走進大場中心改善房同濟城市陽光

近期要說寶山的什么板塊最熱，那無疑是長期沒有新盤供應的大場區域。大場區域在去年年末今年年初這段時間呈現異常火熱的態勢，老盤新開，新盤首開，供應量急劇攀升。

在記者實地探訪的過程中，跟各個案場的工作人員就樓盤的產品、客戶、價格等一系列問題進行了溝通，當中發現一個銷售思路挺有意思的樓盤——同濟城市陽光（預計三月底四月初開盤），跟著記者去領略一下該樓盤某銷售負責人的“神邏輯”吧。

神邏輯1：沒有200萬元的預算不帶看

同濟城市陽光即將推出的是全裝修房，裝修標準2000元/平方米，按照預計25000元/平方米的單價計算，最小戶型總價也要200萬元左右，但卻一副“皇帝女兒不愁嫁”的態勢。

“有些客戶看完別處的房子再來看我們，會覺得價格高。我們樓盤品質很好，跟某些樓盤沒得比，所以如果沒有200萬元的預算我基本不讓銷售帶看。”

且不論它真假或炒作，記者聽說過有些高端豪宅看房要預約，甚至出得起錢也要經過地產商面試才能有購買資格，在剛需盤里面還是頭一次聽說有選擇性地帶看，或許該盤正是想以這樣的姿態在新盤扎堆的大場來凸現自己真的是針對改善性需求，首次置業的屌絲們要注意了，嫌貴您還是另謀他處吧。

神邏輯2：樓盤位置在大場中心

關于樓盤的位置記者和工作人員之間有這樣一段對話：

租售：“大場最近新開的樓盤很多，同濟的核心競爭力在哪里呢？”

同濟城市陽光：“我們樓盤位于大場中心，這個不用我們介紹，當地的人都知道。當地人也知道環鎮北路遲早會修通，這里相當有地理優勢。”

租售：“大場的中心應該在大場鎮政府附近吧，位于中心的樓盤要算也是中環1號。”

同濟城市陽光：“中環1號屬于大華，大場的中心在這里。”

在我的詞典里理解“中心”一詞，要么是政治、文化中心，要么是經濟、商業中心，而環顧同濟四周，除了一個新建的大場醫院。找不出中心的影子在哪里。

關于這個問題，后來和同行的同事還討論了一番，我說這里怎么看也不像區域“上只角”的樣子。同事糾正我的用詞說“中心”和“上只角”并不能劃等號，就像人民廣場算是全市的“中心”，可人民廣場并不是傳統意義上的“上只角”。而華山路、新華路等“上只角”區域恰恰相反不位于“中心”位置。

如果把大場的范圍大致劃一個圓圈，圓心可能還真在同濟樓盤所處的位置。可根據整個大場的發展和規劃，未來的行政和商業中心（日月光、宜家等）都會在大場鎮站附近。就算是樓盤的樓書上標示的目前已經存在的弘基廣場、沃爾瑪、家樂福離樓盤也在步行15分鐘范圍以外。

所以，它可能是位于圓中心，但不是行政或商業中心，更不是“上只角”。

神邏輯3：我們不要吸引市區客

“我們樓盤基本是針對本地購房者，不導入市區人群，因為我們沒有地鐵。”

正當記者想質疑該樓盤距離7號線站點的距離時，該售樓處負責人又拋出了這樣一條理論，這在各種真偽“地鐵房”橫行的年代，還真不多見。

整個大場板塊在幾輪房價飛漲的過程中都沒能取得驕人的成績，記者覺得這跟交通和地理位置有關。一條外環線將上大和祁連圈在一個死角里。往外延伸的是各種105、126縣道，似乎路的盡頭都是通向窮鄉僻壤。7號線作為大場區域目前唯一的一條地鐵線路，擔負著連接區域內外快速交通的重任，該板塊的房產無不想搭上這路順風車。

然而，同濟城市陽光所在的環鎮北路距離7號線上大路站或者南陳路站都不近，或許該盤也意識到自己這個缺陷，索性放棄了吸引外區客這條路，一門心思打造自己的“中心樓盤”了。可實際情況是，就算你不靠地鐵，業主也要出行吧，環鎮北路一—文海路這一段沒有公交車站，走出去最近的公交車站點也在上大路南陳路。不過等環鎮北路全線修通以后無論是自駕車還是公交出行都會方便很多。

神邏輯4、拼產品不拼價格

“大場最近要開的樓盤挺多，品質高的樓盤也不少，如果同濟開25000元單價的話，讓購房者買同濟，不選擇保利葉之林，不選擇錦秋花園，不選擇經緯城市綠洲四期的理由是什么呢？”

“首先，還是剛才講到的，這三個樓盤主要是吸引導入市區客，我們主要是針對本地改善性需求。其次，我們跟他們拼的是產品而不是價格，想買便宜的房子，旁邊有。保利葉之林是大戶型，最小也要103平方米，跟我們的客戶群又不一樣，而且所處的位置相對比較偏；錦秋花園前期20000元/平方米裝修房源已經賣完，后續房源價格不會便宜，而且這樣的超大社區存在管理混亂的問題；經緯城市綠洲房型設置也是屬于舒適型的，我們108平方米設計成三房，而經緯108平方米左右只是個兩房。所以小戶型方面我們和這幾個樓盤都不存在競爭，120-140平方米大戶型我們也有，但不是主力。”

值得注意的幾個問題

聽工作人員做過這番介紹后，記者倒是對這個樓盤產品到底怎么樣充滿了好奇，隨后在工作人員的帶領下參觀了樣板房，有幾點感受說出來供讀者參考。

1.有利有弊的電梯廳

步入樣板間所在的樓層，進去參觀以前，工作人員非常熱心地提醒我們注意電梯廳的設計。每層樓面兩梯三戶的配置，電梯不是在三戶人家的中間走廊上，而是類似于辦公樓的設計，電梯出來拐個小彎來到門前走廊上。工作人員說這樣住戶就不受電梯開關的噪音干擾了，但記者覺得這樣一來噪音是少了，但得房率也降低了，可謂有利有弊。

2.預留收納空間

作為裝修的小戶型，預留充裕的收納空間必不可少，這一點在同濟城市之光做的還算不錯。三個主打戶型都在進門玄關處做有柜子，兼收納和裝飾兩功能，減少了空間浪費，提升房屋空間的使用性能。不過，售樓處宣稱的2000元/平方米裝修標準，記者覺得有一定水分。

空間利用方面，記者印象最深的是中間套82平方米小戶型將原本不長的電視墻加長了大概30厘米，不僅使客廳看上去大了，也很巧妙地擋住了有礙觀瞻的廁所門，雖然行走需要稍微繞個彎，但也算一舉兩得。

3.邊套陽光有遮擋

同濟城市陽光主打的三個戶型里面，108平方米的三房受關注程度最高，記者看下來這個戶型的利用率也確實不錯，只是采光會受到影響，因為108戶型都位于樓層的邊套。樓盤兩梯三戶的設計為了照顧中間套的采光和通風，中間戶型在水平線上要高于邊套，這樣一來就造成邊套的陽光被中間套東向或西向遮擋的問題。

記者參觀東邊套的時候大約是下午兩點左右，客廳已經照不到太陽，主臥室還有稍許陽光；西邊套會在上午的時候有影響，下午無遮擋。在這兩個戶型里選擇東向還是西向，記者覺得西向至少可以讓整個房間亮堂一點，至于西曬問題是可以用空調解決的，畢竟房間還是要多見見陽光好。

相關信息

占地面積：31663平方米

建筑面積：80978平方米

容積率：2.O

綠化率：45%

開盤時間：預計3月底

入住時間：2014年12月

開發商：上海同瓴置業有限公司

物業管理公司：上海同科物業

物業管理費：2.6元/平方米/月

編后

剛需還看性價比

就目前的情況來看，樓盤周圍的現狀略顯荒涼。除了一個大場醫院，其他生活配套算不上方便；產品本身走的是小戶型路線，因為做了裝修房，單價要上去，所以硬要往改善性置業上靠，定位有些尷尬，所以才會有以上幾個神一樣的邏輯。

聽完、看完該盤，記者認為：不管是本地人還是市區客，買剛需樓盤最看重的還是性價比。如果按照預計25000元的單價開盤，和保利葉之林的毛坯房價格相當，和錦秋花園后續裝修房源的預計價格相當，比經緯城市綠洲的毛坯房稍貴。記者覺得。性價比一般。