淡化政策，看重產(chǎn)品

本期嘉賓

華潤置地（上海）有限公司市場(chǎng)部大區(qū)副總經(jīng)理 闞炎磊

對(duì)于未來國五條的政策細(xì)則，市場(chǎng)中有各種各樣的解釋。從二手房猛增的交易量，反映了人們預(yù)期房價(jià)上漲的某種判斷。作為資深從業(yè)人士，華潤置地（上海）有限公司市場(chǎng)部大區(qū)副總經(jīng)理闞總有自己的見解。他認(rèn)為，作為一家立志做百年老店的大型企業(yè)，戰(zhàn)略規(guī)劃都是著重長遠(yuǎn)目標(biāo)，華潤置地也不例外。在房地產(chǎn)的大背景下，政策調(diào)控已經(jīng)成為了一種常態(tài)，企業(yè)都有一定的心理預(yù)期，政策效應(yīng)對(duì)企業(yè)影響并不是那么大。華潤置地經(jīng)歷過市場(chǎng)調(diào)控的波峰、波谷，知道應(yīng)該如何應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。在他看來，企業(yè)的重點(diǎn)將是聚焦在造好的房子，不斷從社區(qū)規(guī)劃、房型設(shè)計(jì)、建設(shè)管理等方面持續(xù)不斷的投入，有了好房子，企業(yè)自然可以立于不敗之地。

看好上海前景

在闞總看來，上海市場(chǎng)發(fā)展前景廣闊。調(diào)控政策是針對(duì)全國市場(chǎng)的，在不同區(qū)域中各個(gè)市場(chǎng)表現(xiàn)不會(huì)一樣。上海市場(chǎng)就有其自身的獨(dú)特性。例如，在十年的時(shí)間里上海常駐人口從1600萬上升到2300萬，龐大的外來人口對(duì)于房產(chǎn)的需求是不言而喻的。綜合考慮人口流入、人才構(gòu)成、資金導(dǎo)向、區(qū)域規(guī)劃，上海相比其他區(qū)域有更強(qiáng)的發(fā)展動(dòng)能，值得持續(xù)看好。闞總打了一個(gè)比方，中國股市從6000點(diǎn)跌到3000點(diǎn)的時(shí)候，依然有股票逆勢(shì)飄紅、連續(xù)上漲，上海就如同那個(gè)逆勢(shì)飄紅的股票一樣。

推盤節(jié)奏不變

上海華潤的四個(gè)項(xiàng)目，業(yè)內(nèi)一直有“山灣江湖”的美譽(yù)，闞總也闡述了今年的整體計(jì)劃。

山-佘山九里

今年社區(qū)將主推兩類產(chǎn)品，大平層和平墅，平墅將是100至200平方米。社區(qū)針對(duì)兩類不同客戶分別進(jìn)行推廣。

灣-新江灣九里

社區(qū)是上海華潤一個(gè)非常成熟的社區(qū)，經(jīng)過多年的開發(fā)經(jīng)營，可以說是漸入佳境，如同一個(gè)散發(fā)著誘人香味的果實(shí)。今年將推出200-300平方米的樓王單位，從位置、功能都將是最好的選擇。

湖-華潤中央公園

社區(qū)的目標(biāo)客戶都是30-35歲左右，事業(yè)處于上升期的人群。公司也在中央公園率先實(shí)施了全能家居增值服務(wù)，期望能給客戶帶來更多的驚喜。該社區(qū)是被公司寄予厚望的一個(gè)項(xiàng)目。

江-外灘九里

社區(qū)是公司手中的寶貝，實(shí)在是擁有太難得的資源環(huán)境了。公司在銷售中也很矛盾，考慮是否將持有一部分物業(yè)。目前的做法就是控制銷售，不要太快的去化，基本上隔一段時(shí)間會(huì)有10余套房子進(jìn)行銷售。

增值服務(wù)有亮點(diǎn)

華潤中央公園推出了全能家居增值服務(wù)，打開了品質(zhì)生活的一扇新天地。在以往的精裝修房中，開發(fā)商陷入了比拼材質(zhì)的怪圈。建材設(shè)備、家電家具越用越高檔，可是在人性化居住的方面沒有太多的考慮。闞總認(rèn)為，在裝修材質(zhì)上比拼，終將走到困境，因?yàn)檠b修材質(zhì)有自己的上限，不可能無條件的使用。只有在人性化居住上走出一條新路，在人居服務(wù)上多下功夫，才是未來市場(chǎng)競(jìng)爭的主流方向。

華潤推出的全能家居，注重居住的舒適度，在居住空間中的人與人交流。它不同于以往精裝修房提出的拎包入住的理念，而是在建造之初，從裝修、家居搭配、功能使用各個(gè)層面來考慮未來業(yè)主的感受。華潤提出給業(yè)主多提供30%的使用空間，就是在將一個(gè)住房進(jìn)行三維立體考量后，精心設(shè)計(jì)出來的結(jié)果。

二手房異動(dòng)難傳導(dǎo)

近期二手房成交連續(xù)放量，很多人士預(yù)測(cè)分流出的二手房購買人群將刺激新房價(jià)格的上漲。闞總的看法相對(duì)謹(jǐn)慎，并不認(rèn)為新房價(jià)格一定會(huì)上漲。在他看來，市場(chǎng)供求關(guān)系十分復(fù)雜，當(dāng)二手房客戶進(jìn)行分流后，將會(huì)出現(xiàn)推遲購房、租房、轉(zhuǎn)向一手房等不同的選擇，二手房效應(yīng)并不會(huì)直接傳導(dǎo)到一手房市場(chǎng)，而且政策調(diào)控宗旨在于控制房價(jià)，保證剛需置業(yè)，在這樣的大背景下，上海房價(jià)維持小幅波動(dòng)的可能性更大，上下3%的波動(dòng)都是正常的。

看區(qū)域的絕招

近幾年，上海的區(qū)域發(fā)展非常神速，以往被人們認(rèn)為偏遠(yuǎn)地段的板塊，在交通改善、軌道進(jìn)入后都變得讓人不敢相認(rèn)了。比如說南翔板塊驅(qū)車中環(huán)到市中心只要20-30分鐘，坐地鐵30分鐘左右，已經(jīng)是一處很宜居的生活區(qū)域了。在闞總看來，城市發(fā)展的基本規(guī)律是市中心以商業(yè)為主，城市郊環(huán)以工業(yè)、農(nóng)業(yè)為主。上海城市發(fā)展快，城市范圍在擴(kuò)大，城市人口外流將是一個(gè)趨勢(shì)。

心得：如果某一個(gè)區(qū)域開車到市中心半個(gè)小時(shí)，地鐵時(shí)間在半個(gè)小時(shí)至一個(gè)小時(shí)之間，未來都將是很有發(fā)展?jié)摿Φ陌鍓K。

三點(diǎn)對(duì)購房者的忠告

對(duì)于房價(jià)上漲的今天，相信仍有不少購房者處在買與不買的彷徨境地。闞總給出了自己的寶貴建議。他說，普通購房人在2013年一定要注意三個(gè)原則。第一，選購房產(chǎn)要看重品牌，看重社區(qū)品質(zhì)。大品牌的開發(fā)商，會(huì)給客戶更多的回饋，也能讓你享受更多的品質(zhì)服務(wù)。第二，要買規(guī)模大的社區(qū)。因?yàn)榇笊鐓^(qū)一般都自身配套完善，如果社區(qū)人口在2000人以上，社區(qū)配套基本都滿足人們所有的生活需要了，在房產(chǎn)保值增值方面有保障。第三，重點(diǎn)關(guān)注與自己生活相關(guān)的內(nèi)容。在目前的階段，要想購房一步到位是很困難的一件事。選購房產(chǎn)，預(yù)期自己未來5-10年的生活，社區(qū)能夠滿足就好了。

上海細(xì)則猜想

近期，上海有關(guān)部門召集市場(chǎng)相關(guān)人員討論上海調(diào)控執(zhí)行細(xì)則，在會(huì)議上討論的焦點(diǎn)主要落在二手房交易執(zhí)行是否要有緩沖期，扶持首套房剛需是否要進(jìn)一步擴(kuò)大，改善型是否也應(yīng)歸人剛需中。

雖然市場(chǎng)有著各種各樣的反應(yīng)，但是大家也有共識(shí)，就是政策將會(huì)照顧剛需購房，首套房置業(yè)一定會(huì)得到政策扶持。比如原政策中提到5年唯一住房交易免個(gè)稅。上海細(xì)則還有一個(gè)新想法，就是對(duì)各交易方特點(diǎn)不同有所區(qū)分，比如說非投機(jī)、戶籍及對(duì)上海做出貢獻(xiàn)非戶籍的群體在政策上都會(huì)得到保護(hù)，家庭生活所需住房都會(huì)得到一定的保護(hù)，在人們心中的新婚用房也劃在保護(hù)范圍內(nèi)。

其實(shí)，無論以市場(chǎng)為導(dǎo)向的美國，還是行政保守的法國，對(duì)于個(gè)人長期擁有的住宅都有一定的保護(hù)措施，目的就是保護(hù)不以短期投資為目的的家庭利益。在歐美國家里，短期持有，長期持有稅率各不相同，對(duì)于單身與已婚，按照稅收申報(bào)的狀態(tài)也有變化。從整體看，長期持有房產(chǎn)、已婚且為一家之主養(yǎng)活全家者，稅收最低，而單身短期持有者稅率最高。

按照美國稅收法典1031節(jié)，在美國境內(nèi)，如果房主賣出房地產(chǎn)180天內(nèi)購置了另一處“類似”的房產(chǎn)，賣出舊房的所得稅可以推遲至第二處房地產(chǎn)賣出時(shí)繳納。自住房或者改善房，在歐美國家在稅收上是受到優(yōu)待。

在上海的討論中，最大分歧在于是否區(qū)別對(duì)待改善型購房。有的人認(rèn)為，改善型購房應(yīng)該并入剛需范疇，享受交易稅收的減免。政策中提及的一年內(nèi)買進(jìn)賣出可享受部分稅額抵扣，上海新細(xì)則能否兼顧更多需求就要煞費(fèi)苦心了。不過，在現(xiàn)實(shí)情況下改善型住房得到政策照顧的可能性很小，更大的可能是改善型和投資型一樣受到政策限制。目前基本能確定的是，上海細(xì)則出臺(tái)不會(huì)留有政策緩沖期。

猜想一

對(duì)于實(shí)際交易中，如售后公房原價(jià)值如何估算，房屋成本是否包括裝修、貸款利息等，都沒有進(jìn)行討論。很有可能參照經(jīng)適房進(jìn)行交易，比如說對(duì)于非唯一普通住宅，征收20%個(gè)稅。已購公房和經(jīng)適房都以房本年份的地區(qū)經(jīng)適房基準(zhǔn)價(jià)為參考。如果商品房契稅發(fā)票遺失的，可以用地區(qū)評(píng)估價(jià)補(bǔ)齊契稅發(fā)票后上市交易。

猜想二

房屋裝修費(fèi)用的界定沒有明確的說法，一般而言裝修款不得大于房價(jià)的10%，房價(jià)不能低于地區(qū)評(píng)估價(jià)，如果低于評(píng)估價(jià)要以評(píng)估價(jià)為準(zhǔn)。

猜想三

對(duì)于二手房中，屬于唯一普通住宅，可能采取一定的優(yōu)惠措施。比如說按已購年限、面積和單價(jià)適當(dāng)減免。五年及以上免除個(gè)稅，四年免除80%，三年免除60%，兩年免除40%，一年期免除20%等等。

猜想四

在金融信貸政策方面，只能會(huì)更加嚴(yán)格。在兩會(huì)期間，中央金融政策的制定者也說過，房屋首付比可以上升。那么原來人們猜測(cè)的首付提高，極有可能成為現(xiàn)實(shí)。比如說公積金二套貸款額度降至80%，商貸二套首付提高到7成，利率提高了1.3倍，這些都有可能成為現(xiàn)實(shí)。

猜想五

離婚避稅的出路有可能被政策封堵。離婚1年內(nèi)，所得稅照收，滿一年后退稅，這樣的做法也能降低現(xiàn)在的離婚潮。

猜想六

上海限購政策繼續(xù)收緊，在2012年出臺(tái)了外地戶籍單身不能購房的政策后，也有可能參照北京標(biāo)準(zhǔn)提高繳納社保年限，這樣又能將一大部分人劃出購房人群。