這樣的LOFT，才算靠譜

買一層、享兩層，首付30萬精裝小戶型，不限購、不限貸，總價70萬入住浦江華僑城；300米到地鐵口，旭輝浦江國際SOH08號總價不到60萬；浦江鎮核心、萬科物業，55萬即可置業萬科早城

近來，閔行浦江鎮地區，不約而同地推出3個LOFT項目。從其各自表述的廣告上來看，此類產品主要以價格、裝修、地段、品牌等特點來吸引人們關注。

在動輒200萬元/套以上的區域市場里，這些優勢確實很動人，于是上述三個樓盤無一例外地收獲了熱銷的市場反響。

平心而論，LOFT較低的總價可以圓很多年輕人的置業夢想；不限購、不限貸也可以讓“受限”客群繼續買房投資。LOFT具有過渡性居住、投資和辦公等多種價值屬性。

而筆者卻要跟你探討一些你可能不知道的訊息。LOFT產品作為一種特殊的物業形式，在產權性質、使用年限、稅費等眾多方面都有著與普通商品住宅不同的性質。LOFT的特性你是否都了解？LOFT的價值你是否能認清？LOFT可能存在的不足之處，您是否都曾衡量？

特征篇

LOFT是一個地道的舶來品，原始的“在屋頂之下、存放東西的閣樓”之意已成為過去時，“由舊工廠或舊倉庫改造而成的，少有內墻隔斷的高挑開敞空間”的釋義也不適用于如今市面上的LOFT。

如今在上海房產市場上的LOFT，其本質大致與SOHO公寓、酒店式公寓是一樣的，皆為商住性質的公寓，系房產開發商綜合土地性質、成本控制、風險規避、開發模式、營銷策略等諸多因素，而衍生出來的一種商改住的物業類型，這與國外傳統意義上的LOFT藝術區有著很大的區別。

小戶型

就上海市面上的LOFT，最吸引人眼球的特征就是“小”。因為小所以便宜。“小”戶型成為LOFT的重要標志。也是其能走紅市場的重要原因。如浦江華僑城向上1區LOFT主力戶型在36-60平方米，萬科早城的戶型也只有約60平方米，旭輝浦江國際SOH08號的最小房型38平方米。這樣小的單套戶型面積，在純住宅的項目里幾乎沒有。小戶型、低總價就贏得了眾多經濟實力稍弱的年輕人的親睞。

買一送一

與“小”相對應的，就是“高”。LOFT普遍樓層較高，商住的性質決定其挑高設計。早期的LOFT在層高上少則3.6米，大多都在4.5米左右，還有5.5米的挑高甚至更高。如今上海市面上的LOFT層高因為政策限制，已經鮮有挑高超過4.5米的了。挑高設計令“買一送一”變成可能。像浦江華僑城向上1區4.5米的層高LOFT，可以改作兩層使用，如此便可令使用空間增加一半，得房率大為提高。

不限購、不限貸

“不限購、不限貸”可謂LOFT的又一大利器，很大程度的擴大了客戶范圍。因為“限購令”。有不少經濟實力較強卻被限購了的客群，面對住宅市場有著“可及而不可望”的無奈。LOFT商住不限購，不限貸的性質，使其深受有投資需求的客群喜愛。

價值論

2012年10月，松江萬達廣場開盤，熱銷近600套LOFT，創下一天狂攬12億元的業績，成為當時全上海的銷售冠軍。目前，浦江鎮的3家LOFT項目所推出的房源也是所剩不多。LOFT所具有的號召力，市場已然證明。

在筆者看來，相對于LOFT產品本身，其價值高低更由外部環境的價值所決定，尤其是在投資價值上，外部環境尤為重要。如萬達的SOHO能取得銷售冠軍的成績，毫無疑問，萬達商業綜合體所具有的極高價值起著決定性的作用，一個好的LOFT必然是多元價值的體現。

過渡性的居住價值

LOFT在居住價值上有別于普通住宅。在居住空間上，一般的LOFT有著“小”而“高”的特點（也有大戶型LOFT，如浦江華僑城向上1區LOFT最大戶型有110平方米）。相對于普通住宅平面化的居住形態，LOFT的業主可以選擇更加立體化的生活方式，充分利用樓層的高度優勢。不少LOFT都可以做到“買一層得兩層”，空間利用率將更高，室內設計也更具個性化，生活方式也更豐富。

LOFT在居住上的劣勢也是顯而易見的。上海的LOFT產品一般只有水電，不通燃氣，這就造成LOFT普遍缺失廚房功能。即使用電來代替燃氣，也遠趕不上傳統意義上的廚房。

像上海主角5，5米的層高，現實中是很多LOFT并不能實現。無論是4，5米的向上1區還是4，2米的中海萬錦城，若保證第1層2，5米高，那留給第二層的空間就相當壓抑。同樣的，那些無法改作兩層的小戶型LOFT，居住的私密性就很難保障。

LOFT的居住密度也比較高，一層樓里一般都有幾十戶。萬科早城最多一層37戶。向上1區LOFT一層52戶。旭輝浦江國際SOH08號一層28戶。這樣的居住密度是一般住宅所不能想象的。因此，LOFT的居住人群主要以年青人為主，他們向往個性前衛的居住方式。也可以作為單身或新人的過渡用房。廚房的缺失和樓梯陡窄，不太適合多口之家和老人居住。據說在萬科早城，也有業主購買相鄰的2間或多間，交房后將其打穿作為一家之用。

投資價值

在購買LOFt的業主里，投資客占有相當大的比例。從出租角度來說，LOFT投資價值憂于住宅，LOFT的投資主要受益也是來自租金回報上。LOFt本是商住性質，社區旁必有商業區或寫字樓，地段、交通、配套外圍綜合條件較好，人流量較大，租住需求旺盛。因此，LOFT在租房市場上一般比較搶手，投資風險較小。而且，2層LOFT的實際使用面積較大，租金較之同建面的住宅也更高，投資回報也較高。LOFT往往是作為商業項目的“排頭兵”打入市場，可也先于商鋪、辦公樓運作，從投入到產出，在時間上周期較短。

當然，LOFT的增值也可以帶來投資價值。前期商鋪、辦公樓尚未運營成熟時，LOFT的價格自然也處于低位。當大批商家入駐，各類企業，于此辦公，人流聚集之時，LOFT的價值也會隨之水漲船高，升值潛力巨大。

辦公價值

LOFT處于商業、寫字樓區域之中，有著適合辦公的氛圍。那些既要可以辦公，又能作為臨時居住的小型或個人工作室，買一套LOFT也是不錯的選擇，一層辦公二層居住。互不影響。還有一些比較需要空間高度的，比如對公司產品展示廳，攝影工作室等功能上的追求較多的企業，藝術家和創意產業、IT企業都可以將LOFT作為辦公之用。在LOFT中辦公，有獨立的廚衛，舒適度較高，獨立性強，不會有大型寫字樓下班后冬天沒暖氣夏天沒空調的煩惱，這也算是LOFT辦公的小優勢。

為人知的“秘密”

LOFT產品是一種利弊顯著的物業形式，關于其缺點，最顯著的當屬產權年限。但還有一些“小秘密”是購房者應該提前知道的，以免自己做出錯誤的決定。

使用年限短

LOFT這樣的商業性質土地，使用年限一般是40年或50年。這一點，業主決不能忽視。按著《物權法》的規定，住宅建設用地使用權期滿后。自動續期。而“非住宅建設用地土地使用權”，不能自動續期。如果LOFT到期后需要繼續使用土地，業主應該在土地使用到期前一年提出申請。經批準準予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同。依照規定支付土地使用權出讓金。如果因社會公共利益需要的，則土地被收回。相對于住宅的70年期限，LOFT的20-30年差距，令業主承擔著不小的風險。

首次購買成本高

LOFT的購買首付至少需要50%，貸款最多10年，且不可使用公積金貸款。LOFT雖然小戶型、低總價。但這一特征也并非絕對。LOFT一般處在同區域地段較好的位置，單價自然不會太低，尤其是房型較好的LOFT。浦江華僑城向上1區因層高較高，可改作兩層，朝南的戶型單價在22000元，這樣的價格和浦江華僑城的住宅旗鼓相當。還有面積較大的戶型，總價也要200多萬元。面對這樣類型的LOFT，此三條，意味著準業主第一次就要拿出的資金要高于購買普通住宅，月供壓力也更大。

日常居住成本高

在日常居住成本上，LOFT也要遠高于普通住宅。上海的商用水電是民用的1倍左右，不通燃氣無論是用電磁爐還是液化氣代替都將提高生活成本。另有LOFT物業費也是同區域普通住宅的1倍左右。零零總總的附加成本加起來，也是準業主需要細細算計的。

轉讓稅費高

LOFT產品因為是商業性質，在轉讓時的稅費較之普通住宅要高出很多。普通住宅的轉讓（這里不細分普通住宅與非不同住宅、是否滿5年、是否是唯一的一套住房）主要稅費為營業稅和個人所得稅，最多不超過8%（全額）。而LOFT轉讓時涉及營業稅、個人所得稅、增值稅三種。其中增值稅按房價差額的30%-60%征收，具體認定標準由交易中心審核；個人所得稅一律按房價差額的20%征收；營業稅一律按房價差額的5，65%征收。這就意味著，業主辛苦等待幾年LOFT升值，而轉讓時有至少56，56%的盈利所得要交作稅費，這不是所有業主都能接受的。