǒng)的旅游地產(chǎn)投資不同，本輪的旅游地產(chǎn)投資規(guī)模急劇升級(jí)，開(kāi)發(fā)商的考慮更為長(zhǎng)遠(yuǎn)，瞄準(zhǔn)物業(yè)的長(zhǎng)線升值，持有物業(yè)的決心更大，開(kāi)發(fā)周期也更長(zhǎng)。像海南華潤(rùn)項(xiàng)目，前期基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)的時(shí)間就有四年，從超市、社區(qū)市政配套、菜場(chǎng)等一應(yīng)俱全，顯示了開(kāi)發(fā)商的野心。

2010年初，國(guó)務(wù)院批示發(fā)展海南旅游島。很多人擔(dān)心，旅游島的開(kāi)發(fā)最終會(huì)變成海南房地產(chǎn)的大躍進(jìn)。在每個(gè)售樓處的示意圖上，都會(huì)有海南國(guó)際旅游島的巨大規(guī)劃圖。甚至有開(kāi)發(fā)商打出廣告：本樓盤(pán)在××月之前每平方米漲價(jià)5000元。

國(guó)際旅游島批示后，海南也在探索自己的發(fā)展方式。項(xiàng)目趨于同質(zhì)化，是海南旅游島最大的問(wèn)題。在房產(chǎn)項(xiàng)目中，基本就是巨型社區(qū)+五星級(jí)酒店的套路。在旅游資源開(kāi)發(fā)上，除了針對(duì)海洋資源、熱帶氣候的旅游資源外，就是綠色旅游—熱帶雨林?！霸谶@兩種形式外的資源挖掘，還沒(méi)有什么新的進(jìn)展。

未來(lái)海南島的發(fā)展方向是旅游，還是地產(chǎn)？是旅游帶動(dòng)房地產(chǎn)，還是房地產(chǎn)帶動(dòng)旅游？一般的開(kāi)發(fā)商未必會(huì)想的這么深刻，但是作為宏觀政策的制定者卻不會(huì)回避這樣的問(wèn)題。

在海南島，我們看見(jiàn)太多太多精美的項(xiàng)目了。不得不承認(rèn)，國(guó)外設(shè)計(jì)師的大手筆規(guī)劃，沖擊著你的視覺(jué)和想象極限。但是每一個(gè)項(xiàng)目或多或少都有一個(gè)問(wèn)題，就是對(duì)于購(gòu)房者的心理分析的還不夠透徹，社區(qū)后續(xù)的衍生服務(wù)配套不上。

比如說(shuō)，對(duì)于購(gòu)房者的心理分析。開(kāi)發(fā)商一般到了樓盤(pán)預(yù)售的階段才開(kāi)始，樣本采集自售樓處的來(lái)電、來(lái)訪客戶，數(shù)量稀少、針對(duì)性不強(qiáng)。很難把社區(qū)投資者、購(gòu)房者進(jìn)行清晰的梳理?，F(xiàn)在購(gòu)房者置業(yè)的關(guān)注點(diǎn)很多，開(kāi)發(fā)商若是能回答清楚購(gòu)房者的問(wèn)題，一定會(huì)對(duì)項(xiàng)目的銷(xiāo)售有所幫助?？蛻魹槭裁促I(mǎi)房子，買(mǎi)房子擔(dān)憂的是哪些問(wèn)題？服務(wù)、物業(yè)管理，那個(gè)是他真正考慮的。消除了顧慮，自然的就將房屋銷(xiāo)售出去了。

調(diào)查二：山東威海

自然景觀從來(lái)都是旅游地產(chǎn)的宣傳重點(diǎn)，威海因?yàn)榫哂信R海的巨大優(yōu)勢(shì)而被投資者青睞。威海位于山東半島，北東南三面瀕臨黃海，占據(jù)近1000公里的海岸線長(zhǎng)度，是中國(guó)海濱城市中擁有海岸線最長(zhǎng)的城市。

威海的氣候非常舒適，春冷、夏涼、秋暖、冬溫，晝夜溫差小，非常適合人們居住，也一直是北方的療養(yǎng)勝地。

在威海開(kāi)發(fā)的旅游地產(chǎn)，一般是依托周邊的海景資源修建的，有著非常良好的景觀視線。旅游地產(chǎn)幾乎與威海的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)同時(shí)起步，大牌開(kāi)發(fā)商也陸續(xù)進(jìn)入，如保利、華潤(rùn)、光耀等知名開(kāi)發(fā)商紛紛入駐。

從環(huán)翠旅游度假區(qū)、高區(qū)海濱到北海旅游度假區(qū)再到威海灣區(qū)，從乳山銀灘、文登南海到榮成石島，旅游地產(chǎn)呈現(xiàn)出方興未艾的態(tài)勢(shì)。在這些以海景資源為主打的區(qū)域內(nèi)，從酒店式公寓到海景房，都是市場(chǎng)上比較受歡迎的產(chǎn)品。

在岸線、海水、沙灘、礁石等資源反復(fù)被訴說(shuō)后，溫泉資源成為一個(gè)地產(chǎn)新亮點(diǎn)。以溫泉為賣(mài)點(diǎn)做旅游地產(chǎn)在過(guò)去幾年有過(guò)先例，環(huán)翠區(qū)溫泉鎮(zhèn)內(nèi)的海源溫泉度假村曾以溫泉入戶的小戶型公寓創(chuàng)造入市熱銷(xiāo)的記錄，溫泉地產(chǎn)項(xiàng)目普遍具有面積大、投資高、需要的服務(wù)配套多等特點(diǎn)。

在威海的工業(yè)新區(qū)，陸續(xù)有數(shù)個(gè)溫泉度假項(xiàng)目啟動(dòng)，面積均在千畝以上，在區(qū)域形成規(guī)模聚集效應(yīng)。溫泉旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的重點(diǎn)在于項(xiàng)目長(zhǎng)久經(jīng)營(yíng)的和增值潛力。開(kāi)發(fā)商紛紛絞盡腦汁，除了提供花園洋房、聯(lián)排雙拼等住宅產(chǎn)品，還將推出水上樂(lè)園、溫泉主題公園、影劇院、植物園等形式的旅游觀光服務(wù)設(shè)施。實(shí)現(xiàn)美好的藍(lán)圖，需要開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力、管理能力以及物業(yè)服務(wù)都是一個(gè)考驗(yàn)。

在威海業(yè)內(nèi)，認(rèn)為西海岸中即將全面開(kāi)發(fā)的雙島灣區(qū)域?qū)⑹窍乱粋€(gè)熱點(diǎn)。因?yàn)樵搮^(qū)域與旅游風(fēng)景區(qū)、游樂(lè)區(qū)結(jié)合的非常緊密。按照規(guī)劃，在這個(gè)規(guī)劃面積為50平方公里的灣區(qū)內(nèi)，未來(lái)將興建包括游艇碼頭、高級(jí)酒店、海洋文化主題公園、旅游度假城等在內(nèi)的各類旅游休閑度假設(shè)施，給人們留下了足夠大的想象空間。

后記：賣(mài)旅游地產(chǎn)，你不能著急

最早的旅游地產(chǎn)是在找個(gè)風(fēng)景好的地方造房子。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們開(kāi)始重視商業(yè)配套，自然配制了產(chǎn)業(yè)模式，如高爾夫球場(chǎng)、五星級(jí)飯店、商業(yè)街等形式。但是，開(kāi)發(fā)商在操作旅游地產(chǎn)，習(xí)慣用住宅開(kāi)發(fā)的模式，真正理解旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商太少。人們漸漸發(fā)現(xiàn)，用做成熟社區(qū)的方式做旅游地產(chǎn)，有很多的問(wèn)題。比如說(shuō)，建好配套后社區(qū)業(yè)主一年到這里一周，社區(qū)入住率一直無(wú)法提升，社區(qū)的配套設(shè)施很難產(chǎn)生效益，基本處于艱難維持的階段。業(yè)主也在考慮，我一年到這里一周，剩下的時(shí)間怎么辦？如果讓自己的房子產(chǎn)生價(jià)值，成為一個(gè)必須要面對(duì)的問(wèn)題。

國(guó)內(nèi)的正常情況是旅游地產(chǎn)的社區(qū)入住率普遍低于1%，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有包租的積極性，業(yè)主考慮到未來(lái)出租的困難，購(gòu)房信心又會(huì)受到影響。

最好的商業(yè)模式是是滿足一種需求，不好的商業(yè)模式是創(chuàng)造一種需求。旅游地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，就是有針對(duì)性的產(chǎn)品太少，簡(jiǎn)單復(fù)制是業(yè)內(nèi)的現(xiàn)狀。對(duì)于業(yè)內(nèi)存在的問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商很難一下子拿出解決方案，只有沿著鼓吹房產(chǎn)升值的老路走下去，住宅+五星級(jí)酒店成為開(kāi)發(fā)商宣傳的重點(diǎn)。

需求決定了產(chǎn)品，有的人認(rèn)為房子難賣(mài)，但是有針對(duì)性的旅游地產(chǎn)又太少。開(kāi)發(fā)商要關(guān)注購(gòu)房者的需求，讓投資者和度假的人都能滿意。如果人們每一次來(lái)社區(qū)都覺(jué)得有味道，這個(gè)項(xiàng)目就會(huì)成功。國(guó)外居民購(gòu)置的旅游地產(chǎn)，目標(biāo)不是升值，而是在閑暇之余、退休之際的居所，中國(guó)人購(gòu)置的目的就是升值，很難有人沉下來(lái)慢慢品位產(chǎn)品，這也是一對(duì)矛盾。

休閑、度假、養(yǎng)老、養(yǎng)生都是可以依附于旅游地產(chǎn)上的產(chǎn)品屬性，那一個(gè)才是真正符合自己社區(qū)的發(fā)展方向，值得開(kāi)發(fā)商好好去思考。要珍惜你的客戶，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該耐心的把產(chǎn)品做好，把配套做好，因?yàn)槟愕目蛻艮D(zhuǎn)身離去，他就不會(huì)回頭。