東方冠郡PK匯錦城

3月初記者去浦東采訪，車開到新場鎮，滬南路兩邊就插滿了匯錦城與東方冠郡兩個樓盤的道旗，記者暗想，這兩個樓盤都是近期開盤，相距不到1000米，定位相同都是剛需樓盤，同期上市競爭在所難免，還未開盤就已經較上勁了。

咫尺之遙，兩盤貼身肉搏！

記者分別參觀了兩個樓盤，真切感受到兩個樓盤的火藥味實足。在氣勢上東方冠郡壓過了匯錦城。東方冠郡二期由漢字地產獨家代理，中介的威力真是不可小覷，以人數取勝。除了自己樓盤的門前布滿了拉客的中介'每走過一個人都會上來招呼要不要看房，十分的熱情。他們甚至深入到了對方的陣地，在匯錦城的門口拉生意，匯錦城的銷售無可奈何地說：他們就像蝗蟲一樣，趕也趕不走，據說拉一個給幾十元錢的提成。“隨便他們吧，我們也沒有辦法！”

然而提到匯錦城，東方冠郡的銷售員說：它們品質不好，外立面就像是動遷房，戶型也沒我們實用！

東方冠郡售樓處里面熱鬧的很，記者去的那天正好趕上認購購房卡，二房2萬元抵5萬元、三房2萬元抵6萬元，里面擠滿了人，亂作一團。記者想看看樣板房，好不容易才找到一個新來的工作人員愿意帶著去，聽說銷售員們都忙著給客戶簽購房卡。據說認購購房卡的人數眾多，開盤以后很可能買不到房子。

相比東方冠郡，匯錦城的售樓處，看房的人沒有幾組，大多數還是從東方冠郡過來的客戶，現場沒有優惠活動，開盤時間沒定，沒有實景樣板房，只是在售樓所搭建了幾個樣板區，朝向與實景不符，售樓員表示只是示意而已。售樓員介紹匯錦城的得房率大約在75%，雖然東方冠郡也稱得房率75%但肯定是虛報，一梯一戶的設計怎么可能有那么高的得房率。

在匯錦城的售樓處遇到了一位看房者，他說這幾天一直在看房子，上海郊區的樓盤幾乎都看遍了，價格最便宜的是青浦的小產權房8000元/平方米，位置也不錯，可是產權有點問題，不敢買。臨港也去過太遠了，現在就鎖定這個區域，新場距離市區雖然遠但等16號線開通之后，就方便啦。他告訴記者：已經買了東方冠郡的購房卡，與匯錦城相比他更喜歡東方冠郡，別的不用說一梯一戶的設計就很打動人。只有業主能夠通過門卡進入自家的樓層，從電梯一出來進門之前有大概6平方米的空間供住戶使用，可以在那里放個鞋柜、雜物柜、小孩子的玩具、自行車都可以放在外面。一梯一戶私密性也很好，大家互不干擾。另外，東方冠郡比匯錦城距離地鐵站更近些，兩個樓盤雖然離的不遠但明顯新環東路要熱鬧許多。那里還有超市、小吃店、服裝店生活應該很方便。匯錦城周邊就冷清多啦！

東方冠郡二期3月6日已經率先開盤，已經銷售約90%的房源。匯錦城3月16日開盤。

東方冠郡

超級大盤新開，房型設計惹人愛

東方冠郡，規劃為總建筑面積達58萬平方米的大型社區中，包括36萬平方米的混合型街區圍合式住宅，由公寓住宅、小戶型、聯體別墅等物業類型。社區由4幢17層、13幢3層、10幢4層、7幢6層、聯排別墅組成。磚紅色歐陸風情建筑群，沿天然河道六灶港而立，小區內有親水棧道、河澗小橋、涼亭長椅、雕塑小品、休閑草坪、卵石步道……如同公園一樣，小區的人口設計成天然玄關。建筑采用外墻保溫系統和雙層中空玻璃，隔熱、降耗、減噪耐用。

靠近規劃中的16號線新場站，距離約15-20分鐘的路程。如果走路可能會有點遠，居民可以準備一輛自行車，會方便許多。社區內部配套豐富，將會引進大賣場、日常生活基礎設施、現代娛樂休閑業。

東方冠郡是老盤新開，一期已經入住。二期所售房源靠近新環東路，此次推出三棟18高層公寓，其中二棟為99平方米二房二廳—衛、一棟為142平方米三房二廳二衛。3月9日開盤，不出所料9月6日開盤現場火爆，現場二房2萬抵5萬，三房2萬抵6萬，均價大約為13500元/平方米，總價約140萬/套、200萬元/套，開盤即出售約90%的房源，只剩低層及大面積房源。現在整體還未完工，看房需要穿過泥濘的社區，大約在年底交房。

該樓盤購房者為浦東張江、周浦等地上班一族，本地居民也不少。雖然有16號線的規劃，但這里畢竟離市區距離遙遠，如果工作在市中心，居住在此，需要強大的體力支撐。

一梯一戶

近期許多剛需樓盤開盤都出現熱銷，東方冠郡也不出意外地熱銷。一梯一戶，客廳、所有臥室朝南、南北通透這三點就足夠有吸引力。一梯一戶的設計與之配套的是身份認證電梯，在以前只能在豪宅樓盤里面見到，現在越來越多地出現在剛需樓盤中，說明開發商對剛需樓盤的設計也開始追求居住品質，這類樓盤的熱銷恰恰也說明了購房者對一梯一戶設計的認同度很高，大家不再單純追求高得房率。東方冠郡從嚴格意義上說是兩梯兩戶，一個樓層兩戶業主，兩部電梯中間用消防樓梯隔開。關于缺點那就是，一梯一戶如果出行只有一部電梯，萬一電梯出故障，業主只能通過消防通道出行。一梯一戶的得房率也相比較一梯兩戶低，就是犧牲一部分面積換取居住的品質。

客廳與臥室全部朝南

坐北朝南，一直是中國傳統的居住理念。客廳與臥室全部朝南，從居住體驗方面講非常舒適，受到許多人熱愛。臥室、客廳是居住者常常使用的空間，一年四季都可以享受到陽光的照耀，確實是件挺幸福的事情。上海氣候潮濕，冬冷夏熱，朝北的臥室冬天比朝南的臥室溫度要低50C以上，潮濕陰冷，尤其是低樓層房子，長期居住一定會影響身體健康。記者就有深切的感受，前幾年住在朝北的房間里面，每年冬天都會鼻炎發作，無計可施非常痛苦，自從換到朝南的臥室后，鼻炎再沒發作。該戶型需要大面寬短進深設計，否則很難實現。

附送面積實用

三房二廳二衛的房子送一個北露臺，面積大約5、6平方米，業主可以自行封閉，改做書房或者更衣室，這使得該戶型變化成3+1格局。開發商出售的是毛坯房，業主需要自己裝修，這一部分的裝修要花費些銀子，對工藝要求很高，全封閉要做好防水，否則后患無窮。還有如果每家用的材料不同，就會破壞小區外立面的統一性，可能會出現從1樓到18樓五顏六色的露臺，開發商要費些腦筋了。

朝南有開放式陽臺，三個臥室都帶飄窗，主臥還有一個270度觀景臺，使臥室的采光更充足。這個位置面積不大呈圓弧狀，就像一個四四方方的建筑長出一個犄角，樣板間里面這個位置放著一張梳妝臺，感覺不是太合理，如果空著又覺得可惜，有點尷尬。

匯錦城

主打剛需小戶型，總價控制較得當

匯錦城建筑面積32萬平方米，由12-18層小高層、高層組成，已經有許多業主人住。新房源是小區最后二棟房源，目前均價13000元/平方米，3月16日推出84-91平方米小戶型房源，二梯三戶、二梯四戶。

小三房，低總價

匯錦城新房源主打小戶型，東方冠郡二房面積99平方米，匯錦城三房面積只有91平方米。

所有臥室都帶飄窗。飄窗使業主多享面積，飄窗在早些年的樓盤中普遍使用，雖然多送的那個面積派不了什么用場，但給人心理安慰，那個位置價值2萬元啊！后來因為從環保及安全方面的考慮，飄窗的使用越來越少。但新場的幾個樓盤還都帶飄窗，這也是剛需樓盤的特點。南北雙陽臺面積2-3平方米，算一半面積。陽臺位置還帶一個獨立設備平臺，業主可以自行封閉，與陽臺打通使用。

三房的衛生間做了三分離設計，比干濕分離更前進一步，三個功能互不干擾。三房只設計一個衛生間如果家里面上有老下有小，早晨衛生間是最忙的時候，總有人會被關在外面急的跳腳。三分離可以緩解這個問題，大家有序使用，提高空間利用率。也可以減輕家庭主婦的清掃工作，老人、孩子也不會滑倒。祝橋的未來樹69平方米的戶型，衛生間也做了三分離設計，開發商在戶型設計方面越來越人『生化。

匯錦城的外立面沒有東方冠郡有氣勢，白色的樓群略顯平民化。但售樓處比它有腔調。以白色為主基調，清新淡雅。面對強勢搶灘的東方冠郡，他們沒有強有力的回應，采取迂回戰術，避其鋒芒，放棄正面沖突。雖然在房型方面不及對方，均價也差不多，但有低總價的優勢，二房總價要低近40萬元、三房總價低近80萬元。120萬元就可以住三房，對剛需客戶也很有吸引力。年輕人買來做婚房也不錯，不會壓力山大。

號稱新場第—物業費

匯錦城物業管理費3.3元/平方米/月，被業主們稱為南匯第一物業費。（東方冠郡的物業管理費為1.8元/平方米/月，沒有會所。通常物業費與樓盤的售價相匹配，普通住宅樓的物業管理費大約15-2.5元/平方米/月。售價13000元/平方米的剛需樓盤，物業費超過3元/平方米/月，應該算是相當高啦！據說，物業費里面包括O.7元的會所費用。匯錦城會所有棋牌室，健身房，瑜伽室，乒乓球室，桌球室，游泳池，多功能廳，會所，一直是開發商營銷的一個賣點，尤其是豪宅的營銷，把高檔會所當成是營銷的利器。開發商標榜會所代表一種生活方式，是生活品質的表現。但就目前情況看，許多社區的會所在交房之后，經營并不理想，只是個空殼，許多功能都無法使用，開發商想關門大吉與業主發生沖突。在這個區域社區周邊娛樂設施缺失，如果社區里面有功能齊全的會所，空閑時間可以來打球、游泳還可以結識志同道合的鄰居，是件一舉多得的事情。

但已入住的業主們認為，付出的物業費與得到的服務不匹配，比如門衛只是下崗的老大爺、物業維修也不及時。位于新環東路的萬科清林徑的物業管理費也只要2.6元/平方米/月，萬科的物業服務水平有口皆碑，保安都是退伍軍人。不過，也有可能是社區剛剛入住，服務還不完善，之后會改進。

編輯提醒/TIPS

公交：龍平蘆專線（新場鎮政府站）、滬南線、龍大線、龍東線、塘

南專線等：

距市中心35公里，約1小時車程；距浦東國際機場25公里；

東方冠郡班車：早7點小區出發至龍陽路（2輛），其中一輛7：30到張江（祖沖之路一碧波路）：另外一輛7：40到龍陽路磁懸浮停車場。兩輛車下客后直接回小區。晚17：20小區出發（1輛）到龍陽路，18：20從龍陽路出發回小區，18：30經過張江祖沖之路一碧波路：另一輛18：00從小區出發到龍陽路，18：40直接從龍陽路回小區，不經過張江。

強大的16號線

16號線新場站已經基本完工在申江路航三路。航三路還沒造好離東方冠郡售樓處1.8公里。16號線從龍陽路始發，途經航頭、新場、野生動物園、惠南、書院最后到達滴水湖。浦東沿16號軌道線新建了許多住宅樓盤，軌道線是樓盤的主打賣點，它將成為沿線居民出行的主要交通工具，大家都期盼著它早日通車。16號線地鐵的樣子與其它地鐵線路不同更像火車，一排四坐，可能是因為行走路線長，考慮到乘客乘坐的舒適性吧。

編后

東方冠郡前期的營銷相當成功，客戶積累充分，但利用中介拉客的行為嚴重影響了開發商形象。成功并不是只有一種方法，這種做法急功近利實不可取，有些勝之不武。買房子不像買衣服會沖動消費，即使被強拉去看房，也不會輕易下決定，購房者看中的還是房子的品質，即使不用此法，銷售也會很好。

有些在這兩個盤之間糾結的購房者，會因為東方冠郡靠近新城幼兒園而咬牙選它，沒有孩子讀書的家庭就不會考慮這個問題。購房者考慮問題很具個性，有的喜歡會所、有的喜歡地鐵、有的喜歡學校……所以關于房子好還是不好，標準很難界定。

綜合看下來，東方冠郡和匯錦城，雖然定位都是剛需樓盤，但其實從戶型及總價來看，東方冠郡更適合剛需改善型，而匯錦城則更適合首次置業的純剛需型。