三足立起月浦新城

月浦板塊自去年寶華·北岸郡庭開盤熱銷以來，很長時間都是不溫不火的局面，今年在售的中冶尚園、中冶祥騰寶月花園和寶華盛世花園，都是已經交房的尾盤在售，整個板塊似乎已經淡出大家的視線。

金九銀十之際，寶山地區的供應高地似乎從原來的大場區域轉移到更北的月浦。月浦板塊從去年到今年蟄伏幾乎一整年之后，迎來了供應爆發點。一下子出現了三個全新商品住宅項目，有9月率先亮相的靜安城投的陽光美林項目，10月份即將上市的新城地產新城昱翠灣項目，還有預計明年5月份上市的中冶2號地塊。三個全新樓盤的集中發力不禁讓人對月浦有了新的思考，月浦是否能像大場一樣在板塊供應激增之后迎來價格的快速飛漲？目前的三足鼎立之勢能否撐起月浦新的篇章？

月浦印象

一直以來，月浦臟亂差的工業園區形象深入人心。確實，月浦在區劃上屬于寶山產業片區內。周邊產業群主要以鋼鐵冶金延伸業、紙業、計算機周邊產品、物流業、醫藥化工、環保和機電制造等為主。

整個月浦由最北部的盛橋、中間的沈巷和南部的月浦城區形成“一城兩區”格局，居住區集中在蘊川路沿線。幾年前，區域內居住主要集中于月浦城區，沈巷和盛橋以較少的老公房和民房為主。隨著近幾年房產市場的不斷開發，一些新型居住區出現在沈巷和盛橋社區，而生活配套仍然集中在成熟的月浦中心鎮區上，沈巷作為月浦區規劃的中心區域，距離月浦城區2公里左右。這大概是大多數郊區新興板塊發展遇到的問題：成熟的片區沒有新房供應，新房集中的片區沒有生活配套，還是需要依靠老城區。

交通方面，板塊離1號線和3號線都有一定距離，公共交通為郊區化經營線路，發車間距長，短期內這一現狀難以改變。遠期規劃，2020年后地鐵1號線北延伸至崇明段經過月浦板塊，但這一規劃遙遙無期不說，對板塊作用也較小。

正因為不具備大力開發的先決條件，月浦板塊內房地產起步較晚，2004、2005年開發初期集中于月浦城區，2006年后月浦城區土地量縮減，成績逐年下滑。2009年后隨著沈巷社區陸續開發，區域逐漸回升，年供應達24萬平方米。

月浦之變

近年來，隨著軌道交通的延伸與城市版圖的不斷擴張，一個個新興宜居城鎮正不斷涌現。寶山區政府也不斷調整區內的產業結構，著力發展新型產業與現代服務業，規劃建設新的居民生活區，區域房地產開發主要集中于月浦城區外圍的沈巷及盛橋地區。

2011年5月時，中冶祥騰寶月花園率先開盤，當月的簽約量即超過了300套，并在之后的兩個月里連續保持了月簽三位數的成績；7月開盤的中冶尚園，也以277套的成績在當月成為熱銷樓盤；甚至位于盛橋地區的寶華盛世花園開盤之后當月的簽約數量也超過了三位數。這些樓盤憑借板塊自身的強大消化能力以及相對親民的價格短時間內快速去化，這一年，月浦的房價從之前的9000元不到飆升到12000元/平方米。即使這樣，月浦地區仍然是寶山市場供應上的價格洼地。低總價、高性價比等標簽被安在了這些樓盤上，而恰恰是這樣的產品最受市場歡迎，于是月浦的外來人口導入量開始增大，板塊內的人氣開始聚集。

據目前掌握的資料顯示：月浦新鎮的規劃中板塊內相當數量的重工業廠房，諸如：水泥廠、鋼鐵加工廠等都將搬遷或關閉。有消息稱寶鋼生產主體將轉移至湛江，并在未來6-7年內得以實現。去年5月寶鋼集團董事長徐樂江在一次論壇上表示，寶鋼將借助上海產業結構調整的契機，利用湛江鋼鐵項目和八一鋼鐵南疆項目新建的機會，遷出上海地區的部分產能；在整個十二五計劃中，板塊將建成具備各種商業中心、商場以及九年一貫制學校的現代化住宅社區，并且同現在的美蘭湖北歐新鎮一樣，整個月浦新鎮也將擁有相對統一的建筑風格。現在去月浦的各大售樓處轉一圈，一個新名詞成為售樓員常掛在嘴邊的營銷用語——月浦新城。不錯，月浦地區的長遠規劃是一個英倫風格的居住小鎮，這和近幾年月浦地區土地市場熱鬧的情況不謀而合……縱觀從2008年至今的地塊成交記錄，居住、商辦等地塊層出不窮，在住宅開發的腳步漸漸從市區轉向城郊的時候，月浦這塊亟待開發的處女地在開發商眼中是土地儲備的理想選擇。隨著今年城投、新城、中冶項目的陸續啟動，我們看到更多知名的開發商入駐月浦，月浦大規模的住宅建設似乎就此拉開帷幕。

糾結的新風系統

身處月浦的開發商們，對樓盤所處環境較差毫不避諱，畢竟那些高聳的煙囪和突突往外冒的白煙是擋不住的。那就需要考慮怎么在既有的基礎上最大程度地降低對購房者的影響。于是新風系統成了月浦板塊樓盤的標配，最早一批開發的社區如中冶尚園和寶華盛世花園都有新風系統。

記者近日在走訪某樓盤時，工作人員告訴記者，他們沒有預裝新風系統，“因為大家對新風系統不了解，新風系統是把室內的渾濁空氣排出去，把室外的新鮮空氣送進來，月浦這里的室外空氣本來就差，這樣不是適得其反了嗎？”

為此，記者專門查閱了相關資料，了解到新風系統的風機通過管道與一系列的排風口相連，風機啟動，室內受污染的空氣經排風口及風機排往室外，使室內形成負壓，室外新鮮空氣便經進風口進入室內，從而使室內人員可呼吸到高品質的新鮮空氣。在送風的同時對進入室內的空氣進行過濾、滅毒、殺菌、增氧、預熱（冬天）。

從這個系統的工作原理看，平時不用開窗換氣，通過新風進入室內的空氣不是簡單的抽送，而是經過一系列處理的，不管是否真的有用，至少在心理上能給人以安慰。

置業群體，泛北區為主

月浦的住宅市場發展之初主要針對區域內的購房群體，用“自產自銷”來形容一點都不為過。因為對月浦不了解，以及板塊自身發展的相對滯后，外區人很難將其納入考慮，月浦的住宅市場在很長一段時間內就處在這樣的窘境之中。雖然近兩年該情況有所好轉，而且月浦新城的規劃也是躍然紙上，但只看那邊廂吆喝著美好前景，這邊廂買賬的仍然還是以寶山，楊、虹、閘為輔的泛北區原住戶為主。

簡單點說，這些人可以分為兩類，一類是有一定購買力的市區年輕族群。這些人主要是剛畢業不久、收入中等，和有父母資助的年輕置業者，相對年長者來說，比較容易接受新興區域。他們買房對總價比較敏感，對房子的舒適度和居住品質要求較高。

還有一類，也是占大多數的是周邊改善居住條件的居民。他們基本上屬于在郊區收入相對較高，希望通過購房實現居住條件的改善，獲得一種身份上的升級。熱衷于選擇既有規劃又靠近原來生活地的區域置業。此外，記者了解到，在月浦地區一、二手房出現價格倒掛的現象，一方面老城區的生活畢竟比較方便，另一方面老城區的房子面積小所以單價較高。而且這種建造于80年代甚至更早的老房子很難獲得貸款，于是要買房子的人紛紛往外走，這也是當地樓盤的購買人群主要是當地人的重要原因，對于他們來講，外部環境早已適應，稍微走的遠一點能住上面積更大的新房子。

總價有敏感上限

月浦板塊價格梯度明顯，盛橋片區11000-11500元/平方米，沈巷地區12000-12500元/平方米，今年9月新上市的陽光美林將板塊均價拉到13500元/平方米的新高度。雖然看上去單價不高，但一直以來，月浦市場上供應的產品似乎都打不破一個總價的魔咒。以中冶尚園為例，該盤毛坯成交均價約12500元，一房60-63平方米，總價70-80萬元；兩房82-90平方米，總價100-110萬元，這兩種戶型都賣的較好；而113-139的三房由于總價普遍超過140萬元，僅有最小面積段三房有成交；兩棟裝修三房產品對外報價達15000元/平方米，購房者基本無接受度。旁邊的中冶祥騰價格與之單價差不多，目前已經全部賣完，但在后期的銷售過程中同樣是127平方米的三房銷售遇阻，而106-113平方米的小三房因為總價在140萬以內，成交表現良好。

記者是這樣理解，在月浦買三房的購房者能夠接受的最高總價就是140萬。購房者買房前都會比較，這個地段，這個配套和環境，我能接受的就是這個價格底線了，再高？我有其他選擇。在整個寶山區域來講，最有效、能大量截流月浦購房者的板塊就是楊行。楊行地區在去年以招商海德公館和遠洋香奈這兩個盤的新供應成為矚目的焦點，以地鐵終點站和價格便宜兩大優勢搶占市場份額，這也是月浦去年沉寂的原因之一。不過下半年這一情況將有所改變，因為楊行馬上有綠地這個抬高板塊均價的里程碑項目出現，遠洋香奈賣到現在早也不是當初貼著成本開17500元/平方米的單價，對于月浦來講，這也是一次機會——在房價飛漲的激流里敗下陣來的只能順流而下求其次了。

空白的開墾

如果查閱最新三個樓盤的土地信息，會發現四至范圍讓你有點摸不著頭腦，不僅月富路和月盛路這兩條規劃路在地圖上找不到，還有月巷路這條本來應該是南北走向的路，從四至范圍描述里看成了東西走向，記者到現場看過沙盤才知道，月巷路即是川巷路的延伸，原本的路在這里拐了個彎。在原本空白的土地上規劃了新路，蓋了新房，白紙上畫圖顯然要容易很多。

更有意思的是，月浦的三個新盤有一個共同點，那就是地塊對容積率的要求都是1.4。中冶項目的具體規劃目前還未知，城投的陽光美林選擇了小高層建筑，戶型從1房到3房都有，將更多的公用空間拿來做綠化；新城的昱翠灣是全部做了多層洋房，把房子蓋矮了，將住戶減少了。值得一提的是，在該盤定位之初，不止一家地產策劃公司，建議新城將這塊地打造成小高層和聯排別墅的混合產品，因為這兩種產品一個熱銷，一個稀缺還可以做到高溢價，而新城地產的最終選擇是一個純粹的多層洋房，從這一點記者似乎從中看出新城欲打造板塊地標的氣魄來。

從時間上來看，新城和中冶這兩個地塊是在2012年11月28日同時拿到，而城投的那塊地（陽光美林項目）是在2008年1月24日就已經取得，樓板價1934元/平方米。時隔5年，它要與后來中冶以3750元、新城以3518元的價格拿到的地塊競分市場，這場仗還沒開始打，就已經贏了個大半，因為最不濟，它可以做最便宜的那個樓盤。

產品各有所長

位于同一個區域，三個樓盤的位置緊挨著形成一個三角形的格局，人們不免把這三個樓盤拿來做一番比較。就已經現身的這兩個樓盤來看，拋開外部環境不談，他們的產品本身可謂各有所長。

陽光美林：55%高綠化率

由品牌開發商靜安城投打造的近10萬平方米大型精品社區——陽光美林，整個社區由 15棟西班牙風格小高層建筑組成，整體布局疏朗明晰，棟距開闊。

月浦的新樓盤都欲打“綠海”牌，想通過小環境的優美展示讓購房者忘記外圍的大環境，這一點上陽光美林做的最到位。整個小區的綠化覆蓋率達55%，足以媲美很多別墅社區的綠化率。小區以中央大草坪景觀為東西軸線，向南北擴散，形成遙相呼應的整體視覺效果，再加上社區西側約300米河道和約7000平方米的公園，大大拓展了居民散步、活動的場所。在景觀細節處理上，幾十種植物通過七層景觀種植手法，展現出層層遞進的畫面。除了高綠化率外，陽光美林在社區服務方面也下了功夫，采取一樓全部架空的設置，將這部分公共空間拿來做兒童玩耍空間、老人鍛煉場地，住戶們在樓下即可活動交流，實現即使下雨天也不用窩在家里的體驗。

樓盤首推房源為74平方米1房、94平方米2房和125平方米3房，均價13500元/平方米，主力戶型約74-94平方米緊湊型公寓產品，總價百萬元起。對于該盤的銷售進度和推盤速度，該工作人員告訴記者，他們沒想到開盤去化的這么好，“本來上面給我們的目標是保三爭四的，誰知道開盤當天200多套房源就賣了一大半，今年已經超額完成任務了，接下來也不急，加上城投一貫是將戰線拉長的策略，所以下一批房源預計會到10月份推出幾十套房源，產品只有三房的大戶型。”

新城昱翠灣：創新成長型洋房

新城的地塊分兩部分，東北側為商業集貿用地，其余為住宅用地。這方面來講，新城昱翠灣不僅在交房以后能夠滿足自己業主的日常所需，還在一定程度上承擔著附近幾個樓盤的生活配套重任。新城昱翠灣整個項目住宅部分是由24幢7—8層多層電梯洋房所組成，一梯兩戶設計，約8.5萬平方米低密度高尚社區，綠化率達到40%，有近7萬平方米的綠化環繞。

新城昱翠灣作為新城地產在本區域首個亮相的項目，其創新的成長性洋房在產品上具有極大地創新性及生命力，除了低密度的花園洋房相比其他項目普通公寓更高一籌以外，更是打造出了極有沖擊力的76平方米三房及83平方米四房產品，讓購房者在有限的購置成本下，享受到更大的居住功能及空間。

所謂成長性蘊涵兩層寓意，一是從時間上，家庭成員生命周期的成長；二是從空間上，居住房型可以無限拓展的成長。無論你是單身貴族、兩人世界、甚至是三代同堂，N+1戶型靈動百變，可實現2房變3房，3房變4房的全家庭生命周期的多功能空間。

此外，由于每戶均設計南北陽臺、飄窗、設備平臺等，每戶的附贈面積極多，76平方米戶型附贈14.81平方米，83平方米附贈15平方米，空間的魔力變換使得房率將近100%。所以面積雖然只有80平方米左右，但戶型完全滿足三房的居住需求，其中最小臥室的面寬也有3米，客廳面寬達到3.6米，可以說是用最少的錢買到最大的空間。

立樓盤還是立板塊

月浦的現有產品現狀，讓記者想起了寶山另一個熱銷的項目——旭輝瀾悅灣，這個項目同樣位于寶山外延，遠離地鐵，無規劃，無配套。在它開盤以前，當地項目只能吸引本地及周邊客群。2011年開盤后創造了當時的銷售奇跡，成功導入了外圍客群，以低開高走的均價走勢順利實現項目高溢價。然而，該樓盤的成功只是讓更多的人知道了旭輝瀾悅灣，又有多少人知道該盤所在的羅涇板塊，對板塊又有多少了解呢？

月浦的三足鼎立之勢是會給月浦帶來顛覆性改變還是只是剛需置業的不得已之選，從根本上來說還是決定于外圍環境。規劃無疑讓板塊的發展前景大好，但從規劃到實現，依然要有很長的路要走，市場的熱鬧只能是月浦萬里長征的第一步，究竟何時這些規劃藍圖能夠實現并真正服務老百姓，讓更多外區買房人對月浦改觀，我們會和您一起拭目以待。