換個角度，解讀北上海熱盤遠洋香奈

記者今天探盤的目的地是遠洋集團位于上海的又一個住宅項目一一遠洋香奈。該盤2012年9月全新開盤，當月成交面積占據9月樓盤排行榜第二名的位置，2012年更是北上海的銷售冠軍。是什么原因造就了它的熱銷？在該樓盤散發的廣告單片里，記者看到他們自己總結出了“選擇遠洋香奈的3大理由”，這些理由是否真的有足夠讓人出手的份量，記者也進行了實地探訪，下面就隨我來一起看看吧。

坐1號線上班。征服早高峰。

實則：往南基本全靠地鐵相符程度：80%

遠洋香奈一直拿“軌道交通1號線終點站旁大約200米”做宣傳，1號線沿線已經很久沒有出現距離這么近的新盤了，200米這個距離確實很吸引人。記者探盤當天乘1號線到了富錦路，由于是上班時間反方向乘坐，地鐵上座位充足。從2號口出來經過一座天橋下來就能到遠洋香奈的門崗了。在這里有電瓶車會接駁客戶到售樓處。該盤位于蘊川路的東側，據記者實地走訪后估計，其最靠西的一棟樓離地鐵的直線距離有可能在200米以內，但因為小區的大門更靠近東邊，所以從小區門口到蘊川路的距離就不止200米了，要不也不用電瓶車接送。

樓盤把1號線富錦路站和另外一端一一莘莊站相提并論，記者覺得有點言過其實。殊不知一個莘莊發展起來經歷了多少時間，而且莘莊周邊與梅隴、七寶、顓橋相鄰，是閔行區行政和文化、公共活動中心所在地，周圍的配套豈是現在乃至未來規劃中西城區能比？并且從上海火車站到富錦路站的大交站線路，在高峰時間大概可以達到5分鐘一班，而非高峰時期間隔時間會有8分鐘左右。當然。相對于莘莊大量人口導致早高峰時間地鐵1號線莘莊站臺人滿為患，甚至出現吊車、扒門現象，富錦路站顯然要好很多。

另外，在廣告宣傳里，該樓盤還提到3號線江楊北路站，記者可以很負責地告訴大家，除非是采取P+R的出行方式，否則靠步行到這個站頭真的不是一般的遠。

樓盤附近的公交車有好幾條路線，不過都是只往北開，富錦路就是終點站，起到的是往北方向或東北方向接駁功能，而且基本都是30分鐘一趟；往南最遠的172路也就到彭浦，而且站點多達二三十個，高峰時期擁擠不堪，所以如果住在這里，在市中心上班，公交你就放棄了吧。除了公交和地鐵，靠近遠洋香奈的還有南北高架、逸仙路高架、A20、A30等交通要道。

編輯提醒/TIPS

1、號線延伸

按照2030年軌交規劃圖，1號線將往北延伸，到時會有一條新線路通向崇明，和1號線在富錦路結合中轉，就像5號線和1號線在莘莊那樣，到時候富錦路就不是終點站了，站臺的擁擠也是可想而知，但是延伸規劃具體什么候動工未知。

規劃中的18號線

在部分購房者那里，記者聽聞18號線這個字眼，記者覺得有必要提醒大家知道：按照規劃，18號線是從浦東航頭到寶山通河新村的，并不到西城區：遠洋香奈在規劃中的地鐵只有24號線的楊行站。

大盤首期首發，買得起住得好

實則：產品稀缺，漲勢看好 相符程度：90%

一般來講，一個樓盤的首期首發房源價格會在整個社區中處于低位，看銷售情況良好之后價格就會水漲船高。而且，遠洋香奈非常聰明地沒有拿沿馬路的樓棟做首批房源，首開的三個樓棟毛坯房源價格17500元/平方米左右，參照其樓板價和樓盤品質頗有點賠本賺吆喝的意思。

去年年底一期沿馬路的房源開盤，價格不出意料地漲到均價21000元/平方米；2013年初加推后續小戶型房源改做裝修房，價格還要再加2000元/平方米；而二期房源越往里面，離下沉式廣場就越近，相應地離軌道和綠龍路距離也越遠，免受噪音干擾，價格估計還會高走。

看完樓盤自身的房源，再來看看區域的供應情況。目前板塊內主要在售的樓盤有萬業紫辰苑、遠洋香奈、招商海德花園，而有緊湊戶型，并且后續供應充足的只有遠洋香奈。

主打別墅的海德花園在去年年底推出公寓產品，價格15000元/平方米左右，房型僅有95平方米兩房和135平方米三房兩種，從房型面積上看主打舒適性，能與遠洋香奈形成競爭的只有135平方米三房。這種戶型，遠洋香奈供應的是裝修產品，海德公館供應的是毛坯產品。

萬業紫辰苑緊靠遠洋香奈，所以很多人說遠洋香奈的開盤對萬業紫辰苑形成一定的沖擊，從去年9月10月兩個樓盤的銷售情況來看，萬業紫辰苑的進度確實不快。相信很多人選擇遠洋香奈是因為它離地鐵比較近，其實這兩個樓盤將來會位于同一條規劃路綠龍路上，現在這條路只通到遠洋香奈售樓處，以后綠龍路開通后，從萬業紫辰苑大門到1號線也就是比遠洋香奈多十分鐘左右的步行距離，但兩個樓盤均價前期差2000元/平方米，新推房源漲價之后相差就更多了，購房者還需衡量自己實際需求后做取舍。

編輯提醒/TIPS

傳說中的綠龍公園遲未動工

西城區規劃綠龍公園，北臨綠龍路、南至湄浦、西起楊泰路、東至江楊北路。占地約33，90公頃。只是這個綠龍公園真的算是雷聲大雨點小，從2006年開始就說即將動工，到現在更名為白沙公園后還沒動靜，記者在現場看到，這一大片地仍然處于荒廢的狀態。

從規劃圖上可以看到，這個呈半圓形的公園正對萬業紫辰苑，遠洋香奈整體位于公園的西北方向，從房間里只有往東南方向才能看到這個公園的景觀。

其他不利因素：

遠洋香奈小區門口有個電信接收塔，離小區比較近；寶鋼廠的存在對周圍造成一定空氣污染：

社區出門的主要交通干道蘊川路上來往集卡很多，這是大家眾所周知的。記者在探盤當天想拍一張富錦路地鐵站的照片，在天橋上等了很長時間，想等到一個沒有集卡的鏡頭，可惜十幾分鐘過去了一直沒能如愿。

罕有大棟距，85平方米起精英公館

實則：犧牲了部分實用性 相符程度：80%

遠洋香奈是遠洋集團繼遠洋博堡、遠洋7號后在上海或者說在寶山的又一作品（目前遠洋在上海開發的三個樓盤都位于寶山）。據售樓處工作人員稱，遠洋香奈是遠洋在上海的升級版產品，為什么說它是“升級版”，相對于誰的升級，開發商方有自己的說法：

1、百米大棟距。大棟距一方面可以增大視野，呈現出寬景公寓之感，采光會十分不錯。另一方面也增強了業主的私密性，避免安全距離不夠。該盤在售樓棟有14、16、17號樓，所謂的百米棟距只有14號樓可以達到，14號樓朝南棟距70米，朝北棟距100米。南北集中綠化區加起來有1萬平方米左右；16、17號樓朝北棟距也非常大，朝南即是綠龍路。

2、建筑風格。建筑外立面為ART-DECO風，采取三段式設計、鐵藝欄桿、立面裝飾、塔樓退臺等元素，彰顯建筑尊貴大氣，外立面材質1-2層采用大理石，3樓以上是真石漆，更加有質感。但不知是不是所謂ARTDECO建筑風格的原因，導致的就是沒有大飄窗，沒有很多贈送面積，沒有大的采光面，這對于“斤斤計較”的剛需置業來說可是白白浪費了房子的實用性。

3、層高。在剛需產品中，該樓盤做到3米層高可謂很有吸引力，要知道對于小戶型來說，層高高了，房間的空間感會大一點，相比遠洋7號2.9米左右的層高確實有所升級。

4、下沉式廣場。社區內設近5000平方米下沉式廣場，集運動健身、景觀于一體。內有網球場、瑜伽室、羽毛球場等全方位健身環境。有了這個大型廣場，樓盤儼然把自己從生活方式方面進行了拔高，但是按照規劃，這個下沉式廣場將建在二期里面，目前在售的一期還未呈現。

記者覺得，遠洋香奈所在區位特性以及主打產品決定了它就是一個針對普通工薪階層的樓盤，即使再升級也不能脫離原有的受眾定位，購房者買不買賬還是需要用價格來說話。

編輯提醒/TIPS

其他相關信息

占地面積：130000平方米

建筑面積：270000平方米

開發商：上海遠正置業有限公司

物業公司：高力物業

物業費2.75元/平方米/月

總戶數：2582戶

停車位：2035個

購買人群分析

據售樓處介紹，該樓盤的購買人群還是以當地人和楊、虹、閘等北上海人為主，也吸引來一些沒有地域觀念的新上海人。記者在售樓處現場看到有幾組客戶從穿著打扮上看應該是附近做生意的小老板。

剛需小戶型仍是主打

看完了開發商的“王婆賣瓜”，記者帶大家到樣板房實地體驗下不同房型的居住感受。遠洋香奈這個位于軌道旁的剛需盤，仍然以小戶型主打和見長，房型主要有85m²兩房，108m²三房及135m²精裝大三房。從售樓處了解到，賣的比較快的是108m²的小三房；135m²三房因為總價高，賣的最慢。

小三房附送部分功能面積

這款房型賣的最好，記者覺得購房者主要還是圖一個經濟實惠。108前的樣板間采用的是2+1戶型設計，設有兩間臥室及一間書房。整個戶型南北通透，客廳面寬4.2米，使得整個廳看起來更加的寬敞明亮。南面還有一個景觀陽臺，可以一覽窗外的美景，記者大約估計了下，這個陽臺還是非常大的。大概有近6平方米的空間。

書房可以打造成臥室、兒童房、入戶花園等個性化空間。具體還要看業主的具體需求。書房以北的陽臺另外附贈面積約3平方米的空間，下水道、上水道均有，可以用來放洗衣機等設備。

不足之處：進戶門處比較寬敞，但是不好利用，略顯浪費；餐廳位置顯得比較局促，如果餐桌大一點的話就會影響廚房及衛生間加臥室的出入：兩間房間朝北，小臥室收納空間不足；主臥的窗戶可能是受外立面影響，做成2扇小窗，不太大氣。

兩房采光稍差

這個房型算是分布比較合理吧，空間的利用率也很高，幾乎沒有明顯浪費的空間。但致命傷是，小房間的采光很成問題，白天也需要開燈。小房間只有南邊角落的一個小窗，小窗外面還有條狹長的陽臺，陽臺有點長（估計至少有5、6米），還連衛生間的窗戶。而且該房型所處的位置位于2梯3戶的中央，導致沒有北面的房間，南北不通風。我想這也是小戶型沒有那么快銷售的主要原因。

精裝三房，頗有爭議的“雙衛”

135平方米的戶型全部位于14號樓核心景觀樓座內，配合前后的大棟距，可以將窗外的美景引入室內。這個房型全部是精裝交付，并且贈送地暖。2間臥室和客廳朝南，整體南向面寬達到10.8米，客廳超26平方米，因此整個客廳看上去相當寬敞明亮，南面同樣也有一個景觀陽臺；北面廚房、餐廳自成一體，空間分割合理。

在135平方米樣板間里，記者發現一個備受爭議的衛生間設計。想必還是有很多人難以接受同一個衛生間內雙座便器、雙淋浴室的設計，試想如果一個人在里面洗澡，另一個人想上廁所怎么辦？內急的時候，這門是拉開呢？拉開呢？還是拉開呢？由于是精裝交付，所以樣板間的雙衛設計就不是一個概念，而是實際交付給你的樣子，也意味著自己不能隨意改造。

一般情況下，135平方米的三房都是兩衛配置，南北2個衛生間，1間主臥獨用，1間共用。而這個房型設置成個性“雙衛”的初衷是什么，記者就這個問題咨詢過售樓處相關負責人，她的說法是“忙碌的生活給現代人太多壓力，以至于沒有時間和比較私密的場合和家人溝通，這個雙衛的設計就是給人提供這樣一片天地。”記者覺得這個想法太理想化，根據中國的實際居住情況，三房的房子里面居住的都是兩代或者三代人，那不同輩分，不同性別的人如何實現一起洗澡、一起入廁的場面呢？不過還好這種房型只是存在于14號樓的中間單元，邊套戶型還是可以將兩個衛生間分開。

成熟配套都有點遠

記者花了半天的時間走了樓盤附近的道路，印象最深的還是1號線旁邊的小攤頭，目前附近除了這些以外，步行十分鐘范圍內還真找不到什么生活配套。綠龍路、楊泰路、湄浦路都是規劃道路，關于商業配套，可以預見的只有楊泰路修好后，通到楊泰路友誼路口的麗都廣場或往南的楊泰路一條街路邊商業，只是這條路上的商家比較單一，記者想找個地方解決中飯，都沒有合適的地方，最后還是不得不來到了楊鑫路上的北上海商業廣場。

北上海商業廣場也是開發商列入配套范圍的一個商業設施，此地離富錦路地鐵站有兩站的距離。記者跑盤過程中經常來這里解決中飯，只有肯德基和味之都可選。對于大多數來這里消費的人來講，第一感覺應該是反差大吧——遠遠地看到“東方商廈”的招牌，內心一定充滿期待，近看才發現商場早已搬離，留下的只是“東方商廈”四個大字和曾經入駐的高檔品牌廣告，而路兩邊擺攤的多是在城鄉結合部才會出現的所謂“大降價、大甩賣”店鋪。東方商廈的來和走正顯現出這個地段的消費水平，也反映出附近居住人群的結構。

總的說來，遠洋香奈正處于發展中，目前周邊還未形成成熟的社區體系。南面的北上海商業廣場可以提供的商業配套乏善可陳；東面牡丹江路商圈確實比較繁華，但離樓盤距離很遠，周末去消費還行，對于日常生活來說并不方便；西面蘊川路上“招商海德坊”的招商一直未見起色。很長時間來都屬于空置階段；看下來最靠譜的還是要數社區自帶的商業風情街。只是不知道未來進駐的商家經營情況會是怎樣。

編后

遠洋香奈的幾個優點：

1、離軌道交通很近無疑是該盤的制勝法寶，也是很多剛需們在購房時首先考慮的因素，只是該盤對于地鐵的依賴性太大，未來1號線延伸以后，此地將不再是終點站。

2、剛需盤卻有了大棟距、大廣場的配置確實很吸引眼球，市場不好的年代，不再是地鐵旁邊造個小戶型就能熱賣的年代了。

3、就產品來說，108平方米的小三房滿足很多預算不多卻需要功能充足的置業群體；88平方米的兩房適合總的預算不多家庭。

購買遠洋香奈需要注意的幾個問題

1、配套缺乏仍然是很多偏遠區域樓盤的軟肋，未來這個樓盤的配套有可能會好一點，但目前真的是什么也沒有。

2、蘊川路上來往的集卡實在是太多了，住在這里會感覺出門就來到一個大工地，卡車嗡嗡響、灰塵滿天飛，開車出行也存在一定安全隱患。

3、前期房源17500元/平方米還算是比較實惠。加推房源漲到21000元/平方米性價比不高，后期供應裝修房源價格預計增加2000元/平方米，這個價格購房者能否接受要看裝修標準怎么樣了。