千萬“新”墅的吸引力

2013年上海新推出的別墅社區(qū)不多，大多屬于老社區(qū)的新房源，銷售速度沒有明顯變化。對于高端客戶來說，只有真正的好別墅才有吸引力。什么是好別墅，人們有著自己的總結：人性化、合理的空間布局、稀缺的資源屬性等。這些年人們看過的好房子多，眼界也在提高，對于樓盤內在品質的把控更精準。現(xiàn)在購房者前來售樓處，直接去看社區(qū)里自己最關心的問題，而不是泛泛而看。有的別墅開發(fā)商在售前培訓中，花費了大量的力氣，就是感覺到購房者提出的問題非常專業(yè)，一不留神就顯出自己銷售上的短板。

購房者眼光的提高迫使開發(fā)商在產品內在品質中進行更深入的挖掘，在2013年新推出的幾個千萬級別墅社區(qū)中，也能看出開發(fā)商在產品開發(fā)中花費了不少力氣。比如上海再次出現(xiàn)中式風格的別墅，社區(qū)大服務與別墅的結合，按需定制的別墅，超大面寬的別墅，超大地下室與超大陽臺的結合。

高容積率下的別墅營造

在嚴格的房產調控政策下，別墅土地批租一直面臨最嚴格的監(jiān)管。可以預想，當國家對土地的進一步集約化利用，可以用來建造別墅的土地會越來越緊張，如何在高容積率下建造有品質的別墅將成為開發(fā)商考慮的重點問題。在目前的別墅創(chuàng)新中，中外傳統(tǒng)高密度建筑中的空間營造手法，成為別墅設計中的重要參考元素，比如說中式風格的別墅就很適合高密度的社區(qū)。因為中式別墅講究自身的私密性，深墻大院的結構很適合高密度下的社區(qū)。在萬科第五園的中式別墅中，高墻下是曲折小巷，別有意味。或許在未來，中國四合院、江南園林，西方的歐洲古城等傳統(tǒng)高密度別墅形態(tài)將會在未來某一天爆發(fā)出新的活力。

多重疊加 產品附加值

怎樣提升產品的競爭力，是開發(fā)商時刻都在思索探求的。常見的做法，室內多幾處贈送面積，另外贈送地下室，大露臺。一般消費者喜歡多些實用面積，某開發(fā)商喊出100%面積贈送的口號，幾乎將室內的空間挖掘殆盡，甚至將客廳的挑高空間也計算在內，最后也確實吸引了不少購房者。

現(xiàn)在的新別墅附送面積也在升級，比如說地下室空間，從最初的全暗地下室到有采光窗的地下室，再到有采光井的地下室演變到今天的全明結構的步入式地下室。即使在聯(lián)排別墅中，也出現(xiàn)了兩層甚至三層地下室，看到那挑高5米以上的地下室，每個人都會恍惚，這還是曾經(jīng)人們眼中的地下室么？伴隨著地下室空間的擴大，別墅車庫也從最初的地面到半地下再到如今的全地下車庫，實現(xiàn)了徹底人車分流。

著眼空間的舒適性

購房者對于生活品質的要求，一直呈現(xiàn)不斷提升的態(tài)勢，也在迫使別墅設計者演變新的設計思路。開發(fā)商現(xiàn)在普遍重視對于產品細節(jié)的雕琢，在社區(qū)內部的投入也在不斷上升。比如說別墅社區(qū)的花園，從最初的追求單純占地面積，到如今強調植栽的樹種、樹冠、胸徑、樹形的精裝花園。好的開發(fā)商可以提供給你軟硬結合、有主題、有情趣的精裝花園，甚至還有菜單式的選擇。

再說說空間內部的布局，沒有人不喜歡室內陽光滿屋，但是開發(fā)商對于室內采光的研究一直很少，因為國家沒有相關的規(guī)定。但是，當別墅地下室逐漸向全明方向轉變的時候，在別墅的屋頂部分開發(fā)商也開始增加了透天窗的設計。一處小小的改動，讓陽光直射室內，室內的景色呈現(xiàn)迥然不同的樣子，更溫馨明亮。

進化的類別墅

在別墅用地漸趨緊張的情況下，別墅的產品形態(tài)也在發(fā)生變化。從最早的獨棟、聯(lián)排別墅形態(tài)，到如今的雙聯(lián)排、組院別墅、六合組院、連院別墅、疊拼等豐富的產品形態(tài)，類別墅的產品形體不斷出現(xiàn)，設計也隨著這些空間的變化而形成不同的創(chuàng)新型形態(tài)。在別墅用地剛剛開始控制的時候，市場曾經(jīng)推出一種類獨棟別墅，通過內部空間的布局創(chuàng)新，營造出一種類似獨棟別墅的感覺，不過類獨棟別墅沒有成為市場的主流產品，畢竟在一個別墅小區(qū)中，也僅有為數(shù)不多的房子可以建造類獨棟別墅，大多數(shù)的房子還是傳統(tǒng)形態(tài)。

在近幾年中，開發(fā)商又有了新的變化：不注重形態(tài)，兒女注重空間。像有的疊加別墅設計，空間感都超越了聯(lián)排別墅，甚至在空間實用性上不遜色獨棟別墅，這就是一種難得的進步。

創(chuàng)新的中式別墅

上海的別墅建造從簡單模仿到今天的產品創(chuàng)新，有想法、有意境的別墅項目太少，而中式別墅在社區(qū)內涵的挖掘上有獨特的地方，幾乎可以用深不可測來形容。今年上海也有新的中式別墅產品面世，在產品舒適度上不僅不遜色傳統(tǒng)別墅甚至還有超越。可見，中式別墅不是不能做，而是看你花費多少力氣去做。在高端別墅市場，中式別墅一直是高端別墅的象征，如九間堂別墅、涵壁灣別墅、第五園別墅等，市場反響和口碑都很好。“創(chuàng)作中國的別墅建筑”應該是中國建筑的發(fā)展方向。體現(xiàn)中國文化，體現(xiàn)中國建筑文明，這不是一句口號，更是扎扎實實的行動。

中式之妙——海域觀園

建筑面積：230-260平方米

售價：800萬起

上海很少見到中式別墅，一方面上海的購房者對于歐式別墅容易接受，另外一方面中式別墅也不好建造。歐式別墅可以模仿歐美大宅，中式別墅模仿什么建筑，是四合院還是蘇州園林，似乎都有些偏差。

綠地·海域觀園作為主打原創(chuàng)新海派中式宅院的別墅，是上海繼萬科第五園、九間堂等別墅后、融入更多現(xiàn)代元素的中式大宅。

開發(fā)商介紹說社區(qū)是由集團公司幾十位設計師歷經(jīng)兩年時間，精心打造的作品。這樣的謹慎態(tài)度值得欣賞，在蘇州私人營造的中式別墅里，設計師幾乎要花費兩年左右的時間才能將別墅作品完善，因為中式別墅更像是創(chuàng)作一件作品，含有設計師個人的主觀色彩在其中。

六合院 五庭院

海域觀園采取了六合院式布局，從骨子里滲透出上海傳統(tǒng)的鄰里文化。要知道，上海的石庫門文化影響了幾代人。在樓上樓下的鄰里相處中，中國人特有的人情文化發(fā)揚光大，一聲問候往往就會驅散現(xiàn)代社會緊張節(jié)奏下的冷漠關系。

別墅通過景觀主軸-小徑-六合院-前庭-中央庭院-后庭的空間過度，構成了富有層次的居住空間。在高墻圍合的私密保護下，也為鄰里間提供了豐富的交流場所。想一想，鄰居間需要有一個能夠坐一坐、聊聊天，孩子在旁邊撒撒歡的地方。海域觀園六戶人家組成的合院就在建筑空間上，促使人們有更多見面交流的機會。

細節(jié)體現(xiàn)價值

中式別墅的魅力在于細節(jié)，在于個性化的創(chuàng)造，若有若無之間，營造出一種難得的意境。開發(fā)商介紹說，在樣板房中懸掛的中式吊燈，是集團一位設計師自己設計的燈具，手工制作而成，具有唯一性。想想也是，為了完成自己理想中的畫面，恰到好處的燈光營造必不可少，而符合要求的中式燈具又太少太少，只好設計師親自操刀了。

其實，海域觀園的建筑細節(jié)也很值得一說。抽象化的中式住宅元素——珍貴灰磚石材、定制金屬構件、木柵格、水紋景墻，組成光影豐富、層次鮮明的東方建筑外衣，其特殊定制的罕有干掛石材外立面，又為社區(qū)增添了價值。合院、廊架、高墻、花窗，這些都是中式別墅特有的建筑符號，在樹影婆娑中，有時候腦海里會浮現(xiàn)西廂記的場景，“月色溶溶夜，花陰寂寂春”。

中式為體 西式為用

在設計別墅之初，集團營銷部門對于設計部門的要求是，必須滿足現(xiàn)代生活的舒適居住。因此，你在社區(qū)里可以看見13.7米大面寬的別墅、雙地下室、雙車庫入戶、屋頂大花園等很討購房者歡喜的設計元素，使未來居住者可以享受超過400平方米的實用空間，誰說中式別墅沒有性價比？

如何在保證居住者私密性的基礎上，不影響室內的通風采光？如何實現(xiàn)地下空間的采光？在現(xiàn)代人喜歡的露臺、地下室空間中，海域觀園也一樣沒少，甚至還有出彩的設計手筆。在橫向大面寬的房型中，露臺做成了通天全屋頂?shù)脑O計，幾乎每個看房者都會在屋頂?shù)纳嘲l(fā)上坐一坐。看看頭頂?shù)乃{天白云，我覺得有時候就這么坐上一坐，也是難得的輕松。

人性考量，可喜的進步

作為開發(fā)商而言，出于利益的考慮，需要在建筑設計中盡量增大容積率，加大房屋進深。這樣容易做出容積率，但是房屋內部的采光和室內環(huán)境就不是最理想的狀態(tài)，也難以吸引購房者。既然購房者的需求是第一位的，為什么不能根據(jù)購房者的需求而打造一處住宅呢？

在海域觀園中，根據(jù)一位購房者的切身需求——“大面寬，大陽臺，兩層建筑”，設計出一處超大面寬的別墅房型，極其耀眼。在該房型中，面寬可以做到13米以上，兩樓的三個臥室全部朝南，而且主臥面積非常大，完全改變了以往別墅“小面寬，大進深”的結構缺陷。全陽面設計可以實現(xiàn)主臥、客廳、廚房、餐廳、主衛(wèi)甚至是樓梯間都是朝陽采光，還相應使前后庭院也變大。

這樣的設計可以看作將原來“豎”著的別墅“橫”過來，這樣不僅客廳、主臥、次臥的面寬都相應增大，而且廚房、餐廳、樓梯間、主衛(wèi)，露臺等全部實現(xiàn)了全面采光。“橫”過來的另一個變化是別墅的庭院隨面寬增加了面積，不過由“橫”變“豎”付出的代價是，整個小區(qū)要減少部分的建筑面積，開發(fā)商損失了一部分利益。因此，在海域觀園也僅在幾處位置設計有新的大面寬房型。

今年的松江別墅相當熱鬧，各大品牌房企都有新盤推出，項目都有獨特的賣點，真讓人目不暇接。比如說九龍倉與綠城集團的項目，都主打法式風格建筑，在細節(jié)處理和社區(qū)品質營造上都代表了上海開發(fā)商一流的水準，前往現(xiàn)場參觀后，可以說超過人們的預期，屬于實力作品。世茂開發(fā)的別墅項目，開辟了一個新思路：借助集團深耕佘山多年的資源，通過軟實力將項目價值發(fā)揮極致，也非常令人期待。

正對佘山的純別墅社區(qū)

佘山板塊已經(jīng)多年沒有新盤推出了，在別墅用地凍結的情況下，可以說售出一套別墅就少一套。世茂佘山里項目是正對佘山的純別墅社區(qū)，若是以景觀和資源價值來評判，可以說是三大品牌別墅中最好的。

項目容積率為1.0，綠化率達40%，幾乎將項目周邊的山景、水景發(fā)揮到了極致，營造出一片和諧的社區(qū)氛圍。在項目還保持一定神秘感的時候，開發(fā)商透露出項目的一個重要賣點：整合資源，滿足高端人群的生活需要。

什么是高端人群所看重的？世茂集團發(fā)現(xiàn)，千萬級別墅的要求不僅僅是房子，購房者關心的問題很細致：社區(qū)布局、商業(yè)配套、區(qū)域交通、社區(qū)管理、教育醫(yī)療配套等等。

在世茂集團看來，只有融合了居住、工作、休閑、娛樂、購物等各項資源的新生活區(qū)，才能匹配千萬別墅的生活需要。

因此在世茂·佘山里，正在營造一個看不見的龐大生活系統(tǒng)，將別墅的軟性服務提高了一個新標桿。世茂集團近期重點推出了“云服務”計劃，第一個實施項目就是世茂佘山里，因為世茂集團在佘山板塊有著深厚的資源。

在云服務計劃中，重點內容有健康云、商務云、定制云等項目。健康云是世茂集團聯(lián)系熙康公司，為業(yè)主提供遠程醫(yī)療體系，包括全程的身體健康監(jiān)控、預警、干預及專門綠色醫(yī)療通道的開設。今年10月，世茂將在佘山艾美酒店成立世茂熙康健康干預中心，業(yè)主可以享受從健康體檢到個性化診治的服務。2015年，納米魔幻城將建成3000平方米的診治中心。商務云，是指為世茂佘山里業(yè)主出行提供全方位的“家到家”的服務。其中，包括業(yè)主出行可享有專屬的客服專線、世茂全國酒店及聯(lián)盟酒店的服務。定制云是世茂所有云服務項目中首先落地的一項。社區(qū)針對業(yè)主對于別墅空間的設計、裝修等需求，邀請頂級設計師做出定制化的設計方案免費贈與業(yè)主，相當具有實用價值。

在佘山腳下，世茂集團正在開啟一個別墅新時代。

法式建筑的魅力

繼意大利文藝復興后，法國的古典主義建筑成了歐洲建筑發(fā)展的主流。法式建筑線條鮮明，凹凸有致，尤其是外觀造型獨特，顏色穩(wěn)重大氣，呈現(xiàn)出一種華貴氣質。在國內，越來越多的開發(fā)商在高端住宅的建造中采取法式風格，綠城集團更是其中的代表，說是綠城集團引領了法式風潮也不為過。

綠城蘭園是綠城集團的高端系列產品，與北京御園、杭州留莊、蘇州御園系出同門，也是綠城集團進軍佘山板塊的第一個作品。從產品形制和空間結構上來看，綠城蘭園承襲了“圓廳別墅”和“十字戶型”建筑形制，強調大氣、尊崇的氣勢。如果站在社區(qū)的中心大道上，你的感覺會更加強烈。

在內外部景觀方面，綠城蘭園通過拱券、柱廊、窗線、樹陣、噴泉及諸多藝術小品等，呈現(xiàn)了法式建筑所特有的典雅氣勢。要知道，社區(qū)的景觀全部由外籍景觀設計團隊完成，投入的資金和心血與普通豪宅作品截然不同。

而九龍倉蘭宮，更是大名鼎鼎的香港上市公司九龍倉作品。在上海，九龍倉集團開發(fā)的項目不多，但是個個項目都是精品。無論是淮海路旁的新華路一號，還是新江灣城的九龍倉璽園，項目都獲得了業(yè)內贊譽、屢創(chuàng)佳績。九龍倉蘭宮，作為集團公司在上海的第三個作品，更是值得我們去期待。

九龍倉蘭宮作為罕有低密度別墅產品，追求法式宮廷的恢弘與莊重，外部立面采用三段式經(jīng)典形制，大面積高檔米黃石材外立面，營造序列、軸線、儀式感。獨門獨戶的空間格局，一梯一戶私家電梯，并利用領創(chuàng)式“窄道”規(guī)劃設計，最大化前庭后院鋪排，讓生活品質更有保障。

其實，九龍倉公司非常懂得富豪的心理，在社區(qū)入口處，采取大門——中央大道——前庭院區(qū)三段式空間分割，以馬可孛羅酒店門庭設計為入口區(qū)，4千平方米中央法式皇家園林為中央?yún)^(qū)，以宮殿建筑會所和前庭后院，成就了一個完整而圓滿的豪宅社區(qū)形態(tài)。

一個是追求理想的地產新貴，一個是屹立多年的地產巨擎，看來松江的別墅市場將有一番好戲上演了。