大華錦上城 上大板塊迎來商業轉折點

自今年3月以來，上大板塊持續有新盤入市，受關注度較高。上大板塊因上海大學寶山校區的移入而得名，板塊成熟度較高，加上軌交7號線的開通，獲得不少購房者的青睞。整個板塊在今年上半年占據著寶山供應和成交數據的半壁江山，板塊的均價也從去年的20000元/平方米不到漲到現在25000元/平方米左右。在整個板塊一路飆紅的當下，一個全新的樓盤——大華錦上城即將亮相，這個位于祁連山路錦秋路的樓盤，開盤時間曾經是謎一樣地從5月推到了8月下旬。

“眾盤拾柴火焰高”

上大板塊的新盤供應，自去年下半年以來呈現集中上市的態勢，有的是老盤新開，有的是新盤首開，供應量急劇攀升帶動了整個板塊的熱度，一時間，盤多價漲，成交活躍。

去年年底，隨著錦秋花園前期房源售罄，保利葉之林前一批房源所剩無幾，整個板塊進入供應缺失期，而與此時相對應的市場情況是，樓市正迎來年末的一波“翹尾”行情。經緯城市綠洲做為板塊老大哥也按捺不住了，緊趕慢趕趕在了今年3月新開四期房源。幾乎同時開盤的還有同濟城市陽光和聚豐福邸，加上接下來即將面市的大華·錦上城，上大的房產市場在整個寶山都炙手可熱。

在板塊活起來之前，上大的公寓單價一直保持在20000元/平方米以下，隨著板塊熱度的不斷升溫，定價紛紛都往上走。經緯城市綠洲和聚豐福邸都是22000元/平方米左右，但經緯供應的都是大戶型，最小的是108平方米兩房，如此一來總價也不低了；保利葉之林的毛坯房和同濟城市陽光單價都在25000元/平方米左右，同濟是裝修房，保利的檔次更高。即使這樣，同濟城市陽光也喊出“沒有兩百萬預算不帶看”的口號；如今，板塊內的房價由保利葉之林二期的精裝修產品創造出超過30000元的制高點。即使這樣，據統計數據顯示，近一個月來，寶山銷售套數前10的榜單中，上大板塊就占了4席，其中經緯城市綠洲榮居榜首，保利葉之林、同濟城市陽光，聚豐福邸分居第四至十位。

受板塊整體上揚趨勢影響，即將上市的大華錦上城毛坯房對外報價已達25000元/平方米。這是去年保利葉之林開盤價的水平。老牌大盤錦秋花園預計今年10月將加推裝修小戶型，產品跟去年差不多，但是價格估計也要直線上升了。

上大優秀的人文資源

上大板塊中坐落著約200公頃的上海大學新校區。在上海，復旦大學、上海財經大學等名牌高校匯聚五角場，騰飛城市副中心。華東師范大學助推長風板塊，打造上海生態商務區。

以上大為中心輻射的從幼兒園到小學，再到初高中，形成了一套完整的教育鏈條，比如徐悲鴻幼兒園、祁連中心幼兒園、錦秋幼兒園、祁連二小、錦秋中學、上大附中等，一站式解決3-18歲全學齡教育體系難題。

上大板塊的房地產發展也主要以教育地產為特色，上大新校區的入駐，給這里帶來了濃郁的學府氣息。家里有小孩的購房者住在這里，上學擇校的一系列問題將不再是問題。

不過盡管上大板塊以人文高質素自居，但是無可否認，區域內環境嘈雜、到處充斥貨車集卡。這與錦秋路往西緊接外環有關，而且這一問題短期內不會得到很好的改善。

7號線之后還有15號線

上城位于7號線祁華路和上海大學兩個站點之間，步行至上海大學站約需要10分鐘左右，而祁華路站目前還處于未開通狀態。

上大板塊內還有15號線（規劃中），開工據說還要到2015年。15號線為南北走向軌交，始發寶山區祁華路站，途經上海西站、婁山關路、伊犁路、上海南站、梅龍鎮，最終到達紫竹園區。這條線路由于還沒有正式投入建設，所以不可避免存在眾多變數，目前就有小道消息稱，15號線起始站祁華路站可能搬遷，存在2種計劃，一種是北遷顧村公園，另一種是南遷錦秋路，祁華路站作為起始站的可能性變小。但不管怎樣，這條線路經過的長風、虹橋、紫竹等商圈也是比較集中的商務區，只要大致方向不變，未來就能讓上大的居民享受到往這個方向出行的便利，同時也會導入更多沿線區域客戶群。

商業配套供需的主要矛盾

上大板塊內基本生活設施如地鐵、學校、醫院、公園（規劃中）都有了，但商業配套主要還是依附于錦秋花園門口的社區商業和聚豐園路商圈。錦秋路上的錦秋新天地商業街區，因為有錦秋花園大型社區的支持，商業氛圍還比較濃厚，目前已有不少餐飲、超市、休閑娛樂等配套，加上位于7號線上海大學站上蓋，也提升不少人氣。總體而言，這些商鋪檔次停留在沙縣小吃、蘭州拉面、迪亞天天的水平，不足以形成有規模的商業氣候。

聚豐園路小商圈有沃爾瑪、好又多、肯德基、菜場等一系列消費場所，記者在沃爾瑪兜了一圈發現，里面的商品不如市區一些賣場整齊，新鮮。一樓商業街里面有些不知名的小店，外圍是一個萬食發美食廣場，在這里發現了吳江路小楊生煎分店和一些老字號的小吃，整體而言是一個可以滿足日常生活的消費場所。聚豐園路往東在宏基生活廣場這里結束，再往前過河就是上大的西大門，宏基生活廣場內有日韓料理燒烤，苗家特色，風波莊，米樂星ktv，大地數字影院，網絡休閑會所，消費人群主要是上海大學的學生一族。

按照整個板塊逐漸走中高端定位的趨勢，只靠年輕氛圍的宏基生活廣場和雜亂的錦秋商業街區遠遠不能滿足業主的休閑娛樂需求。于是，板塊人群日益增長的消費需求與板塊內相對落后的商業設施，成了現階段上大板塊商業狀況的主要矛盾。

板塊內首個綜合體欲打造高格調商業

錦上城作為上大板塊內首個綜合體項目，建筑面積約23萬平方米，分A、B、C三個地塊，涵蓋酒店式公寓、商業別墅、多層及小高層公寓多種物業類型，其中酒店式公寓和商業別墅屬于板塊內的創新產品。首期房源位于A地塊上，A地塊由15棟樓構成，多產品形態交融，包括1棟LOFT，3棟住宅公寓，6棟底商，4棟兩層獨立商業別墅。公寓預計8月底開盤，loft預計9月開盤。

盡管上大板塊發展時間較長，不缺商業，但是缺少高格調商業。于是眾多樓盤都將希望寄托在錦上城未來將建成的商業上面。

大華集團成功運營過大華虎城嘉年華，這是錦上城運作的保障；錦上城A地塊商業是現代英倫風格設計，這一特點使其成為區域獨特的建筑風貌，地標性建筑；街區規劃更容易聚集人氣，對外廣場更是成為人群交集中心；底商+獨立商墅兩種形式，底商2層，5.5米+4.5米。獨立商墅面積小的有400-600 ㎡，大的有1200 ㎡，共有40余套，商墅規劃定位高端，預計引入實力品牌、旗艦商家進駐。

板塊內長期缺乏像樣的中高端商業，從長遠來看，錦上城的商業如果能夠做到開發商統一經營，在招商方面做到和規劃如一的話，確實具有打造區域內高檔商業的條件。

LOFT公寓幾大不同確立優勢

錦上城的LOFT建筑立面為石材和玻璃幕墻、簡約現代風格。總高有11層，標準層3梯9戶，共90套房源。其產品與普通Loft具有不同，從而確立競爭優勢：

1、5層以下5.5米層高。這個高度在全市的LOFT產品里面也比較少見。

2、5米面寬。通常一些豪宅的客廳面寬會出現這個寬度。

3、稀缺性。錦上城的LOFT是上大板塊目前唯一的該類產品，而且總共不足百套。

4、面積大。普通Loft具有面積小格局小，是過渡型居住產品。而錦上城Loft可以滿足舒適型居住的需求，主力戶型60-75平方米，另外還有少量90平方米的房型。

錦上城除了與普通LOFT公寓的不同以外，還有LOFT公寓的一個普遍優勢那就是用途比較靈活，靈活的同時當然也不可避免地存在一些弊端，記者就購房者買這種產品后的用途來做優勢和弱勢分析。

首批公寓戶型可挑選余地小

大華錦上城住宅預計月底推出，戶型為90-124㎡左右的2房3房，項目并未制作精致的樣板房，僅有清水樣板房展出，這可能跟首批房源數量不多有關。

一期的3棟公寓是按照商品房標準建造的回遷房，回遷居民優先選房。200多套房源僅剩余68套作為商品房對外出售。戶型和樓層分布零散，以大戶型3房為主，90平方米2房僅剩約10套左右，而這一面積段的產品，在市場上一直都是熱銷型。記者探訪時，唯一的B戶型兩房房型圖已經發放完畢。120平方米左右的A、C兩個3房戶型，總價相對較高。在戶型設計上也存在一定的缺憾。雖然2個臥室朝南，但客廳東西向設計，不符合傳統的戶型標準。客廳作為我們生活起居的重要場所，朝南還是很有必要的。

不過，錦上城后期仍有公寓推出，二期C地塊公寓以90平方米左右的精裝房為主。雖然推出的時間尚未確定，但品質和戶型比一期的回遷房要好。

現代法式洋房，精質生活樣板

上海這座城市，具有深厚歐洲情結，也擁有許多經典歐式建筑，做法式的地產項目也不勝其數，但是多以“大宅”、“城堡”、“豪奢”為定位。錦上城帶來了不同的法式建筑——一種讓人耳目一新的現代版法式洋房，更為輕盈、親切、時尚。

真正打動世界的法國，在于很多生活化的細節，比如錦上城采用的圍合式街區布局。這種布局吸取傳統人居的優點，具有親切的尺度感；每棟住宅圍繞中心花園而建，實現戶戶有景；中心花園成為有活力和魅力的交往聚會場所，增強凝聚力和歸屬感；各組團花園的靜謐，較為私密，可以成為室內私密空間的延續；多個開口的處理，營造具有開放感的圍合，開合有致；各個組團的相對獨立、各具特色，具有一定的識別性，也加強了組團的歸屬感。閑庭信步，讓人感覺似乎徜徉于法國某個街區的角落里。

錦上城接下來即將上市的公寓，建筑采用現代法式風格設計，法國naco architectures建筑設計事務所合伙人、法籍華裔建筑設計師方欽正主筆。5-7層多層、9-14層小高層，戶型為二房85-95平方米，三房110-115平方米。

拿地較早，定價偏高

錦上城目前報價為25000元/平方米，而且是毛坯價。這一價格在上大板塊內，屬于比較高的。據案場經理介紹，項目為大華集團開發，品牌很有優勢，另外周邊各種配套成熟，生活方便，項目自身品質和商業規劃在一定程度上會帶動整個板塊的發展。整個大華板塊的商業環境比較低端，如果錦上城的商業項目能夠帶活整個板塊，進而成為整個板塊新的焦點，記者毫不懷疑這個位置樓盤以后的發展，但就目前記者在現場看到的現狀，周邊多為老式街區，在交通和環境方面都不占優勢。

另外，據可以查閱到的資料顯示，錦上城項目一期A和一期B兩塊土地都是在2005年6月17日以招標的形式取得，樓面地價都是289元/平方米。拿地當時的低價跟大部分房源要優先照顧回遷居民有關，但樓盤的商品房房源在進入市場的時候是對比周邊近些年拿地的普通商品房的開盤價格，而土地使用年限卻大打了折扣。單純地從價格來講，記者把它跟周圍在售的樓盤價格做一番比較，就會發現這些項目雖然處于同一個板塊，但地理位置上還是存在差異的。比較下來，記者認為就環境和配套因素而言，大華錦上城定價偏高。

錦上城開盤時間幾經變化的背后，記者猜測由于工程進度拿不到預售證是一方面，另外還有很大程度上是想主觀推遲開盤時間，以迎合更加旺盛的后市供應。價格上有北面的保利葉之林30000元的單價撐著，錦上城才有足夠的理由開出25000元的單價。

板塊革命

上大板塊是一個發展相對成熟的區域，是寶山區性價比較高的改善型板塊，但一直以來板塊內都缺乏一個集中的，有代表性的商業來支撐整個板塊的層次更上一層樓。大華錦上城的出現可謂是聚眾望于一身，其商業產品多樣性和定位的創新性似乎給板塊注入了新鮮的血液，往大了說就是一次板塊的革命。

對于公寓產品來說，大華錦上城靠近板塊的商業中心，周邊公交線路較多，距離地鐵站也很近，地理位置較好。不過，目前一期的公寓剩余房源可選余地小，從報價來看，也屬于板塊的上游。鑒于整個項目供應充足，產品變化多使后續房源或許仍有價格上漲空間。從投資的角度講首批房源應該是最優惠的，如果是打算改善生活品質，不急著買房的購房者，記者建議不妨等待后期的公寓產品，品質會有所提升。