摩天大樓 天際線下的迷思

2013年8月3日，位于上海浦東小陸家嘴地區(qū)，上海中心，以632米的標高成就了中國天際線的新高度。這是陸家嘴第三幢世界級超高層建筑。自金茂大廈、環(huán)球金融中心之后，陸家嘴對摩天大樓的興趣愈發(fā)濃厚。

何止陸家嘴，今日中國，平均每5天就有一座摩天大樓封頂，照此速度，5年后中國摩天樓就將超過800座，是美國的4倍。曾幾何時，摩天大樓是一個城市國際化的標志——回頭想想金茂大廈封頂之時，熱熱鬧鬧的簡直舉國皆知。然而隨著摩天大樓愈來愈密集出現(xiàn)，人們卻又不禁擔心，中國真的需要那么多的高樓大廈嗎？

關(guān)于“勞倫斯魔咒”

租售情報_今天請各幢世界知名的摩天大樓來參與我們的“地產(chǎn)圓桌”論壇，主要的話題是“天際線下的迷思”，我們一方面特別關(guān)注摩天大樓的建設(shè)，無論它出現(xiàn)在哪里，都是那個地方最醒目的標志和人們最熱衷的話題。但是在摩天大樓身上卻有著一個揮之不去的“勞倫斯魔咒”，也就是說，高樓大廈拔地而起，卻是經(jīng)濟從繁榮走向衰退的標志。上海中心前不久剛剛封頂，請你先來表達觀點吧。

上海中心_其實這個話題請迪拜哈利法塔來首先發(fā)言可能更好。就我所處的上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)而言，所謂的“勞倫斯魔咒”并不適用。你知道，在我之前，這里已經(jīng)有了金茂大廈和環(huán)球金融中心兩座摩天大樓，它們的經(jīng)營一直都十分平穩(wěn)。金茂大廈的開發(fā)商還憑借金茂的品牌優(yōu)勢，在崇明開發(fā)了大片別墅和酒店，應(yīng)該說，在上海，尤其是陸家嘴，不論是產(chǎn)業(yè)支撐還是對人們未來的信心，都表明摩天大樓是被市場和城市所迫切需要的。

租售情報_上海中心信心十足，所對照的是來自阿聯(lián)酋迪拜的哈利法塔。我們知道您在最終亮相之前遇到過一些問題，究竟是出了什么事？

哈利法塔_我總高828米，最遠處可以從95公里外看到；樓體超過160層，表面由大約2.8萬塊外層板組成，所用玻璃足以覆蓋14座標準規(guī)格足球場；我配備有世界最快的電梯，最高時速達64公里；還建有全球最高的游泳池和清真寺。在慶典儀式上，我在868盞大型閃光燈的點綴下、在最少50種全計算機控制的音響效果中以及1萬組大型煙花表演的映襯里高調(diào)現(xiàn)身，全球近20億觀眾在電視機前見證了這個歷史性的一刻。

租售情報_然后呢？

哈利法塔_我曾經(jīng)的身價是14萬-20萬美元/平方米，不過近幾年只有7萬美元/平方米。我沒有租戶，因為一套房子，業(yè)主最少也要承擔14萬元人民幣的物業(yè)費。有人說這么貴的房子卻沒人住肯定是一個問題，但是據(jù)我所知，中國的很多摩天大樓都有類似的問題。

租售情報_上海的超高層建筑在這方面的表現(xiàn)很出色，上海中心所在陸家嘴地區(qū)，辦公用房的出租率常年維持在98%以上，而且租金水平每年都有10%左右的上漲。世界各大金融巨頭大多都在這里設(shè)立區(qū)域總部或辦事處。

哈利法塔_中國有幾個陸家嘴呢？其他城市里的摩天大樓，你們了解多少？

央視大樓_我們是中央電視臺，每一寸面積都能被利用上。

上海大廈_我剛封頂，但是就陸家嘴的辦公出租情況而言，我從不擔心自己將來會沒人要。

東方之門_我們也是在建中，住宅和行政公館部分，我們會全力加強銷售，力爭在交房時能有一個漂亮的銷售業(yè)績。

海 心 塔_我是整個廣州的地標，而且還是電視塔，我已經(jīng)成為整個廣州城最富有吸引力的現(xiàn)代景觀，是不折不扣的旅游目的地。

巨人大廈_我沒建成，巨人集團就倒了，整個巨人集團也是因我而倒。我們老板史玉柱為這事背了好幾年的債。原先我只有40層，后來外界一再要我長高，64層不行，70層、80層……最終導致公司資金鏈斷裂，我的命運不如哈利法塔那么好，發(fā)生了巨債危機后，還有人能來拯救。

租售情報_看來除了巨人大廈，中國的摩天大樓似乎都處于一個相對比較良好的運營狀況之下，但這并不能說明“勞倫斯魔咒”與中國的摩天大樓就完全不搭邊。據(jù)我們所知，在中國每5天就會有一座摩天大樓封頂，5年以后中國大地上將矗立起超過800座摩天大樓，這將是美國的4倍。到那個時候，摩天大樓過剩、空置率升高、運營經(jīng)營等方面的問題會更加現(xiàn)實地擺在每一個人的眼前，我們希望不要出問題，但是這似乎不是以人們的意志為轉(zhuǎn)移的。我們始終對包括云南、貴州等邊遠省份大肆建造摩天大樓抱有深深的憂慮。

關(guān)于高度與造型

央視大樓_哈利法塔倒是用高度征服了世界，是迪拜最成功的炒作。因為哈利法塔，迪拜已經(jīng)成功地吸引了關(guān)注，不僅僅是中東的，還是全球的。這簡直就是一個童話。央視記者曾經(jīng)做過很詳細的了解和報道，早在1997年、1998年的時候，這個地方根本沒有什么人知道。通過當時的亞洲金融危機，迪拜模式成功突圍。

哈利法塔_是的，2008年金融危機之后，迪拜一度還是西方世界的救星，2009年9月的《哈佛商業(yè)評論》也極力吹捧迪拜自由港的經(jīng)濟模式，然而兩個多月之后卻爆發(fā)了巨債危機。

東方之門_阿聯(lián)酋不缺錢，這個浮在石油上的國家，迪拜出點問題，酋長們都會出手援救，大不了就把原先定的迪拜塔更名為哈利法塔。

租售情報_東方之門也不缺錢吧，媒體報道上大篇幅地刊登過這樣的報道。據(jù)說你們開發(fā)商老總楊休還規(guī)劃在中國再建造幾個像你一樣的摩天大樓。

東方之門_是的，其實論高度，我們只有300米，也就比新央視大樓高一點點，但是我們的造型很獨特，不單純追求高度。

央視大樓_要說既有高度又有造型的，還得數(shù)廣州海心塔，他在中國摩天大樓里，造型上獲得的好評最多。你們看看我的外號：大褲衩，真心不好聽，我成了北京城的一個笑話了；你東方之門的外號也不怎樣，叫什么秋褲樓，給你起這外號的一定是北方人，因為南方人把那褲子叫成棉毛褲；海心塔多好，人家叫小蠻腰！又別致，又性感，還典雅呢，讓整座城市都因為他而增色許多。

海 心 塔_我是電視塔，還不是純粹的摩天大樓。要論高度，還得數(shù)上海中心，他才是老大。

上海中心_估計我這老大也當不了太久，遠大集團要在長沙建造一個高度超過哈利法塔的世界第一天際線。哈利法塔，聽說你們永不封頂，只要有人超過了你，你就再往上蓋幾層，這個世界第一你們是拿定了的，是不是？

哈利法塔_原先設(shè)計我的時候有過這樣的定位，但是你知道，金融危機之后，我也沒有了這樣的雄心壯志了，我們早就封頂了。迪拜一家地產(chǎn)公司，有個叫尼克的分析師對媒體說，“哈利法塔只能拯救自己，卻無法讓整個迪拜房地產(chǎn)業(yè)起死回生。激動人心的開幕式僅具象征性意義，卻無法對迪拜的經(jīng)濟提供真正的拉動力。” 我覺得他說得也沒錯。長沙遠大要超過我，那就超過吧。

巨人大廈_我自己的經(jīng)歷告訴我和所有人，樓真的不是越高越好，弄不好就跟我一樣。

租售情報_樓不是越高越好，將整個城市的天際線愈抬愈高，卻可能只追求一個高度，其用途、發(fā)展、運營等等，都不做深入分析和研究的話，很可能會真正遭遇所謂的“勞倫斯魔咒”。都說摩天大樓意味著經(jīng)濟泡沫，我們確實也無比擔心這樣的魔咒那一天會落到我們的城市、我們的國家頭上。中國的房地產(chǎn)市場發(fā)展時間尚短，一些城市卻已經(jīng)出現(xiàn)了“地荒”現(xiàn)象。大片的住宅，大片的商業(yè)綜合體，大片的摩天大樓。一個人口不足百萬的縣城都對摩天大樓摩拳擦掌，一個GDP剛剛過千億的省份，卻已經(jīng)在野心勃勃地進行各類冠上“國際”頭銜的規(guī)劃，這無論如何看都不是正常的現(xiàn)象。我們的城市和國家都需要反思，大干快上的運動式發(fā)展模式，能在短時間內(nèi)創(chuàng)造熱火朝天的建設(shè)場面，卻又埋下無數(shù)隱患和禍根，建筑質(zhì)量、規(guī)劃缺失、運營短板等等，終會在不知到時候的時候一起爆發(fā)出來，沖擊我們長久所渴望的幸福和平靜的生活。

欲與天空試比高 中國不差錢

放眼全國，這幾年，各省市高樓熱一浪高過一浪。大多數(shù)地方政府的邏輯是：世界最高達不到，區(qū)域最高必須有。如大連綠地中心擬建518米的東北第一高樓；昆明東風廣場擬建456米的云南第一高樓；606米的武漢綠地國際金融城已動工興建，穩(wěn)坐湖北第一，勇攀世界第四。從數(shù)字上不難發(fā)現(xiàn)，此輪摩天高樓熱潮中，不差錢，不差高度，也同樣不差“吉利”，而且不同城市之間摩天大樓的建設(shè)高度相互之間往往“只差毫厘”。

2010年，高度為440.7米廣州國際金融中心封頂；2011年，高度為441.8米的深圳京基100封頂。2013年，上海中心結(jié)構(gòu)封頂，高度達到632米，緊隨其后的深圳平安國際金融中心則規(guī)劃高度為646米。

在建筑高度上，各省市你追我趕，競相追逐，如同小孩子玩“搭積木”比賽，卻忽視了一個城市是否確實需要如此體量的建筑？人口不足100萬的廣西防城港市欲興建528米的亞洲國際金融中心，其高度甚至高過上海的環(huán)球金融中心，而GDP剛剛突破1000億的貴陽，則已規(guī)劃了17座摩天大樓。這樣的沖動還體現(xiàn)在規(guī)劃主導者們對速度的追求上。有人指出，即使是在現(xiàn)在的美國，建成一座摩天大樓需要10-15年，而在中國，通常只需要4-5年。

中國的地標建筑，似乎已經(jīng)成了衡量地方政績的一個標準。綠地集團的副總裁許敬曾表示，地方政府很欣賞我們這些超高層項目。但層出不窮的地標樓王落成之后，如何運營卻是擺在各地政府面前的一個難題。