2013中小房企破局

在2013年，從上半年的成交記錄來看，千億軍團的規模可能會繼續擴大。中海地產、恒大地產、萬達集團、碧桂園這四家企業，可能會躋身千億元俱樂部。

“強者恒強”在房地產市場中也表現的越來越明顯，根據多家上市房企的中報預測，龍頭房企有望保持20%以上的增長，千億房企的數量有望增長至7家。幾家歡樂幾家愁，與大型房企相對應的中小型房企卻遇到了發展瓶頸，不少公司業績出現了下滑。

從中報看房企

8月，多家上市房企開始公布中報，展現了上半年的公司銷售業績。結合各房企報表統計，超過九成的房企完成過半的年度銷售額，部分房企甚至完成年度銷售額的70%。

萬科是房產界的帶頭大哥，根據業績報告顯示今年前7個月萬科的銷售金額達到976.5億元，逼近千億，同比上漲33%。其他大型房企，恒大、保利、富力的中期報告也相當喜人。恒大地產今年1-7月份累計業績達到527億元，同比增長22%。保利地產實現簽約金額705億元，同比增長18%。富力地產前7個月銷售金額215億元，同比增長27%。據25家房企上半年數據顯示，25家房企銷售同比增長45%，大型房企的銷售額大多有30%～50%的增幅，整體遠遠好于2012年同期。

與大型業績全線飄紅的情況不同，中小房企的業績卻不樂觀。少數企業利潤飄紅，其他企業銷售額呈現小幅下降的現象。上市公司中，光華控股、中關村、銀潤投資、津濱發展、綿世股份等房企業績下降100%到200%。其中央企中航地產首次虧損。

從各個房企的中期業績也能看出市場分化嚴重。一個企業的主業和自身的實力、品牌與發展戰略息息相關。中小房企大多是區域性企業，企業的布局重心也影響了業績。發展重心在一線城市的房企業績普遍較好，而重點在二、三線城市發展的企業業績出現大幅的下滑。

并購一直很熱鬧

從房地產調控開始，市場就面臨著一輪洗牌的過程。根據Wind統計，約100家上市地產公司正在進行或完成并購，涉及資產價值總額超過500億元，2013年平均每個月有14家公司股權易主，并購標的多是中小型房企，或“非房企”上市公司的房地產業務。

地產龍頭萬科上半年耗資約19億元收購了19家地產公司，平均每個月收購三家。在公布的半年報中顯示，其中5家開始盈利。在這股房企并購風潮中，有的企業不得不離場。2013年上半年，萬方地產、天倫置業、湖北金環、萬好萬家、綠景地產等逐步退出房地產業務。中國房地產業協會預計，未來3年內將有三成的內地房企被淘汰。

備注：據統計，2013年上半年全國TOP10企業市場份額為15.21%，與2012年全年相比增加了2.45個百分點，大型房企的市場集中度繼續維持高位。

融資，中小房企繞不過的關卡

在與眾多中小房企的交流中，資金問題成為了大家最關切也是最頭疼的問題，有人說有錢才能求生，有錢才能保命。在房地產調控的態勢下，缺錢成為了中小房企的一種常態。有的企業表示，公司融資跟銀行貸款利息上最劃算，不過銀行控制很嚴，越來越難貸到款。其他房企也表示，在銀行限制開發貸后，公司就貸不到款，目前也沒有合適的其它融資渠道，因為其他融資方式的成本非常高。比如說境外融資，條件限制很嚴格企業也不易接受。

以市場實際情況來看，企業融資按照合作方式可分為三類，第一類是借貸，對象包括銀行、信托及資產管理公司，第二類是企業直投，對象包括保險及基金，第三類是企業合作，對象包括國企、上市公司及部分房企。不管企業采取哪種方式，皆存在明顯的優點缺點。比如說向銀行貸款，貸款利率一般可以做到15算是相當低的利率。不過受到樓市調控的影響，銀行審批越來越嚴格，并且采取降低貸款額度限制開發貸等方式，獲取難度逐步增加。如果某天銀行開始收緊貸款，公司資金鏈就會面臨嚴峻壓力。

如果企業向信托融資，也會面臨向銀行貸款類似的問題。有的公司說信托公司和某些基金公司開出的融資條件，和高利貸也相差無幾。相比之下，如果能獲得保險公司的投資倒是一個不錯的方式。與借貸性質的融資相比，保險公司投資開發商，資金零利率也無還款壓力。不過保險公司一般要求合作開發商具備一定規模及實力，大多數中小房企達不到保險公司的要求。

近期央行開始下調存貸款利率，但是與人們想象中的不一樣，銀行沒有放松針對房地產企業的開發貸，相反針對信托、私募基金等公司管控還在加強。總體而言，開發企業特別是中小房企所面臨的融資環境沒有改觀。滬深交易所發布中小企業私募債券業務試點辦法及業務指南明確規定，其中不包括房地產企業和金融企業。這意味著，中小房企幾乎無緣信托和私募債券。

綜合來看，房企尤其是中小型房企的融資形式不樂觀，基本企業的融資渠道都被政策限制住。銀行的開發貸款在實際執行過程中全面停止，僅有國企涉及保障房建設的貸款能被批準。信托公司的信托產品原來的監管方式是備案制，現在變成更加嚴格的審批制，基本停止了涉及房產類別的信托產品。相對操作簡便的私募股權基金PE，融資成本一般在30%，對于企業也有相當大的壓力。

深耕細化，船小好掉頭

相比大型房企，專注與精細化反而更應該成為中小房企的優勢，成為在市場競爭中的有利砝碼。在2010年，大型房企開始進駐三、四線城市，而到了2012年隨著市場的逐步好轉，大型房企又提出“重回一、二線城市”戰略。當企業的戰略方向搖擺不定，自然也會對公司發展造成不利影響。建業地產持之以恒的深耕河南戰略，公司不斷壯大的規模，在提醒著其他企業：其實企業規模化還有一種方式。

隨著長時間的扎根三四線城市，給河南建業帶來了更多的機會。現在房企在探索變身城市運營商的利弊，這種方式越來越受到關注。對于河南建業來說，轉型為城市運營商不是一件難事。因為公司在足球、教育、酒店、商業、綠色基地、文化旅游等領域都有著深厚的資源，可以全力打造一個覆蓋業主生活基本需求的大服務體系，并能利用相關平臺開發全系列的產業鏈，獲取穩定收入。

另外在產品開發上，中小型房企在產品精研上可以有更大發揮空間。比如說在節能科技住宅上，中小型企業就有很好的切入口。這個概念是近幾年才興起的，相關技術也在住宅上逐步應用，像地源熱泵系統，毛細管頂棚輻射系統、置換式新風系統、建筑節能外圍護體系、生活熱水系統、智能外遮陽、太陽能利用、直飲水、同層排水等，都是很實用的技術，也能讓消費者切身感受到科技帶來的進步。南京朗詩集團就在科技住宅上打出了自己的特色，曾經問過一位朗詩業主的體會，他回答說“（上海）夏天不需要開空調。”簡單明了的購房者體會反而突出了公司的特色。