樓市正進入階段高點 頂層設計或再造行業新體制

樓市正進入階段性高點，12億平方米或成全國市場容量極限

2012年，全國商品房銷售總量為11.13億平方米，同比2011年小幅上漲1.74%，增速降低了3個百分點。按照今年的月均成交水平，預計2013年全年商品房銷售量將在12億平方米以內，同比增幅5%左右。盡管樓市已在2012年以后進入全面復蘇，但是全國商品房的銷售量卻難以再復制過去25%左右的增長速度。

三大因素制約未來全國商品房規模難以繼續上行

第一，人口紅利逐年遞減大勢已定，支撐房地產市場規模快速擴張的主要因素將不復存在。住宅，是滿足居住需求的商品，和適齡購房人口變化密切相關。數據顯示，我國購房者年齡集中在20歲-45歲，占總成交量80%以上，其中30 歲以下購房者占總成交量約40%。其中20歲-30歲是典型剛性需求。在2000年-2010年，20歲-45歲人口持續增，2010年達頂峰，約5.5億人左右。在2010年-2020年，對應剛需和改善居住人口將持續減少，到2020年，20歲-45歲人口將減少10%左右。根據第六次人口普查數據，中國城市中20歲-45歲的人口已經達到頂峰，為2.06 億人，到2018年，該部分人群人口將下降約10%，，城市中20歲-30歲的主力剛需群體，在2011年-2012 年間達到9300 萬高峰，預計在2018年將下降20%以上。毫無疑問，購房需求總量的減少將同時減少剛性需求和改善型需求，決定了商品房的消費規模很難在過去的基礎上再出現大幅度的突破。

第二，未來十年的城鎮化微觀進程并不樂觀，難以成為接棒人口紅利成為拉動住房消費的引擎。2010年，全國城鎮化率首次突破50%，按照發達國家的經驗，城鎮化率在50-80%的這個階段將是社會財富和人口加速集聚的黃金時期，住房市場將因此大大受益。但從微觀層面看，現實并不像想象中樂觀。數據顯示，2010年287個地級市中有近六成城市的城鎮化率在40%或以下。東部城市的城鎮化率逐漸觸頂（事實上深圳的城鎮化率已經在2010年達到了100%），西部新的增長極又難以在短時期內形成，全國范圍內的城鎮化進程將青黃不接。

第三，城市發展面臨資源不足和過度透支的風險，未來商品房市場難以再有大幅上漲的空間。一方面，一線城市開發較早，住宅用地的供應量已經逼近極限，商品住宅供應的逐漸減少勢必導致成交量上行乏力；另一方面，剛需承受力是有極限的，一線城市持續上漲的房價終將抑制剛需的進一步釋放。以上海為例，總價一旦超過200萬元，剛需的價格抗性勢必將集中顯現。對三、四線城市來說，在過去的幾年中，由于過于依賴土地收入帶來的收入，一方面是高體量的土地出讓規模，另一方面是以本地需求為主的有限人口，三、四線城市正面臨過度透支的風險。持續的高體量土地供應將造成商品房市場巨大的供應壓力，需求的透支性釋放必然將導致成交規模迎來回調。

重拾頂層設計，再造房地產行業新體制

今年 3月以來，建立房地產調控長效機制被不斷提及，房產稅擴大試點、房地產企業融資開閘、房地產投資信托基金（REITs）相關政策甚至遺產稅草案……從新一屆政府一系列已經公開的舉措中我們看到，一項設計精密的房地產調控長效機制體系正在逐步醞釀中初現雛形。

不同于以往一味打壓需求的調控思路，本屆政府正不遺余力地推進供應端的充分釋放。放開房地產企業再融資的閘門是其中一個非常巨大的進步，這意味著政府已經從過去那種通過打壓資金鏈逼迫房企降價求售，轉變成今天的通過支持房企融資促成供應增長，從而平抑房價過快上漲的思路上，作為房地產行業產業鏈當中的一員，我們非常樂于看到政府正在做出這樣更加尊重市場規律的轉變。

保障房建設的大力推進也是促供應的一大體現。2010年是本輪保障房大躍進正式開啟的年份，2011年1000萬套，十二五期間3600萬套起碼昭示了政府已經意識到了過去十多年中保障房建設的嚴重缺位。盡管在推進的過程中，仍然存在由于缺乏經驗而帶來的諸多問題，但是顯然新一屆政府已經意識到并正在逐步改善。

對于抑制投資投機需求，通過用一種等量級的政策去代替當前的限購已經基本在業界達成共識，房產稅被寄予厚望。從中央政府近期頻繁的表態來看，房產稅試點的鋪開已經板上釘釘。當然，從目前已經試點的兩個城市來看，房產稅抑制投資投機的效果并不明顯，但是鑒于抑制需求對于控制房價而言，本身就是一種指標不治本的輔助性措施，所以只要政府不遺余力地推進供應放量，從而把房價控制在合理的漲幅區間，自然會降低投機性資金進入房地產市場的概率，房產稅作為一項補充性的增加地方稅源的稅制所起的作用已經足夠。

以促供應為主，以抑需求為輔，本屆政府的調控思路已經逐漸清晰，這種完全不同于前任的調控思路令我們耳目一新，同時也為之振奮。我們看到新一屆政府在吸取了前任的經驗和教訓的基礎上，又一次重拾了對房地產頂層設計的系統性構建。毫無疑問，這種轉變將引領中國房地產行業在經歷了遍地黃金的十年后走向未來，我們拭目以待。