長泰廣場勝券在握

直到現在我都還不知道，坐在我對面的那位“市場總監”叫什么名字，只是在后來梁曉磊說起他的時候，叫他Kevin。Kevin從崇邦“轉會”到長甲集團還不到2周，忙得連名片都還沒來得及印。他說長泰廣場最吸引他的地方在于眾多的與眾不同：大體量、開放式、慢生活、稀缺以及被賦予的那種極其難得的精神特質，那將引導人們逐步改變自身的生活方式，甚至能在人們內心里構筑一個全新的張江形象——要知道，這對張江有多重要。我被說得心動，玩笑道：“長甲這次搞大了，第一次做城市綜合體，還不知道水深水淺就這么一頭扎進去，現在除了把一切做到最好，再也沒有別的選擇了。”

改變中的張江

梁曉磊出場的方式有點特別，長甲集團可能是全上海辦公環境最好的房企了，沒有之一。我們和Kevin在一個小花園里邊聊邊等他，正聊得起勁，他從濃蔭的樹叢后出現。我問他這種方式的相遇會不會也在未來的長泰廣場一再上演，因為那個全開放，并且將“慢生活”作為主題的城市綜合體，總能啟發各種妙趣橫生的場景想象。梁曉磊哈哈一笑，說不完全一樣，長泰廣場落成后，開放式的環境可能會超出很多人的想象；但公司這里畢竟是工作節奏，緊湊而忙碌；而長泰廣場完全是生活和休閑的。我告訴他我剛才與Kevin關于“水深水淺”的笑侃，他回應：那就全心全力做到最好，從最初起就是這樣目標，從來就沒有別的選擇。

作為長甲集團總裁助理兼總裁辦主任，梁曉磊參與了“長泰廣場”項目迄今為止所有重大的決策過程，記著它每一點一滴的成長。一坐下，梁曉磊就開門見山地問我，當下城市大型商業的各種經營狀況，他總是想方設法收集這一領域里哪怕最為細小的變遷，并且盡可能將找出的最優方案，體現在目前已大致結構封頂的長泰廣場之中。“我自己也看了幾十個商場和綜合體，成功的和失敗的都去看過，學習成功的經驗，也學習失敗的教訓”，梁曉磊認真地說道，進而一再追問我對其他項目的看法。我費了好大的力氣都無法扭轉這一角色的錯位，以至于不得不以最直接的方式提醒他：“今天是我在采訪你！”

于是終于討論起長泰廣場來了。我對他說，現在其實有兩個張江，一個存在于人們的印象中，還有一個則是一個真實的張江，印象和真實之間有很大的落差——在我心里，這是對長泰廣場今后運營唯一的擔憂。梁曉磊沒有直接反駁我的說法，卻告訴我道：“你知道，張江這邊現在最成規模的商業體是傳祺廣場，可是你不知道，現在那邊的生意爆好，白天晚上，連個停車位都找不到。”這是個讓我意外的變化：“去年冬天，我去那邊蹲點了整整一天，我發現中午生意還行，晚上基本沒人，壽司什么的，到晚上根本賣不動。而一些住在周邊的朋友，都認同我的觀察。”

“現在不一樣了，你應該再去看看。張江本地的消費潛力要比你想象的還要高。你一定不知道，那里的一個麥當勞門店，單月營銷金額在全上海排名第一。”

又是一個超出幾乎所有人想象的現實，真實的張江究竟還有多少出人意料？梁曉磊繼續說道：“我們有個員工，他同學在惠普工作，前幾個月打電話過來，說惠普四五千號人的研發中心已經搬到這里來了，就在長泰廣場的隔壁，他一直都在問，我們什么時候才能開業。”

“看上去很期待啊。”

“是的，隨著建筑愈來愈成型，正有愈來愈多的人開始關注起長泰廣場，也有愈來愈多的消費者和商家對我們表現出濃厚的興趣——你知道嗎，我們的主力店、餐飲等主題的鋪位，出租率早已經超過80%了。現在離試營業大致還有一年左右的時間，我們的鋪面已經愈來愈緊張了。”

“看來對張江的印象，真的已經到了必須改變的時候了”，我感嘆道。

“事實上已經改變了，不是嗎？”梁曉磊回應道。

瓶頸疏通 價值顯現

“前一陣金橋立交橋被拆了，取而代之的將是一條八車道寬的全新道路。你知道這意味著什么嗎？”在整個對話過程中，只要梁曉磊一用這種帶著提問語氣的方式說話，我就開始緊張：這個人的思路太明晰了，而且對長泰廣場所可能影響到的范圍內的任何存在、任何變化都了如指掌——事實上，他所帶領的整個團隊都是這樣，在他們的認識中，理解、尊重區域的特點，從來都是成就一個成功城市綜合體的前提條件。面對他的提問，我常會有沒完成作業的小孩面對老師時的那種惶恐不安。好在他也善于侃侃而談：“這意味著這里很多交通瓶頸都會被疏通。大浦東成立以來，道路交通方面的建設直到今年才開始真正大規模啟動。交通瓶頸的疏通，勢必會給長泰廣場帶來為數可觀的客流量。”

“在我的理解中，交通發展可能會帶來客流，但也可能會帶走。是因為這個項目的規劃、設計、建筑和理念等等，才讓你此時此刻擁有這樣一份信心嗎？”

“產品方面的優勢當然是重要的方面，但我想還是先說說外因”，梁曉磊搖頭道：“張江是一個處于內中環間的區域，照理說應該獲得的理解和認可要比之前二十年要多得多，但它與臨近區域的道路一直都不很順暢，這是在客觀上限制它進一步發展的很重要的原因。”

我必須承認他所闡述的觀點我全盤認同，事實上一直以來，我也是都這樣認為的——“疏通了交通瓶頸，也能讓整個張江區域更加充分地融入整個上海的生活版圖，而不僅僅是一個產業園區的形象；再加上32萬平方米的長泰廣場，張江的未來一定不會發生超出我想象的改變……”我很想立刻表達我個人之于區域、之于長泰廣場這樣理解，可架不住梁曉磊的話語就像是論文答辯一樣，嚴密而完整，我插不進話去。終于有了個間隙可以讓我提問：“你預計長泰廣場的影響力，究竟能蔓延到多大多廣的范圍？”

“我們相信，張江本地，再加上周邊區域，好比金橋、周康，甚至聯洋等等區域的人群，長泰廣場都會成為他們生活中一個十分重要的場所，他們在這里，會獲得很好的消費體驗和生活體驗。”

“去年看過長泰廣場的招商手冊，說影響的人群有超過80萬，現在看來，這個數字會不會更加精確一些了？”

“這是從地域和居住人口上去推算的，但是我們都知道，絕大多數的商家會有自己的判斷——他們在這個領域里都有著極其專業的眼光，嗅覺也很敏銳。交通瓶頸打通之后，你會發現，來這里實在太簡便了！就目前來看就已經很清晰：地鐵，我們是2號線金科路上蓋；開車，有內環和中環，還有很多條越江隧道……”

“這是實實在在的”，我附和道：“現在就已經是這樣了，未來還會更好——這一點你比我清楚得多。”

“那是”，梁曉磊笑呵呵的：“我專程到過交通局，拉著局長一條路一條路問的，都是已經確認的，很多都已經開建了。”

西南北中 上海獨缺一角

“也就是半年前吧，我見到你的時候，你正忙著籌備各種大大小小招商會”，我對他說道：“今天再來看你，看到你已經搭建起一個專業并且精英的運營團隊了——這是一個變化。”

“是的，我剛才對你說過，現在長泰廣場的招商情況甚至超出了我們的預想。最初是開各種招商會，希望說服每一個目標商戶進駐長泰廣場”，梁曉磊說道：“而現在的情況是，愈來愈多的商家會主動上門來洽談。”

“估計再過幾個月，你就要挑客戶了。”

“不用過那么久，這種情況現在就已經發生了。兩家量販式KTV正在爭搶唯一的一個鋪位，其中一個甚至先期花了50萬做了個性化的裝潢設計，昨天還拿著效果圖來給我看，他們要全力爭取這個鋪位。很有意思哦，甚至還有吸血鬼主題的。”

“吸血鬼主題？嚇不嚇人啊？”

“不懂了吧，這是當前年輕人群體中最受歡迎的主題了。”一旁坐著的Tina（長甲地產市場推廣部副經理）笑著解釋道。

“這方面的例子還有很多呢，有家意大利餐館，之前只在外灘有一家店，他們是不輕易開分店的，但卻決定在長泰廣場開一家……”梁曉磊一連說了三四個案例，我的大腦記憶實在跟不上他的節奏，忍不住打斷他道：“這些高端得甚至有些苛刻的商家，最看重長泰廣場什么呢？”

“他們最為看重的是這里未來的消費潛力，以及長泰廣場本身的理念和特質”，梁曉磊道：“商家們其實都看得到，張江附近所居住的人群，有大量高知、高薪、高消費能力的年輕人；況且城市人口外延已經是非常明顯的事實了，現在很多人去市中心逛街，有車都不愿意開，那里太擁擠了，而且經常找不到車位，可是在我們這邊就不存在這些問題。我們有幾千個停車位，我們所營造的生活方式是可以全家人在這里待上一整天的——甚至第二天還會再來，為什么？一來交通方便，二來這里足夠有趣，體驗感超好。”

“你看看上海的商業版圖，市中心不用說，南京路淮海路，百年的商業中心；五角場之前破敗，現在有了萬達廣場商圈，早就不可同日而語；西面的真如商務區，李嘉誠在那里有項目，將來也會很好，那里畢竟也是規劃中的上海城市副中心；還有另一頭，徐家匯又是個無可爭議的城市商圈”，梁曉磊掰著手指分析道：“東面長期以來缺少一個有規模、有影響力的大型商業綜合體，西南北中，獨缺東部一角……”

“你想說的是，長泰廣場就是那一角，對嗎？”看梁曉磊笑了笑并沒有作答。我繼續追問道：“看樣子，你們團隊已經胸有成竹、勝券在握了。”

“也不能這么說……”梁曉磊還是在笑，終于忍不住，吐出了一句我認為最能反映他內心獨白的話：“不過也差不多了……”這實在太不像梁曉磊一貫謙和、謹慎的姿態了——果然，他趕緊找補道：“那么多商家的選擇，我想他們都是有著自身最為專業的判斷。”

商業點亮生活

前天，中影集團的老總來這里。你知道的，我們與中影很早就簽訂了協議，他們將在長泰廣場建立中影華東地區最大的旗艦影院，最初的建筑設計他們也都參與了。去現場看過了以后，中影的老總很感嘆，說這是他所見過的最好的建筑工地。”

“我也去過很多次，管理確實很好”，我也由衷地說——事實上我們在與他見面之前，先去工地現場看過了。

“之前已經被評為文明工地了，以后還要申報白玉蘭。”梁曉磊道：“我們從規劃設計一直到建筑施工，都是以最專注的態度來對待，對于以后的商業運營，也一定會有同樣的態度來面對。”

“中影的老總還說了些什么嗎？”

“他們看了以后也很興奮，說我們啟發了他們的很多思考。比方說，他們很可能會將一個‘觀影頭等艙’的全新理念引入到這里來；除此以外，你也知道，中影是有電影引進權的，他們會把更多的電影首映式放在這里舉辦。”

“聽上去很棒，加上之前你說起過的那個KTV，那家不輕易開分店的高端西餐館，還有很多其他已經確定入駐的商家，我所能想象到的，是這里的商業營造，正在變得的愈來愈完整了，這里應該會是一個有趣而且特別的場所，一個關注生活的所在。”

“在這樣一個地方打造這么大規模的城市綜合體，沒有點與眾不同，沒有更加出色的體驗感，怎么吸引人？”梁曉磊說道：“很多商家其實都是受到了我們的感染，他們會更用心地經營好以后在長泰廣場里的鋪位。據我所知，有好幾家店現在就已經開始招聘，開始培訓了——以后在長泰廣場，各個商家所提供的服務一定都是最高水準的。”

“我就說，一個真正好的城市綜合體，就一定會是城市里的正能量”，我向梁曉磊所提的最后一個問題是：“長泰廣場還有一年就要開業了，你，期待嗎？”

“當然，這不僅僅是我個人的期待，集團上下都付出了很多的心血和辛勞，我們所有人都期待它開業的那一天。董事長還是經常會到工地現場去看，這就像以前一樣。現在建筑已經結構封頂了，他喜歡會站在最高的樓頂上，看著張江，看著這個項目一點點成型。我們會把這個項目建設好、管理好、運營好——這早就是全集團上下共同的信念了。”

編后 偉大的改變

長泰廣場是從去年起集中進入房地產專業媒體的視野，許多同行朋友都對此表現出相當的贊賞和相當的擔憂：項目規劃設計足夠精彩，主題足夠吸引人并且足夠突出，用心足夠虔誠，況且這里確實太需要一個成規模的商業項目來支撐生活了——這很可能會是一個改變區域形象和人們生活方式的偉大的作品。

然而所擔憂的也大抵出自同樣的理由：長甲地產第一次涉足完全自持的商業地產項目，就要以“偉大”作為唯一的衡量標準去要求他，是否過分苛刻？可是不這樣就不足以改變，此擔憂之一也；精彩的規劃設計也需要專業的管理運營團隊來執行，作為城市綜合體領域里的新兵，長泰廣場會不會跑偏？此擔憂之二也。

面對面的交流之后，至少在我心里，不再有第二條擔憂，一個高效、專業和開放的精英團隊已經初步成型，在結束我們之間的對話之后，梁曉磊匆匆趕往自己的辦公室，據說好幾個高手已經在那里等著他最終的面試了；包括各項活動運營、會員招募與管理等等繁瑣但重要的工作被安排得井井有條。至于長泰廣場是否能有效改變區域、改變生活，那還要等到明年此時，那時候長泰廣場已經營業——到那時候，我們就可以看得更加真切。