調控政策第二波來襲

北京交易量上升340%，上海二手房交易量上升260%，

一個房產中介銷售員的月收入超過10萬元……市場被這一個個消息震撼著，就如同人們路過街道邊燈火通明的中介店，看著那帶著渴望、焦急、無奈神情的購房者，扭曲的市場爆發出自己的最大能量。上周五，有位朋友請假一天在看各種各樣的二手房，他的女友在單位電腦搜索信息，電話遙控他奔波在上海各個社區。其實，按照現有的政策細則透露，人們的擔心有點過度緊張，所有的一切終將歸于平靜。

人們在害怕什么？

三月初，上海的二手房市場出現了前所未有的盛況：早上六點鐘交易中心門口就有人開始排隊，業務辦理持續到晚間10點鐘，拿了號還要等8個小時才能開始辦手續，房產中介的業務量成倍的增長。全國范圍內也有著“濟南某中介門店一星期賣出一整棟樓”、“某中介業務員一個星期賺30萬元”、“某房源掛牌兩小時就成交”、“買家競相漲價爭買房”、“為買房，夫妻辦理離婚數量暴漲”……這樣的新聞不斷地刺激著每一個人的眼球。二手房市場怎么了？購房者們怎么了？交易征收20%的個稅為何會有如此大的影響力？他們到底在害怕什么？筆者對上海多個區的二手房交易中心實地探訪，聽聽他們的聲音，解讀購房者、賣方、中介們新政策下復雜的心情。

買房者：最害怕稅費轉嫁到自己頭上

在閔行房地產交易中心，人流如織、喧鬧非凡。人們大多神情嚴肅，手里拿著厚厚的文件袋，大聲的打著電話，看起來有點不耐煩。交易中心旁邊的停車場停滿了車輛，收費阿姨一邊招呼司機倒車，一邊告訴筆者：“我從來沒有看到過這里有這么多人，平常下午3點鐘就沒什么人了，這兩天都要搞到夜里很晚。”當我問及是什么原因造成這么多人時，她說“我不買房子也知道，是因為要交那個20%的稅！”

這個20%的稅確實把想買二手房的朋友們嚇得不輕，月初政策的細則還沒有出來，大家還不曉得這個20%是不是“—刀切”的，所以那些滿了五年且是唯一一套住房的，交易雙方也坐不住了。一位購房者告訴筆者：“房東買房子國家一分錢沒出，現在要把房東賺的錢拿走20%，憑啥？房東肯定不愿意出這個錢，那只有我出，你說我冤不冤？”其實很多買房者都對新政策表示不解，但稅收作為國家宏觀調控的重要手段，這一招確實對投資性買房有較大的打壓作用，對于被誤傷的購房者，筆者也只能表示同情。

在交易中心，筆者認識了一位姓鄭的來自韓國的小伙兒。小鄭來中國10多年了，買的是古美的房子，房東當時買時才6000塊/平方米，現在已經漲到將近3萬元，房東一共賺了有200多萬元，要交稅的話就是40多萬，他說這40多萬元要是自己出，他肯定就不干了。

筆者詢問了多位購房者，發現大多數人若增加20%的個稅，總房價就要漲20萬-30萬元。而現場的中介也告訴筆者，現在的房東都是要“到手價”，中間的稅費基本上都是購房者買單。而住在閔行的買家也坦承，自己雖然不愿意出這個20%的稅，但現在閔行莘莊基本上沒有新盤，只能買二手房，所以就得趕在細則出臺前趕緊把買房的事兒了了。

兩會期間，住建部副部長齊驥接受訪談時說，交易所得稅不得轉嫁給購房者，否則嚴懲不貸。這句話在筆者看來，頗具現實魔幻主義色彩。隨后，住建部部長姜偉新也表示：20%稅率政策不會暫緩執行。好在“滿五年且唯一”的二手房仍執行原政策，給二手房市場還留下了一個喘息的機會。

賣方：怕房子賣不掉，更怕后續政策

不要以為手里有幾套房的房東過的就很舒服，20%的稅率政策也是讓他們坐立不安。都說目前房市有泡沫，泡沫是什么？就是那些空置的、沒人住的房子。擠壓房產泡沫，就是要把那些有幾套房的房東們擠出市場。20%稅率這一下，擠的比較狠，讓房東們有了疼痛感。

很多房東擔心自己把20%的稅率轉給下家，下家會受不了而轉投新房市場，而自己負擔稅率就會減少收益。像莘莊這樣目前沒有新房供應的區域，房東們還沒有什么壓力，但是像松江新城、浦東等還有大量新房供應的區域，房東們壓力山大啊，生怕購房者們去買一手房。對于房東，20%的稅率政策，也確實誤傷了不少有改善需求的人們。

更讓以投資為目的的房東擔心的是，后續會不會有對房屋持有環節征稅的政策。目前20%的稅率是在交易的源頭設置障礙，待到時機成熟再在房屋中間的保有環節征收房產稅，若真是那樣，房東們就要哭了！不過中介很樂意看到這樣的政策。

中介：害怕以后的工作不好做

在交易中心，西裝筆挺的中介很好辨認。一位來自恒居的中介業務員告訴筆者，他最近的業務量比平時增加了不少，掛牌、看房、成交的數量都集中增加。但問及這段熱度一過，會不會擔心自己的工作時，這位中介小伙也表示一定程度的擔憂。他們害怕等到政策落實后，市場會冷清下來，二手房會更難賣，交易數量變少，自己的傭金收入也就隨之縮水。但也有中介說，賣不出去還能出租，或許他們以后會主要做租賃市場。一位剛入行的姑娘說，做中介也很苦，壓力也比較大，如果市場冷清下來，她就轉行。總的來說，20%的稅率政策確實對有些中介的未來打擊很大，中介工作未來也會更難做。

記者手記：恐慌過度？

面對新政策，大家出于趨利避害的本能，有以上的行為也實屬正常。但中國房地產十年九調，房產從業者早已能從容應對，20%的稅率政策有什么可怕的？上有政策，下有對策，中國人很“擅長”這個，什么陰陽合同、假離婚屢試不爽。賣不掉房子就租出去，收益也不錯，房東沒必要恐慌。至于剛需擔心房價上漲，咱都擔心這么多年了，還在乎這兩天？房產交易對很多人影響深遠，慌亂反而容易造成判斷錯誤，最好還是等細則落地，完全解讀清楚政策后再做買賣決定。市場瘋狂時，切勿慌不擇路，多研究你想買的房子是不是有保值、增值的潛力才是明智之舉。

20%稅收政策的真實影響

在中央政府公布的文件中，提出“稅務、住房城鄉建設部門要密切配合，對出售自有住房按規定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。”

人們最最擔心的是征稅會給未來的交易增加更多的費用。其實，2005年國稅總局發布《關于實施房地產稅收征收一體化管理若干具體問題的通知》中，已經聲明二手房交易必須按20%繳納個稅。一般征收二手房交易個稅，有兩種方式：一是按總價的1%，一是按差額的20%。如能夠提供完整、準確的房屋原值憑證，就按照交易差價的20%核實征收；如不能提供相關憑證的，普通住宅按照交易總價的1%核定征收，非普通住宅按照交易總價的2%核定征收。5年以上房產，并且是家庭唯一一套生活用房，免征個稅。

差額計算有公式

由于按20%繳納個稅，不僅要提供稅務認可的正式發票和正式憑據，而且征稅基準的核算復雜。一般房產交易大多是按總價的1%征收個稅，未按差額的20%征收。

網上所傳的計算公式也有誤解，若按20%差額計個稅，是對其轉讓凈所得額征稅，即是房產收入現值中，減去房產原值、合理費用、轉讓稅費等費用后的凈所得額，并不是現值減去原值。

公式為（房產現值-房產原值-住房裝修費用-住房貸款利息-手續費-公證費-其它合理費用-轉讓過程中繳納的各項稅費）*20%（具體計算方法解釋權以稅務局為準）

因此，征收差額20%個稅并非如人們想象那樣高。合理費用是指：住房裝修費用、住房貸款利息、貸款手續費、公證費等。同時，在轉讓過程中繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅，也可以在繳納個人所得稅時進行稅前扣除。

東莞樣本

廣東東莞自2007年-11月1日開始執行二手房20%個稅政策，它的市場交易表現可以給我們提供一些借鑒。實際上，近6年來東莞二手房市場通過“做高房屋合理費用”和簽訂“陰陽合同”規避高稅費，基本將政策的調控影響減到最低。

比如說做高裝修費、中介費、銀行利息等合理費用，降低二手房的買賣差價，此后計繳的20%個稅，已經很少了。

二手房交易簽訂“陰陽合同”來調整成交價，降低征稅也是常用的手段之一。二手房交易雙方簽訂兩份合同，一份按照真正的成交價簽訂，另一份則以遠低于市場價的金額簽訂，后者在交易時便能少繳房產交易稅。

為了杜絕“陰陽合同”，東莞市地稅局于2012年3月31日上線了二手房評估系統。該系統采集了全市33個鎮街、園區的90多萬套房產信息，超過55萬條數據，通過房屋區域、年份建筑造價、樓層朝向、結構、帶不帶電梯等因素，再參照系統設置的基準系數，對全市的二手房進行價格評估。

當買賣雙方進行二手房交易時，如果交易價格低于二手房評估系統的評估價格，將按照評估價格進行納稅。

不過，東莞市場中房產價格一直比較平穩，投資行為較少。既然房價漲幅不大，20%的征稅對于賣方來說影響已然不大。

到底是助漲還是助跌

對于政策對于后期的市場影響，市場分歧很大，看漲和看跌的人都有各自的理由。

看漲的人認為，房價的高低是由供求關系決定。稅收上升提高了交易成本，使得二手房交易量的減少，需求轉向一手房市場。一手房市場的供求關系轉變，自然會使新房價格上漲。

如果將房子看成是一種商品，商品流通順暢，價格會越來越低。堵塞流通渠道，改變供求關系會導致商品價格上漲。目前征收高額的交易稅，導致二手房交易下降，一手房因為沒有二手房的競爭反而可以報更高的價格。在市場中，商品供應越少，競爭越弱，價格越高。

要想使房價回歸下跌，應該征收空置房稅，逼迫囤積的大量房產在市場上交易，增加市場供應量。上海財經大學公共經濟與管理學院副院長姚玲珍：這個政策實行以后，對整個市場的影響應該說非常大，甚至在某種層面上說不亞于限購政策，畢竟是增加了買進賣出的成本。

看跌的人則是另外一種思路。他們認為“國五條”及其實施細則對于房地產開發商是利空，而非很多人所聲稱的利好。著名財經評論家葉檀女士認為，20%的個人所得稅，其實質是資本利得稅，即對低買高賣資產所獲收益進行征稅。通常來說，房地產、股票、債券、貴金屬、藝術品投資等資本利得，最容易被征收資本利得稅。

從美國等市場經驗看，房地產的資本利得稅對于房價的影響，取決于房地產市場處于牛市還是熊市，資本利得稅本身不是房價漲跌的關鍵因素。如果房地產市場處于牛市，那么出售者將把所有的稅費轉嫁給買方，獲得預期收益，這就是所謂的羊毛仍然出在羊身上，所有的羊毛都由購房者承擔。如果房地產市場處于熊市，出售者無法轉嫁稅費成本，則不得不承擔投資收益下降、甚至虧損的結果。

這個觀點其實和東莞市場的表現不謀而合。東莞市場近幾年一直表現平淡，市場中的投資行為很少，20%征稅的行為沒有對市場走勢做出太大的影響。

在預期人們將把一手房作為主要選擇對象，從而推高房價的時候，大家往往忽略了一點。如果投資行為不能順暢完成，甚至說房產投資不能給你帶來收益，甚至虧損的時候，你還會買房投資么？在2010年購買上海郊環房產的投資客中，大多數人的投資行為至今還是虧損的。如今希望進行房產投資的人，不得不考慮增加20%個人所得稅可能產生的風險，如果購房者不愿意承擔稅費，房地產市場的投資收益無法覆蓋所有成本，投資者會躊躇再三的。

上海未來的市場表現

上海房價調整的空間多大？回答這個問題，我們先看一組數據：“上海銀監局披露的數據顯示，截至2012年末，在結構上滬上首套房貸款余額占比87%，比年初上升4.5個百分點。一手房貸款余額占比59%，與2012年年初持平。”

可見，上海房貸80%以上都是首套房貸款，剛性需求支撐了房地產市場。一線城市不斷進入的人口，支撐起了一個城市的剛需市場，北京、深圳等地莫不如此。相比較三、四線城市，它們受到政策的影響將更強烈一些。

另外，上海新房貸款占59%，那么二手房就是41%，再加上新房和二手房的全額付款就是房子的總交易量了。

在剛需占市場主導的情況下，市場價格不應發生大的變動。因為剛需購房者對于價格的接受彈性很小，目前市場近于一個平衡位置，整體趨勢不會發生大的變化。