臨港重生

你去過臨港嗎？那是個路途遙遠、空氣清新、人員稀少、樓盤林立、市政投入明顯傾斜的地方。人們愛臨港，因為那邊有個面積比杭州西湖還大的滴水湖，因為那里完全沒有城市的喧囂和繁雜，在那邊，呼吸是享受，天地會遼闊，心情也會變得開朗。人們遠離臨港，因為那邊與自己習慣的生活方式完全不同，選擇臨港，就意味著你要忍受荒涼，忍受孤獨，忍受很多在你想象中或許很美，但事實上過哪怕短短幾天就會發瘋的日子。人們所看好的臨港，頭頂著“國際航運中心”的光環，還有我們這個民族關于大飛機的產業夢想。人們遠離臨港，只因為它離現實很遠。臨港曾經是個空城，《租售情報》編輯部因此在很長一段時間內都不看好它，就像不看好當初投資成災的松江新城一樣。《租售情報》編輯部卻也一直都關注著臨港，期待它的改變——巨大的區域發展潛力就在眼前，作為全上海最為專業的房地產媒體之一，我們不可能對其視而不見。終于，近期有關臨港的最新規劃陸續出臺，政策扶助下的臨港，能否展現出我們所希望的那種變化？

最新規劃價值還是空談？

2013年2月28日，上海市政府公布在臨港地區建立特別機制和實行特殊政策的30條細則（簡稱“臨港30條”）。以此來更好地落實“雙特”政策和管理辦法的相關精神。緊隨其后的是，上海市政府于5月2日，印發《臨港地區中長期發展規劃》顯示，臨港地區發展的長期目標是打造成為智慧低碳、生態宜居、面向國際、面向未來的綜合性節點城市。未來3年將投入1000億元，引導上海中心城區人口入住，預計2020年將引導80萬人口入駐。

TIPS：臨港30條

· 部分緊缺人才可直接落戶

· 每年投10億產業專項資金

· “雙定雙限房”3年內均價7500元/平方米

· 打造上海土地成本洼地 工業用地彈性出讓

· 實現產城融合 提供中高端人才就醫方便

漢宇地產董事總經理施宏叡

“臨港30條”給我們帶來最深印象的有兩方面，其一為“人才攻略”。事實上我們可以看到，關于臨港先后的規劃利好，表明市政府對于臨港新城重視程度極高。從細則內容來看，臨港利用“雙特”政策契機，加大人才落戶的激勵模式，無疑是最吸引眼球的。在人才戶籍和獎勵方面，對于臨港地區企業、重點機構引進的緊缺急需人才和高科技人才，可直接落戶，或申辦人才居住證。在本市居住證積分管理制度中，對工作和居住都在臨港的，可專項加分。

“雙特”政策在一定程度上通過“人才”標簽，來進行戶籍制度的改良，不僅從側面上突破上海嚴格執行的戶籍政策及限購政策。同時，推進100萬平方米“雙定雙限”房和200萬平方米公共租賃房模式，規劃建設一批高品質生態住宅，來解決區域內人才住房問題。如此一來，切實能有效改善當前“留得住企業，留不住人”的尷尬境地，有利于向“產城結合”目標靠攏。

其二是快速提升綜合配套環境。一系列利好規劃中對于綜合配套環境也做出了規定，在公共交通方面，完善軌交短駁公交，規劃有軌電車等公共交通體系。在生活配套方面，提供優質生活配套服務，提供中高端人才子女入學方便和本人就醫的綠色通道。一系列優惠政策都是為加快完善臨港地區生活配套設施打基礎，來改變當前產城不相融合狀態。

此次，地方政府出臺一系列扶持政策，是促成臨港新城迎接第二次飛躍的良好機遇，而隨著“雙特”政策落實，通過吸引產業和人才進駐臨港，將給當地樓市帶來一股新生力量。

德佑地產董事長兼總經理 邵非

根據最近一些針對臨港新城改造的政策，其前景有可能會成為另一個香港。因為，今年以來落地在臨港的政策，不只自由貿易區一項，2月底頒布的臨港“雙特”30條和4月中旬頒布的臨港《臨港地區中長期產業規劃》都提出，要用一系列特殊的政策來發展臨港的產業。未來的臨港，并不是像香港那樣僅以港口貿易、零售貿易和金融服務業支撐，而是上海多產業共同發展的唯一產城合一的新城。

克爾瑞上海機構研究總監 薛建雄

臨港最新的30條實際上以愿景為主，并沒有特別新的內容。但之所以臨港近期接連不斷發23條、30條、中期規劃等新規劃，表明上海新一屆的政府非常重視臨港新建設，希望更全面全力落實和推動臨港的建設。因此，在新一屆政府的帶領下，臨港的發展會重新回到快車道。不過，由于臨港位置太偏，沒有可輻射腹地，而且還會受到上海主城區的腹射，所以上升空間有限。

租售情報 一切皆有可能

上海市歷屆政府重視臨港區域的發展，這樣明顯“偏袒”的態度可能會讓上海其他許多新城都無比羨慕，畢竟這里具有不可取代的戰略意義。包括“航運中心”在內的“四個中心”建設，對上海而言是第二次騰飛的關鍵，其價值不亞于上世紀九十年代初期發軔的浦東開發。從這一層面上來說，臨港新城未來的區域價值將不可限量。目前，政府決心要將臨港地區基本建成高端制造要素高度集聚、先進制造業與現代服務業高效聯動“智造城”，宜業宜居、產城融合的現代化濱海新城，以及資源節約型、環境友好型的國家新型工業化示范基地。盡管很多人（甚至包括我們自己）都對此半信半疑，但看看當前和當年的浦東狀況，還有什么是不可能發生的呢？

臨港 過去究竟是怎么了？

早在2009年5月6日，上海市政府新聞發言人陳啟偉在舉行的例行新聞發布上發布，國務院已批復上海市《關于撤消南匯區建制將原南匯區行政區域劃入浦東新區的請示》，同意撤消上海市南匯區，將其行政區域并入上海市浦東新區。在“大浦東”利好概念的帶動下，臨港新城迎來第一次飛躍。根據漢宇地產新房監測數據顯示，2009年下半年，板塊商品住宅迎來成交高峰，月交易量最高可達400-500套高位，位居全市板塊成交榜單前列位置。當時，臨港新城儼然成為投資熱點區域，個別樓盤投資客的比例更是超過50%。

與其他熱得發燙的樓市板塊一樣，臨港的問題，也是在看上去最為繁榮的時候，埋下的禍根……

漢宇地產董事總經理施宏叡

臨港過去和現在最根本的問題在于，首先，臨港新城遠離上海中心城區，不論是現實的路途還是心理距離上都很難在短時間內獲得人們真正的認可；其二：與其他新城（松江新城、嘉定新城等）相比，臨港在灘涂上造城，得不到老城區的有力依托，居住氛圍原先就存在不足之處；其三：板塊內雖規劃建有軌道交通站點，但直到目前尚未正式通車。

此外，臨港新城由于地域大的原因，整體生活配套設施跟進速度緩慢，這將很難真正達到留住人的效果。在上述條件之下，期房交房以后，出于投資目的的購房者，原本呈現低入住意愿，即使出于自住購房目的的買家，也鮮有人愿意居住，這直接導致空置率節節攀升；同時，限購政策出臺后，市場中投資客比例大幅縮減，新房市場交易量隨即也面臨大幅縮水現狀，自2011年2月開始，臨港新城板塊持續多月成交量未破100套關口。上述原因導致，近幾年臨港新城儼然成為“孤島”。

德佑地產董事長兼總經理 邵非

雖說臨港新城的整體規劃達到國家戰略的高度，上海市政府也十分重視臨港地區的發展，但從目前來看，雖說“死城”有點過，但臨港地區的人口稀疏，人氣不旺成為不爭的事實。我們知道，臨港新城概念提出已經有好幾年了，但目前依然發展相對緩慢，個人認為最主要的原因是距離市中心較遠，同時交通不便。

臨港新城距上海中心城區約75公里，目前在未開通軌道交通的情況下，公共交通只有長途汽車，不論是自己開車還是乘坐公共交通都需要將近一個小時的時間，這也很大的制約了臨港新城人口導入的進程。常駐人口的稀少直接影響到了區域內商業、生活配套等等的各方面發展速度，人少而商業不發達，配套少；而反過來配套少，路程遠又使臨港新城人口導入緩慢——這種惡性循環的情況下，導致了目前臨港新城出現人們口中所謂“死城”的這種情況。

而從這一層面上來看，我們看到不管是之前的“臨港23條”還是近期的“臨港30條”，其扶植政策都是直切要害。限購令把之前在臨港購房的最大主力軍——投資客消滅殆盡，然后配套的，在這里又有人才戰略落地，“直接入籍”對人才而言是一個多么誘人的措施！再加上產業扶持、種子基金……倘若這些優惠政策都能真正落地，那我們之前所說的那種惡性循環就能被打破，曾經是“死城”的臨港，假以時日難道沒有變成“香港”的可能性嗎？

克爾瑞上海機構研究總監 薛建雄

臨港規劃超前，尚得不到上一屆政府的認可，是導致死城的主要原因。當時臨港按80萬人口的規模規劃新城，但是新城對下沒有周邊腹地可輻射，對上受到上海主城輻射。在人口導入能力不足的情況下，又因為城市規劃過大、導致前期建設過散，各種配套無法聚集。使得前期入駐人口生活不便，而前期進入的配套也處在虧本狀態，人口與配套不進反退的情況，更加重了臨港死城的狀態。

而且，把先進工業放到遠離內地的臨港，雖然有利于保護上海自身的產業；但對帶動長三角甚至全國工業升級轉型的發展不利，所以得不到更高層的支持，也沒能獲得上一屆上海政府的支持，加重了臨港的沒落。新一屆以上海本土為主的領導層，出于對上海產業的保護需要重新推動臨港建設，但力度也遠不如當年規劃初期那么大。

租售情報 偏遠 投機 死套——臨港困局

三位專家都坦誠表達了自身對臨港區域的看法，很顯然，德佑地產邵非先生的觀點顯得最為樂觀，克爾瑞上海機構研究總監薛建雄先生的觀點相對偏向悲觀。不過關于臨港當前問題的診斷應該能統一起來。于上海而言，這是個地處偏遠的板塊，75公里相當于G2/G42高速公路從上海到蘇州的路程，不管是實際距離還是心理感覺上，這是個很難令人動心的遙遠；其次是其在“大浦東”及“航運中心”的概念下被瘋狂地投機炒作了一把，導致短時間內開發量井噴，空置率畸高問題近幾年都無法根本解決——死城之說，多半由此而來。人少而配套少，配套少又導致人少，這是臨港目前面臨的第三個棘手問題。

臨港的獨特優勢和未來挑戰

誰都不能否認，臨港新城是一個獨具優勢的區域，這樣的優勢更多體現在戰略意義上，盡管它的夢想與這座城市目前還是格格不入，就好像20多年前的浦東一樣。“寧要浦西一張床，不要浦東一間房”的話語猶然還在耳邊，只是已經從真理變成了笑談。臨港會不會成為下一個全上海最有價值的區域？現在看不見，只有規劃給人們以信心；還有很多亟待解決的問題。然而真正的潛力，不就是存在于這樣的事實中間嗎？臨港的優勢和挑戰同樣明顯，且聽三位專家的解讀。

德佑地產董事長兼總經理 邵非

要說到臨港的優勢，不得不從整體規劃、產業等方面來講，臨港新城地處上海浦東新區最東南，擁有上海知名的滴水湖景觀，整體規劃起點很高，未來發展前景可期。產業方面臨港新城靠近洋山深水港和浦東國際機場，大力發展物業產業。同時區域內是上海重工業的基地，已經基本形成了汽車整車及零部件、大型船舶關鍵件、發電及輸變電設備、海洋工程設備、航空零部件配套等五大裝備產業制造基地。值得注意的是，國務院批準的上海自由貿易區域也離臨港新城很近，可以說雖然短期臨港發展面臨問題，但在政策和規劃的扶持下，區域發展前景潛力很大。

漢宇地產董事總經理施宏叡

簡單了解下浦東臨港新城，該區域地處東海與杭州灣交匯處，位于上海版圖最東南端，距離中心城區約75公里，土地由灘涂吹沙造陸所成，規劃總面積315.6平方公里。根據分析臨港獨有以下優勢。首先，區位優勢。臨港新城緊鄰浦東國際空港和洋山深水港。其次，體制優勢：專門成立的臨港管委會，將營造“臨港事，臨港辦”的體制，未來臨港新城也將成為浦東新區重點發展之地；再次，差異化功能設置。目前，上海重點推進世博園區、虹橋商務區、國際旅游度假區、前灘、黃浦江兩岸地區和臨港地區六大區域，從主要功能來看，除臨港地區外，其他5個區域均以發展現代化服務業為主體，而臨港則以發展先進制造業和戰略性新興產業為主，差異化路線使其更具強勁發展潛力；最后，區域范圍大。對于常住人口已突破2400萬人的上海而言，正面臨著主城區人口壓力巨大的困境，315平方公里的大臨港，將成為緩解人口壓力重要去處。

克爾瑞上海機構研究總監 薛建雄

臨港有三個優勢，其一個是靠近洋山港，對出口加工業來說，交通便利性非常高；其二是遠離主城區土地成本相對較低；其三是遠離內陸，不利于產業向內陸轉型，有利于上海保障自己的產業。

租售情報 “挑戰”眾說紛紜

德佑地產數據顯示，臨港地區新盤上市并不多，2006年2個，2007年1個，2008年無新盤入市，2009年至今逐漸有項目入市，但整體呈現下行的走勢，且近年來臨港新城的房價也沒有起色，截止2013年6月13日，成交均價為10739元/平方米，環比2009年僅上漲51.08%。邵非表示，近期傳出的臨港地區落戶政策，可見地方政府想盡辦法促臨港地區的發展。隨著未來軌道交通的通車，有望為區域的發展提供助力。臨港地區未來發展中最大的挑戰還是如何快速的人口導入，特別是在軌道交通通車之后，在短時間內吸引更多的人進駐臨港新城。在配套上面的完善也面臨挑戰，就目前的臨港現狀來看，主要配套集中在老城區內，重點發展的滴水湖周邊區域配套十分有限，如何引進商家，使商家長期在本地區經營發展也是一個挑戰。

漢宇地產董事總經理施宏叡則指出，臨港新城區域面積達315平方公里，大范圍開發，配套設施投資巨大，不可能一蹴而就。而目前，新城常住人口僅有1萬人，與巨大的新城規模不成正比以外，與2020年引導80萬人口入駐的目標也是相距甚。同時，與其他新城相比，臨港新城發展起點較低，想要完成遠期規劃目標，需在各類綜合配套方面加速發展。

克爾瑞上海機構研究總監薛建雄看來是一個唱空派，他直言：臨港的潛力并不會特別大，那么房地產業的空間也相對有限，頂多只是局部配套成形后，房價上升到與其它郊區新城相當的1.5萬元左右。所以對于需要在當地安家置業者來說，早買會有一定好處，但投資的話價值并不高。

重生還是沉淪：

事實上，我們關注臨港，完全沒有預設任何結論性的傾向。大家的觀點都很直接，邵非先生樂觀、施宏叡先生謹慎，薛建雄先生則相對比較看空。《租售情報》并不指望以此來指導大家的買房決策，卻只是想在這樣的決策之上增加一些專業的思考，大家可以同意，當然也完全可以選擇反對或直接無視。我們歡迎甚至渴求討論。

臨港究竟是重生還是沉淪，這是個見仁見智的問題。從《租售情報》的角度來判斷，可能比較接近施宏叡先生的觀點：認可其潛在價值，清楚其當前挑戰。盡管我們無比期望臨港在政策的扶持下能重獲新生，但畢竟一切都在規劃里和想象中。對于臨港，我們有的只是祝福，以及和以前一樣，冷靜得近乎冷酷的觀察，我們無法保證臨港的未來，只能保證，我們隊臨港的所有報道，都將是真實且接地氣的。