上海房向 利空重磅來襲？

近期國務院再次重申調控房價的要求，引發了市場人士的諸多猜測，A股市場連續兩天大幅度下跌，回應著政策調控加碼的擔憂。對于中國房地產市場，幾乎每一年都會有相關的政策出臺，從中央層面進行解析，希望房價平穩，市場成交正常，可惜糾結在房地產市場的因素實在是太多，復雜的利益關系博弈在房價漲漲跌跌中，讓人有霧里看花的感覺。

歷年政策梳理

在我們梳理歷年調控政策的過程發現，政策出臺雖然有它的突然性，但是市場價格與成交的異常表現往往先于市場而動，簡單來說當市場發展到了一個節點，必然會有相關的政策出臺，古詩云“春江水暖鴨先知”，即為此意。

自2003年以來，中央出臺了一系列房地產調控政策，除了2009年出臺的鼓勵購房政策措施外，其余政策都是在抑制房價過快上漲和房地產投資過熱。可惜，在列表中我們可以看到，政策對于房價調控起到的作用并不明顯，僅在2007年金融危機和2011年史上最嚴厲的房價調控才使得房價狂漲的勢頭出現了緩和。

在調控政策中，房價大幅攀升是政策出臺的一個明顯信號，按照市場人士的理解，如果房價漲幅超過GDP漲幅，即為過快上漲，政策調控的可能性增大。參照一線城市近期15%-20%的上漲幅度，房產調控政策最新出臺的概率在加大。

政策反饋八面來風

王石：

進入經濟轉變模式的中國，中央嚴厲的調控房價，抑制投機的政策是項長期政策。嚴重依賴土地財政的地方政府面臨嚴重財政危機，此時不壓縮預算，還等何時？

季寶紅wy：

中國M2已是GDP的1.88倍，而美國同樣數據是0.64倍。中國泛濫的貨幣只有樓市與土地市場可以容納。這就是政府10年調控房地產屢屢不湊效的最根本原因；或政府明知原因而轉移目標，讓開發商背負沉重道德枷鎖。

楊紅旭：

高房價，確實不利于城鎮化。但房價上漲，也不能全怪開發商。道德指責是沒用的，想要抑制一線城市的房價，只能調控加碼了……抑制需求，增加供給，供大于求后，房價自然就激動不起來了….-

任志強：

任何不能促進供給擴大的政策大概都不是好政策。

唐志軍：

政策制定者不可能不知道貨幣因素是引起中國房價持續上漲的最大推手，也不可能不知道收入分配失衡是推動中國房價上漲的重要因素，更不可能不知道高企的土地成本和房地產稅費是導致中國房價高企的直接力量。

萬科表示“快速上漲的時代應該已經結束”，并解釋稱“應該”的三層含義：

1、它是大眾希望看到的結果；2、它具有理性分析的合理性；3、它是一個大概率事件。萬科年報顯示，去年實現營業收入1031.2億元，首次突破千億大關。

三湘都市報：

湖南地稅局證實湘潭將試點房產稅暫不涉及個人房產。

中國企業報：

安徽黨政干部今年必須“曬房產”

新國五條逐條細解

在新國五條的內容，雖然大多是以前重復過的內容，但是從國務院這個中央最高層次，進行全范圍的政策梳理，隱含的升級措施效力為市場人士所看重。下面，我們對于新國五條的內容進行一個梳理，也在未來政策上進行一番大膽的猜想。

新國五條之穩定房價的責任

完善穩定房價工作責任制。各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩定的原則，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標。建立健全穩定房價工作的考核問責制度。

專業解讀：2012年，中央沒有要求各地制定房價調控目標。在新的文件中，“直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市”，明確了核心城市的房價控制范圍，房價調控目標重新啟動，值得關注。

預期政策：制定穩定房價問責制，納入個人政治業績考核體系，作為升遷與降職的考核因素。重新制定并公布年度新建商品住房價格控制目標。以GDP增長與人均收入增幅作為標準，低于增長幅度，控制在10%以下。

房價控制目標主要在于統計數字，這方面可以操作的余地很大，也讓房價調控一直有目標定位不清晰的感覺。該條政策對于市場的影響較小，無論是公布數字的還是沒有公布數字的城市，都不會感到太多的壓力。例如，2011年上海房價控制目標是“2011年度全市新建住房價格漲幅低于全市年度生產總值和城鄉居民人均可支配收入的增長水平”，沒有規定具體數字，因此，上述預期政策落地的可能性極大，但是對市場自身發展的制約并不會十分明顯。

新國五條之堅決抑制投機投資

堅決抑制投機投資性購房。嚴格執行商品住房限購措施，已實施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市要在限購區域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統一要求完善限購措施。其他城市房價上漲過快的，省級政府應要求其及時采取限購等措施。嚴格實施差別化住房信貸政策。擴大個人住房房產稅改革試點范圍。

專業解讀：市場關注的細則重點主要出自本條內容，因為限購政策升級及房產稅實施將是影響市場發展的重磅炸彈。“在限購區域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統一要求完善限購措施”，這樣的要求出臺后，限購政策繼續收緊。尤其是中西部的省會城市，限購執行比較寬松，如果按“統一要求”，市場所受影響將是直接的。“擴大個人住房房產稅改革試點范圍”，這句話說的非常明確，擴大范圍，目標可以鎖定在一線城市和少數高房價的二線城市。

預期政策：◎擴大限購城市的區域（主城區擴大到郊區）◎擴大限購住房類型（譬如商業地產）、增加購房資格審查的環節◎收緊限購的條件（提高個人所得稅繳納或社會保險繳納的時間，如5年以上）。◎限貸從嚴，二套房利率變成1.3倍，首付7成以上，三套停貸。◎出臺房產稅

現在一般二線城市的限購只針對于主城區，例如成都的限購只在主城區，而在新房供應量巨大的郊區沒有限購。如果真的限購范圍能夠擴大的話，對于市場將有一定的影響。

商業項目的購買條件一直比較嚴格，購買商業項目的人群也大多理性，整體商業產品的漲幅和住宅相比，并不算很高，市場可以說一直處于平穩態勢，社會矛盾較少，預計政策出臺的可能性較小。

針對個人的購買條件收緊，各個城市都有自己的做法。北京要求連續繳納5年以上的社保，上海要求單身外地戶籍不能購房，都是這方面政策的體現。在這方面，或許還有一定收緊的余地。

通過市場手段來調整房價，一直是市場人士所呼吁的，政策制定的時候也考慮了相關的內容，出臺后的影響也會在控制范圍內。在這一方面的政策出臺概率是最大的，不過市場對于金融手段的調控在逐漸適應，市場影響不會像很大。

新國五條之增加供應

增加普通商品住房及用地供應。2013年住房用地供應總量原則上不低于過去年平均實際供應量。加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設和上市，盡快形成有效供應。

專業解讀：增加土地供應是政府主導的一個方向，按照最新的數據顯示，連續三年全國土地供給計劃都沒有完成，加大土地供給還是一個難題。

政策動向：一年一度的全國住房用地供應計劃正在加速制訂，有望近期出爐。一名國土資源部人士介紹，該部已要求各地國土部門必須于今年3月底之前上報今年住宅用地供應計劃，由國土部匯總后向外界公布。新國五條之加大保障力度

加快保障性安居工程規劃建設。全面落實2013年城鎮保障性安居工程基本建成470萬套、新開工630萬套的任務。配套設施要與保障性安居工程項目同步規劃、同期建設、同時交付使用。完善并嚴格執行準入退出制度，確保公平分配。2013年底前，地級以上城市要把符合條件的外來務工人員納入當地住房保障范圍。

專業解讀：“2013年底前，地級以上城市要把符合條件的外來務工人員納入當地住房保障范圍。”這將使得各地公租房的需求大幅增加，公租房的建設力度會加大。

新國五條之加強市場監管

加強市場監管。加強商品房預售管理，嚴格執行商品房銷售明碼標價規定，強化企業信用管理，嚴肅查處中介機構違法違規行為。推進城鎮個人住房信息系統建設，加強市場監測和信息發布管理。

政策動向：廣州從2月25日起凡提供社保證明辦理二手交易過戶，如屬補交的一律不予受理。提供省版的社保證明，參保至今不足一年的視為補繳社保而不予受理。

北京市出臺的一套房子只能一個中介代理，二手房信息由政府平臺統一管理。

2013，產品制勝

在新國五條出臺后，市場反應平靜的，尤其是豪宅市場。作為調控的重點產品，豪宅產品的目標客戶經歷市場教育，大多理性對于購房中的風險防范都有一定的清醒認識。是否購買，每個人心中都有一本明帳。從公司的新江灣項目近期銷售情況來看，我認為只要產品過硬、得到客戶的認可，豪宅銷售會保持穩定局面。

大家知道市場在2012年出現了翹尾行情，新江灣項目也不例外，一頭一尾都表現良好。市場熱度不減

2012年新江灣項目嘉譽灣大定認購100多套住宅，12月份有近30套成交，幾乎占據了1/3的比例，銷售呈現一個加速過程。比如說，在12月31日晚上9點，在現場還有客戶簽單大定，銷售經理、銷售員、財務、物業都在現場，成為少見的“跨年銷售”案例。

20131、2月份項目成交火爆，客戶的熱情讓我們破天荒第一次在大年初三安排了現場值班接待，以前都是初四開始的，而且初三開門伊始成交兩套大宅，創造了公司新紀錄。

品質是競爭核心

對于項目的熱銷，主要原因是產品品質過硬，得到了客戶的認同。新江灣項目處于新江灣的核心位置，是所謂“灣心”位置，周圍景觀秀麗清新，毗鄰新江灣濕地公園，又在地鐵10號線新江灣城站門口，這樣的地段位置沒有客戶說不好的。另外一點，作為合景泰富地產、富力地產兩大香港上市公司，集多年來打造高端產品的經驗，在上海市場的開山之作，項目有多個獨特的地方。建筑的原石立面，室內精裝，大面寬、進深合理通透的薄板戶型，大平層包括了8米的大開間，還有四房三廳三衛生間（雙套房設計）的設計，這些都給了客戶購買理由。產品內在的優勢是銷售根本，也是客戶認同公司的基本價值點。

市場未來預測：穩定才是大局

新國五條出臺后，后期走勢還需要具體的觀察。相關政策的細則如何規定，可以看出政府的調控力度。不過，就目前市場的成交反應來看，我們認為市場的首要情況是穩定，這個是大局。銷售現場的反饋情況看，購買客戶的整體情況穩定的，也非常理性，無論對于市場的判斷還是自身的購房計劃、預算安排等安排的很清楚，這與以前有很大的不同，客戶沒有著急買房子，都是盤算好了才過來的。項目的現場營銷管理和操作也強調穩定，越是好產品越要保持好格局，各項工作都需要扎實。

編輯手記：政策引而不發立意深遠

“新國五條”意義遠非目前展現出來的這樣簡單，其影響和力度或超過市場想象。從級別來看，國家級的政策定調就超過預期。無論是部委還是地方政府，對此都高度重視。北京相關配套文件早已成文，適時下發。廣州、深圳等一線城市已公開表態將響應“國五條”要求，公布調控方案。

在“新國五條”中，最引人關注的是擴容房產稅試點。人們關注房產稅基于兩點，一是房產稅反對征收的聲音一直比較強烈。二是房產稅是制度性安排，不像限購限貸是臨時性措施，房產稅的征收將徹底改變地方政府的財政結構。

有人認為上海、重慶開展房產稅改革試點，沒有看出兩地房價有什么變化，收稅金額也不多。其實，重慶和上海房產稅效果不如意，主要問題在于兩個城市的試點政策力度不大。房產稅試點沒有對存量房征收，征收房產的起點也高，這樣的征收沒有真正對購房人的資金產生壓力。

據了解2013年財政部、住建部重點開展的工作中，均包含推進房產稅試點工作。湖南、湖北等省上報了本省的房產稅試點技術性方案。住建部基本完成對40個主要城市的房地產信息聯網工作，對試點城市的個人住房面積進行識別已經不存在技術障礙。如果說，房產稅擴大試點城市，不是幾個而是幾十個城市，這對于市場的震撼力度將是空前的。

綜合上述分析，政策即將調整，對于市場造成影響也可能超過預期。房價調控政策出現明顯效果有兩次，一次是2007年金融危機的大背景下，另外一次就是號稱史上最嚴厲的2011年限購限貸政策。這兩次政策調控產生效果有個共同點，不僅僅從金融貨幣角度來調控，而是從土地、稅收等多角度控制。

某大學金融研究做過一個金融模型，在數學模型的論證過程中，得出一個結論：控制中國房價，僅靠金融政策是不行的，必須從土地供給、稅收政策等方面多管齊下，才能收到效果。房價它表現是一個數字符號，背后卻代表著一個系統的行為，需要系統綜合的治理，甚至要舍棄短期利益，這對于中央政府是個痛苦的選擇。

曾經火爆的mp3市場，韓國lrlver公司是市場的領頭羊，市場份額超過了40%，但在市場出現轉向，音樂手機開始侵占傳統的mp3市場，lrlver舍不得傳統的市場，沒有轉向新興的智能手機領域，如今在市場已經銷聲匿跡。

治大國若烹小鮮，中國房產市場調控也是如此，很多人說2008年是治理房產市場的最佳時間，可惜在金融危機的影響下，從保增長的角度出發，房產市場重新加速，再要回頭可以說是千難萬難了。

在房價出現上漲苗頭的時候，政府的調控政策只能相對應的調整，總是比市場慢半拍，調控效果自然大打折扣了。王石從美國回來說，美國不和中國比速度，話中意味深長。