濱海旅游地產(chǎn)的春天

在行動(dòng)上，品牌開(kāi)發(fā)商也表明了自己的真實(shí)意圖。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前包括萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、綠城、世茂、雅居、恒大等主流品牌房企均涉足旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，而且投資項(xiàng)目百億元體量的不在少數(shù)。大規(guī)模、巨額投資成為新一輪旅游地產(chǎn)投資的特征，業(yè)內(nèi)估算最近旅游地產(chǎn)項(xiàng)目總投資額超過(guò)了8000億元。中國(guó)旅游地產(chǎn)的發(fā)力是在旅游經(jīng)濟(jì)和地產(chǎn)資本的雙重驅(qū)動(dòng)下，開(kāi)始蓬勃發(fā)展而來(lái)。按照中國(guó)每年不斷遞增的旅游人數(shù)和旅游消費(fèi)，在不超過(guò)2020年的時(shí)間，必然會(huì)躍居世界第一旅游大國(guó)目的國(guó)，旅游客源的增長(zhǎng)速度不會(huì)少于每年8%。旅游休閑地產(chǎn)作為旅游和地產(chǎn)兩個(gè)產(chǎn)業(yè)的交叉，正在受到越來(lái)越多的重視。

濱海旅游地產(chǎn)集體升級(jí)

海岸、山水資源，對(duì)于居住在城市中的人們來(lái)說(shuō)，先天就有著特別吸引力。在休閑的概念中，海岸資源一直是個(gè)優(yōu)勢(shì)資源，因此在西方發(fā)達(dá)國(guó)家也都是富人跑到海邊去度假，在中國(guó)也不會(huì)例外。

而在中國(guó)，適宜旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的海岸線(xiàn)并不多，粗略估計(jì)在2000公里左右，其他的海岸線(xiàn)基本上灘涂和礁石，不適宜人類(lèi)居住。在中國(guó)海岸線(xiàn)的圈地運(yùn)動(dòng)中，中國(guó)的開(kāi)發(fā)商也在反思發(fā)展過(guò)程的得失，在參照了國(guó)際頂級(jí)設(shè)計(jì)公司的方案后，很多項(xiàng)目都有著非常全面的考慮，整體思路相當(dāng)成熟。

例如對(duì)于中國(guó)海南島的開(kāi)發(fā)利用，就經(jīng)過(guò)了多年的考慮，開(kāi)發(fā)歷程經(jīng)過(guò)了反反復(fù)復(fù)的歷程，如今的整體規(guī)劃就是汲取了各家的觀點(diǎn)。

亞龍灣的啟示

去海南島，沒(méi)有人不知道亞龍灣。誰(shuí)又知道，在成為著名濱海旅游度假勝地之前，亞龍灣的規(guī)劃修改過(guò)多少次？

在三亞市東南28公里處，就是亞龍灣的所在地。它是一條半月形海灣，匯集了海洋、沙灘、陽(yáng)光、綠色、新鮮空氣等現(xiàn)代旅游要素于一體，8公里長(zhǎng)的海灘寬闊平緩，沙粒潔白細(xì)膩，是海南名景。在濱海開(kāi)發(fā)的早期，人們認(rèn)為酒店建在最近海的地方是最好的，因此賓館、酒店基本在海灘邊上連成一線(xiàn)。在北方的北戴河與南戴河，發(fā)展思路也和早期的亞龍灣類(lèi)似，恨不得在景觀最好的地方全造上房子。

對(duì)于城市規(guī)劃專(zhuān)家來(lái)說(shuō)，這樣的做法愚不可及。在旅游勝地建住宅，幾乎把景觀資源全部擋死。沒(méi)有留下未來(lái)發(fā)展的余地，甚至降低了地區(qū)的資源吸引力。

后來(lái)人們慢慢意識(shí)到，建筑接近海水、沙灘并不是一種最理想的模式。國(guó)際上較為通行的濱海旅游開(kāi)發(fā)模式，一般是海水浴場(chǎng)、沙灘、綠化帶，然后是酒店泳池、酒店客房區(qū)、酒店前廳，最后是馬路。

在保護(hù)充分的濱海開(kāi)發(fā)公共地區(qū)，可以發(fā)展沙灘排球、沙灘羽毛球等各類(lèi)體育運(yùn)動(dòng)和海水浴場(chǎng)、帆板沖浪、皮劃艇等水上活動(dòng)。人們?cè)谶@里玩的越開(kāi)心，就會(huì)吸引更多的人來(lái)旅游，形成一個(gè)良性循環(huán)。亞龍灣的規(guī)劃方案經(jīng)過(guò)了10多輪的調(diào)整，才形成了今天的模樣。前瞻性規(guī)劃可以幫助一個(gè)旅游地區(qū)形成更良性的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

金門(mén)島的保護(hù)開(kāi)發(fā)

杭州西湖的旅游開(kāi)發(fā)可以說(shuō)是全國(guó)做的最好，成功之處就在西湖景區(qū)的規(guī)劃做得很好，景區(qū)外圍的開(kāi)發(fā)都做到了嚴(yán)格限定。可以說(shuō)去西湖旅游的人們，不是沖著超豪華酒店或者其它人工景點(diǎn)，而是那楊柳依依、草長(zhǎng)鶯飛的自然景色。

在距離廈門(mén)僅一公里多的金門(mén)島，樹(shù)林、農(nóng)田、濕地、沙岸等多種地貌并存，成為候鳥(niǎo)的理想棲息地和遷徙中轉(zhuǎn)站。每年冬春之際，冬候鳥(niǎo)未走、過(guò)境鳥(niǎo)蒞臨，加上在本地定居的留鳥(niǎo)，使得金門(mén)萬(wàn)鳥(niǎo)齊飛，是觀鳥(niǎo)愛(ài)好者心中的勝地。現(xiàn)在金門(mén)島吸引的鳥(niǎo)類(lèi)越來(lái)越多，包括短尾信天翁、鵜鶘、朱鷺、黑面琵鷺、隼等國(guó)際公認(rèn)的瀕臨絕種的鳥(niǎo)類(lèi)，都可以在金門(mén)尋到蹤跡。每年十二月至次年一月、三四月間島上有兩次觀鳥(niǎo)高峰，來(lái)自世界各地的觀鳥(niǎo)愛(ài)好者會(huì)組團(tuán)前往，特殊的“觀鳥(niǎo)游”現(xiàn)已成為金門(mén)的特色高端旅游項(xiàng)目。

從亞龍灣、金門(mén)島的旅游開(kāi)發(fā)中，我們可以看到一個(gè)地區(qū)的旅游開(kāi)發(fā)都是規(guī)劃先行，在規(guī)劃中必須要遵守原則，限定多少米以?xún)?nèi)不準(zhǔn)開(kāi)發(fā)，建筑的高度不能超過(guò)多少米等等。國(guó)內(nèi)旅游開(kāi)發(fā)的弱點(diǎn)就是對(duì)于前期規(guī)劃不重視，一般規(guī)劃沒(méi)有經(jīng)過(guò)嚴(yán)格論證，而且對(duì)規(guī)劃改動(dòng)也往往具有隨意性。

北方的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

目前全國(guó)已開(kāi)發(fā)的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到上千個(gè)，以“高爾夫、海景房、山地、湖景、溫泉、濕地”等為主題的休閑度假住宅、別墅、酒店公寓層出不窮。對(duì)于居住項(xiàng)目，特別是休閑度假地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，海是最好也是最稀缺的自然環(huán)境，然后是江、河、森林、山林。全球旅游地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，成功人士一般是購(gòu)買(mǎi)海景公寓、海景別墅，甚至購(gòu)買(mǎi)島嶼。

濱海而居，意味著親近自然、遠(yuǎn)離喧囂的美好體驗(yàn)，而中國(guó)濱河資源卻是非常有限，在北方最受關(guān)注的濱海地區(qū)就屬北戴河板塊了，這里緊靠北京、天津等地，長(zhǎng)期的發(fā)展也讓這里被人們所看好。

目前北戴河板塊的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也進(jìn)入新的發(fā)展階段，從原來(lái)的北戴河區(qū)域逐漸擴(kuò)散，在空間上形成了“熱點(diǎn)城市”為點(diǎn)，“海濱灣區(qū)”為線(xiàn)，“社區(qū)”為面的“點(diǎn)、線(xiàn)、面”結(jié)構(gòu)。

其中東戴河的開(kāi)發(fā)引人關(guān)注。國(guó)家旅游局政策法規(guī)司副司長(zhǎng)周久才說(shuō)，“全世界著名的休閑度假地，基本上都是圍繞著濱海和海島，佳兆業(yè)東戴河項(xiàng)目符合這樣的條件。同時(shí)，東戴河新區(qū)地處遼冀交界的地方，它承擔(dān)著東北、華北兩大經(jīng)濟(jì)圈的連接處。只要東戴河新區(qū)能夠抓住目前環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈崛起的機(jī)遇，能夠以市場(chǎng)為導(dǎo)向，同時(shí)要實(shí)現(xiàn)一種錯(cuò)位發(fā)展，堅(jiān)持突出自己的特色，堅(jiān)持產(chǎn)業(yè)融合，東戴河新區(qū)應(yīng)該說(shuō)一定會(huì)成為我們環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈當(dāng)中一顆新的明珠。”

“東戴河模式”

佳兆業(yè)地產(chǎn)在東戴河的開(kāi)發(fā)，就走了一條規(guī)劃先行之路。公司重金邀請(qǐng)了國(guó)際咨詢(xún)顧問(wèn)公司阿特金斯（曾主導(dǎo)了迪拜城市規(guī)劃）為東戴河項(xiàng)目做出整體規(guī)劃，從項(xiàng)目啟動(dòng)初期，東戴河項(xiàng)目就在開(kāi)發(fā)公司的牽頭下，有規(guī)劃公司統(tǒng)一方向，策劃公司、業(yè)主單位、施工單位等項(xiàng)目方各司其職、分片建設(shè)。從一開(kāi)始，東戴河項(xiàng)目就呈現(xiàn)出起點(diǎn)高，考慮全的特點(diǎn)，項(xiàng)目的呈現(xiàn)效果自然也令人心服口服。

在東戴河項(xiàng)目中，建設(shè)規(guī)劃的非常細(xì)致，配套什么，如何建設(shè)，大到整體形象，小到一個(gè)變電站、一條街名，樣樣精益求精。技術(shù)董事Forrest Stephen Mark表示，希望將東戴河打造成類(lèi)似迪拜的國(guó)際旅游勝地。這樣的宏偉愿景，必須從細(xì)節(jié)中一點(diǎn)一滴中得到實(shí)現(xiàn)。

佳兆業(yè)項(xiàng)目依托的是東戴河新城發(fā)展，這里有17個(gè)綜合地產(chǎn)類(lèi)項(xiàng)目建設(shè)，開(kāi)發(fā)面積達(dá)到438萬(wàn)平方米。作為環(huán)渤海區(qū)域一塊未經(jīng)開(kāi)墾的處女海，東戴河水質(zhì)清澈，白沙細(xì)膩。離北京298公里，沈陽(yáng)300公里，海陸空立體交通網(wǎng)絡(luò)，2小時(shí)即可到達(dá)北京、沈陽(yáng)、唐山、石家莊等多個(gè)大城市，也讓東戴河的發(fā)展充滿(mǎn)了想象空間。

佳兆業(yè)項(xiàng)目占地11平方公里，擁有4公里長(zhǎng)的純凈海岸線(xiàn)。這是環(huán)渤海區(qū)域內(nèi)最大的規(guī)模項(xiàng)目，區(qū)域內(nèi)分為精彩多元島、養(yǎng)生度假島、尊貴運(yùn)動(dòng)島、生態(tài)體驗(yàn)島、低碳科技島五個(gè)功能板塊，整合山、海、河、湖、濕地資源，匯聚世界高端度假業(yè)態(tài)，游艇會(huì)、濱海GOLF、溫泉SPA、4D水幕電影、室內(nèi)滑雪、馬術(shù)俱樂(lè)部等。

與以往純旅游景區(qū)的單一發(fā)展模式不同的是，佳兆業(yè)東戴河以泛旅游功能與住宅產(chǎn)品，形成北中國(guó)集旅游、休閑、度假、旅居合一的濱海度假勝地。在這種條件下，金鑰匙國(guó)際聯(lián)盟被引入到東戴河。

佳兆業(yè)的雄心

佳兆業(yè)東戴河項(xiàng)目具有11平方公里的體量，可以說(shuō)是在建造一處新城，上海靜安區(qū)不過(guò)7平方公里，相比較下不難看出公司的勃勃雄心。佳兆業(yè)集團(tuán)對(duì)于東戴河項(xiàng)目的看好有很多原因，優(yōu)越的地理位置可以說(shuō)是最核心的。從項(xiàng)目到達(dá)北京、唐山、哈爾濱、秦皇島等環(huán)渤海主要城市，通過(guò)高鐵、高速、航空出行，基本可以實(shí)現(xiàn)2小時(shí)環(huán)渤海度假生活。這樣的核心地段優(yōu)勢(shì)，在環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈中可以說(shuō)是難以尋覓。

在自然資源上，項(xiàng)目擁有環(huán)渤海4公里原生海灘，PM2.5全年優(yōu)良，負(fù)氧離子含量是北京、哈爾濱、唐山等城市的幾十倍，這樣良好的環(huán)境在大都市里是遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法體會(huì)的。佳兆業(yè)公司準(zhǔn)備在一年內(nèi)將1公里沙灘完成改造，形成東戴河國(guó)際海濱浴場(chǎng)，配備皮劃艇、快艇、摩托艇、沙灘摩托、木棧道等百種游玩設(shè)施；鉑域酒店，是東戴河新區(qū)第一個(gè)超五星級(jí)國(guó)際酒店，也將在14年完工開(kāi)業(yè)。除此以外，還將有高端水會(huì)華清池，海鮮大飯店、便民綜合超市…不遠(yuǎn)的將來(lái)更有游艇會(huì)、室內(nèi)滑雪、馬術(shù)俱樂(lè)部、4D水幕電影、奧特萊斯商街等度假業(yè)態(tài)。好的旅游地產(chǎn)都是需要上十年甚至二十年的開(kāi)發(fā)歷程，佳兆業(yè)也在慢慢的打磨項(xiàng)目成功的各種要素，如果將各種業(yè)態(tài)組織好，項(xiàng)目成功是個(gè)必然。

旅游地產(chǎn)可以走品質(zhì)路線(xiàn)

佳兆業(yè) 遼寧公司總經(jīng)理 柴文東

選擇東戴河進(jìn)行大規(guī)模的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，是公司進(jìn)行了長(zhǎng)時(shí)間考察做出的慎重決定，看重的就是東戴河區(qū)域得天獨(dú)厚的資源優(yōu)勢(shì)。在2001年，公司就開(kāi)始進(jìn)入?yún)^(qū)域內(nèi)進(jìn)行考察和開(kāi)發(fā)，當(dāng)時(shí)的地貌條件非常原生態(tài)，我們眼中看見(jiàn)的只是大片的玉米地，但是區(qū)域內(nèi)蘊(yùn)藏的深厚潛力吸引著我們。比如說(shuō)政府規(guī)劃了東戴河新區(qū)的整體發(fā)展，在理念和前瞻性上都有新的突破。在經(jīng)過(guò)幾年的建設(shè)后，區(qū)域內(nèi)的面貌發(fā)生了相當(dāng)大的變化，拔地而起的新建筑層出不窮，優(yōu)美的景觀設(shè)計(jì)將區(qū)域內(nèi)的風(fēng)景展現(xiàn)無(wú)疑。相信大家都知道，政府的強(qiáng)力推動(dòng)可以幫助開(kāi)發(fā)商在運(yùn)作項(xiàng)目上起到事半功倍的效果，目前的動(dòng)車(chē)站、教育醫(yī)療、包括未來(lái)的養(yǎng)老設(shè)施都在不斷完善整個(gè)東戴河新區(qū)的配套，在整個(gè)大區(qū)位環(huán)境背景下，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目才會(huì)有更好的發(fā)展空間。

目前，在東戴河項(xiàng)目中打造成熟的旅游和度假養(yǎng)老休閑地產(chǎn)是我們的發(fā)展方向，因此公司特別注意整個(gè)環(huán)境的氛圍塑造和配套設(shè)施的建設(shè)。在項(xiàng)目的會(huì)所設(shè)計(jì)中，建筑面積將有13000平方米，里面將有對(duì)于未來(lái)業(yè)主配套的生活服務(wù)。在社區(qū)內(nèi)的商業(yè)設(shè)施中，有個(gè)超市海鮮城營(yíng)造，里面將提供濱海特產(chǎn)，特別是廣受歡迎的海鮮產(chǎn)品。

高檔的星級(jí)酒店我們也有考慮，在海邊將有一個(gè)五星級(jí)酒店投入運(yùn)營(yíng)，同時(shí)開(kāi)業(yè)的設(shè)施還有高爾夫試打場(chǎng)，這樣的高檔設(shè)施在東戴河區(qū)域絕無(wú)僅有，對(duì)于旅游度假中的高端需求可以實(shí)現(xiàn)一定程度的滿(mǎn)足。現(xiàn)在來(lái)到東戴河項(xiàng)目的人，可以在社區(qū)現(xiàn)場(chǎng)去體會(huì)一下，看看在這片寂靜的天地中，你看到了什么，聽(tīng)到了什么，呼吸到什么，絕對(duì)是在大城市里你無(wú)法體會(huì)的。

現(xiàn)在人們對(duì)于旅游地產(chǎn)的要求在不斷提高，因此我們?cè)谝?guī)劃項(xiàng)目的同時(shí)也是遵循最高標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計(jì)思路，保護(hù)好中國(guó)難得的旅游資源，用心打造這片土地，是我們不變的初衷。

旅游地產(chǎn)正在發(fā)生轉(zhuǎn)變

克而瑞信息集團(tuán)旅游地產(chǎn)部總經(jīng)理胡曉鶯

這幾年的旅游地產(chǎn)發(fā)生了很大的變化，有購(gòu)房者的心態(tài)就能明顯體會(huì)到。比如說(shuō)90年代初，人們?cè)诤Ｄ腺I(mǎi)房子是為了投資，為了炒房，一般五年后就會(huì)把房子賣(mài)出去，獲得增值收益。

現(xiàn)在的旅游地產(chǎn)趨勢(shì)是人們會(huì)把投資性需求和度假性需求綜合在一起，希望可以找到一種兩者兼得的產(chǎn)品。不管你是否認(rèn)同，有越來(lái)越多的人開(kāi)始為了改變生活方式而在異地購(gòu)買(mǎi)住房。在東戴河項(xiàng)目的銷(xiāo)售中，數(shù)據(jù)顯示的非常清楚：70%購(gòu)房者來(lái)自于北京或者天津，如果從全國(guó)角度看旅游地產(chǎn)，北京上海出去買(mǎi)旅游地產(chǎn)的核心人群特別多。一方面，自然氣候起了很大的推動(dòng)作用，比如說(shuō)北京人在異地購(gòu)房，如云南海南都會(huì)選擇有幾個(gè)月的時(shí)間在外地生活，因?yàn)楸本╈F霾天氣嚴(yán)重。相對(duì)應(yīng)的，南方上海遭遇酷暑天氣比較多，對(duì)于在北方避暑的房產(chǎn)也有類(lèi)似的需求，消費(fèi)需求的轉(zhuǎn)變促進(jìn)了旅游地產(chǎn)的大發(fā)展。

對(duì)于未來(lái)的旅游地產(chǎn)趨勢(shì)，我們認(rèn)為正在處在從景觀地產(chǎn)向度假地產(chǎn)轉(zhuǎn)變的過(guò)程中。以前的旅游地產(chǎn)大多是景觀地產(chǎn)，項(xiàng)目一般建在風(fēng)景優(yōu)美或者可以看見(jiàn)景觀的地方。現(xiàn)在對(duì)旅游地產(chǎn)的要求，除了硬件以外更多的是軟件的需求，要求開(kāi)發(fā)商可以提供更多的服務(wù)，比如說(shuō)業(yè)主希望那個(gè)可以實(shí)現(xiàn)拎包入住，在不住的時(shí)候開(kāi)發(fā)商也能提供相對(duì)應(yīng)的維護(hù)服務(wù)，這里面可以拓展衍生的內(nèi)容可以說(shuō)是無(wú)窮無(wú)盡的，也是未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)的重點(diǎn)。