首次購房，看嘉定新城

2012年，上海樓市成交先抑后揚，狠下心等到最后的開發商，都是志滿意得的模樣。有的朋友分析樓市規律的時候，認為中國房地產呈現逐步攀升的態勢，向上空間無限。說實話，我不相信這樣的規律，可是存在即是合理。在宏觀大背景下，樓市成交開始走出了底部。

嘉定新城成交狂飆

在2012年的區域成交中，第一名毫無懸念的屬于浦東新區。在原來的浦東和南匯合并后，區域面積位于上海區縣第二，新房數量眾多，銷售排行位于前列是眾望所歸的。在2012年，誰是銷售排行第二名呢？

嘉定區以145萬平方米的成交面積雄踞第二名的位置，有點出乎市場人士的意料。其實，嘉定地區一直是上海最有潛力的區域之一，良好的成交表現并不稀奇。在2012年，大浦東成交量超過200萬平方米全市居首，嘉定、寶山2區的成交面積也超過了100萬平方米，分別是145.5萬平方米和127萬平方米。

嘉定新城·價格討好首次置業者

首次置業的需求人群，所聚焦的區域在整個2012年里一直表現良好，閔行、青浦在年末的翹尾行情中飛速攀升，有點趕超寶山區的趨勢，但是嘉定區因為區域內熱銷樓盤不斷，已有的樓盤持續新推房源，區域樓盤的價格也位于全市較低水平，使得全年成交都非常穩定。

2012年上海嘉定區商品住宅成交均價報于15067元/平方米，同比下跌9.1%。從全年走勢來看，嘉定區商品住宅價格2012年穩中有升，12月的成交均價比1月份上漲近10個百分點，不過同比2011年仍下跌。依舊不超過往年的售價，這一點無疑十分討好對價格異常敏感的首次置業者們。

嘉定新城在嘉定區域的樓盤供應量中，幾乎占了一半的位置，可謂是嘉定地區的重中之重。在2012年中，新城板塊新推的樓盤如旭輝華庭、中建瀾庭、龍湖項目、白銀時代幾乎個個熱銷；老的社區也不斷推出新房源，新房型，如合景疊翠峰、萬科項目、華潤中央公園等，也受到了市場的最大程度追捧。

嘉定新城·他們都買了

買房人關注的理由都不一樣，但是對于區域成熟度及樓盤定位的認同，成為大多數人的共識。我們采訪了幾個購房者，看看他們選擇嘉定新城的理由。

陸先生

現住房：馬陸老公房110平方米

購買：旭輝華庭75平方米兩房

選購理由：孩子上學

陸先生在十年前就在上海購買了住宅，只不過是沒有正規手續的小產權房，當初價格是2000元，現在價格也漲到了近萬元。不過，陸先生住的小產權房位于滬宜公路東側，與嘉定新城僅隔一條馬路。在嘉定政府的規定中，陸先生所在的社區不能享受新城配套中的學校資源。為了孩子的未來教育，陸先生決定在嘉定新城購買一處小房子，總價在100萬元上下。

在陸先生的反復比較中，他優先考慮了旭輝華庭社區。首先小區位于新城的中心，配套和交通都很方便；其次，開發商推出的75平方米兩房，房型緊湊實用，總價可以控制在120萬元以下。

在和陸先生聊天中，他的太太頗有點擔心，害怕開發商把價格漲上去。她說，最早售樓處100萬元買兩房，過了一段時間是110萬元買兩房，現在每次來售樓處，具體價格只是一個大概，感覺開發商還會提價格。

作為選擇的備案，陸先生也會考慮嘉定新城幾處有一房供應的小區。在嘉定新城，一房的總價可以控制在90萬元以下，有的樓盤還能控制在80萬元以下。不過，兩房產品是市場的主流產品，陸先生也希望可以一步到位。

最后，陸先生以117萬元購買社區兩房產品。

文小姐

現住房：浦東老公房45

平方米一房

購買：嘉寶紫提灣127平方米三房

選購理由：自住改善

在6年以前，文小姐就在浦東購買了住房。當時，她所在的公司每個月交納了公積金非常多，能夠提取的公積金金額超過了10萬元。為了錢盡其用，文小姐就在浦東選擇了一處小公房，僅僅用了20萬公積金貸款，幾年后全部還清了。朋友對她說，你精明的地方在于買了一處房產，因為上海房價上漲速度驚人；你愚蠢的地方也在購房，因為你買的房子太小了，按照你當時的實力，買房大一點現在日子就太好過了。

現在文小姐考慮要小孩，房子明顯不夠用，買一處大房子早在三年前就提上日程了，在上海幾個主要區域都看過房子，比如青浦、寶山、嘉定、浦東等。文小姐的先生一直有個信念，房價還會跌下來的，我們有房住我們可以等。

2012年，一個朋友對她說，嘉定新城兩房產品幾乎全部售罄，房價觸底反彈可能性極大。這時候，文小姐馬上帶著先生來新城看房。她先生也轉變了思路，說我現在不擔心房價某一天下跌，我卻擔心某一天我真的買不起房子，這點是我承受不起的。

在中建溪岸瀾庭和嘉寶紫提灣的比較中，文小姐選擇了嘉寶紫提灣的三房127平方米，為了她借了幾十萬，裝修房子的期限也大大推遲了。她現在就是一個念頭，買就買個好的。

教育資源、學校配套、生活環境是人們所最看重的資源設施，嘉定新城也有著高起點的規劃。

嘉定新城·時刻在改變著

在人們心目中，嘉定是上海一個遙遠的郊區，自然生活氛圍也相對落后。這樣的觀點成為了人們思想中的盲區，往往對于嘉定地區日新月異的變化視而不見。

嘉定區區長馬春雷接受專訪時表示，嘉定新城的未來建設堅持“宜業宜居”的定位，讓“好產業”和“好生活”匯聚嘉定。

高質量的產業可以讓更多人能夠高質量就業，同時良好的生活環境也會讓人安心就業。嘉定四縱四橫的道路體系，生態景觀工程已基本建設完成。瑞金醫院分院投入使用，東方肝膽醫院整體搬到安亭，明年年初也要投入使用。此外，交大附中嘉定分校、保利大劇院以及嘉亭薈、日月光等商業綜合體已“落戶”嘉定。

在我們多次走訪嘉定新城的過程中，感觸最大是兩點：生活環境優越，生活配套不成熟。一正一反，都是最真實的嘉定新城。

嘉定新城有大片的綠地規劃，在廣告語中，“百米一林，千米一湖”描繪的栩栩如生。在規劃中嘉定新城將成為一個包括林地、自然濕地、人工湖、生態教育、文化博覽、休閑娛樂項目等的生態文化公園。在紫氣東來景觀帶眺望的時候，藍天上的層層白云實在是上海不多見的美好景象。

曾經欠缺的生活配套，在2013年也將有極大的改善。其中，軌道交通11號線延伸段開通，瑞金醫院試營業，歐尚超市及天業商場都是值得一提的事件。

11號線·改變區域通勤

近日，軌道交通11號線北段二期實現全線貫通，目前全面進入車站裝飾安裝階段，計劃今年建成并試運營。對于11號線市中心新線路延伸，嘉定人都非常期待。“11號線北段二期今年試運營，出行越來越方便了?！?/p>

目前軌交11號線通到江蘇路站，在建的二期緊接江蘇路站，首站為交通大學站，依次通往徐家匯站、上海游泳館站、龍華站、云錦路站、龍耀路站、東方體育中心站、三林站、三林東站、浦三路站、御橋站、羅山路站。

在剛剛結構封頂的羅山路站，最上面是16號線，中間是11號線，底層是車站大廳。這座車站是11號線二期終點站，也是11號線、16號線的換乘樞紐，又是與之緊鄰的川楊河停車場的八股車道出入場通道，是目前上海乃至國內唯一的軌道交通高架樞紐。

11號線通往江蘇的西延伸段（安亭站至昆山花橋站）也在加緊建設。目前兆豐路站、光明路站車站已結構封頂。11號線終點站羅山路站已預留了迪士尼軌交線的建設接口，也就是11號線迪士尼線（羅山路一迪士尼），長度達9.4公里，車站3座。

想一想，從徐家匯坐車直達嘉定新城只要45分鐘，怎能不叫人興奮呢？大批外來人口的導入，區域面貌的改善是指日可待。

歐尚超市落戶 新薈廣場開工

在嘉定新城，其實有兩個大超市，一個是麥德龍，另一個是沃爾瑪，不過都在新城的邊緣，距離新城中心位置比較遠。隨著歐尚超市與新城開發商簽約，新城中心商業的改善指日可待。

2012年11月16日，“新城金郡品牌商家戰略合作發布會”于綠地萬怡酒店舉行。發布會上，法國歐尚超市、重慶小天鵝餐飲等一大批品牌商戶代表亮相，與開發商集體簽約。在社區預留的商業土地上，我們已經可以看見大規模動工的跡象，相信在一年之內建設就會基本完成。

2012年11月3日，光大安石中國房地產基金、同昌盛業資產管理顧問有限公司與上海嘉寶實業（集團）股份有限公司聯合宣布，將合作開發位于上海嘉定的“新薈廣場”購物中心項目，商業規劃開發規模約12萬平方米?！靶滤C廣場”項目將由光大安石發揮資本優勢，同昌盛業負責進行招商、運營，嘉寶集團則負責項目開發。新薈廣場位于寶安公路裕民南路口，是嘉定新城四大綜合體之一。規劃地下2層地上5層，預計2015年二季度正式開業。

瑞金醫院北院試營業

誰不想在家門口就能享受到便捷高效的醫療服務呢？上海每到季節更替的時候，市區三甲醫院的輸液室就排上了長龍，醫療環境就顯得力不從心。

瑞金醫院北院是上海市“5+3+1”工程的重要組成部分。按照既定目標，北院將成為一家硬件設施齊備和軟件質量過硬的三級醫院，將為嘉定及周邊地區居民提供優質服務。

瑞金醫院院長、北院院長朱正綱教授表示，在未來的2至3年中，逐步儲備醫護人員，定向培養，并派出主要技術力量，以確保該院在技術水平、學科人才、科研教學、醫院管理等方面達到三級甲等醫院的水準。北院將從醫療水平到服務理念，都成為名副其實的三級綜合性醫院。

目前，瑞金醫院嘉定北院每天的接診人數在800人左右，高峰期達到1200人左右，極大緩解了嘉定地區的醫療壓力。為了配合醫院運營，嘉定政府特別安排了高檔小區龍湖酈城有整棟公租房面對醫院員工出租。

也許一個醫院不能改變新城的面貌，一個超市也不會使生活有著翻天覆地的變化，但是我們要看到，隨著醫院的運行，超市的動工修建，再加上未來保利大劇院，遠香街、日月光等生活設施的陸續投入使用，嘉定新城的生活水準提升是可以看見的。有了生活，才能讓新城有更多的人氣，有著更多的發展信心。

性價比是殺手锏·嘉定新城

性價比，一直都是嘉定新城打動購房者的有效武器，在上海房價日益攀升的今天，尤為難得。在嘉定新城地區，產品檔次非常齊全，從單價10000元級別的入門住宅天居玲瓏灣，到13000元常發豪庭，15000元嘉寶紫提灣，17000元白銀時代，20000元合景領峰，不同的社區對應了不同層面的購房者，可以說你想要的產品在嘉定新城都可以找到。品牌開發商云集

嘉定新城在房產市場中逐漸形成品牌效應，隨著萬科、保利、綠地、龍湖、合景、新城、中建等越來越多的品牌開發商進駐，開發商之間競爭激烈，也紛紛拿出了最好的房型產品，最有競爭力的社區規劃來取悅消費者。比如說合景疊翠峰，在兩年的時間里，開發商提供的90平方米3房產品就經歷了3個版本，從90平方米贈送9平方空間，到90平方米雙南三房，再到90平方米南北通雙南兩房，精彩紛呈，可以說是達到了，上海目前房型設計的最高水準。有這樣的好產品，熱銷實屬必然。

另外，旭輝華庭75平方米兩房總價控制在115萬，常發豪庭單價13000元，白銀時代17000元全景觀房，嘉寶紫提灣15000元現房等等，各個社區都有著不同的亮點吸引著首次置業的購房者。

價格·同比下降、環比上升

某個市區的購房者，就是買嘉定新城買個大面積的4房，他說，“朋友告訴我，新城的房子比較便宜?！贝_實，和市區房價動輒3萬、4萬，嘉定新城更適合普通百姓的生活。

目前的嘉定新城區塊土地招投標一直比較活躍，開發商在新城拿地不斷，這在一方面增加了新城的房產供應量，在另外一方面也抑制了房價的過快上漲。在上海房價首輪降價潮中，嘉定新城的樓盤打響了第一槍。嘉定新城的房價從最高峰的18000-19000元/平方米回落到13000元/平方米以下，目前的成交價格又攀升到16000元以上，不過相比其他區域的漲幅，新城的幅度還算是小的，主要是因為開發商經歷了降價潮，在價格定位上都有所控制，在銷售節奏的把控上更為注意。

嘉定新城·首次置業者的優選之地

經歷過兩年的調整，上海房產市場逐漸形成了明晰的局面，那就是首次置業的住宅是市場成交主流，市場購買熱情高漲，受到調控的影響非常小。比如說上海樓市一手住宅庫存曾經在千萬平方米上下，但是以中高端房源為主的“非普通住宅”的庫存占到7成以上。適合首次置業的產品供應并不充足，自然房價下行空間有限。在嘉定新城，只要兩房項目定價適中，基本上是有多少賣多少，根本不需要考慮銷售問題。

在嘉定新城高起點的規劃前提下，新城區域的房產會更有發展。根據政府披露的信息，新城在規劃建設全過程推行“節能、節地、節水、節材”的建筑要求，被命名為上海首個建筑節能示范城區；同時新城規劃了7個鄰里中心，讓居民不出小區就能辦好“開門7件事”，評為“全國最佳生態宜居城市”。根據建設計劃，嘉定新城到2010年，將基本建成城市基礎設施框架，到2012年將建成城市雛形，生態、自然、科技的嶄新現代化新城將呈現于世人眼前。

結語

價穩量增持續看好

2012年嘉定新城給人最深的印象就是剛需項目的熱銷，是在開發商沒有進行過多宣傳的情況下取得了市場認同。例如保利天鵝語2房在3個月時間基本銷售一空，旭輝華庭在一個月時間完成了項目整體清盤銷售，萬科一期及合景一期的兩房產品基本銷售完畢。市場熱銷說明著剛需客戶認同嘉定新城130萬兩房產品區間，環視全上海，在軌道便捷、配套完善、發展潛力的區域中尋找130萬左右的剛需產品是何等困難的一件事。

2013年，在市場陸續推出的項目中大多完成了升級換代。例如萬科曾經是90平方米小三房的鼻祖，但是在嘉定萬科中，全新的90平方米小三房產品也比最初的設計有了不少的提升。至于花園洋房，好性價比的loft產品更是層出不窮，可以預想2013年嘉定新城還會繼續火爆。

延伸閱讀

嘉定新城新盤看點

隨著保利、龍湖、嘉寶、萬科、合景等品牌樓盤的相繼面市，在軌交11號線延伸段通車利好消息帶動下，曾經非主流板塊的嘉定新城將在2013年里完成了一輪新的發展。日歷已經翻到2013年3月，正式運營的軌道交通11號線讓嘉定新城變得真切，新增土地供應量連續在嘉定新城出現，頗高的土地溢價率都在讓嘉定新城開始成為市場矚目的焦點。在蛇年，置業嘉定新城會有哪些好選擇呢？本刊深入嘉定新城區域為購房者提供蛇年第一手購房信息。

嘉寶夢之灣

開盤時間：2013年3月下旬

特點：低密度、高品質社區

預計售價：16000元/平方米

夢之灣是嘉寶集團繼嘉寶紫提灣之后又一個位于嘉定新城的新樓盤。在其銷售宣傳語中，“高品質國際化社區”彰顯了樓盤的目標高度，國際化社區的用語在新城樓盤中唯有夢之灣正式對外提出，暗說著自身的野心。

知道嘉寶紫提灣的讀者，也許會發現兩個社區頗多相似的地方：都是別墅、公寓混合小區，流水灣岸的社區氛圍。當初嘉寶紫提灣就以低密度、高綠化得到了市場的好評。在目前夢之灣的社區規劃及外部環境營造中，也繼承了以前的優點。

該盤位于嘉定新城北區位置，緊鄰嘉定西站地鐵站，占地11萬平方米，結合周邊大型綠地及河流資源環境，實現了70%用地為低密度建筑，整體營造的環境氛圍非常突出。

未來社區將提供11、18、24層公寓以及3層聯排別墅，公寓戶型為77-140平方米一房至三房，報價16000元/平方米，大多數房型都會贈送一個設備空間，可以很順利改成一個房間，很具實用性。

日月光·伯爵天地

開盤時間：2013年3月下旬

特點：80萬平方米的城市綜合體

預計售價：16000元/平方米左右

日月光-伯爵天地所在的嘉定北站板塊，其宜居升級才剛剛開始。軌交11號線嘉定北站上蓋的22萬嘉定日月光中心即將在不久之后啟用。嘉定日月光中心將以瑞金路日月光中心為藍本，將一個融合了居住、商業、辦公、休閑娛樂、旅游觀光以及文化創意的城市生活綜合體全盤引入。

項目總建筑面積超過80萬平方米，涵蓋商場、辦公和住宅。一期現已入駐，生活氛圍日漸濃厚，二期將于3月下旬左右正式開盤，創新93平方米有限空間內，合理設計三房，雙衛生間，南向三個陽臺；138平方米空間，南北通透四房設計，有三個飄窗，兩個陽臺，另外附贈入戶花園一個。

合景疊翠峰二期

開盤時間：2013年1月

特點：精良的90平方米三房設計

售價：15000-16000元/平方米

合景疊翠峰與嘉寶夢之灣同處于嘉定西站板塊，步行8分鐘左右就可以來到地鐵站。經歷了2011、2012年的市場變化，購房者對于合景疊翠峰比較認可，優點很突出：精裝修，好房型。

在合景疊翠峰的樣板房中，采用的設備基本是市場一線產品，裝修施工細節也較好，讓人能感覺到未來的溫馨居家感覺。在符合初次置業另外值得一說的是，社區的90平方米三房產品已經連續升級了三次，從最初的90平方米贈送10平方米，到90平方米雙南三房，再到如今的90平方米南北通雙南三房，每一次的升級房型設計和空間處理都有明顯的提升，確實能看出來開發商花費了不少的心思。

合景疊翠峰自身配套有一個近6000平方米的社區商業，可以滿足日常的生活所需，另外嘉定西站邊有一個15萬平方米的商業配套，未來大賣場、金融機構等生活配套都齊全，距離老城區歐尚、樂購超市、羅賓森廣場、東方商廈等車程也僅在5分鐘左右。

秋霞坊別墅

開盤時間：2013年4月

特點：低密度社區

預計售價：不詳

社區別墅信息還沒有正式對外公開，預計將在4月份左右推出別墅銷售。在嘉定新城，低密度的別墅也是稀有產品，根據現有的資料，秋霞坊外立面裝飾采用ARTDECO建筑風格，干掛石材與真石漆立面。為了營造更好的環境，社區花費巨額資金抬高地基，一方面實現了人車分流，另外一方面可以實現陽光地下室的功能。別墅將有附贈空間，附贈空間不會太小。

社區內特設分級物管，增加物業管理層次，創造明確的識別性和歸屬感，從社區入口便可以將機動車引入地下，地面空間將沒有常見社區的吵雜與混亂。

新城金郡 花園洋房

開盤時間：2012年12月

特點：成熟社區、核心地段

預計售價：16000元/平方米

新城金郡在嘉定新城屬于一個非常大的社區，建筑面積有40萬平方米，推出的產品有高層、小高層、SOHO、花園洋房等，在戶型設計和銷售價格上都是面向剛需客戶的。目前已完成2556戶業主的交房工作，是整個嘉定新城交房最早、入住最早的社區。獨立入戶花園洋房將是新城金郡的收官之作。

新城金郡的花園洋房全部是一梯一戶、獨立入戶的，這樣業主的私密性就有了很好的保障。雖然做法很簡單，電梯采取雙開門的設計，但是給業主帶來的滿足感是一般公寓達不到的，電梯門至家門口的一小塊空間可以納入自家“勢力”，放置鞋柜或雜物柜是不錯的選擇。小公寓也有一些豪宅的感覺。

內部戶型設計中規中矩，南北通透，空間面積也控制得當，不過房間內部的進深有些過長，影響了一定的采光效果。