2013年市場由豪宅開啟

事實上，2012年的樓市開局，上海的各類豪宅也都有過一段短暫的熱銷期，只是那時候的熱銷大多是有割肉般的打折直接導致的。打折自然不能持續，于是大多數高價樓盤的銷售都在收緊折扣之后紛紛偃旗息鼓。2013年的市場照舊由豪宅開啟，沒有打折卻依舊火爆，市場開始全面復蘇。誰都說不好這一趨勢會持續多久，各大豪宅的營銷人員不管心里再怎么偷著樂，都會時刻提醒著自己要低調，他們清楚——房地產市場歷來會把病態當做正態。

豪宅市場全面回暖

《租售情報》編輯部自2012年11月起，就已經不斷地通過各種渠道向所有人預告。2013年的市場必將由豪宅開啟——這種所謂的“未卜先知”其實說起來毫不稀奇，頻繁接觸房地產市場的任何人都會有相同的體會。看似風平浪靜的表面下卻又是一派別樣的風景，熱銷開始有逐漸蔓延開去的趨勢。掰著手指算算吧，最新的熱銷狀元雅戈爾·長風8號，持續全年的中海紫御豪庭，先抑后揚的綠城玉蘭花園，懷抱“得之我幸，失之我命”坦蕩心態的嘉譽灣，間或發力的新華路一號，不動聲色卻大發其財的綠地海珀旭暉，持續穩定跑量的仁恒森蘭雅苑……豪宅市場的回暖趨勢其實早在人們意識到之前就已經悄悄開始，我們所預告的，其實只是早就已經開始發生的事實而已。

再來看看2013年的豪宅市場供應結構吧——說白了就更顯得那看似神奇的“未卜先知”原來是這般實實在在。上文提及的那些豪宅項目都將持續增加供應，全新的豪宅樓盤又會不間斷地加入其中，好比徐匯濱江，好比新江灣城、好比南外灘，好比森蘭……那么多傳統的豪宅板塊。已經被點燃了購買熱情的買家和持續不斷的市場供應，這塊市場不熱才怪。

必須承認的是，豪宅賣得好的前提是造得好。而大背景則是上海的高端住宅市場，也確實已經被限購、限貸、限外等一系列“限”字當頭壓制了太久了。壓抑的需求遇到升級的產品，市場被點燃也是毫無意外的結果。

事實證明，以壓制需求的所謂調控，或許會收獲階段性的勝利，但終究是注定要失敗的。還是來看看那些熱銷樓盤各自的表情吧——

綠城玉蘭花園的逆襲

權威數據顯示，去年浦東十大熱盤中，綠城玉蘭花園表現相當突出。2012年9月至12月，綠城玉蘭花園以成交153套的優異成績榮膺浦東區域豪宅銷售第一，遠遠超過其他樓盤。

那么，綠城玉蘭花園為何在眾多樓盤中脫穎而出、備受青睞呢？

這還要從綠城玉蘭花園的區位說起。隨著上海“東進”戰略的推進以及三大國際社區的逐漸老化，位于城市中心位置、頂級產業資源群集的唐鎮被定位成一個核心居住區，而根據規劃思路延展開去，人們都不會過分懷疑，這個居住區，必然是高端的，國際化的。

綠城玉蘭花園也就應運而生。上海第四代國際社區的發展，無疑是政府規劃的發展方向和品牌開發商扎堆的地方。自2009年底，綠城進入唐鎮板塊以來，不少知名開發商將目光投向這一板塊，豪宅產品陸續問世，給唐鎮帶來良好的遠景規劃前景，形成品牌帶動板塊共同發展的良好佐證。

綠城玉蘭花園是綠城在唐鎮打造的第一個高端作品，也是唐鎮第一個高端豪宅產品。2012年12月31日。綠城玉蘭花園經過1018天精心設計。在業主的期盼中拉開交房序幕。實景交付的玉蘭花園遠遠超過了對它的想象，從景觀、建筑到室內精裝都十分完美，尤其是細節，一向是綠城品牌最難以被超越的保障。如果說在綠城大平層產品的標準里，所選擇的國際家具電器品牌等很容易被復制，要出現同類產品僅僅是時間和金錢問題。那么，作為大平層產品，玉蘭花園的細節幾乎無人能敵。除了曾經修改過十多遍的建筑方案、景觀方案。更為經典的則是為尋找一款能夠最確切的傳達出新古典主義建筑精髓的石料，綠城人走遍歐洲各大采石礦場，最終將眼光鎖定在德國萊姆石上。甚至綠城玉蘭花園小區主入口設在齊愛路上兩旁，綠城整齊劃一地種上了香樟樹，一路走過來，56個造型別致的路燈吸引眼球，除了完全定制以外。在材料選擇上借鑒了其它建成的社區經驗進行的改良和提升，就是這樣一個路燈的成本為每只15000元。綠城對細節已經不僅僅限于社區內部打造，就連周圍的環境都一視同仁。

新華路一號老樹開新花

2009年，新華路一號入市的時候，很多人都不知道。或許其開發商香港九龍倉集團以為，區區60套房源的小樓盤，不需要那么高調也能輕松賣掉。更何況。2009年的上海豪宅市場，熱得滾燙。

可事實似乎遠遠出乎開發商的意料，首次開盤賣掉了24套房子之后，長達一年的時間，新華路一號在市場上完全沉默。度過一整個灰色的2010年之后，2011年，新華路一號開始有意識地在市場里盡力表現，當年，該盤成交了9套數千萬元的頂級豪宅，這無疑是個好的轉變。2012年年初，新華路一號的銷售人員的心情，一半是驚喜，另一半則充滿疑惑：“限”字令絲毫未見松動跡象，可現場來人量卻連破記錄，一個月里居然出現了3套成交，除了最初開盤的那幾天，這簡直是不可想象的奇跡。開發商于是迅速收窄了最初8折左右的實際成交折扣，然后，樓盤又開始沉睡。

2012年12月27日，新華路一號全新亮相。數據顯示，進入2012年第四季度，豪宅市場交易一改連續四個月下滑態勢，交易總量止跌回升，且優于2011年同期。且就整體來說，高端市場的供求關系并不平衡。

幾乎所有開發商對于土地都有著高度的熱情，物業價值有很大一部分取決于地段價值的高低一一這顯然是香港九龍倉集團對新華路一號幾乎所有的信心來源。淮海路，百年的歷史，城市的中心，上海的名片；新華路，國賓道、梧桐樹、老洋房、城市的記憶。

容積率方面，可能是香港九龍倉在新華路一號規劃期間做得最值得表揚的一件事。主動放棄一些建筑面積來保證住戶間更加合理的尺度和更加純粹的環境。現代簡約風格與周邊老洋房相處和諧，高品居住氛圍就此奠定。復式及大平層設計的戶型，底層可享受私密花園，頂層則設大露臺，也是十足的頂級豪宅范兒。樓層僅做8層，避免了擁擠和逼仄，又和周邊氣場契合起來。據新華路一號相關負責人介紹，其目標客戶的喜好打破傳統豪宅奢華，追求細微處的貼合。新的樣板房，儲物空間多，居住空間更顯寬敞大氣；不浪費居住空間，合理利用書房與次臥之間的過道，中西雙廚、管家式物業管理服務等都是從生活基本需求出發。

據營銷負責人透露，目前該盤的精裝產品，均價在10萬元/平方米左右，總價在2500萬-4000萬元/套。目前在售主力房型面積在280-330平方米，設計成3房或5房，但所剩房源不多。

嘉譽灣再現產品魅力

新年伊始，滬上樓市繼續保持旺盛勢頭。其中，高端市場不斷傳來回暖訊號，新江灣等區域高端項目放量即熱銷，成交排行一再被實力項目刷新。以新江灣為例，隨著新江灣城首府、銀億領墅等項目的紛紛推出，嘉譽灣單月攬金3億元，成功躋身成交前十，在整體的住宅市場上，再次為豪宅板塊守住了一席之地。

2012年12月8日，嘉譽灣樓王開盤當天簽約1.5億元，僅1個月時間銷售成功過3億元，銷量在新江灣板塊首屈一指，成為該區域獨領風騷的高端項目，據現場負責人稱，熱銷的背后是強大的產品力支撐。

嘉譽灣位于新江灣城核心位置。軌交10號線新江灣城站出口即達，緊鄰新江灣主題公園、濕地公園等三大主題公園，周邊復旦大學、同濟附中、中福會幼兒園等知名教育資源入駐，更以引入國際主流精裝華宅為理念。其配套的26萬平方米商業，體量遠超正大廣場，將有凱悅酒店HyattPlace、水岸風情商業街、高檔商辦樓等綜合性服務業態云集于此。此外，為嘉譽灣近千戶業主專屬打造的2000平方米私人會所、豪華天際泳池等頂級奢交平臺，也將在不久后以實景呈現。

奢裝水景樓王主力面積200-220平方米，除了高端配套外，更擁有三面環水、270度全景視野和正視社區景觀主軸等景觀優勢，高端品質得到了極致發揮。作為滬上少有的市中心生態板塊，新江灣城本身的價值就很明顯，加上良好的區域規劃、眾多知名品牌開發企業的入駐，新江灣的價值再次獲得提升，作為板塊內少有的商業與景觀兼備的項目，嘉譽灣愈來愈為人所關注。

雅戈爾長風8號提前開盤即售罄

原本暫定春節后3月開盤的長風8號，將首開的日期提前到了春節前1月26日。據項目負責人介紹，首次開盤共推出167套房源。開盤當日除去頂復與底復，去化150套，截止到2月23日，已去化161套，預計3月將繼續加推。

2012年5月底，中海紫御豪庭首度開盤深受追捧。為沉寂多年的長風地王群成功破冰；2013年1月，雅戈爾長風8號正式面向市場公開，品質備受認可，成為2013年滬上豪宅市場中，開年以來最受期待的樓盤。從中海紫御豪庭到長風8號，長風板塊的豪宅門檻沿著4萬元的單價一路走高。即便如此，高端買家蜂擁而至的熱情不曾消退。這很大程度上得益于長風板塊的位置和規劃。從地理位置來看。長風板塊既屬內中環的市中心地段又享大虹橋輻射利好。參照近兩年內中環其它板塊的全新豪宅，售價已攀升至4.5萬元/平方米。而長風板塊坐擁大古北、鄰近大虹橋，深受長三角購房群體的青睞，因此未來的升值潛力更為高端買家看好。

雅戈爾置業在其誕生地寧波，是個范兒十足的豪宅品牌。當然也是市場的龍頭企業，深耕高端地產二十余年的雅戈爾置業，初入上海，為長風8號賦予了全新豪宅觀，令產品呈現出別處難得一見的大氣和雅致，為上海的高端購房者帶來耳目一新的高端生活體驗。天際飄窗、頂級精裝配置、約10000平方米的中央草坪……從外到內，即便是見慣豪宅的挑剔買家，也多半會承認長風8號的與眾不同。不是第二個綠城，更不做第二個星河灣，就是雅戈爾的范兒，還沒去看過的人們，建議你們去看看。

結語

豪宅的春天——購買欲望積蓄

據市中心某高端住宅項目經理介紹，2012年12月份，明顯感覺客戶來訪量增多，下單者也踴躍起來。“3-5月份觀望情緒最為濃厚。6-8月份感覺豪宅市場有所啟動，10-11月份，因為傳說房產稅要出臺，市場又有所停滯。12月份，房產稅的說法淡去，市場進入活躍期。”另一高端樓盤的營銷老總則表示，進入年底，一些等了一年的客戶發現房價沒有下降的跡象，按捺不住終于下單。顯然，隨著政策時效性趨弱。市場“觀望”情緒逐漸減退，也是豪宅市場回暖的主要原因。

另外，一些微妙的變化也讓豪宅的購買者有了下單的底氣。這個樓市最有購買力的當然是那些豪宅的潛在客戶群，關鍵是，他們想不想買，有沒有看中的產品。這股力量一旦爆發，豪宅市場將在短時間內回升。這股力量，目前來看，已越積越大。3月，雅戈爾長風8號又將加推一批新房源：位于徐匯濱江的云錦東方，定位為灣區CBD軸心大宅，也將揭開神秘面紗。2013年，極有可能是豪宅的春天。