限購會逐步取消 為長效調(diào)控機(jī)制出臺作鋪墊商道

近期媒體稱，46個限購城市之一的浙江溫州已經(jīng)悄然松綁限購令。原本不可以購買第二套住房的本地和非本地戶籍人士，被允許購買二套房。單就溫州而言，過去兩年施行本地戶籍只可購買一套商品住宅的政策，其實(shí)是比其他限購城市執(zhí)行嚴(yán)格了一些。當(dāng)前，溫州限購政策定向?qū)捤稍试S本地和非本地戶籍人士購買第二套住宅，其實(shí)，也不過是和其他城市限購政策基本看齊而已。

溫州松綁“限購”真相

溫州限購定向?qū)捤烧叱雠_，和宏觀經(jīng)濟(jì)“觸底”的階段特征密不可分，在宏觀經(jīng)濟(jì)尚未明顯好轉(zhuǎn)之時，房地產(chǎn)市場投資拉動宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中有升的角色還要繼續(xù)扮演。在堅持“去投資化”的前期下，適當(dāng)定向?qū)捤上拶徴哂兄诶瓌雍暧^經(jīng)濟(jì)回升。

此外，溫州房價自本輪調(diào)控以來一直是持續(xù)下跌，即使當(dāng)前大多數(shù)城市樓市基本面已持續(xù)回升、房價已步入小幅上漲通道的市場背景下，溫州房價仍然是領(lǐng)跌全國。溫州限購定向?qū)捤烧叱雠_，有助于溫州樓市成交量的回升、基本面好轉(zhuǎn)與市場信息恢復(fù)，也有助于溫州房價止跌回升。可以說溫州限購定向?qū)捤烧叱雠_是溫州房價的“止跌藥”。

至于其他已經(jīng)執(zhí)行限購的城市是否會效仿溫州放松限購令的措施？溫州限購定向?qū)捤烧叱雠_具有特殊性，這個特殊性在于它原本就比其他限購城市執(zhí)行的嚴(yán)格，當(dāng)前，溫州限購政策定向?qū)捤稍试S本地和非本地戶籍人士購買第二套住宅，也不過是和其他城市限購政策基本看齊而已。從這個角度來說，溫州限購政策這點(diǎn)調(diào)整也不為過。而其他限購城市來講，由于當(dāng)前沒有溫州限購政策那樣的放松空間，其他城市很難在現(xiàn)有限購政策基礎(chǔ)上再度放松，允許本地居民購買第三套住宅。

長效機(jī)制逐步替代限購手段

但是，從樓市調(diào)控政策走向及趨勢來看，限購等行政化調(diào)控手段并不是一個長效性調(diào)控措施，遲早有其退出的一天。從未來趨勢來講，限購會逐步寬松取消，經(jīng)濟(jì)手段、市場手段代替行政化調(diào)控手段和措施勢在必然，限購等行政化措施會逐步退出，為樓市長效調(diào)控機(jī)制出臺做鋪墊。

從當(dāng)前媒體報道也可以看出，中央對待房地產(chǎn)的態(tài)度已經(jīng)從“強(qiáng)調(diào)調(diào)控”轉(zhuǎn)為“建立長效機(jī)制”，對于現(xiàn)有的財稅體制、土地政策、金融體制都會有所改革。盡管樓市長效調(diào)控機(jī)制方案尚未出臺，也不知其真實(shí)性與落地的可能性，但是反映了當(dāng)前房地產(chǎn)市場重現(xiàn)房價上漲的預(yù)期的市場背景下，相關(guān)部門對于當(dāng)前房地產(chǎn)市場走勢的擔(dān)憂，以及對于中長期房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的設(shè)想。

因此，從這個角度來講，如果樓市長效性調(diào)控機(jī)制在今年年底明年年初開始出臺，那么，當(dāng)財稅體制、土地政策、金融體制等長效性調(diào)控機(jī)制露出端倪之時，也就是限購政策逐步定向?qū)捤桑鸩酵顺鰳鞘姓{(diào)控政策之時。

從限購等當(dāng)前調(diào)控政策執(zhí)行層面來看，其實(shí)，自2012年以來就開始了定向?qū)捤傻恼{(diào)整。這些調(diào)整包括普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整、各種購房補(bǔ)貼措施、利率上的定向?qū)捤膳c優(yōu)惠、限購限貸政策“階段性”的執(zhí)行寬松（可補(bǔ)繳社保證明和納稅證明、甚至個別時間段在還清貸款的前提下，第三套購房貸款可以做成首套等）等等。

限購?fù)顺霰貙⑹莻€長期過程

即使新國五條細(xì)則的發(fā)布之后，從執(zhí)行層面來看，樓市調(diào)控政策仍然是延續(xù)之前定向?qū)捤傻拇胧４送猓瑥恼邔τ凇跋迌r”與房價的關(guān)注度來看，十八大以來，在政策“微調(diào)”定向?qū)捤杉俺山涣砍掷m(xù)回升的市場背景下，政策面不再強(qiáng)調(diào)促使房價合理回歸，而是和當(dāng)?shù)谿DP或人均實(shí)際可支配收入掛鉤。

從未來限購限貸限價等行政化措施發(fā)展趨勢來看，如果樓市長效性調(diào)控機(jī)制出臺，那么，將通過以稅費(fèi)為主的經(jīng)濟(jì)手段與市場手段的使用，遏制投機(jī)性需求，保證合理的自住需求，支持中長期的投資性需求，從而穩(wěn)定房價上漲的預(yù)期，促使房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。此時，限購政策會逐步退出。

至于樓市長效性調(diào)控機(jī)制初露端倪之后，限購等行政化調(diào)控手段的退出方式，筆者認(rèn)為，應(yīng)該是一個“階段性”漫長的過程，應(yīng)該在現(xiàn)有定向?qū)捤傻幕A(chǔ)上逐步再度寬松，如在一定時期內(nèi)逐步放開允許本地戶籍家庭購買第三套住宅，甚至第四套住宅等等。

屆時，通過住房信息制度及不動產(chǎn)登記的建立、房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍的逐步擴(kuò)大、個人所得稅的征收等等，調(diào)節(jié)多套房擁有者的持有收益、增值收益部分，同時，通過住房信息聯(lián)網(wǎng)，從長遠(yuǎn)角度“有針對性”調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場投資資金的流向及價格的走勢，限制樓市投資性、投機(jī)性需求，保護(hù)自住購房需求，讓住宅市場回歸居住屬性，達(dá)到房地產(chǎn)市場“去投資化”的目的。