后現(xiàn)代生活“大場(chǎng)”變臉進(jìn)行時(shí)

“大場(chǎng)”，不管用上海話和普通話來念，都極容易產(chǎn)生與“豬下水”有關(guān)的印象，不管它在歷史上曾是多么顯赫知名，就其名字—項(xiàng)，就是先天的缺陷。這就好比一個(gè)再怎么漂亮的姑娘，要是不幸給起了個(gè)雄壯無比的名字，那就是悲慘世界了。更何況，于老一輩的上海人而言，這里就是大場(chǎng)肉聯(lián)、大場(chǎng)機(jī)場(chǎng)。于此，我們就可以展開豐富的聯(lián)想了：臟亂差、吵鬧、市井……反正不甚良好的形容詞冠于“大場(chǎng)”的地名之前，總不會(huì)有大的偏差。然而，你能相信嗎，這個(gè)叫“大場(chǎng)”的地方，已經(jīng)給自己明確了發(fā)展的目標(biāo)——“北中環(huán)·新都會(huì)”。你信嗎？

中環(huán)區(qū)域·地段比想象的好

“北中環(huán)·新都會(huì)”，這事兒聽著就透著一股十足的不靠譜，然而隨著深入的探訪，我們的觀念也開始慢慢地發(fā)生著某種自我修正。

如果你面前有張上海地圖，你可以從中去尋找“大場(chǎng)”的具體位置。也許你會(huì)和我們一樣大吃一驚：在早已進(jìn)入二次發(fā)展的上海城，“大場(chǎng)”所在的位置可不是一般的好：內(nèi)中環(huán)間、軌道環(huán)伺、道路通達(dá)。區(qū)域規(guī)劃藍(lán)圖中所表述的“在新一輪發(fā)展中，大場(chǎng)依托優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢(shì)”云云，別的先不說，“優(yōu)越的區(qū)域優(yōu)勢(shì)”一條，確實(shí)實(shí)至名歸。

未來的大場(chǎng)，將告別肉聯(lián)、機(jī)場(chǎng)等舊有模式，代之以“動(dòng)漫大場(chǎng)、科技大場(chǎng)、文化大場(chǎng)”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)。其雄心壯志顯然還不止于此，“帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)三大現(xiàn)代服務(wù)業(yè)組團(tuán)建設(shè)”，是其產(chǎn)業(yè)更新的主要手段，一個(gè)年輕、時(shí)尚、活潑、都市的新大場(chǎng)形象，呼之欲出。

那這里的住宅市場(chǎng)，正呈現(xiàn)出怎樣的狀況？

價(jià)格優(yōu)勢(shì)·改善需求的理想地

“北中環(huán)·新都會(huì)”的目標(biāo)一經(jīng)確立，人們應(yīng)該有理由去思考未來的大場(chǎng)，會(huì)不會(huì)以其全新的面貌，迎來一批又一批以改善性為目的的置業(yè)人群，在這里換一個(gè)地方，換一種思路，換一份生活？

如果是以改善需求為主的區(qū)域供應(yīng)市場(chǎng)，則這里的價(jià)格很有優(yōu)勢(shì)。中外環(huán)間的區(qū)域，既有軌道交通，又有快速干道，在別處的價(jià)格普遍已經(jīng)突破3萬元/平方米，而反觀大場(chǎng)，板塊內(nèi)的房?jī)r(jià)似乎一直都沒有高漲過。

究其原因，筆者認(rèn)為，這是大場(chǎng)在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，處于一個(gè)城市規(guī)劃的角落，在片區(qū)建設(shè)中，似乎哪個(gè)方面都沒能走到前列，所以房?jī)r(jià)也一直不溫不火。以目前周邊在售樓盤為例，錦秋花園19500元/平方米（裝修），經(jīng)緯城市綠洲（三期）21000元/平方米，保利葉之林23000元/平方米，遠(yuǎn)不及高境淞南和共康板塊的房?jī)r(jià)水平，這也與其自身作為寶山區(qū)最南邊，最靠近市中心的地理位置不符。

在上海整個(gè)中環(huán)區(qū)間這個(gè)范圍內(nèi)，大場(chǎng)23000元/平方米左右的區(qū)域價(jià)格，也明顯處于同類區(qū)域的價(jià)格低洼處：浦東張江，27500元/平方米以上；楊浦五角場(chǎng)，30000元/平方米以上；就連位于浦東中外環(huán)間的萬科·海上傳奇，年前的開盤均價(jià)也已接近30000元/平方米，且創(chuàng)下了“日光”的成績(jī)。無疑，大場(chǎng)作為中環(huán)沿線未來有規(guī)劃，有供應(yīng)的區(qū)域，其價(jià)值一直被低估著。

教育·一站式教育體系

在上海，復(fù)旦大學(xué)、上海財(cái)經(jīng)大學(xué)等名牌高校匯聚五角場(chǎng)，騰飛城市副中心。華東師范大學(xué)助推長(zhǎng)風(fēng)板塊，打造上海生態(tài)商務(wù)區(qū)。

在大場(chǎng)，板塊中坐落著約200公頃的上海大學(xué)新校區(qū)，以上大為中心輻射的從幼兒園到小學(xué)，再到初高中，形成了一套完整的教育鏈條，比如徐悲鴻幼兒園、祁連中心幼兒園、錦秋幼兒園、祁連二小、錦秋中學(xué)、上大附中等，一站式解決3-18歲全學(xué)齡教育體系難題。

大場(chǎng)板塊的房地產(chǎn)發(fā)展也主要以教育地產(chǎn)為特色，上大新校區(qū)的入駐，給這里帶來了濃郁的學(xué)府氣息。家里有小孩的購房者住在這里，上學(xué)擇校的一系列問題將不再是問題。還有一點(diǎn)蠻有意思，記者走訪的時(shí)候在附近走了一圈，能看到很多青春洋溢的學(xué)生騎著腳踏車穿行，和他們?cè)谝黄鹣M(fèi)，會(huì)讓你覺得自己也回到學(xué)生時(shí)代，重走了一回青春路。

大華之后·還看大場(chǎng)

事實(shí)上，大場(chǎng)的地盤很大，簡(jiǎn)單點(diǎn)說包括了大華、上大、祁連三大板塊，總面積相當(dāng)于整個(gè)閘北區(qū)。一直以來，這三個(gè)板塊都沒有被當(dāng)做一個(gè)整體來看待，成熟度差距是一個(gè)方面，很多“斷頭路”形成的板塊割據(jù)，也是最重要的一個(gè)原因。

照理來講，大場(chǎng)和大華是上下級(jí)的關(guān)系，而筆者在這里要將及其特殊的大華撇開，專門談一談寶山在大華之后，另一個(gè)值得關(guān)注的區(qū)域一一大場(chǎng)。

從生活圈來講，汶水路一條環(huán)線將大華南北的差距迅速拉開，筆者一直認(rèn)為，大華南部地區(qū)自成一體地成熟，大華新界雖然掛著“大華”的名頭，卻跟“大華”是兩個(gè)風(fēng)馬牛不相及的地方，汶水路以北按照“網(wǎng)上房地產(chǎn)”的分法，不屬于大華，而屬于大場(chǎng)。

從供應(yīng)量上來說，大華板塊汶水路以南片區(qū)，目前已經(jīng)沒有新盤在售，所以當(dāng)大華南部逐漸退出新房市場(chǎng)，整個(gè)大場(chǎng)的新房市場(chǎng)就由上大、祁連和大華新界共同構(gòu)成。

細(xì)看大場(chǎng)未來 尋找核心價(jià)值

整個(gè)大場(chǎng)以滬太路發(fā)展帶為龍頭，大華虎城區(qū)域性商業(yè)區(qū)、北中環(huán)商業(yè)商務(wù)集聚區(qū)、上大商業(yè)區(qū)，形成的“一帶三區(qū)域”將成為滬上具有影響力的商業(yè)商務(wù)集聚區(qū)和生態(tài)景觀區(qū)域之一。

“一帶三區(qū)域”藍(lán)圖

本文一開始就說要撇開大華，所以這里不細(xì)說大華虎城商業(yè)區(qū)；上大商務(wù)區(qū)依托與上海大學(xué)為鄰的優(yōu)勢(shì)，一個(gè)新興的商業(yè)居住集聚區(qū)正在形成，預(yù)計(jì)未來將建成550萬平方米住宅，吸引12萬常住人口。弘基廣場(chǎng)、好又多、錦秋新天地商業(yè)街已經(jīng)建成。與大華虎城相對(duì)應(yīng)經(jīng)緯、錦秋商業(yè)區(qū)正在形成。

北中環(huán)商業(yè)商務(wù)集聚區(qū)，依功能分為南、中、北三段。

南段以現(xiàn)代家居服務(wù)業(yè)為龍頭，區(qū)域內(nèi)已建成百安居、紅星美凱龍兩大家居廣場(chǎng)，在建宜家預(yù)計(jì)明年可以正式營業(yè)，三大巨頭的聯(lián)手進(jìn)駐將確立滬太路家居行業(yè)的品牌高度；緊靠著大場(chǎng)地鐵站還將建成日月光商業(yè)廣場(chǎng)，今年1月18日已正式啟動(dòng)。日月光的建成與使用將帶領(lǐng)大場(chǎng)走出區(qū)域沒有像樣配套的困境；此外，周邊正在規(guī)劃建設(shè)納米生物醫(yī)藥研發(fā)樓，馬拉松商務(wù)樓，山海商務(wù)集聚區(qū)等設(shè)施。

中段以古鎮(zhèn)建設(shè)為主，建設(shè)休閑商業(yè)區(qū)。古鎮(zhèn)九橋十八弄的風(fēng)韻，雖已成歷史，但體育中心、科技中心的建設(shè)，以及通過引進(jìn)家樂福、迪卡儂等知名品牌，形成具有現(xiàn)代江南民居風(fēng)格的特色商業(yè)，重現(xiàn)“鐵大場(chǎng)”繁華商業(yè)。依托軌道交通7號(hào)線，已經(jīng)建成的乾溪商業(yè)區(qū)和場(chǎng)中科技商務(wù)樓將成為寶山科技園區(qū)配套的現(xiàn)代商務(wù)服務(wù)業(yè)，周邊還將建成動(dòng)漫商務(wù)樓、場(chǎng)中科技園區(qū)等中高級(jí)商務(wù)社區(qū)。

北段建設(shè)現(xiàn)代科技研發(fā)商務(wù)區(qū)。上海動(dòng)漫衍生產(chǎn)業(yè)中心、上海國際研發(fā)總部基地、海納產(chǎn)業(yè)園區(qū)，它們和場(chǎng)中科技園區(qū)、真大研發(fā)園一起構(gòu)成上海寶山科技園的“一心四區(qū)”。

7號(hào)線·15號(hào)線

7號(hào)線在大場(chǎng)共設(shè)有大場(chǎng)鎮(zhèn)站、場(chǎng)中路、上大路、南陳路、上海大學(xué)和祁華路六個(gè)站點(diǎn)，對(duì)于交通不便的大場(chǎng)板塊來說，軌道7號(hào)線具有顛覆性的作用。隨著7號(hào)線的貫通，靜安寺被拉進(jìn)到半小時(shí)車程之內(nèi)。

此外，大場(chǎng)板塊內(nèi)還有軌道交通15號(hào)線（規(guī)劃中），開工據(jù)說還要到2015年。15號(hào)線為南北走向，始發(fā)寶山區(qū)祁華路站，途經(jīng)上海西站、婁山關(guān)路、伊犁路、上海南站、梅龍鎮(zhèn)，最終到達(dá)紫竹園區(qū)。這條線路由于還沒有正式投入建設(shè)，所以不可避免存在眾多變數(shù)，目前就有小道消息稱，15號(hào)線起始站祁華路站可能搬遷，存在2種計(jì)劃，一種是北遷顧村公園，另一種是南遷錦秋路，祁華路站作為起始站的可能性變小。但不管怎樣，這條線路經(jīng)過的長(zhǎng)風(fēng)、虹橋、紫竹等商圈也是比較集中的商務(wù)區(qū)，只要大致方向不變，未來就能讓大場(chǎng)的居民享受到往這個(gè)方向出行的便利，同時(shí)也會(huì)導(dǎo)入更多沿線區(qū)域客戶群。

曾影響生活的那些因素

大場(chǎng)肉聯(lián)廠和大場(chǎng)機(jī)場(chǎng)的搬遷一直是大場(chǎng)人民關(guān)心的話題。肉聯(lián)廠的屠宰車間已經(jīng)搬到嘉定，留下的是冷庫及其他廠區(qū)；大場(chǎng)機(jī)場(chǎng)的起降噪音問題，不遠(yuǎn)不近就在那里。從目前的情況來看，大場(chǎng)要想躋身上海市經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)，成為北中環(huán)的新都會(huì)，這兩個(gè)地方的搬遷似乎早晚會(huì)提上日程，但都還沒有確切的消息。

伴隨著規(guī)劃的不斷建設(shè)和落實(shí)，轄區(qū)內(nèi)的幾條影響共享功能區(qū)的“斷頭路”也在加緊開通的過程中。筆者從寶山規(guī)劃局得到的確切答復(fù)是，場(chǎng)中路會(huì)往西延伸到南陳路，環(huán)鎮(zhèn)北路將往東延伸至滬太路。這兩條路的開通將一改附近居住區(qū)“孤島效應(yīng)”的狀況。大華新界那條早就說會(huì)打通的環(huán)鎮(zhèn)南路至滬太路路段，現(xiàn)在卻沒了動(dòng)靜。

后續(xù)供應(yīng)增加 價(jià)格進(jìn)入上漲通道

一個(gè)板塊沒有新房的大量入市，勢(shì)必不能帶動(dòng)板塊的整體房?jī)r(jià)。大場(chǎng)板塊許久沒有新盤供應(yīng)，這也是板塊價(jià)格一直沒有大漲的另一個(gè)原因。不過這一狀況在2013年將得到改變。今年，整個(gè)大場(chǎng)將進(jìn)入一個(gè)集中供應(yīng)的階段，在售或即將開售的項(xiàng)目可謂是蜂擁而上，甚至有些是為了趕上大市回暖而趕工期。

細(xì)數(shù)一下，大華新界目前有中環(huán)一號(hào)。

中環(huán)一號(hào)和梧桐城邦這兩個(gè)大型社區(qū)。中環(huán)1號(hào)三期新開房源的位置因?yàn)楸惹捌诜吭匆茫瑯潜P均價(jià)已經(jīng)由21000元上漲至25000元/平方米，梧桐城邦的公寓房源已經(jīng)基本售完，剩下的別墅價(jià)格不菲，處于慢慢消化的階段。

上大板塊有錦秋花園和經(jīng)緯城市綠洲老盤新開，這兩個(gè)超級(jí)大盤很長(zhǎng)時(shí)間來是在板塊內(nèi)占據(jù)壟斷地位。錦秋花園·御尚去年7月開盤，所處位置離小區(qū)大門口較遠(yuǎn)，所以一直以來成交平平。經(jīng)緯城市綠洲預(yù)計(jì)很快就將新開四期產(chǎn)品，最大的優(yōu)勢(shì)是軌道上蓋，戶型以兩房、三房為主。2012年9月，品牌地產(chǎn)保利置業(yè)攜保利·葉之林來到上大板塊，主打125--平方米三房戶型，雙開門電梯公寓營造一梯一戶的居住感受，一下子將整個(gè)產(chǎn)品的調(diào)性拉高。2013年1月，保利·葉之林新推房源，信心十足地在部分房型上提價(jià)，當(dāng)月成交了41套。

祁連地區(qū)即將全新開盤的有同濟(jì)城市陽光和聚豐府邸。聚豐府邸主打贈(zèng)送牌，不過前期房源預(yù)計(jì)贈(zèng)送面積有限。旁邊的同濟(jì)主打裝修房，價(jià)格預(yù)計(jì)23000元/平方米，即將于年初上市，只是這個(gè)價(jià)格與錦秋花園的裝修房相比，可是高了3000元/平方米。

結(jié)語

關(guān)鍵詞：“替換”！

從大場(chǎng)最近供應(yīng)信息的變化得出一個(gè)結(jié)論就是一一這里的房?jī)r(jià)已經(jīng)開始上漲。很顯然，大場(chǎng)的房?jī)r(jià)就像是憋了一口氣一樣，終于在幾年之后，在這個(gè)已經(jīng)到來的2013年，牟足了勁要釋放出來。是啊，這個(gè)有良好規(guī)劃，有大量供應(yīng)的區(qū)域，或許是時(shí)候來個(gè)絕地反擊了。對(duì)于買房置換的人來說，改善自身居住條件以外，或多或少還兼帶有投資保值的目的，從這個(gè)角度來說，有上漲空間是你長(zhǎng)期持有房屋的必要條件。

另外還需注意的是，大場(chǎng)前期供應(yīng)以本地自住的中低端產(chǎn)品為主，而在2012年底和2013年即將上市的幾個(gè)社區(qū)的產(chǎn)品來看，高端、改善、大戶型正逐漸成為新的關(guān)鍵詞。大場(chǎng)，悄無聲息地進(jìn)行著自己的轉(zhuǎn)型，這路程雖然艱難，但卻有堅(jiān)定的方向。