浦江商業(yè) 過(guò)剩了嗎？

浦江鎮(zhèn)是今年閔行房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)最好的板塊，區(qū)域內(nèi)的浦江華僑城、浦江頤城、浦江坤庭等項(xiàng)目，一直保持著非常好的成交量，售價(jià)在過(guò)去的幾個(gè)月時(shí)間里也有很大程度的上漲。以浦江鎮(zhèn)的地標(biāo)樓盤(pán)為例，浦江華僑城的成交均價(jià)已經(jīng)從2013年1月的20780元/平方米，上漲至現(xiàn)在（2013年10月）的27162元/平方米。該案最新的報(bào)價(jià)已經(jīng)高達(dá)30000元/平方米。

除了在住宅市場(chǎng)上的搶眼展示，浦江鎮(zhèn)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也是風(fēng)風(fēng)火火。全新的項(xiàng)目有浦江華僑城OMALL商業(yè)中心（約8.6萬(wàn)平方米）、復(fù)地申公館（約7萬(wàn)平方米）、旭輝浦江國(guó)際（約13萬(wàn)平方米）、紅星國(guó)際廣場(chǎng)（約27萬(wàn)平方米）以及在建中的浦江世博家園配套商業(yè)項(xiàng)目——浦江城市廣場(chǎng)（約18萬(wàn)平方米）。這些項(xiàng)目涵蓋了辦公樓、獨(dú)棟辦公別墅、LOFT公寓、商鋪等多種物業(yè)類(lèi)型，粗略地計(jì)算，這些還未投入使用的商業(yè)項(xiàng)目的總體量已經(jīng)達(dá)到73萬(wàn)平方米，更何況浦江鎮(zhèn)還有幾個(gè)已經(jīng)運(yùn)營(yíng)多年的商業(yè)中心。這讓我們不禁要問(wèn)，浦江鎮(zhèn)是否真的需要如此大規(guī)模的商業(yè)項(xiàng)目？浦江鎮(zhèn)有足夠的人口和消費(fèi)能力來(lái)支撐這些商業(yè)？對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，浦江鎮(zhèn)的商業(yè)地產(chǎn)，是否已經(jīng)有過(guò)剩的趨勢(shì)？

必須要提防的“產(chǎn)能過(guò)剩”

一提及“產(chǎn)能過(guò)剩”，人們首先會(huì)聯(lián)想到鋼鐵、水泥、汽車(chē)等傳統(tǒng)的工業(yè)行業(yè)。產(chǎn)能過(guò)剩是指生產(chǎn)能力的總和大于消費(fèi)能力的總和。如我國(guó)的汽車(chē)行業(yè)，2011年中國(guó)汽車(chē)閑置產(chǎn)能已經(jīng)高達(dá)600萬(wàn)輛。預(yù)計(jì)到2016年，閑置產(chǎn)能還將上升至900萬(wàn)輛。中國(guó)境內(nèi)的工廠到2015年的年產(chǎn)能可能達(dá)到4000萬(wàn)輛，即便將出口考慮在內(nèi)，這一產(chǎn)能也比實(shí)際市場(chǎng)的吸收能力高出35%。

產(chǎn)能過(guò)剩，不僅能造成一個(gè)企業(yè)的重大損失，對(duì)整個(gè)行業(yè)也有著極大的破壞力，從而影響經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。更重要的是，產(chǎn)能過(guò)剩造成的資源浪費(fèi)是不可挽回的。

但商業(yè)地產(chǎn)具有主要的投資屬性，“產(chǎn)能過(guò)剩”一詞對(duì)商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，似乎是一個(gè)偽命題。尤其是在上海這樣的寸土寸金的超級(jí)城市，房地產(chǎn)行業(yè)依然被認(rèn)為是最具有投資價(jià)值的行業(yè)。雖然我們生產(chǎn)了大量的，甚至超量的商業(yè)項(xiàng)目，但因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，房?jī)r(jià)多年來(lái)一直在不斷上漲，很多人也都很樂(lè)意將自己的財(cái)產(chǎn)用于房地產(chǎn)投資，畢竟投在房子上，要比放在銀行得到的回報(bào)更多，也比放在股市里更安全。如果這房子能賣(mài)掉，似乎就不算是“產(chǎn)能過(guò)剩”。

但在某一個(gè)特定的區(qū)域里，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)如果遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了當(dāng)?shù)厝丝诘男枨螅m然開(kāi)發(fā)商能將房子出售出去，但作為投資者，為了使投資利益最大化、降低投資風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)高度提防“產(chǎn)能過(guò)剩”的區(qū)域。

過(guò)剩？有案例嗎？世博家園商業(yè)廣場(chǎng)

關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)過(guò)剩，開(kāi)發(fā)商成功出售物業(yè)，但是區(qū)域的消費(fèi)能力不足以支撐商業(yè)中心的正常運(yùn)營(yíng)，最終導(dǎo)致投資者利益嚴(yán)重受損的失敗項(xiàng)目在上海也有不少。如寶山區(qū)蕰川路的百聯(lián)北上海購(gòu)物中心，一度被稱(chēng)為北上海規(guī)模最大的商業(yè)中心，在2004年時(shí)，也是北上海的住宅開(kāi)發(fā)商們所津津樂(lè)道的大型商業(yè)項(xiàng)目。但百聯(lián)北上海在運(yùn)營(yíng)了4年之后，其中的東方商廈就已經(jīng)停業(yè)，到2009年初，整個(gè)購(gòu)物中心幾乎所有的商鋪都已經(jīng)撤柜。這其中既有當(dāng)初功能定位的原因，也有招商不力的原因，也有產(chǎn)權(quán)、管理等問(wèn)題，最終這個(gè)項(xiàng)目至今也沒(méi)能發(fā)展起來(lái)。

在浦江鎮(zhèn)也有已經(jīng)建設(shè)完成，但是多年來(lái)依然沒(méi)有運(yùn)營(yíng)的商業(yè)項(xiàng)目么？還真有一個(gè)，就是位于浦錦路江園路的世博家園商業(yè)廣場(chǎng)。建成幾年沒(méi)有一家門(mén)店開(kāi)業(yè)，辦公樓也沒(méi)有入駐，現(xiàn)在世博家園商業(yè)廣場(chǎng)的正門(mén)已經(jīng)長(zhǎng)上了荒草，與對(duì)面的綠地沃爾瑪商業(yè)中心相比，頗顯荒涼。而這是不是因?yàn)楫?dāng)?shù)氐娜丝诓蛔阋灾雾?xiàng)目的運(yùn)營(yíng)呢？

據(jù)了解，浦江世博家園于2004年11月在閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)正式開(kāi)工建設(shè)，是最早啟動(dòng)的世博會(huì)配套工程。2005年底至2006年間，浦江世博家園項(xiàng)目分三批交付使用，住宅、商場(chǎng)、社區(qū)服務(wù)中心、醫(yī)療中心、學(xué)校、敬老院等配套服務(wù)設(shè)施一應(yīng)俱全，總計(jì)面積達(dá)100多萬(wàn)平方米，其中住宅面積約89萬(wàn)平方米，商業(yè)、公建配套等約23.8萬(wàn)平方米，共計(jì)10474套房屋，規(guī)劃居住2.76萬(wàn)人。除了浦江世博家園，周邊還有一個(gè)規(guī)模超大的居住區(qū)——中心鎮(zhèn)區(qū)農(nóng)民動(dòng)遷房基地，規(guī)劃總用地面積約為93公頃，規(guī)劃總建筑面積為82萬(wàn)平方米，一期景江苑已于2004年5月竣工，二期景舒苑于2004年4月正式開(kāi)工，2007年竣工交房。景江苑有5個(gè)街坊，景舒苑有10個(gè)街坊。這里的居住區(qū)和居住人口的規(guī)模都非常龐大，商業(yè)沒(méi)能運(yùn)營(yíng)起來(lái)，顯然不僅僅是人口不足的原因。

浦江鎮(zhèn)社區(qū)級(jí)商業(yè)中心為何一山不容二虎？

世博家園商業(yè)廣場(chǎng)周邊擁有30個(gè)街坊的成熟居住區(qū)，僅動(dòng)遷過(guò)來(lái)的人口就超過(guò)5萬(wàn)人，周邊的常住人口一共有10多萬(wàn)。這里馬路沿街的商業(yè)門(mén)店非常多，也都正常營(yíng)業(yè)，為何只有世博家園商業(yè)廣場(chǎng)就完全沒(méi)能成功運(yùn)營(yíng)？

作為一個(gè)社區(qū)級(jí)的商業(yè)中心，在世博家園商業(yè)廣場(chǎng)正對(duì)面100米遠(yuǎn)的地方已經(jīng)有一個(gè)綠地·樂(lè)和城，那里是綠地集團(tuán)精心打造的大型商業(yè)中心，2010年，零售巨頭沃爾瑪已經(jīng)在此盛大開(kāi)業(yè)。蘇寧電器，KTV，品牌餐飲都已陸續(xù)入駐。這一個(gè)商業(yè)中心已經(jīng)能滿足周邊居民的生活需要，而且運(yùn)營(yíng)的非常成熟，作為世博動(dòng)遷基地的配套商業(yè)中心，本身在招商上就弱于已經(jīng)高度商業(yè)化的綠地，世博家園商業(yè)廣場(chǎng)要想分流，實(shí)在是舉步維艱，如此這般，必然是一山不容二虎。

社區(qū)級(jí)商業(yè)中心是指商業(yè)一定程度集聚，主要配置居民日常生活必需品和商業(yè)行業(yè)和生活服務(wù)業(yè)的商業(yè)集聚區(qū)，滿足本社區(qū)居民“開(kāi)門(mén)七件事”，是最基本的商圈和城市服務(wù)體系。以大中型超市為主，有各類(lèi)餐飲、文化活動(dòng)中心、社區(qū)服務(wù)中心、郵局、銀行、美容美發(fā)、沐浴、修配等各種服務(wù)設(shè)施。社區(qū)級(jí)商業(yè)中心的影響面主要為社區(qū)居民，一般在社區(qū)級(jí)商業(yè)中心的外來(lái)購(gòu)買(mǎi)力不到10%。通常認(rèn)為，城市商業(yè)規(guī)劃發(fā)展距市級(jí)、區(qū)域商業(yè)中心1—2公里以外的居住區(qū)，服務(wù)人口5萬(wàn)人左右，應(yīng)有一個(gè)相應(yīng)規(guī)模的社區(qū)級(jí)商業(yè)中心，商業(yè)營(yíng)業(yè)面積為1—2.5萬(wàn)平方米之間。

因此，浦江世博家園商業(yè)廣場(chǎng)必然是這里社區(qū)級(jí)商業(yè)中心過(guò)剩的產(chǎn)物，在加上江月路地鐵站附近有易初蓮花大賣(mài)場(chǎng)，會(huì)吸引大量浦星公路周邊的居民前來(lái)消費(fèi)；還有紅星國(guó)際廣場(chǎng)，擁有紅星美凱龍和購(gòu)物中心兩大主力店，對(duì)于周邊的吸引力也比較強(qiáng)。所以，在未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間里，浦江世博家園商業(yè)廣場(chǎng)得以開(kāi)業(yè)的可能性都不是很大。筆者認(rèn)為，在建中的浦江城市廣場(chǎng)，未來(lái)也是前景堪憂。

約40萬(wàn)人口規(guī)模能以支撐商業(yè)運(yùn)營(yíng)嗎？

筆者在紅星國(guó)際廣場(chǎng)的售樓處看到這樣一組數(shù)據(jù)：大浦江現(xiàn)有人口90萬(wàn)、現(xiàn)有商業(yè)面積25萬(wàn)平方米、大浦江人均商業(yè)面積0.27平方米；上海人均商業(yè)面積2.5平方米、未來(lái)大浦江人口將達(dá)到210萬(wàn)人，如果按人均2.5平方米的商業(yè)面積計(jì)算，大浦江現(xiàn)在的商業(yè)缺口面積將達(dá)到驚人的500萬(wàn)平方米。面對(duì)這樣一組數(shù)據(jù)，筆者實(shí)在難以認(rèn)同，試想一下，目前虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)一期的總商業(yè)規(guī)劃面積就是580萬(wàn)平方米，如果將如同虹橋商務(wù)區(qū)一般的商業(yè)體量放到浦江鎮(zhèn)，那將是何等的“壯觀”。浦江鎮(zhèn)現(xiàn)實(shí)的情況是怎么樣的呢？

首先，整個(gè)浦江鎮(zhèn)現(xiàn)在人口規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)能達(dá)到90萬(wàn)人，甚至連這一數(shù)字的一半都不到。2011年閔行區(qū)人口普查數(shù)據(jù)顯示，截至2010年，浦江鎮(zhèn)戶(hù)籍人口10.6萬(wàn)，外來(lái)人口14.8萬(wàn)，加上居委會(huì)里實(shí)際居住的動(dòng)遷戶(hù)（戶(hù)口還在村委會(huì)）約4.5萬(wàn)人，總?cè)丝诩s在30萬(wàn)左右；另外，由于浦江鎮(zhèn)正處于大開(kāi)發(fā)、大建設(shè)時(shí)期，26個(gè)村均涉及動(dòng)遷，“人戶(hù)分離”現(xiàn)象十分突出，因此人口普查的難度非常巨大，人口統(tǒng)計(jì)數(shù)字也不能完全精準(zhǔn)地反映區(qū)域人口規(guī)模。也有相關(guān)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，2012年浦江鎮(zhèn)的常住人口在35萬(wàn)左右。時(shí)至今日，整個(gè)浦江鎮(zhèn)的常駐人口約在40萬(wàn)左右，而且這個(gè)已經(jīng)是比較樂(lè)觀的數(shù)字。

其次、浦江鎮(zhèn)現(xiàn)有的商業(yè)項(xiàng)目，總體量也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止25萬(wàn)平方米。正在建設(shè)中的商業(yè)就已經(jīng)超過(guò)70萬(wàn)平方米，共計(jì)商業(yè)體量超過(guò)100萬(wàn)平方米。因此浦江鎮(zhèn)人均的商業(yè)面積也沒(méi)有0.27那么低，而是和全市的平均水平相近，同為人均2.5平方米左右。

第三、浦江鎮(zhèn)未來(lái)的人口要想過(guò)百萬(wàn)，還需多年的發(fā)展，要達(dá)到210萬(wàn)，更是需要上十年時(shí)間的積累。浦江鎮(zhèn)現(xiàn)有40萬(wàn)左右的人口，未來(lái)幾年內(nèi)，隨著10平方公里保障房基地的投入使用，人口將達(dá)到50萬(wàn)。

單從數(shù)據(jù)上來(lái)看，這樣的人口規(guī)模確實(shí)難以支持如此大規(guī)的商業(yè)中心，因?yàn)橐粋€(gè)約10萬(wàn)平方米的大型商業(yè)中心就已經(jīng)能夠支撐20萬(wàn)人口的商業(yè)需求。按照浦江鎮(zhèn)的人口規(guī)模，現(xiàn)有的兩個(gè)商業(yè)中心（綠地樂(lè)和城、卜蜂蓮花）已經(jīng)能夠滿足需求。如果這些建設(shè)中的、規(guī)劃中的商業(yè)項(xiàng)目在級(jí)別定位上、功能定位上、商業(yè)業(yè)態(tài)種類(lèi)上相重合，浦江鎮(zhèn)未來(lái)幾年的商業(yè)中心將很有可能出現(xiàn)過(guò)剩的情況，從而讓如同世博家園商業(yè)廣場(chǎng)這樣沒(méi)商家、沒(méi)人氣的商業(yè)中心再度出現(xiàn)。

好在，目前浦江鎮(zhèn)在建的幾個(gè)主要商業(yè)中心重合度不高，功能定位也不盡相同，而且各有特色。這讓浦江鎮(zhèn)的多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目都還有不錯(cuò)的發(fā)展前景。

浦江華僑城商業(yè)中心‘O’MALL

功能定位：社區(qū)級(jí)商業(yè)中心主力店：家樂(lè)福、五星級(jí)聯(lián)合院線

O’MALL為8.6萬(wàn)平方米意式水景主題購(gòu)物中心，靠近5.8萬(wàn)平方米生態(tài)水景江月湖。O’MALL采取統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)的管理模式，天祥華僑城在預(yù)想中是要將其打造成為南上海的一個(gè)商業(yè)地標(biāo)，但該商業(yè)中心依然是以服務(wù)浦江華僑城這個(gè)100萬(wàn)平方米的超級(jí)大盤(pán)為主，并覆蓋周邊新建高檔住宅小區(qū)。其覆蓋范圍達(dá)不到區(qū)域級(jí)商業(yè)中心的20萬(wàn)人口規(guī)模。目前，家樂(lè)福上海旗艦店、南上海首座五星級(jí)聯(lián)合院線已正式簽約。家樂(lè)福將在浦江華僑城建成上海單體面積最大門(mén)店之一，總體量超過(guò)18000平方米；聯(lián)和院線，也是南上海首屈一指的頂尖影院。

紅星國(guó)際廣場(chǎng)

功能定位：特色商業(yè)中心、總部園區(qū)

主力店：紅星美凱龍、居家MALL

紅星國(guó)際廣場(chǎng)是集家居MALL、獨(dú)棟旗艦商業(yè)、創(chuàng)意LOFT為一體的商業(yè)綜合體，項(xiàng)目位于上海市閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)浦星公路聯(lián)航路口，與地鐵8號(hào)線（聯(lián)航路站）只有2分鐘的距離。

因?yàn)榧t星國(guó)際廣場(chǎng)在業(yè)態(tài)上特殊性，因此該商業(yè)中心和華僑城商業(yè)中心有很大的不同。在浦江鎮(zhèn)，紅星國(guó)際廣場(chǎng)是輻射范圍最廣的商業(yè)中心，可達(dá)整個(gè)浦江鎮(zhèn)甚至部分浦東的周康等地。并具有不可替代性。憑借主力店紅星美凱龍家居廣場(chǎng)的吸引力，紅星國(guó)際廣場(chǎng)在未來(lái)的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中面臨的困境會(huì)比較小。其辦公樓及辦公獨(dú)棟部分，會(huì)有浦江漕河涇園區(qū)的企業(yè)及產(chǎn)業(yè)人員去化掉。

旭輝浦江國(guó)際

功能定位：商住LOFT、總部辦公

總建筑面積約13萬(wàn)平方米，主打企業(yè)獨(dú)棟總部、精致SOHO兩大區(qū)域稀缺的產(chǎn)品體系。39棟低密度建筑，為1000-4000平方米的商務(wù)獨(dú)棟。其LOFT公寓目前已經(jīng)售完。

浦江城市廣場(chǎng)

功能定位：社區(qū)商業(yè)中心主力店：卜蜂蓮花

這是上海世博會(huì)配套工程浦江世博家園的最后一個(gè)項(xiàng)目，也是世博家園最大的綜合配套設(shè)施工程，項(xiàng)目分兩期建設(shè)。2005年已完成了第一期面積為3萬(wàn)多平方米的“浦星商廈”大型超市的建設(shè)。在建的是該商業(yè)中心的二期，規(guī)劃用地面積4萬(wàn)多平方米，建筑面積約18萬(wàn)平方米，計(jì)劃工期3年，是集商業(yè)、文化、休閑、辦公于一體的城市綜合體。

漕河涇產(chǎn)業(yè)支撐或能反敗為勝

在浦江鎮(zhèn)有一個(gè)特殊的現(xiàn)象，在8號(hào)線聯(lián)航路站周邊，聚集了大量的獨(dú)棟總部辦公物業(yè)，如申公館、旭輝浦江國(guó)際、紅星國(guó)際廣場(chǎng)都有獨(dú)棟辦公，這樣的情形在外環(huán)以外的區(qū)域比較少見(jiàn)。這和浦江漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)有著直接的關(guān)系。有了漕河涇的產(chǎn)業(yè)支持，未來(lái)浦江鎮(zhèn)的各種類(lèi)型的商業(yè)項(xiàng)目，或許都能有更好的發(fā)展前景。

浦江漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)由漕河涇出口加工區(qū)、漕河涇浦江高科技園區(qū)組成。2004年全部開(kāi)始運(yùn)作，為國(guó)家級(jí)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，園區(qū)總面積10.7平方公里。重點(diǎn)發(fā)展以微電子設(shè)計(jì)、計(jì)算機(jī)及其軟件、光電子為主的信息產(chǎn)業(yè)。

漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)擁有更加利好的政策扶持和硬件、軟件資源，對(duì)于高科技企業(yè)擁有很強(qiáng)的吸引力。這些高技術(shù)企業(yè)的入駐對(duì)推動(dòng)浦江鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有長(zhǎng)遠(yuǎn)的影響。漕河涇產(chǎn)業(yè)園區(qū)大量的高知識(shí)、高收入產(chǎn)業(yè)人員也會(huì)優(yōu)先選擇在浦江鎮(zhèn)定居。大量產(chǎn)業(yè)人員的引進(jìn)，或許能形成強(qiáng)大的消費(fèi)能力，助力浦江鎮(zhèn)的商業(yè)中心成功運(yùn)營(yíng)。

作為開(kāi)發(fā)商，運(yùn)營(yíng)郊區(qū)的商業(yè)中心，不能僅僅把出售物業(yè)當(dāng)做首要任務(wù)，商鋪出售后就撒手不管。而應(yīng)當(dāng)負(fù)有責(zé)任感，將提升區(qū)域的生活品質(zhì)和價(jià)值作為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的職責(zé)所在。雖然目前浦江鎮(zhèn)的商業(yè)項(xiàng)目比較多，甚至已經(jīng)有過(guò)剩的趨勢(shì)，但如果用心經(jīng)營(yíng)，創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)模式，浦江鎮(zhèn)的商業(yè)中心未來(lái)依舊大有可為。如紅星國(guó)際廣場(chǎng)，通過(guò)打造居家MAll和百貨MALL兩大主力引擎，對(duì)整個(gè)浦江鎮(zhèn)的中高端消費(fèi)都有很強(qiáng)的吸引力，依靠這種創(chuàng)新的綜合體雙MALL模式，其成功運(yùn)營(yíng)的可能性也就更大。

對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，入手商業(yè)地產(chǎn)之前，最好要實(shí)地考查區(qū)域的人口規(guī)模、消費(fèi)能力、現(xiàn)有商業(yè)規(guī)模以及未來(lái)規(guī)劃。這樣才能有效屏蔽掉那些開(kāi)發(fā)過(guò)剩的區(qū)域，選擇到更具投資價(jià)值的項(xiàng)目。好的商業(yè)項(xiàng)目一定是有價(jià)值的，盲目投資商業(yè)地產(chǎn)一定是危險(xiǎn)的。畢竟，誰(shuí)也不能保證，這房?jī)r(jià)能就這樣一直漲下去。