產城融合是趨勢

新江灣城作為上海的第三代國際居住社區已經相當成熟，人們對于新江灣城的環境、規劃都是相當認同。在上海的城市中心地帶，能有這么一大片保留完整、生態環境卓越的土地進行開發，是極其難得的事情。

新江灣城要實現二次騰飛，合理的產業導入必不可少。作為城市的概念，社區要實現城市的綜合性功能，就業、休閑、娛樂、居住等功能的全面完善離不開產業的支持。從城投公司的整體發展思路來說，我們的目標是相當明晰的。

第一，在新江灣城引入優勢產業。城投置地在新江灣城西北部開發了“灣谷”科技園區，重點引入了楊浦區的高科技企業，目前一期開發基本完成，40萬平方米的園區辦公樓基本和相關企業達成了意向，可以說園區規劃整體思路得到了市場的認同。“灣谷”二期還有26萬平方米的開發面積，具體方案目前在調整中。

第二，在新江灣城發展商業。在新江灣城的南側地塊，是鐵獅門開發的大型綜合體項目。城投公司引入了鐵獅門公司，積極推動項目的發展。目前，鐵獅門地塊清晰的劃為三個部分：江灣天地，將發展為大型的shopping mall；大型企業總部基地，專門為大型公司服務的辦公樓，目前nike公司已經同我們達成了合作意向；尚浦領世，是一個高檔住宅社區。

在新江灣城的商業發展中，有個說法叫做“三站兩區間”，就是10號線三個地鐵站串聯起楊浦的兩個大型商業中心，在這個大型商業圈中，五角場萬達是一個支點，創智天地是一個支點，江灣天地是一個支點。未來的新江灣城商圈將和五角場直接連通，地下通道將起到重要的作用。

我們希望新江灣城可以宜居、宜業，它不是人們早出晚歸的住所，而是人們在這里可以實現所有的生活需求，比如說看病、就業、購物、休閑等。對于區域的發展，產業是最直接的推動力，在產業競爭中，最核心的要素還是人才。對于吸引優秀的人才，新江灣城有特別的規劃。尚景園是上海第一批的公租房項目，目前出租情況還是不錯的。針對“灣谷”的高科技人才，我們將建有高端人才公寓，滿足這部分人群的需要。在“灣谷”的后期規劃中，我們會考慮規劃增加人才公寓的相關內容。

俗話說“大河有水小河滿”，在國家政策支持的大背景下，在楊浦區五十多所院校的大環境下，高科技智力型產業一定會在新江灣城有個大的發展，從“灣谷”一期辦公樓的銷售中就能感受到，也讓我們對未來的新江灣城更加有信心。

現實難題：人氣不足

提到新江灣城的居住條件和環境，報紙雜志連篇累牘的介紹不少，來過區域內游玩的人都對這里的環境豎起大拇指，生態環境確實無可挑剔。但是，區域內的入住率不高，稀少的居民讓附近社區的商業配套遲遲無法完成，涉及到交通、就醫、購物等，新江灣城乏善可陳。

管轄面積8.6平方公里，新江灣城在楊浦區可以算是最大的居住區域，生活配套問題不能解決好，影響了區域的進一步發展。對于普通人來說，僅有環境是不能滿足居住要求的。

基本生活配套缺失

其實，在新區域的整體規劃中，對于區域內的商業規劃相當完善，比如說根據服務對象不同，公共服務設施將分為兩類：基本保障型和功能提升型。

基本保障型是指居民日常生活所必需的公共服務，包括社區管理、文化體育、基礎教育、醫療福利、社會服務、基本商業等五類，其中基本商業要求滿足日常生活購物，按照社區、居住小區、街道等三個層面進行劃分。

可惜寥寥無幾的居民，讓商家在新江灣城開店的愿望大打折扣。住在新江灣城的居民，很多人出行都依靠私家車，在車子的后備箱里往往都會放些從其他菜場買的蔬菜和肉食，買一次菜，吃一個星期，這在新江灣城內并不稀奇。在區域內，沒有大型菜市場，只有一些小型菜店，社區居民仍感到不太方便。有人說，在這里即使買根蔥都要去沃爾瑪，雖然有些夸大，但是說明著人們心中的怨氣。不少買新江灣城房子的人，住房面積都比以前擴大了幾倍，但和以前出門就是菜場，逛一圈就有超市的情況相比，生活確實是大大不便了。

新江灣城街道辦事處認為，目前社區多元化和個性化商業配套確實有所欠缺，要解決這個問題，只能依靠市場自發的調節完善。整個新江灣城社區的居民入住率目前不超過40%，這是商家止步的重要原因。

為了完善社區商業配套，街道曾經出面聯系永和豆漿、麥當勞、肯德基等機構，商家在看過場地后，擔心未來的人氣不足，大多夭折，使得社區周邊僅有一些零散的飯店、藥店、超市等。

現在部分社區提供了直供菜服務，就是直供蔬菜直接與居民交易。菜場直銷價格低廉，蔬菜也比較新鮮。原來是周六和周日提供蔬菜，有的居民反映買一次需要保鮮一周，不方便，又調整為周四和周日供應。

如果居民還有更多的需要，只有前往殷行路中原路附近買菜，中原路有三至四個菜場，沃爾瑪超市（中原店）就在其中，方便購買生活日用品。未來嘉譽灣項目將有配套的家樂福超市，可以實現居民就近購物的需求。

鄰里中心功能退化

在社區規劃中，參照了國外經驗，鄰里中心將成為生活配套的重要組成部分，也被政府定義為功能提升型。在相關規劃中，社區將設一個鄰里中心，集社區的地域中心、活動中心、消費中心、集散中心和管理中心為一體的社區配套。將行政管理、社區衛生服務、社區文化活動、商業設施集中設置，可以最大限度地發揮配套設施的作用，形成真正的高檔社區。鄰里中心預想將有：陽光中心——提供家政、多種維修、各類咨詢等服務；親情家園——提供臨時托幼、托老服務，家庭臨時照管等服務。

鄰里中心的設想，與蘇州金雞湖居住區的鄰里中心很相像。蘇州的鄰里中心，是幾平方公里內居民的選擇，有超市、商店、活動中心等。一個鄰里中心，要求滿足所有居民的生活需求，確實不容易。這樣設置的好處是，社區內的街道整齊劃一，景觀與綠地美麗動人，寬松的生活環境可以讓人從緊張的工作中松弛下來。

目前新江灣城的鄰里中心，功能退化，主要是街道辦事處和城投相關機構辦公的場所。主要原因在于，關于鄰里中心的定位在概念上就很模糊，里面涉及的職能太多，沒有規定具體的內容。12000平方米的建筑面積，包括地下一層，地上四層，僅僅是兩個機構辦公的場地，沒有實現最初的設想，確實有點可惜。目前政悅路鄰里中心改名為行政廣場，明確了它的職能。

政府統籌是關鍵

居民不肯入住是因為商業配套少；商家不愿意進入社區是因為居民入住少。 近幾年的大型居住社區都會面臨這樣的問題。那如何解決難題呢？單單依靠某一個開發商是不現實的，通常的做法是以時間換空間，隨著時間推移，入住人群的慢慢增多，生活也在一點點的改善。可惜。這種做法花費的時間太長，早期入住居民要忍受很長一段時間的不方便。

為了追求經濟利益，開發商不會對樓盤進行一次性開發，而是逐步逐批推出房源，這樣的做法本身就會造成初期居民入住率的情況。對于這樣的情形，政府又不能進行行政干預，造成了困局的出現。

政府如果能有更積極的態度，會有利于區域內問題的解決 。目前，區政府和街道牽頭成立了四方聯席會議制度，政府、部隊、城投置地和復旦大學，任何與新江灣有關系的單位都被納入體系。依靠這種協商機制，百姓關心的問題更容易得到解決，比如說社區巴士、周末菜市、社區衛生點等措施推進，都和政府統籌分不開。

商業探索之一定制式大型科技園區

在規劃中，復旦大學的強勢應用理工類專業將遷移至新江灣校區，其中包括電子、生物等產業能量最足的學科。從外部大環境上，給予了新江灣商務開發的外部支持。

在2008年，新江灣城西北部的450畝建設備用地規劃成 “新江灣城國際大學科技園”，但是大學科技園的概念與園區運作沒有脫離大多數科技園區的模式，因此規劃被擱淺。

西北部的建設用地是做商業綜合開發體，還是城市綜合體，還是大型商業中心或者企業辦公區域？多種選擇需要決策者慎之又慎，如果整體規劃出現偏差，幾乎沒有后期彌補的機會。

在考慮到房產調控的大環境下，新江灣城住宅地塊出讓趨于飽和，發展商業地產成為城投置地的最優選擇。新江灣城的南側地塊出讓給美國鐵獅門國內公司，發展方向是新江灣城的商業中心，商業綜合體因此被舍棄了，公司將目光轉向了科技園區。

楊浦區域內學府云集，除了復旦大學，新江灣城5公里的半徑內，有同濟大學、上海財經大學、第二軍醫大學等知名高校。科技園區如果能有學校的智力資源順利對接，良性互動必然能促進區域內的發展。

定制園區

為了區別于已有的科技園區，城投置地決定采用“定制”理念，即是在簽約過程中就征求未來業主意見，根據企業的實際情況，做到“量身打造”的效果。在公司看來，成長型高科技企業將是公司的目標客戶，包括大型的世界500強集團。

為最大程度地吸引企業，城投置地為入駐企業爭取到了最優惠的稅收政策。在楊浦區政府與城投就灣谷項目簽訂的 《戰略合作框架協議》中提到，雙方將本著“政府推動、企業運作”的原則，通過實質性舉措，為企業提供一站式的審批服務，吸引以現代設計、科技金融為主導的知識型現代服務業及以軟件和信息服務業為主的高新技術產業。

在2012年，科技園區開始動工，“灣谷”，這個意味深長的名字成為了科技園區的閃亮稱號。

灣谷分為南、北兩個地塊，總占地面積27萬平方米，規劃地上建筑面積約66萬平方米。首次開發的南塊一期，工程地上總建筑面積約41萬平方米，計劃于2014年竣工。

一期項目的32幢辦公樓里，20幢是多層獨立總部，另12幢高層、小高層辦公樓，也可作為總部辦公獨立出售。

最大限度滿足企業總部辦公的需要，成為了一期項目的重點。在一期項目中，同步配置了餐飲、健身、會議、銀行、郵局等功能，在為入駐企業提供展示、商務、培訓等共享服務設施外，還配置了高速信息平臺系統。一期項目地下總建筑面積約14萬平方米，可提供3000多個機動車位。所有這些規劃的前提，是滿足未來50年的辦公需要，因此設計前瞻性很高，甚至超乎了人們的想象。

比如說，灣谷可以為入駐企業量身打造的高速網絡和云服務系統。企業用戶的個人桌面接入能力可達千兆；入駐企業可以通過云服務租用主機、數據庫和各類應用軟件，大量節省運營成本。這樣的想法在上海絕對屬于超前，但是在灣谷卻在實現中，走在了信息化時代的前端。

目前，復旦大學下屬四家產業機構和上市企業 “華平科技”，都與灣谷簽訂了意向書。

社區互動

灣谷建于社區之中，毗鄰大學校區，互動成為一種必然。它不僅在企業和政府之間，也在園區與社區、校區之間。城投公司的理想是：大學輸出人才，科技園區通過產業鏈結合推動經濟發展，公共社區創造良好的可持續發展環境。

在歐美發達國家，原來界限分明的社區與辦公區開始漸漸模糊，很多新建的辦公樓里都有社區居民休憩的場所，在辦公室里可以看到孩子們休息游玩的場景。在歐美設計師的眼中，這樣的安排可以更好的舒緩心情，提高工作效率。

在灣谷中，科研與產業的發展瓶頸被突破，學校與社會之間的“圍墻”被打通。企業、員工可以在餐廳、咖啡廳、圖書館等園區公共空間交流；周邊的學生和居民，也可以分享培訓、講座、論壇等園區活動。這樣的場景是美妙的，好的幾乎不敢讓人相信，但是灣谷卻在朝著這個方向大步前行。

在美國，最有名的大學與社區互動當屬硅谷與斯坦福大學的互動。斯坦福大學促生了硅谷，硅谷中的企業發展后，員工置業安家，又在促進著社區發展，在硅谷附近的住宅，絕對是美國最昂貴的住宅。

根據中國的實際情況，城投置地也有所調整。城投置地在新江灣城保留了一部分土地沒有出讓，自行開發了新江灣城尚景園公租房、新江灣城人才公寓等項目，可以讓年輕的高科技人才不用太擔心高房價對于居住的影響。對于科技人才而言，在新江灣城從公租房，到人才公寓，再到高端住宅，包括所有的商業、交通、信息配套，一應俱全，全面滿足需求。

商業探索二大型城市綜合體

城市綜合體在上海并不稀奇，有著多個成功的案例。所謂城市綜合體就是城市中的商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的多項進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成多功能、高效率的綜合體。

如果僅以在同區域購物、工作、休閑、住宿，這樣的條件在古代就已經實現了。《清明上河圖》中描繪的北宋開封城的極盛景象，就可以說是綜合體的早期藍本。

18世紀工業革命后，高層建筑在城市中的大量運用，為綜合體發展創造了前提。紐約最繁華的曼哈頓街區洛克菲勒中心——這個號稱20世紀最偉大的都市計劃之一，是上世紀較早出現的城市綜合體。洛克菲勒中心在開發初期缺乏建筑綜合體的兩個基本功能——居住和旅館，因此難以形成良好的功能協調。后來的開發中，開發者認識到問題所在，在外圍建了一座擁有2153間客房的希爾頓旅館，給中心帶來了生機。

日本東京六本木新城、香港國際金融中心，深圳萬象城、北京華貿中心都成為展示各自城市鼎盛的標志，也是城市綜合體的標志。

市中心開發 鐵獅門的強項

選擇城市中心黃金地段開發，是鐵獅門的專長。真正意義上的城市中心是整個城市的動力引擎，是財富和城市資源匯聚的焦點。鐵獅門對于城市中心的項目，有著特殊的偏好。比如說收購并整體重建的紐約洛克菲勒中心，包括十幢Art Deco風格的建筑，地段橫跨紐約曼哈頓中心六個街區；紐約大都會人壽大廈，是曼哈頓核心地帶；洛杉磯楓樹北街407號，是貝弗利山莊金三角地區的房地產項目；法國CBX大廈，地處巴黎拉德芳斯區顯要地段。

在鐵獅門的設想中，“尚浦領世”總部園區竣工后將成為新江灣唯一毗鄰主要商業中心的國際級辦公園區，也將是楊浦區打造國際商務的主要平臺。

“尚浦領世”總部園區西靠淞滬路，東連新江灣路，北鄰生態公園保護區，南接民府路。園區建筑面積約194，710平方米，計劃建造九棟辦公樓及一個會議中心，滿足國內外企業總部辦公大規模空間的需求。

值得一說的是，“尚浦領世”總部園區按照美國綠色建筑協會標準設計，擁有占總面積約30%的綠化，為可持續發展和健康生活方式提供支持，園區還將配有配套零售娛樂設施，滿足園區辦公租戶的各種需求。在總部園區的設計中，擁有這樣高的綠化率是不多見。

據報道，耐克公司與鐵獅門房地產公司簽訂協議，計劃在園區內為耐克員工建造一個全新集中的大中華區總部，總建筑面積超過54，575平方米，包括三棟辦公樓和一棟五層的多功能會議中心。耐克公司計劃在2014年第一季度遷入新總部。

值得期待的創新

作為一個大型房地產企業，鐵獅門對于產品創新還是頗為專注的，作為美國綠色建筑委員會成員，德國可持續發展建設理事會成員，美國能源之星的合作伙伴，綠色環保是建筑的基本前提。

鐵獅門開發的紐約赫斯特大廈，是紐約市第一幢獲得LEED新建筑金獎的高層商業建筑；1988年，法蘭克福麥斯特爾大廈，是第一個在歐洲使用美式建筑技術開發的甲級辦公樓；1999年，巴西圣保羅北方大廈，鐵獅門是第一家在巴西開發國際甲級辦公樓的美國房地產公司；

lEED、BREEAM和HQE認證，國內企業并不重視的標準認證，在國外大公司看來卻是非常重要的。人們常常談到的建設可持續發展項目，更多的是要從細微之處體現的。

90萬平方米的超大體量

規劃中的尚浦領世總建筑面積約為90萬平方米，其中包括甲A級辦公園區、甲A級辦公大樓、服務式公寓、零售商鋪以及文娛設施場所，要求實現國際住宅、辦公、商業相結合。目前項目分為三期開發。一期住宅工程于2011年6月開工，預計2014年竣工。二期辦公園區工程已經動工，將是符合美國LEED綠色建筑金獎標準的甲A級辦公園區。而融合甲A級寫字樓，服務式公寓、零售商業、及文娛設施的三期工程緊隨其后。

在這片區域里，希望能滿足大多數商務人士的需求。比如說，商務人士可以步行兩三分鐘和合作伙伴在當地人喜歡的酒吧看演出，隨意洽談。在工作之余也能在酒店下的公園里聊天散步。

目前合景泰富與富力聯手打造的商業項目也開始動工，27萬平方米的商業配套包括了辦公和酒店。