中環城市別墅價值幾何？

4月中旬，中海長風地王項目紫御豪庭共售出了兩套別墅房源，其中一套面積為688平方米的獨立別墅，單價15.3萬元，總價高達1.05億元，成為今年上海首套億元豪宅，也是普陀區首次出現億元豪宅。隨著北中環商圈的不斷完善，北中環別墅的價值也在不斷升級，后續復地香梔花園、新江灣首府、旭輝江灣墅等將陸續上市。在背后推動市中心別墅價值的是什么——別墅限地令儼然是一道“后無來者”的門檻，上海這座城市的魅力映射到業主身上是完全擁有其一方中心土地的絕對自豪。城中別墅最大的稀缺來自于幾乎所有人內心的向往。

曾經落寞的浦西中環別墅

之前，提到城市別墅，人們通常會第一時間想到浦東的張江、高橋、三林、金橋、花木北蔡，尤其是浦東張江板塊，吸引了諸多全球型集團、高科技產業園區的入駐，因此受到開發商和高端置業人群的關注，匯聚了大批量的中高端別墅項目。相比之下，浦西中環內的別墅就顯得曲高寡合，量少價高，因此市中心的別墅項目彌足珍貴，如之前的明園攬翠苑聯體別墅單價都要10萬元/平方米起。

浦西中環線以內的別墅已經鮮有供應。2011年，該區域內僅有1套別墅推出，2012年則相對多一些，達到55套。從存量方面來看，數據顯示，截至2013年1月15日，上海浦西中環線以內可售別墅面積為77676平方米。

中環線以內的別墅產品存量已經非常少，而且剩余產品基本都是開發商自持的，地理位置決定了這些項目未來穩定且可期的升值空間，因此，開發商大多會將這類地段、戶型較好的別墅產品保留下來。并且，此類產品基本處于有價無市的狀況。受存量較少、開發商惜售等因素影響，一直以來，浦西中環以內別墅就少有成交，2011年，區域內別墅產品共成交5套，2012年則成交8套，這些成交多為“友情銷售”，即開發商礙于友情關系，將所持有的產品賣給熟人。曾經的浦西城市別墅一度處于既缺乏生態資源又無法完全享受都市便利性的雙重尷尬局面。

中環內豪宅格局重組

縱觀上海房地產市場，因GDP增長勢頭放緩以及保障房的不斷推出，滬上房地產未來升值空間并不會太大，但中心區域的別墅產品因為其稀缺價值仍然具備很大的上升空間。不難看出，中環以內作為上海市中心范圍，體現出來的地理優勢始終符合李嘉誠所提出的“地段、地段還是地段”的樓市定律，也因其未來相對巨大的升值空間成為高端人群的“必爭之地”。

從2012年市場走勢來看，在四季度，滬上中高端產品出現一次較強程度的回暖。有數據顯示，2012年12月份，上海商品住宅成交面積已經突破110萬平方米，遠高于歷年同期，而成交產品多為中高端項目。但對于逐漸釋放的高端置業需求來說，試圖選擇貼近市中心的別墅類產品無疑成為一種“奢望”。

拋開地段不談，別墅類產品已經日漸稀缺，從2012年的別墅市場來看，供應進一步走低，但成交量是有所上升的，可見別墅市場的需求是有所回暖的。尤其再從綠城玫瑰園等項目的集中成交來看，對于高品質項目的需求度正不斷提高。而浦西中環線以內的別墅項目更因其地段優勢成為別墅類項目中的“絕品”。

就高端置業人群而言，別墅一直都是此類人群的置業首選，尤其是在政府叫停出讓1.0容積率地塊以后，別墅的供應量急轉直下，未來此類項目必然會成為最難以獲得的豪宅產品的心理預期已經形成。另外，有業內專家指出，別墅項目為置業者提供了舒適的生活環境，但由于土地性質的關系往往距離市中心較遠，周邊生活配套存在一定程度的缺失，而上海核心范圍內的別墅產品正好有效填補了此種缺失，這也是其價值更高的原因。隨著中海紫御世家的入市，對中環線內豪宅項目產生極大的沖擊力，豪宅市場的版圖將重新修定。

最后的盛宴，中環城脈的別墅生活

總有些人離不開城市又向往大美之地的別墅生活，城中別墅既擁有城市里優越的生活配套、便利的城市交通，還擁有優美的天賦資源，是將三種好處集于一體的別墅。中環區域作為上海城市發展“黃金腰帶”向來備受關注，在這樣一塊發展潛力積聚之地向來不缺豪宅產品，但別墅社區卻是“一區難求”。如今，新一批中環別墅產品：中海紫御世家、復地香梔花園等的出現彌補了這一遺憾，并一舉超越上海當今豪宅樣板，意欲樹立新的標桿。

中海紫御世家享受資源型

針對產品的稀缺價值，地段仍然是置業者選擇項目的關鍵點，越靠近市中心的區域越能體現產品的地段價值，畢竟此類板塊無論在生活配套還是交通便利方面都更加成熟。其次就是產品類別，別墅產品首當其沖是最具價值優勢，尤其在目前市中心板塊內的豪宅市場基本以大平層為主的大環境下，別墅產品的稀缺價值將更加明顯。再者，項目所處區域內人文環境的優劣也是決定產品稀缺性強弱的關鍵。

以中海紫御世家為例，該項目位于中環內同普路丹巴路地塊，緊鄰中環線金沙江路出口，受古北外延輻射，屬于生態商務成熟板塊，交通便利。同時，該區域緊鄰蘇州河，百年傳承的歷史積淀造就了濃厚的人文氛圍。早在1843年，上海正式開放為通商口岸，蘇州河與黃浦江的交匯處就被選為貿易和設置內河航運港口的最佳地段。隨后，各大洋行、商會紛紛沿河而建，蘇州河也逐漸成為上海貿易往來的樞紐。深厚的歷史沉淀令這條上海的“母親河”蘊含了濃重的人文情懷，也見證了上海百年來的變遷，蘇河沿線則成為滬上傳統文化的一大發源地。

另一方面，市中心別墅在配套方面的優勢更值得一提，中海紫御世家周邊有萬豪酒店、國盛時尚綠色購物中心、米高梅國際娛樂中心等資源，是市中心內集生態、商務、娛樂于一體的項目。此外，紫御世家充分利用傳統自然資源的優勢，在設計上結合水系綠化打造密林區，讓小區住戶能近距離地享受大自然。

將大平層融入傳統別墅復地香梔花園

悉數近年上海豪宅市場，佘山3號顯然是濃墨重彩的一筆，開盤當天即100%售罄，創下當期滬上別墅成交之最。佘山3號，從人性的真實需求出發，以舒適為上的原則，開創了上海精致小獨棟的風潮，其首創的物業形態、獨特的個性空間、完美的品質細節引發業主及同行的一致認可，標志別墅精品化時代的到來。

如今，佘山3號原班締造團隊再次出發，延襲20余年中國創新精品別墅的開發血統，在超越佘山傳奇之后操刀上海中環純別墅社區復地香梔花園，顛覆性地將別墅與大平層相融合，不僅改變了人們對別墅乃至傳統豪宅在功能性和意識性上的固定思維模式，更在將國際觀、個性與專屬的生活方式發揮到極致的同時，為上海豪宅生活樹立全新藍本。

所謂“新獨墅”并非簡單的新型建筑形態，是佘山3號開發團隊對高端生活的創新。據專業人士介紹香梔花園將別墅整體空間進行了巧妙的布局，突破傳統豪宅觀念，吸收大平層大面寬、動線合理的特點，同時保留了別墅獨立的圍合布局，非天即地的個性空間，以及大尺度的功能空間設置，使得“新獨墅”的每一個功能空間都更為合理通透，大大提升了居住的品質感和舒適度。

項目約8.8-9.4米超大面寬客廳，創上海明星豪宅客廳面寬之最；約67-93平方米主臥層，相當于CEO級行政套房標準；約185-270平方米面積配置享37種生活專屬定制型戶型。此外，還有近3200平方米的五星級度假精品會所僅為195戶業主服務。

新江灣首府超低密度中環墅

新江灣城現在已經緊接古北、碧云，成為上海最新的國際社區，吸引了大批來自全球的國際購房顧客。近年來，城投置地、九龍倉、鐵獅門、仁恒、華潤等眾多國內外知名品牌開發商紛紛涌入新江灣城，在這一板塊打造自己的精品項目，而新江灣城本身也成為新一代國際化社區的“金字招牌”。

新江灣城首府的“內涵”，是城投置地經過不斷積累、不斷創新，精心發掘出來的一種文化，倡導的一種價值觀、所營造出來的一種氛圍。新江灣城首府以絕無僅有的1.0的容積率，給予業主大空間的舒適居住感。戶型的南北通透，3000平方米的大面積會所專享于199戶業主，獨戶電梯別墅，電梯直達每戶每層，私密性極佳。整個小區為法式純精裝別墅社區，給人以一種強大的視覺沖擊力。項目部分房源贈送的地下空間為2層，其建造成本成倍高于一般別墅，且附贈面積高達1：1。

不僅是建筑，更是一種生活態度

何謂“高端住宅”？是舒適的居住功能，更是一種高品質的生活方式。優越稀缺的生態資源、巨大的板塊升值潛力等都是被視為產品快速去化的“殺手锏”。如今的中環別墅在享有這些利好優勢的同時，更需要深層次地考量高端居住的生活方式。外立面的天然石材工藝、內部的豪華頂尖裝修等單純的建筑本身已經無法滿足人們的居住理念。如果說，建筑是生命，那品質就是靈魂。在建筑以外，更是在引導健康的人居理念，樹立中環別墅新坐標，打造城市的人居價值，這才是中環城市別墅真正的價值所在。