整體自持，高品質商業廣場的必然選擇

如今，在北京、上海、廣州、深圳等國內一線城市，“整體自持”也已經成為當下眾多知名商業地產開發商們的主流運營模式，龍盛國際商業廣場也不例外，從一開始就同國際接軌，提出“只租不售、統一經營、統一管理”的運營模式，由專業運營公司提供系統有效的運營管理和服務，走可持續發展之路，扶持商家發展壯大，提升品牌效應，實現互利共贏。

近期上海商業地產市場與天氣一樣的 “熱”，號稱全球主城區最大的購物月星環球港、地處淮海路陜西南路的新鴻基環貿廣場，相繼掀開神秘的面紗。之后靜安嘉里中心也將開門迎客，閔行都市路商圈的龍盛國際商業廣場、張江長泰商業廣場正在招商中……，仔細研究這些高品質商業廣場，發現它們雖然定位不同，區位不同，規模不同，但不約而同都采用了“整體自持”的開發模式。顯而易見如今只租不售，已經成為商業項目發展的必然趨勢。

環視上海成功的商業項目K11購物中心、恒隆廣場、正大廣場、環球金融中心、來福士廣場……都是采用只租不售的開發模式。外資開發商凱德置地、新鴻基、嘉里集團、九龍倉開發的商業廣場無一例外全部自己持有，他們有成功的商業模式，豐富的運營經驗，優質的自持物業如同一棵搖錢樹，為公司帶來豐厚的租金回報，同時也贏得了良好的社會效益。

“龍盛國際商業廣場將統一經營管理，整體自持。”龍盛國際商業廣場相關人士表示，“作為購物中心，市場上有很多失敗的銷售案例，即使是出售一小部分，都會影響到將來整體經營管理。”如果部分銷售，個體業主有自己的利益訴求點，要統一思想配合推廣宣傳很難，這將影響到整個購物中心未來的價值。據了解，龍盛國際商業廣場，是浙江龍盛集團在上海打造的首個社區型購物中心商業項目，定位社區消費市場，以吸引閔行區都市路商圈家庭人群消費為主，進而輻射整個閔行消費人群，該商業項目計劃明年開業。

由此不難看出，現在很多開發商吸取了商業廣場出售商鋪的失敗經驗，都希望能通過持有商鋪來統一經營管理帶旺商圈。畢竟整體自持對于開發商來說，意味著資金回籠周期長，中小型開發商往往熬不起，也不愿意承擔經營風險。即使有些商業項目采取折中的方法，銷售出去再收回來統一規劃出租幾年將市場培養起來后，交回業主自主經營。但每個個體業主有自己的利益訴求點，要統一思想配合推廣宣傳很難，這將影響到整個購物中心未來的價值。尤其是近兩年隨著返租到期潮到來可以看到，銷售返租的模式依然無法使業主很好地經營下去。商業廣場只有統一管理，差異化經營才是出路。

實現雙贏局面

住宅不斷受到政策的影響，再加之拿地成本一路走高，很多開發商逐漸意識到，持續穩定的地產收入，才是長期發展的根本。所以，像中糧、世茂、中海、合生這些有實力的地產企業，甚至就連老牌住宅開發商萬科也加入商業地產開發的行列，自持優質商業物業，轉戰已經成為一種潮流。以龍盛地產為例，他們已經形成高品質住宅、政府保障性住房和商業綜合體三輛馬車并駕齊驅的投資戰略。開發模式的多樣化也使企業投資風險得以分散，在房地產市場中掌握更多的主動性和靈活性。

開發商自己持有物業是一種發展趨勢，從國際商業發展趨勢來看，持有商業物業在物業的打造以及經營上將更有序，大量的商業物業均自行持有，可以在商業業態的培育上更加有計劃，達到共存共贏的目的。另外開發商通過開發集商業廣場、大型超市、休閑娛樂、寫字樓、服務式公寓、商務酒店等多業態的商業城市綜合體，可以用更多的商業物業避免單一物業可能帶來的經營風險。

龍盛國際商業廣場，規劃約15萬平方米建筑體量，集星級酒店、購物、餐飲、商務、休閑娛樂及LOFT等功能為一體，擁有精品MALL、五星標準酒店、精致LOFT三大主力業態，以及一個城市公園廣場和地下兩層停車場。作為閔行都市路商圈首席商業中心地標，龍盛國際商業廣場投入大量資金，打造區域內首個“一站式家庭休閑購物互動平臺”，一方面通過出售綜合體內精致LOFT平衡現金流，維持商業廣場的運營。另一方面運營良好的商業廣場也促進了其出售型物業的銷售，隨著商業廣場的發展成熟，周邊公寓、寫字樓項目的價值也會大幅提升。項目內另一業態為一座高99米的五星標準酒店，建成后將成為本區域地標性建筑。目前，項目內層高5.2米的精致LOFT項目，還未開盤就已受到市場追捧，更吸引了眾多購房者前來咨詢。

打造品牌效應

本土開發商在商業開發方面雖不及外資開發商成功，但許多開發商也找到了適合自己的商業地產成功開發模式，打造商業地產品牌并將他們復制在各地，以這樣一種品牌模式打造無數個與“母版”一樣有競爭力的“復制品”。如中糧的商業品牌大悅城系列，覆蓋從華北、華中到華東、華南等多個一線城市，形成了中糧集團地產主業的核心品牌；華潤的商業品牌萬象城系列也已分布在廣東、上海、四川、重慶等十余座城，每個萬象城都成為城市的新中心……這些商業品牌不僅深受當地政府的歡迎，而且每個商業廣場都將提升區域的商業能級，帶動區域的繁榮，改變區域居民的生活。

近期正在招商中的龍盛國際商業廣場，力求開發一個具有國際水準的商業廣場，租賃獨家代理、運營管理顧問由仲量聯行擔任，并且聘請JERDE美國捷得國際建筑師事務所擔任建筑設計顧問。以高尚城市多元商業形態重新定義閔行社區型商業模式，在滿足區域居民需求的同時，帶動都市路商圈升級，提升片區商業檔次，成為區域的地標。它將會是一個有持久生命力的商業廣場，并以此為母版，打造屬于自己的品牌商業，并將這種模式復制到各地。

成功條件保證

開發商自持物業除了表明它對該物業有成功的信心和把握，更主要的是擁有先天的優越條件支撐。龍盛國際商業廣場相關人士透露，龍盛國際商業廣場所處的閔行都市路商圈周邊有近百個居住社區，輻射近30萬居住人群。其中還有許多高端公寓、別墅社區。君臨天下花園，招商雍華府，盈嘉園花語墅，復地北橋城別墅、上海星河灣………特別是上海星河灣的進駐，整體提升了整個區域居民的消費力，奠定了其豪宅板塊的地位。項目周邊還有多個市級、甚至國家級的工業園區。工業園區有眾多產業人口，他們擁有比社區居民各強大的消費力，這是一般社區級商業項目沒有的先天有利條件。從某種意義上說，龍盛國際商業廣場，并不只是一個社區級商業，它具備成為區域商業中心的條件。

然而與區域旺盛的消費力相比，目前周邊商業能級較低，難以與消費力相匹配。缺乏高端品質商業項目，成功的項目也很少，根本無法滿足居民與商務人群消費需求，龍盛國際商業廣場正好填補這一空白。

實力決定模式

商業項目要運行成功，整體自持只是基本條件。要把商業長期經營好，對開發商的綜合實力要求很高，首先要看開發商的資金實力，引進主力店往往租期長，租金低，幾年內都無法回籠資金，沒有一定的資金做前期投資，沒法運作商業項目。許多有自持物業的開發商都有上市公司的背景，龍盛集團就是經過40多年的發展，現已形成化工、鋼鐵汽車、房地產、金融投資四大產業的綜合性上市企業集團。2010年，公司成功收購世界染料龍頭德司達公司，成為中國第一家擁有完善技術服務和產業標準、以染料為核心的世界級紡織化學用品生產服務商。預計今年營收將比去年增長了近100%，到年底總資產預計將達到約300億元。因為企業實力雄厚，龍盛集團并不急于在房地產投資方面尋求短期回報，而是希望通過首個商業項目——龍盛國際商業廣場的成功開發與運營樹立品牌。

擁有良好的商業模式，再加之有高品質的專業團隊，品牌商家也青睞開發商自持型商業廣場。這些項目招商的非常順利，有些項目還未建成招商工作已經基本完成。明年開業的龍盛國際商業廣場已經與兩家主力店簽約，與多家次主力店洽談中。2012年年底，已與法國第二大超市歐尚簽訂預租合約，歐尚超市建筑面積達1.6萬平方米。歐尚在老閔行區的大賣場日客流量達到10000人次，他們預計龍盛商業廣場店也可以達到這樣的客流量。

除了歐尚超市，另一個主力店世茂國際影城也已入駐。目前南閔行僅有不到十家電影院，遠遠不能滿足需求。世茂國際影城采用國際上最先進的高端科技專業數碼視聽設備組合，世茂也看中了這里龐大的高端消費人群。

龍盛國際商業廣場通過整體自持商業廣場，從而實現統一經營、統一管理。良好的商業模式、區域強勁的消費力吸引了眾多知名品牌商家入駐，使商業廣場進入開發商、商家、消費者三贏的良性循環軌道。相信在不久的將來，龍盛將成長為都市路商圈的地標型商業廣場，不僅為區域居民帶來全新的生活方式，還將帶動整個區域商業能級提升。